Veräußerung an den Ehegatten

Veräußerung an den Ehegatten; Zustimmungserfordernis; Beweiskraft einer Urkunde

Ausnahmen von einem nach § 12 Abs. 1 WEG vereinbarten Zustimmungserfordernis (hier für eine Veräußerung an den Ehegatten) bedürfen des Nachweises in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO.

Die Beschwerde ist zulässig (§§ 71 ff. GBO), jedoch nicht begründet. Die Zwischenverfügung ist gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO veranlasst. Das aufgezeigte Eintragungshindernis besteht. Für die beantragte Eigentumsumschreibung ist dem Grundbuchamt gemäß § 20 GBO nachzuweisen, dass die in notarieller Verhandlung vom 17. Februar 2014 (UR-Nr. 25/2014 des Notars ...) erklärte Auflassung wirksam ist. Das ist bislang nicht festzustellen.

Zur Veräußerung des Wohnungseigentums ist nach § 12 WEG grundsätzlich die formgerechte Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ausnahmen bestehen u.a. für die Veräußerung an den Ehegatten. Soweit sich die Beteiligten auf das Vorliegen einer solchen Ausnahme berufen wollen, ist dies eine „andere Voraussetzung der Eintragung", die gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachzuweisen ist (vgl. Senat, Beschluss vom 2. Januar 2014 - 1 W 474-477/13).

Die UR-Nr. 25/2014 ist zwar eine öffentliche Urkunde, erbringt aber keinen Nachweis für die Ehe der Beteiligten. Soweit die Beteiligten in dieser Urkunde erklären, sie hätten am ... 1997 geheiratet, erstreckt sich die Beweiskraft der öffentlichen Urkunde gemäß § 415 Abs. 1 ZPO nur darauf, dass die beurkundete Erklärung abgegeben wurde, nicht jedoch auf deren inhaltliche Richtigkeit (vgl. BGH, JZ 1987, 522; NJW 1980, 1000). Das gilt ebenso für ihre Erklärungen, bei der Übertragung der Miteigentumsanteile handele es sich um eine ehebedingte Zuwendung.

Eine weitergehende Beweiskraft der Urkunde folgt auch nicht daraus, dass sich der Notar gemäß § 10 BeurkG Gewissheit über die Person der Beteiligten verschafft und dies in der Urkunde festgehalten hat. Die Feststellungen nach § 10 BeurkG, auf die sich die Beweiskraft der Urkunde erstreckt (OLG Celle, NJW-RR 2006, 448, 449; OLG Hamm, VersR 2000, 1219; Armbrüster/Piegsa, BeurkG und DONot, 6. Aufl., § 10 BeurkG Rn. 10; offen gelassen von BGH, NJW 2011, 778, 779), beziehen sich nur auf die Identität der Beteiligten, nicht aber auf ihren Familienstand. Zum einen hat der Notar hier zu der Ehe nicht erkennbar über die Beurkundung von Erklärungen der Beteiligten hinaus eigene (Tatsachen-) Feststellungen getroffen. Gegen eine solche eigene Feststellung spricht schon, dass sich aus den im Urkundeneingang erwähnten Personalausweisen nicht ergeben kann, ob zwischen den Beteiligten eine Ehe besteht. Gleiches gilt für den Vertrag vom ... 1997 (UR-Nr. 129/1997 des Notars ...); ein Ehevertrag kann - wie hier nach dem Vorbringen der Beteiligten geschehen - auch zwischen (noch) nicht verheirateten Personen geschlossen und eine Ehe aufgelöst werden. Zum anderen käme einer Feststellung des Notars, die Beteiligten seien Ehegatten, keine Beweiswirkung zu. Gemäß § 415 Abs. 1 ZPO i.V.m. § 9 BeurkG beweist die Urkunde, dass die in ihr angegebene Person eine Erklärung des wiedergegebenen Inhalts abgegeben hat (Senat, KGJ 36, A 151, 153; OLG Hamm, aaO.; Armbrüster/Piegsa, aaO.). Dabei erstreckt sich die Beweiskraft auch dann nicht auf Rechtsbeziehungen zu anderen Urkundsbeteiligten oder Dritten, wenn diese zur genauen Bezeichnung des Beteiligten angeführt werden (a.A. LG Berlin, NJW 1962, 1353, 1354; LG Mainz, NJW-RR 1999, 1032); soweit sich aus der Entscheidung des Senats KGJ 44, A 208, 212 f. (zur Bezeichnung als Witwe) Abweichendes ergibt, wird daran nicht festgehalten. Denn durch die Angabe von Merkmalen des Personenstands, zu denen auch der Name und das Geburtsdatum gehört, sollen nach § 10 Abs. 1 BeurkG nur Zweifel an der Personenidentität und Verwechslungen ausgeschlossen, nicht aber Umstände, die außerhalb des § 9 BeurkG liegen, beurkundet werden.

Dass die Beteiligten (weiterhin) Ehegatten sind, kann in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch eine aktuelle Eheurkunde nachgewiesen werden, §§ 54 Abs. 1 und 2, 55 Abs. 1 Nr. 2, 57 PStG. Es bedarf eines aktuellen Nachweises, weil der Ausnahmetatbestand nach einer Scheidung der Ehe grundsätzlich nicht mehr erfüllt ist (vgl. Senat, NZM 2012, 317; NJW-RR 1997, 78).

Da das Grundbuchamt auf das konkrete Beseitigungsmittel erst in seiner Nichtabhilfeentscheidung hinwiesen hat, wird gemäß § 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG von der Kostenerhebung abgesehen.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO nicht vorliegen.

Bedarf es nach der Teilungserklärung bei Ehegatten ausnahmsweise bei der Veräußerung von Wohnungseigentum nicht der sonst erforderlichen Zustimmung, ist der Fortbestand der Ehe nachzuweisen.

Der Notar beurkundet die Veräußerung einer Wohnung von einem Ehegatten an den anderen und beantragt die Umschreibung beim Grundbuchamt. Dieses erlässt eine Zwischenverfügung, wonach der Fortbestand der Ehe in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden soll. Nach der Teilungserklärung der Wohnanlage ist bei der Veräußerung von Wohnungen regelmäßig die Zustimmung des Verwalters erforderlich, wenn nicht eine Veräußerung unter Ehegatten erfolgt. Wegen dieses Ausnahmetatbestands halten die Beteiligten die Zustimmung des Verwalters für entbehrlich. Sie erheben Beschwerde gegen die Zwischenverfügung an das KG.

Ohne Erfolg! Die Zwischenverfügung des Grundbuchamts ist berechtigt. Das Eintragungshindernis besteht. Bisher ist nicht festzustellen, dass die erklärte Auflassung wirksam ist. Hierfür ist regelmäßig die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Ausnahmen bestehen u. a. für die Veräußerung an Ehegatten. Die notarielle Urkunde über die Auflassung erbringt für sich keinen Nachweis für die Ehe der Beteiligten. Soweit sich der Notar Gewissheit über die Person der Beteiligten verschafft und dies in der Urkunde festhält, bezieht sich dies nur auf die Identität der Beteiligten, nicht aber auf ihren Familienstand. Die Beweiskraft der notariellen Urkunde erstreckt sich auch dann nicht auf Rechtsbeziehungen zu anderen Urkundsbeteiligten oder Dritten, wenn diese zur genauen Bezeichnung des Beteiligten aufgeführt werden. Dass die Beteiligten weiterhin Ehegatten sind, kann in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO durch eine aktuelle Eheurkunde seitens des Standesamts nachgewiesen werden.

Bei Veräußerung von Wohnungseigentum unter Ehegatten wird der Notar schon aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchauszugs ersehen, dass die Veräußerung von Wohnungseigentum nach der Teilungserklärung der Zustimmung (zumeist) des Verwalters bedarf, falls nicht Ehegatten (oder andere nahe Angehörige) betroffen sind. Nach der Systematik des § 12 Abs. 3 WEG sind der schuldrechtliche und der dingliche Vertrag (Auflassung) unwirksam, solange nicht die erforderliche Zustimmung erteilt ist. Fallen die Vertragspartner des Veräußerungsvertrages unter die Ausnahme, muss dieser zustimmungsfrei sofort wirksam sein. Wie das KG zutreffend ausführt, reicht zur Berufung auf die Zustimmungsfreiheit nicht die Angabe der Urkundsbeteiligten, dass sie verheiratet sind. Zweckmäßigerweise bringen die Vertragspartner eine Heiratsurkunde mit, damit der Notar deren Vorlage bescheinigen kann. Fehlt die Heiratsurkunde, ist sie spätestens mit dem Umschreibungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen. Da dies hier offensichtlich nicht geschehen ist, hat das Grundbuchamt eine standesamtliche Bescheinigung verlangt. Unklar bleibt, warum nicht eine Heiratsurkunde genügt. Ist ein Status begründet worden, ist von seinem Fortbestand so lange auszugehen, bis der Wegfall nachgewiesen wird.