Veräußerung

Veräußerung; Mietkaution; Kaution; Mietsicherheit; Kautionsrückzahlungsanspruch; Fälligkeit; Betriebskostenabrechnung

1. Auch nach Veräußerung des Grundstückes kann der Mieter von dem veräußernden Vermieter die Rückgewähr der Mietkaution fordern.

2. Diente die Mietkaution auch als Sicherheit für Betriebskostenforderungen, so wird der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht vor dem Anspruch auf Erteilung der Betriebskostenabrechnung fällig.

Die gemäß § 264 Nr. 3 ZPO zulässige einseitige Erklärung der Kl. mit dem Begehren, die Erledigung der Hauptsache festzustellen, hat keinen Erfolg, da die ursprüngliche Klage zwar zulässig, aber nicht begründet gewesen ist.

Der Bekl. ist weder zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch bei Eintritt des erledigenden Ereignisses verpflichtet gewesen, an die Kl. das Kautionssparbuch herauszugeben und gegenüber der Sparkasse C. eine Freigabeerklärung zu erteilen.

Daß der Bekl. als früherer Vermieter nach Veräußerung des Objektes an Frau S. den Kl. grundsätzlich weiter auf Rückzahlung der Kaution, die hier in Form eines verpfändeten Sparbuches geleistet worden ist, haftet, steht außer Frage.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits ist jedoch der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Bekl. seiner Rückleistungsverpflichtung nachzukommen hatte. In diesem Zusammenhang ist die unstreitige Vereinbarung zwischen dem Bekl. und der Erwerberin von Bedeutung, daß im Verhältnis zu den Kl. der Bekl. allein für die Erteilung der Nebenkostenabrechnung zuständig war und er hinsichtlich der Erstattung oder Nachzahlung von Nebenkosten auch weiterhin passiv oder aktiv legitimiert sein sollte. Damit diente das Kautionssparguthaben nach dem Wortlaut der Verpfändungserklärung auch weiterhin zur Sicherung etwaiger Nebenkostennachforderungsansprüche, die der Bekl. im eigenen Namen geltend machen konnte. Für diese Ansprüche stand der Bekl. den Kl. auch nach der Veräußerung als "Vermieter" gegenüber. Wann der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. fällig wird, bestimmt sich somit nach allgemeinen Grundsätzen. Hiernach wird die Kaution mangels anderweitiger Vereinbarung erst zur Rückzahlung fällig, wenn nicht binnen neun Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode über Betriebskosten und Kaution Rechnung gelegt wurde (LG Kassel WM 1989, 511 f.). Da hier das Mietverhältnis und die letzte Abrechnungsperiode zum 30.4.1997 endeten, ist der Kautionsrückzahlungsanspruch der Kl. weder zum Zeitpunkt der Klageeinreichung noch zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses fällig gewesen.

Die ursprüngliche Klage war daher unbegründet, so daß dem einseitigen Begehren der Kl. auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache nicht stattgegeben werden konnte.