Veräußerung

Veräußerung; Teilungsversteigerung; Zustimmung zur Vermietung des Miteigentümers

Hat bei einem zwei Miteigentümern gehörenden Mietgrundstück lediglich der eine Miteigentümer die Mietverträge geschlossen, greift § 571 BGB im Falle der Veräußerung oder Teilungsversteigerung nur dann ein, wenn der andere Miteigentümer der Vermietung zugestimmt hat.

Die Kl. haben in einer Teilungsversteigerung das mit einem Wohnhaus bebaute Grundstück der seit März 1974 getrennt lebenden, seit Herbst 1978 geschiedenen Eheleute W. erworben Eine Wohnung in diesem Haus bewohnt die Bekl. aufgrund eines am 1.7.1975 mündlich, am 1.7.1976 schriftlich allein mit Frau W. geschlossenen 10-Jahres-Mietvertrages. Die Kl. begehren die Räumung und Herausgabe dieser Wohnung aufgrund einer am 30.3.1979 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung. Das Landgericht Mannheim, bei dem die Kl. Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Schwetzingen eingelegt haben, hat dem Senat durch Beschluß vom 30.10.1980 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Greift im Falle der Veräußerung oder Versteigerung des zwei Miteigentümern gehörenden Mietgrundstücks (Wohnhaus mit Mietwohnungen) 5 571 BGB (i. V. m § 57 ff. ZVG, 580 BGB) auch dann ein, wenn nur der eine Miteigentümer Vermieter war, der andere Miteigentümer jenem aber über mehrere Jahre hinweg tatsächlich die Vornahme von Vermietungen überlassen und diese hingenommen hat, ohne jemals gegenüber dem Miteigentümer oder gegenüber Mietern rechtliche Maßnahmen zu ergreifen? II. Die Vorlage ist zulässig. 1. Die Rechtsfrage betrifft ein Mietverhältnis über Wohnräume und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Sie ist bisher in Rechtsprechung und Literatur nicht eingehend erörtert worden und wird die Praxis auch in Zukunft wiederholt beschäftigen; denn es ist nichts Ungewöhnliches, daß die Mietverträge eines einer Miteigentümergemeinschaft gehörenden Hauses nur von einem Miteigentümer geschlossen werden und das Grundstück später veräußert wird. 2. Der Senat läßt die Frage offen, ob das Oberlandesgericht auch die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage als Zulässigkeitsvoraussetzung selbständig zu prüfen hat (so BayObLG NJW 70, 1748, 1749; OLG Karlsruhe 10. Zivilsenat, Beschluß vom 4.11.1980, zum Abdruck in OLGZ vorgesehen; Dänzer-Vanotti, NJW 80, 1777 f., m. w. N.; a. A. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., B 294; Thomas-Putzo, ZPO, 10. Aufl., Vorbem. VlI 4 vor § 511); denn diese Voraussetzung ist nach den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts im Vorlagebeschluß hier jedenfalls zweifelsfrei gegeben. III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage dahin, daß der Erwerber auch bei Vermietung der Wohnung lediglich durch einen Miteigentümer in den Mietvertrag eintritt, sofern der daran nicht beteiligte Miteigentümer der Vermietung zugestimmt hat. 1. Nach allgemeiner Meinung in Rechtsprechung und Literatur greifen die Rechtsfolgen des § 571 BGB nicht ein, wenn der das Mietgrundstück veräußernde Eigentümer nicht zugleich der Vermieter ist (BGH NJW 74, 1551; Staudinger-Emmerich, Komm. zum BGB, 12. Aufl., § 571 Rn 31; Palandt-Putzo, BGB, 39. Aufl., § 571 Anm. 2; Münchener Komm., § 571 Rn 10; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., I 64; Haus, Das neue Mietrecht in den weißen Kreisen, § 571 Anm. 2 c; Roquette, Das Mietrecht des BGB, § 571 Rn 20). Die genannten Autoren nehmen, mit Ausnahme von Roquette, generell an, derjenige, der ein Grundstück von einer Miteigentümergemeinschaft erwerbe, trete nicht in den Mietvertrag ein, wenn dieser nur mit einem Miteigentümer geschlossen worden sei. Die hier zur Entscheidung stehende Rechtsfrage wird dabei nicht erörtert. Zwar differenziert der BGH, hat es jedoch ausdrücklich offen gelassen, ob § 571 BGB anwendbar ist, wenn der Miteigentümer dem Mietvertrag zugestimmt hat. 2. Es ist grundsätzlich

ete nicht in den Mietvertrag ein, wenn dieser nur mit einem Miteigentümer geschlossen worden sei. Die hier zur Entscheidung stehende Rechtsfrage wird dabei nicht erörtert. Zwar differenziert der BGH, hat es jedoch ausdrücklich offen gelassen, ob § 571 BGB anwendbar ist, wenn der Miteigentümer dem Mietvertrag zugestimmt hat. 2. Es ist grundsätzlich zutreffend, als Voraussetzung für den Eintritt der Rechtsfolgen des § 571 BGB Identität zwischen dem Vermieter und dem Veräußerer zu verlangen. Diese Auffassung kann sich nicht nur auf den Wortlaut der Vorschrift berufen, sie ist vor allem in Anbetracht des Schutzzweckes der Norm gerechtfertigt. Der in § 571 BGB Gesetz gewordene Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" will dem Mieter die durch den Vertrag erworbenen Rechte bei einem Eigentümerwechsel erhalten. Die Vorschrift stellt eine ausgesprochene Mieterschutzbestimmung dar und muß daher durchgängig in diesem Lichte gesehen und interpretiert werden (Staudinger-Emmerich, § 571 Rn 2) . Die Rechtsstellung des Mieters soll sich durch die Veräußerung im Grundsatz nicht verschlechtern, allerdings auch nicht verbessern. Innerhalb der Miteigentümergemeinschaft stellt die Vermietung des gemeinschaftlichen Gegenstandes eine Verwaltungsaufgabe dar (BGHZ 56, 47, 50; Münchener Komm., §§ 744, 745 Rn 4; Staudinger-Vogel, § 744 Rn 2), die den Miteigentümern daher gemeinschaftlich zusteht (§ 744 Abs. 1 BGB). Vermietet ein Miteigentümer das Grundstück allein, ohne daß ihn die anderen hierzu ermächtigen oder dem Vertrag nachträglich zustimmen, so ist der Mietvertrag zwar schuldrechtlich wirksam, im Verhältnis zwischen den anderen Miteigentümern und dem Mieter jedoch rechtlich ohne Bedeutung. Dies folgt aus der Relativität der schuldrechtlichen Beziehungen und ist für bewegliche Sachen in § 986 Abs. 1 Satz 2 BGB ausdrücklich geregelt. Daher hat der Mieter aufgrund des Mietvertrages gegenüber jenen Miteigentümern kein Recht zum Besitz (Münchener Komm., § 747 Rn 2; Roquette, § 535 Rn 98; AG Trier MDR 61, 58). Ist die Rechtsstellung des Mieters aber schon vor der Veräußerung in dieser Weise beeinträchtigt, so besteht kein Grund für einen Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag kraft Gesetzes, welcher die Rechtsstellung des Mieters gegenüber dem ursprünglichen Zustand wesentlich verbessern würde. Dieses Argument erscheint dem Senat zur Begründung der herrschenden Auffassung wesentlicher als die sicher ebenfalls zutreffende Erwägung des Bundesgerichtshofes (NJW 74, 1551), der Veräußerer solle nicht gemäß § 571 Abs. 2 BGB wie ein Bürge für Verpflichtungen haften müssen, die gar nicht in seiner Person bestehen. 3. Der dargelegte Sinn und Zweck des § 571 BGB gebietet es aber, die Vorschrift dann anzuwenden, wenn der nicht am Mietvertrag beteiligte Miteigentümer diesem zugestimmt hat. Die Zustimmung bewirkt, daß alle Miteigentümer den gewollten Vertragsinhalt gegen sich gelten lassen müssen. Die Vertragswirkungen lasten nunmehr materiell auch auf dem nicht unmittelbar daran beteiligten Miteigentümer mit der Folge, daß der Mieter sich insbesondere gegenüber einer Räumungsklage auch ihm gegenüber auf das Besitzrecht aus dem Mietvertrag berufen kann (RGZ 80, 395, 399; Münchener Komm., § 747 Rn 2). Zwar bestehen Bedenken gegen die Ansicht, der Miteigentümer werde durch die Zustimmung auch selbst Vermieter (so Roquette DR 1940, 2170; derselbe, Mietrecht, § 535 Rn 98; Palandt-Thomas, § 743 Anm. 2; Staudinger-Vogel, § 743 Rn 6); denn die Zustimmung braucht nicht

t aus dem Mietvertrag berufen kann (RGZ 80, 395, 399; Münchener Komm., § 747 Rn 2). Zwar bestehen Bedenken gegen die Ansicht, der Miteigentümer werde durch die Zustimmung auch selbst Vermieter (so Roquette DR 1940, 2170; derselbe, Mietrecht, § 535 Rn 98; Palandt-Thomas, § 743 Anm. 2; Staudinger-Vogel, § 743 Rn 6); denn die Zustimmung braucht nicht dem Mieter gegenüber erklärt zu werden (§ 182 Abs. 1 BGB), und im übrigen ist unserem Recht die Möglichkeit zum einseitigen Vertragsbeitritt grundsätzlich fremd. Dies ändert aber nichts daran, daß die Rechtsstellung des Mieters, was die Bestandskraft des Vertrages angeht, ebenso gesichert ist, wie wenn alle Miteigentümer Vermieter waren, Dann ist er aber bei einer Veräußerung durch die Miteigentümergemeinschaft in gleicher Weise schutzwürdig. Auf der anderen Seite hat die Miteigentümergemeinschaft, wenn alle Mitglieder dem Vertrag zugestimmt haben, kein berechtigtes Interesse mehr daran, nicht als Vermieter im Sinne des § 571 BGB behandelt zu werden. Da die gesetzliche Regelung nicht auf den guten Glauben des Erwerbers abstellt, ist es bei einer Zustimmung aller Miteigentümer zum Mietvertrag gerechtfertigt, den Erwerber in alle Rechte und Verpflichtungen daraus eintreten zu lassen (ebenso Roquette, § 571 Rn 20). Die Zustimmung bedarf nicht unbedingt einer ausdrücklichen Erklärung, sie kann auch durch schlüssiges Verhalten geschehen (BGH NJW 53,58- 54,145, Soergel-Leptien, BGB, 11. Aufl., § 182 Rn 5). In Ausnahmefällen muß der untätige Miteigentümer sogar ein bloßes Schweigen als Zustimmung gegen sich gelten lassen. Eine stillschweigende Genehmigung setzt indessen voraus, daß der Gegner des zustimmungsbedürftigen Geschäfts eine Stellungnahme erwarten konnte, was dann anzunehmen ist, wenn er durch das Schweigen erkennbar zu Maßnahmen hinsichtlich des Vertrages veranlaßt wurde (BGH WM 57,1030; DB 76, 1573, 1574), und auf den hervorgerufenen Anschein der Zustimmung auch tatsächlich vertraut hat (BGH WM 64, 224, 225; Soergel Leptien, § 182 Rn 6). Diese in der Rechtsprechung vorwiegend zur Genehmigung nach § 177 BGB entwickelten Grundsätze sind auf die Erteilung der Zustimmung zu einem im eigenen Namen geschlossenen Geschäft entsprechend anwendbar (Münchener Komm., § 182 Rn 12). 4. Der Grundsatz, daß der Mieter bei einem Eigentümerwechsel die erworbenen vertraglichen Rechte zwar behalten, nicht aber verbessern soll, hat zur Folge, daß der Mietvertrag gegenüber allen veräußernden Miteigentümern verbindlich gewesen sein muß, wenn die Rechtsfolgen des § 571 BGB eintreten sollen. Daher kann ohne die Zustimmung der nichtbeteiligten Miteigentümer zum Mietvertrag die Rechtsfolge des § 571 BGB nicht eintreten. In der Literatur wird allerdings teilweise die Ansicht vertreten, der nicht am Mietvertrag beteiligte Miteigentümer werde durch bloße Duldung selbst zum Vermieter (Roquette, § 535 Rn. 98; Palandt-Thomas § 743 Anm. 2; Staudinger-Vogel, § 543 Rn 6). Dieser Ansicht vermag sich der Senat jedoch nicht anzuschließen. Bloßes Stillschweigen gilt im Rechtsverkehr regelmäßig als Ablehnung. Eine Verpflichtung desjenigen, dessen Mitwirkungsrechte nicht beachtet wurden, zur Vermeidung einer Zustimmungsfiktion aktiv tätig zu werden, ist unserem Recht fremd. Auch im Mietrecht besteht kein anzuerkennendes Bedürfnis dafür, dem Schweigen eines am Vertragsschluß nicht beteiligten Miteigentümers Rechtswirkungen beizumessen, ohne daß die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine stillschweigende Genehmigung

zur Vermeidung einer Zustimmungsfiktion aktiv tätig zu werden, ist unserem Recht fremd. Auch im Mietrecht besteht kein anzuerkennendes Bedürfnis dafür, dem Schweigen eines am Vertragsschluß nicht beteiligten Miteigentümers Rechtswirkungen beizumessen, ohne daß die von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für eine stillschweigende Genehmigung geforderten Voraussetzungen vorliegen. Das Gesetz schützt guten Glauben des Mieters an die Befugnis des einzelnen Miteigentümers zur Vermietung nicht. Indem dem am Vertragsschluß nicht beteiligten Miteigentümer ein schlüssiges Verhalten und unter den genannten Voraussetzungen auch bloßes Stillschweigen als Zustimmung zugerechnet wird, ist eine angemessene und gerechte Interessenabwägung im Einzelfall möglich. Dagegen würde das berechtigte Interesse des am Vertragsschluß unbeteiligten Miteigentümers, nicht in Pflichten einbezogen zu werden, an deren Begründung er nicht mitgewirkt hat, nur unzureichend berücksichtigt, wenn er allein bei bloßer Duldung den ohne seine Mitwirkung geschaffenen Rechtszustand grundsätzlich als verbindlich gegen sich gelten lassen müßte. 5. Bei der Prüfung, ob eine Zustimmung des übergangenen Miteigentümers nach den genannten Kriterien vorliegt, muß auch der konkrete Inhalt des fraglichen Mietvertrages gewürdigt werden. Ein Miteigentümer, dessen Verhalten als Zustimmung zur Vermietung gilt, braucht trotzdem vertragliche Bestimmungen nicht gegen sich gelten zu lassen, mit deren Vereinbarung er nicht rechnen konnte. Diese Frage gewinnt andere Bedeutung, wenn der die Verwaltung allein ausübende Miteigentümer einen Vertrag schließt, dessen Bedingungen von denen aller vorherigen Verträge wesentlich abweichen und eine erheblich weitergehende Verpflichtung des Vermieters begründen.