Veränderungssperre

Veränderungssperre; Heilung; erneuter Erlass

1. Dem Erlaß einer Veränderungssperre steht nicht entgegen, daß die im Plan aufstellungsbeschluß enthaltene Planungsabsicht in den Grundzügen geändert worden ist.

2. Eine Veränderungssperre kann - gegebenenfalls auch nur teilweise - nichtig sein, wenn zur Zeit ihres Erlasses der Inhalt der beabsichtigten Planung noch nicht abzusehen ist.

3. Eine nachträgliche Konkretisierung der Planung vermag eine nichtige Ver änderungssperre nicht zu heilen.

4. Die Verlängerung einer unwirksamen Veränderungssperre kann grundsätzlich nicht als erneuter Erlaß einer Veränderungssperre angesehen werden.

Die Antragstellerin ist seit 1979 Eigentümerin des am Winterfeldtplatz gelegenen 855 qm großen Grundstücks Gleditschstraße 11 in Berlin-Schöneberg. Das Vorderhaus des im Jahre 1891 errichteten Wohngebäudes ist im letzten Krieg zerstört worden. Es befinden sich dort die Reste des ehemaligen Lokals "Ruine"; das Quergebäude und der Seitenflügel sind nur noch teilweise bewohnt. Die Antragstelle-rin bemüht sich seit dem Erwerb des Eigentums um die Erteilung einer Abrißgenehmi-gung für die noch vorhandenen Gebäudeteile sowie seit 1984 um die Erteilung eines Vorbescheides für die Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses auf diesem Grundstück. Im vorliegenden Normenkontrollverfahren wendet sie sich gegen die Verordnung über die Veränderungssperre XI 159/12 für die Grundstücke Gleditschstraße 1/23, Winterfeldtstraße 35/39 und Pallasstraße 15-17 vom 9. September 1986 (GVBl. S. 1544) sowie gegen die Verordnung über die Verlängerung dieser Veränderungssperre vom 23. Februar 1988 (GVBl. S. 396), soweit sie ihr Grundstück be-treffen.

Nach dem Baunutzungsplan für Berlin in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742) liegt das Grundstück im allgemeinen Wohngebiet der Baustufe V/3. Im Flächennutzungsplan von Berlin vom 30. Juli 1965 (ABl. 1970 S. 703) war es als Ge-meinbedarfsfläche mit den Zweckbestimmungen Schule und Post dargestellt; in dem seit dem 21. Juni 1988 geltenden Flächennutzungsplan vom 8. April 1984 (ABl. 1988 Nr. 30) finden sich die Darstellung einer Wohnbaufläche des Typs 1 (GFZ bis 2,0) so-wie in der Umgebung die Planzeichen für Schule und Post.

Dem Erlaß der von der Antragstellerin angefochtenen Veränderungssperre liegen fol-gende Vorgänge zugrunde. Am 5. Juni 1979 (ABl. S. 1070) und 21. Juli 1981 (ABl. S. 1463) beschloß das Bezirksamt Schöneberg von Berlin mit Zustimmung des Sena-tors für Bau- und Wohnungswesen vom 13. März 1979 die Aufstellung des Bebauungsplanes XI-159 für die Grundstücke Gleditschstraße 1/23, Winterfeldtstraße 25/39 und Pallasstraße 8-17; die bestehenden Festsetzungen des Baunutzungsplanes und der die Grundstücke Pallasstraße 13-17, Gleditschstraße 13/23 und Winterfeldtstraße 27 betreffende Bebauungsplan XI-4 vom 5. April 1960 (GVBl. S. 413) sollten teilweise geändert werden. Der Schulstandort sollte als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung "Schule und Schulsportplatz" und die Grundstücke Gleditschstraße 1/13 und Winterfeldtstraße 25/39 als allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ von 1,8 in geschlossener Bauweise und fünf Vollgeschossen ausgewiesen werden. Am 3. Juli 1979 stellte die Antragstellerin einen bauordnungsrechtlichen Abrißantrag, der jedoch ruhte, weil die vorliegende Abrißgenehmigung des Landesamtes für Wohnungswesen erst mit Erteilung einer Baugenehmigung wirksam werden sollte; diese war jedoch nicht beantragt.

Nach Durchführung des städtebaulichen Ideenwettbewerbs "Winterfeldtplatz" im Jahre 1983 - die Preisträger Brenner/Tonon sahen eine durchgehende viergeschossige Platzrandbebauung (GFZ 2,0), die Erhaltung von Quergebäude und Seitenflügel auf dem Grundstück der Antragstellerin und hier anschließend die Kindertagesstätte, die Sporthalle und eine Wohnbebauung als südlichen Abschluß vor - teilte das Stadtplanungsamt der Antragstellerin auf eine Anfrage im Februar 1984 mit, die pla nerischen Überlegungen für die Grundstücke auf der Ostseite des Platzes seien noch nicht abgeschlossen; die städtebauliche Situation ihres Grundstücks sei als Detailfra-ge anzusehen, deren Klärung in Kürze erfolgen solle. Im Rahmen der vom 25. Juni bis 25. Juli 1984 durchgeführten vorgezogenen Bürgerbeteiligung wandte sich die Antragstellerin gegen eine viergeschossige Randbebauung mit einer Bebauungstiefe von nur 10 m; der Abriß der nicht erhaltungsfähigen Altbausubstanz und die Errich-tung eines Neubaus seien geplant. Als Ergebnis dieser Bürgerbeteiligung wurde für die Grundstücke Winterfeldtstraße 39, Ecke Gleditschstraße 3/11 festgehalten, sie als allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ von 2,0 auszuweisen. Die Zahl der Voll geschosse sei mindestens mit vier, ausnahmsweise mit fünf und im Eckbereich mit acht Vollgeschossen festzusetzen; die Bebauungstiefe für das Grundstück der An-tragstellerin sei so festzulegen, daß mindestens das bisherige zulässige Nutzungsmaß von einer GFZ 1,5 ausschöpfbar bleibe. Die Anhörung der Träger öffentlicher Belange zu dem Bebauungsplan XI-159 fand in der 102. Planungssitzung vom 5. De-zember 1984 statt. Einen Vorbescheidsantrag der Antragstellerin vom 23. Juli 1984 lehnte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt mit Bescheid vom 21. Dezember 1984 wegen Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung - die GRZ sollte 0,42, die GFZ 2,14 und die Bebauungstiefe bis zu 33 m betragen - ab.

Die Begründung des Bebauungsplanentwurfs XI-159 vom Juli 1985 sieht für die Grundstücke Winterfeldtstraße 31/39, Gleditschstraße 1/11 und 15/23 teilweise ein allgemeines Wohngebiet mit fünf- bis achtgeschossiger Bebauung vor; für das Grundstück der Antragstellerin soll eine GFZ von 2,0, eine GRZ von 0,4 bei fünf Voll-geschossen mit einer Bebauungstiefe von 10 bis 17 m ausgewiesen werden. Die übri-gen Flächen des Planbereichs sollen als Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung Schule, Kindertagesstätte und Post festgesetzt werden. Zu dem vom 9. Sep-tember bis 9. Oktober 1985 öffentlich ausgelegten (ABl. S. 1730) Bebauungsplanentwurf wurden 233 Anregungen und Bedenken vorgebracht; unter anderem wurden die "Erstellung" eines Grünplanes, der Erlaß einer Veränderungssperre sowie die Bei-behaltung des Baukörpers auf dem Grundstück der Antragstellerin angeregt. Im Zu-sammenhang mit Beratungsergebnissen der Projektgruppe Winterfeldtplatz, der Meinungsbildung in der Bezirksverordnetenversammlung und im Bezirksamt kam die Abteilung Bauwesen des Bezirksamtes am 15. Januar 1986 zu der Feststellung, daß für den auf der Grundlage des städtebaulichen Wettbewerbs "Winterfeldtplatz" kon-zipierten Bebauungsplan eine Mehrheit in den bezirklichen Gremien nicht zu finden sei. Das gelte insbesondere für eine Wohnbebauung am südlichen Platzrand, der als Standort der Sporthalle in Betracht komme; hinsichtlich der Wohnbebauung im nörd lichen Platzbereich werde eine Durchbrechung mit ausreichendem Einblick gewünscht. Ein neues - beschränktes - Gutachterverfahren sei erforderlich. Hierbei wur-den vom Senator für Stadtentwicklung und Umweltschutz für das Grundstück der An-tragstellerin Vorschläge erwartet, die die Erhaltung der Altbausubstanz prüfen soll-ten; im Falle einer Erhaltung wurden auch Vorschläge für den Ruinenteil erwartet.

Nachdem ein Abrißantrag vom 10. Dezember 1985 nicht weiterverfolgt worden war, reichte die Antragstellerin unter dem 15. Januar 1986 einen weiteren Abrißantrag ein. Die Entscheidung über einen Vorbescheidsantrag vom 3. Februar 1986, der eine GFZ von 2,14, sechs Vollgeschosse und eine Bebauungstiefe von 33 m vorsah, stell-te das Wohnungsaufsichtsamt mit Bescheid vom 27. Mai 1986 für einen Zeitraum von 12 Monaten zurück, da angesichts der noch offenen Planungssituation auf dem Grundstück derzeit ein Einvernehmen mit der Gemeinde nicht herzustellen sei, um die Vorbescheidsfragen positiv beantworten und Befreiungen in Aussicht stellen zu können.

Das Gutachterverfahren, an dem sechs Architektengruppen teilnahmen, wurde An-fang Juli 1986 mit einer Stellungnahme der Obergutachter abgeschlossen. Sie emp-fahlen eine angemessene Bebauung an der Nordecke, Standort der Sporthalle an der Pallasstraße, Kindertagesstätte im mittleren Bereich, hier auch grüne Platzerweiterung; weiter heißt es:"Die Arbeiten machen deutlich, daß das Gebäude der ehemali-gen Tischlerei und die Ruine an der Gleditschstraße in ein Neugestaltungskonzept einbezogen werden können." Die Arbeiten der Gutachter Brenner/Tonon und Baller/Baller wurden in die engere Wahl gezogen. Die Obergutachter empfahlen, unter Ein-beziehung der allgemein formulierten Kriterien die Arbeit Brenner/Tonon weiterzuverfolgen.

Wegen der erwähnten Abriß- und Vorbescheidsanträge der Antragstellerin sowie ei-nes Antrags der Eigentümerin der Grundstücke Gleditschstraße 1/9, Winterfeldtstraße 39 bat das Bezirksamt Schöneberg den Antragsgegner mit Schreiben vom 24. Ju-ni 1986 unter Hinweis auf die "noch offene Planungssituation" auf diesen Grundstükken um den Erlaß einer Rechtsverordnung über eine Veränderungssperre; dem ent-sprach der Antragsgegner mit der Verordnung vom 9. September 1986, die am 28. September 1986 in Kraft getreten ist. Ebenfalls am 9. September 1986 beschloß das Bezirksamt Schöneberg eine "wesentliche Änderung des Bebauungsplanentwurfs XI-159 nach der öffentlichen Auslegung". Es sei beabsichtigt, den Entwurf in Anleh-nung an den Vorschlag Baller/Baller unter Berücksichtigung des Votums der Obergutachter "neu zu erstellen". Die Grundstücke Winterfeldtstraße 25/39 und die Gle-ditschstraße 1/11 würden als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen; für die übrigen Grundstücke der Gleditschstraße sei eine Grünfläche - Parkanlage - mit einer mitt-leren Tiefe von 15 m vorgesehen. Die Bezirksverordnetenversammlung beschloß am 17. September 1986, eine Wohnbebauung im nördlichen Bereich bis einschließlich Gleditschstraße 11 (Ruine) zuzulassen sowie Kindertagesstätte und Sporthalle "in Anlehnung an die Vorschläge der Gutachter Baller/Baller zu plazieren und zu gestal-ten" sowie die übrigen Flächen als Grün- und Erholungsflächen auszuweisen. Mit ei-nem weiteren Beschluß vom 26. November 1986 empfahl die Bezirksverordnetenversammlung dem Bezirksamt, entsprechend dem Vorschlag Baller/Baller an der Ecke Winterfeldt-/Gleditschstraße einen Kopfbau mit drei Maisonettewohnungen vorzusehen, auf jede weitere Darstellung von Wohngebäuden zu verzichten und par-allel zur Gleditschstraße eine Grünfläche - Parkanlage - auszuweisen.

Das Bebauungsplanverfahren XI-159 sollte nunmehr auf der Grundlage dieses Be-schlusses weitergeführt werden. Am 19. Mai 1987 beschloß das Bezirksamt Schöne-berg für die Grundstücke Winterfeldtstraße 35/37 und einen Teil des Grundstücks Gleditschstraße 1/9 an der Blockecke eine Ausweisung von allgemeinem Wohngebiet mit einer zusätzlichen Geschoßfläche von 2.000 qm; hierfür sollte ein neuer Wett-bewerb oder ein städtebauliches Gutachterverfahren durchgeführt werden. Mit Be-schluß vom 24. Juni 1987 empfahl die Bezirksverordnetenversammlung, eine mittelfristige Erhaltung der Baulichkeiten auf dem Grundstück Gleditschstraße 11 ("Ruine" - künftig "Wohnhaus im Grünen") und die Ausweisung als Grünfläche im Bebauungsplan anzustreben.

Mit Bescheiden vom 20. November 1987 lehnte das Bau- und Wohnungsaufsichts-amt den Abrißantrag der Antragstellerin vom 15. Januar 1986 und den am 27. Mai 1987 zurückgestellten Vorbescheidsantrag vom 3. Februar 1986 unter Hinweis auf die Veränderungssperre vom 9. September 1986 ab. Die Widersprüche der Antragstellerin wies der Senator für Bau- und Wohnungswesen mit Bescheiden vom 3. und 10. Mai 1988 zurück. Über die hiergegen gerichtete Klage (VG 13 A 230.87) ist noch nicht entschieden.

Durch die im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 4. März 1988 (S. 396) verkündete Verordnung vom 23. Februar 1988 verlängerte der Senator für Bau- und Wohnungswesen die Veränderungssperre XI-159/12 um ein Jahr bis zum 8. März 1989. Am 15. März 1988 (ABl. S. 499) beschloß das Bezirksamt Schöneberg die Einschränkung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XI-159 um einige Grundstücke, die von der Veränderungssperre nicht erfaßt sind.

Die Antragstellerin hat am 20. April 1988 ihren Normenkontrollantrag vom 7. Oktober 1987 um die Anfechtung der Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre vom 23. Februar 1988 erweitert und insgesamt zur Begründung vorgetragen, zumindest in bezug auf ihr Grundstück sei der Erlaß der Sperre rechtswidrig. Die Pla-nung sei im Zeitpunkt des Erlasses nicht hinreichend konkretisiert gewesen. Bei In-krafttreten der Veränderungssperre am 28. September 1986 sei eine Planung, die über ein Anfangsstadium hinausgegangen wäre, für diesen Teil des Winterfeldtplatzes nicht vorhanden gewesen. Im Bescheid vom 27. Mai 1986 habe das Bezirksamt selbst mitgeteilt, daß die vorgebrachten Bedenken und Anregungen es erforderlich machten, die bestehende städtebauliche Planung des Wettbewerbs 1983 prinzipiell neu zu überarbeiten. Damit sei die bisherige Planung umgestoßen worden, wobei neue Planungsziele aus den vom Bezirksamt verwendeten Begriffen nicht abzuleiten seien. Es seien keine planerischen Gründe, sondern lediglich rein politische Erwägungen gewesen, einen Abriß der "Ruine" in die ferne Zukunft zu verschieben. Dem Gutachterverfahren könne für die hier in Frage stehenden konkreten Festsetzungen des Bebauungsplans nichts entnommen werden. Weder der Antragsgegner noch das Bezirksamt Schöneberg hätten sich entscheiden können, was aus der Ruine ha-be werden sollen. Wegen der nicht erkennbaren Zielrichtung der Planung sei die Ver-änderungssperre mindestens für ihr Grundstück nicht erforderlich gewesen. Der An-tragsgegner habe selbst erkannt, daß es sich bei Erlaß der Sperre um eine offene Pla-nungssituation gehandelt habe. Offensichtlich habe die Sperre dazu gedient, für den Fall der Verabschiedung eines Konzepts, wonach die Ruine erhalten werden sollte, ihren Abriß zu verhindern. Die Konzepte "Platzrandbebauung" und "Erhaltung der Alt-bausubstanz" bzw. "Grünfläche" hätten mehr oder weniger gleichberechtigt nebeneinander gestanden.

Die Antragstellerin beantragt, festzustellen, daß die Verordnung über die Veränderungssperre XI 159/12 vom 9. September 1986 (GVBl. S. 1544) sowie die Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre XI-159/12 vom 23. Februar 1988 (GVBl. S. 396), soweit sie sich auf das Grundstück Gleditschstraße 11 bezie-hen, nichtig sind.

Der Antragsgegner beantragt, den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Der Antragsgegner trägt vor, die Veränderungssperre sei zur Sicherung des Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Die ursprünglich beabsichtigte geschlossene Platzrandbebauung habe sich aufgrund der in der Offenlegung im Herbst 1985 vorgebrachten Bedenken und Anregungen als nicht mehr tragfähig erwiesen. In dem neuen im Juli 1986 abgeschlossenen Gutachterverfahren hätten die beiden in die engere Wahl gezogenen Arbeiten auf die Erhaltung der Ruine auf dem Grundstück der Antragstellerin hingezielt. Die grundsätzliche Aufteilung der Wohn-, Grün- und Gemeinbedarfsflächen am östlichen Platzrand sei deutlich geworden. Wegen der Nutzungskonkurrenzen im mittleren Bereich des östlichen Platzrandes sei eine konkrete Fest-legung für das Grundstück Gleditschstraße 11 sehr schwierig. Am 9. September 1986 habe das Bezirksamt eine wesentliche Änderung des Bebauungsplanentwurfs beschlossen, und es habe die Veränderungssperre erlassen. Zu diesem Zeitpunkt habe die Absicht des Bezirksamts bestanden,das Grundstück Gleditschstraße 11 als allgemeines Wohngebiet auszuweisen; hiervon sei nach dem abweichenden Bezirks-amtsbeschluß vom 24. Juni 1987 Abstand genommen worden und die Ausweisung als Grünfläche vorgesehen. Eine solche Veränderung der vorgesehenen Art der bau-lichen Nutzung nach Erlaß der Veränderungssperre berühre jedoch deren Rechtmäßigkeit nicht.

Der Senat hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen.

Aus den Gründen: Der Normenkontrollvertrag ist zulässig und begründet.

I. Die Verordnungen über die Veränderungssperre und ihre Verlängerung können im Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO angefochten werden. Die Ver-ordnung vom 9. September 1986 ist aufgrund des § 16 Abs. 1 Satz 1 BBauG in Ver-bindung mit § 9 Abs. 1 AGBBauG durch Rechtsverordnung des zuständigen Senators für Bau- und Wohnungswesen erlassen und im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 27. September 1986 (GVBl. S. 1544) verkündet worden; sie ist am 28. September 1986 rechtsverbindlich geworden (§ 9 Abs. 2 Satz 1 AGBBauG). Die Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre vom 23. Februar 1988 ist aufgrund des § 16 Abs. 1 und des § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB in Verbindung mit § 8 Abs. 1 AGBauGB durch den zuständigen Senator erlassen und im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 4. März 1988 (GVBl. S. 396) verkündet worden; sie ist am 5. März 1988 rechtsverbindlich geworden (§ 8 Abs. 2 Satz 1 AGBauGB). Die Ermächtigung, anstelle der im BBauG und im BauGB vorgesehenen Satzungen Rechtsverordnungen zu erlassen, findet sich für die Verordnung vom 9. September 1986 in § 188 Abs. 2 Satz 1 BBauG und für die Verordnung vom 23. Februar 1988 in § 246 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

Die Antragstellerin hat einen Nachteil im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO erlitten, da sie aufgrund der Veränderungssperre keine Veränderungen auf ihrem Grundstück durchführen darf (§ 14 Abs. 1 Satz 1 bis 3 BBauG und § 14 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB). Die Veränderungssperre hat die "Baurechtslage" auf ihrem Grundstück geändert (vgl. BVerwG, Beschluß vom 2. September 1983, BVerwG 68, 12, 14).

Das neben dem Nachteil erforderliche Rechtsschutzinteresse ist nicht deshalb aus-geschlossen, weil die Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre und ihrer Verlängerung auch in dem anhängigen Klageverfahren VG 13 A 230.87 indizent zu prüfen ist (vgl. dazu Dageförde, VerwArch 79 [1988] 123, 135 f. für Normenkontrollanträge ge-gen Bebauungspläne). Ob das Rechtsschutzinteresse für einen Normenkontrollantrag gegen eine Veränderungssperre dann zu verneinen ist, wenn es offensichtlich ist, daß das Vorhaben, an dessen Verwirklichung sich der Antragsteller gehindert sieht, auch bei Wegfall der Veränderungssperre nicht zulässig wäre (vgl. OVG Lüne-burg, Urteil vom 26. Februar 1988, UPR 1988, 459), bedarf hier keiner Entscheidung. Im vorliegenden Fall hätte es die Antragstellerin in der Hand, durch eine Beschränkung des Maßes der baulichen Nutzung ihr Vorhaben in Einklang mit den übergeleite-ten Bestimmungen des Baunutzungsplans für Berlin zu bringen und so einen positi-ven Vorbescheid zu erhalten; außerdem hatte sie seit Jahren den Abriß der noch vor-handenen Baulichkeiten auf dem Grundstück Gleditschstraße 11 begehrt, während nach dem Planungsstand im Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre noch die Erhaltung der Altbausubstanz für dieses Grundstück geprüft und gegebenenfalls Vorschläge für den Ruinenteil entwickelt werden sollten.

Der von der Antragstellerin gestellte Teilantrag - beschränkt auf das Grundstück Gle-ditschstraße 11 - ist zulässig. Die Veränderungssperre ist regelmäßig grundstücksbezogen; sie hat im allgemeinen einen "konkret-individuellen" Regelungsgehalt (vgl. BVerwG, Beschluß vom 2. September 1983, a.a.O.). Die Veränderungssperre kann deshalb, wie § 17 Abs. 4 BBauG/BauGB, wonach die Veränderungssperre vor Frist-ablauf ganz oder teilweise außer Kraft zu setzen ist, sobald die Voraussetzungen für ihren Erlaß weggefallen sind, zeigt, auch teilweise außer Kraft treten. Weiterhin kann die Veränderungssperre infolge möglicher unterschiedlicher Anrechnungszeiten (§ 17 Abs. 1 Satz 2 BBauG/BauGB) für einzelne Grundstücke von unterschiedlicher Dauer sein (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 11. November 1970, BRS 23 Nr. 88). Die Veränderungssperre XI-159/12 ist für die übrigen von ihr erfaßten Grundstücke auch ohne das Grundstück der Antragstellerin noch sinnvoll; es besteht kein untrennbarer Regelungszusammenhang.

II. Der Normenkontrollantrag ist begründet. Formelle Mängel der angefochtenen Verordnungen sind weder geltend gemacht wor-den noch sonst ersichtlich.

Ein wirksamer Planaufstellungsbeschluß nach § 2 Abs. 1 Satz 2 BBauG/BauGB als materiellrechtliche Voraussetzung für den Erlaß einer Veränderungssperre liegt vor. Den Beschluß zur Aufstellung des Bebauungsplanes XI-159 hat das zuständige Be-zirksamt (§ 3 Abs. 1 Satz 1 AGBBauG) am 5. Juni 1979 gefaßt und ordnungsgemäß im Amtsblatt vom 22. Juni 1979 (ABl. S. 1070) bekanntgemacht. Das gilt auch für die späteren Erweiterungen und Einschränkungen des Geltungsbereichs des Bebauungsplanentwurfs.

Dem Erlaß der Veränderungssperre lag auch eine "beachtliche Planung" (vgl. BVerwG, Urteil vom 10. September 1976, BVerwGE 51, 121, 130) zugrunde; denn die beabsichtigte Planung war weder aus Gründen des Entwicklungsgebots des § 8 Abs. 2 Satz 1 BBauG/BauGB noch vom Abwägungsgebot her mit einem unheilbaren Mangel behaftet, der bis zum Erlaß des zu sichernden Bebauungsplans nicht hätte behoben werden können. Der Erlaß der Veränderungssperre war auch erforderlich zur Sicherung der Planung; denn weder der Abrißantrag vom 15. Januar 1986 noch der Antrag auf Erteilung eines Vorbescheides vom 3. Februar 1986 stimmten mit den verschiedenen damaligen Planungsvorstellungen der zuständigen Stellen überein. Auch der Inhalt der Veränderungssperre ist nicht zu beanstanden; der Geltungsbereich ist eindeutig bestimmt, und die generelle Verweisung auf § 14 BBauG und in der Verlängerungsverordnung auf § 14 Abs. 1 BauGB ist nicht fehlerhaft (vgl. Kuhla, NVwZ 1988, 1084, 1085).

Die Veränderungssperre vom 9. September 1986 ist aber deshalb teilweise nichtig, weil weder im Zeitpunkt ihres Erlasses noch im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens die zu-grundeliegenden Planungsabsichten für das Grundstück der Antragstellerin in dem erforderlichen Mindestmaß konkretisiert waren. Die Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre vom 23. Februar 1988 ist unwirksam, weil die Verlängerung nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB eine - noch - wirksame Veränderungssperre voraussetzt.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 10. September 1976, a.a.O., 128), der sich der erkennende Senat anschließt, ist eine Veränderungssperre nur dann wirksam, wenn die Planung, deren Sicherung sie dienen soll, bei ihrem Erlaß einen Stand erreicht hat, der ein Mindestmaß dessen erkennen läßt, was Inhalt des zu erwartenden Bebauungsplans sein soll. Diese Forderung nach ei-nem Mindestmaß an Konkretisierung ergibt sich aus der Eigentumsgewährleistung des Artikels 14 Abs. 1 GG; es soll verhindert werden, daß die Entwicklung eines Grundstücks für einen nicht unbeträchtlichen Zeitraum gestoppt wird, ohne daß für den Betroffenen erkennbar ist, was mit der Veränderungssperre erreicht werden soll (BVerwG, Urteil vom 20. Oktober 1978, ZfBR 1979, 34, 35). Die mit dem Erlaß einer Veränderungssperre für ein Grundstück verbundene Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers ist für diesen nur erträglich, wenn für ihn absehbar ist, wie sein Grundstück nach den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans genutzt werden kann. Nur unter dieser Voraussetzung ist der Eigentümer in der Lage, seine Dispo-sitionen in bezug auf etwa vorhandene Baulichkeiten und hinsichtlich der künftigen Nutzung sachgerecht zu treffen; ein planerisches Minimum ist auch deshalb erforderlich, weil der Eigentümer sonst nicht in der Lage wäre, die Chancen einer Ausnahme gemäß § 14 Abs. 2 BauGB zu beurteilen. Wenn auch im Gegensatz zu § 33 BBauG/BauGB Planreife für den Erlaß einer Veränderungssperre nicht verlangt wird, so muß doch die künftige Nutzung des Gebiets der Art nach im wesentlichen festgelegt sein (vgl. Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, hrsg. v. Schlichter u. Stich, 1988, § 14 Rnr. 8). Ob Ausnahmefälle denkbar sind, in denen die planerischen Absichten der Gemeinde hinsichtlich eines einzigen Grundstücks noch offen sind, während sie hinsichtlich der übrigen Grundstücke des von der Veränderungssperre erfaßten Be-reichs hinreichend konkret sind, kann hier dahinstehen; denn eine derartige Planungssituation könnte allenfalls bei einem Schlüsselgrundstück hingenommen werden, mit dessen "Baurechtslage" die Planung des gesamten Veränderungssperrengebiets steht oder fällt. Hiervon kann im vorliegenden Verfahren keine Rede sein. Die genannten Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit der Veränderungssperre waren hier im September 1986 hinsichtlich des Grundstücks der Antragstellerin nicht erfüllt.

Allerdings steht nicht entgegen, daß die dem Planaufstellungsbeschluß vom 5. Juni 1979, der vorgezogenen Bürgerbeteiligung und der öffentlichen Auslegung im Jahre 1985 zugrundeliegende Planungsabsicht - durchgehende Platzrandbebauung - nachträglich im Jahre 1986 geändert worden ist. Wie die Vorschrift des § 3 Abs. 3 BauGB (früher § 2 a Abs. 7 BBauG) zeigt, sind Änderungen der Planungsabsicht, auch wenn dadurch die Grundzüge der Planung berührt werden, während des Plan aufstellungsverfahrens zulässig. Jedoch ist der Entwurf des Bebauungsplanes dann erneut auszulegen, wovon das Bezirksamt Schöneberg im vorliegenden Fall auch zu-treffend ausgeht.

Eine Veränderungssperre kann danach auch der Sicherung einer vom Planaufstellungsbeschluß abweichenden Planung dienen, wenn diese nur in dem maßgeblichen Zeitpunkt des Erlasses der Veränderungssperre hinreichend konkretisiert ist. Nach dem Entwurf der ersten Preisträger des städtebaulichen Ideenwettbewerbs "Winterfeldtplatz" von Brenner/Tonon sollte eine geschlossene Platzrandbebauung durchgeführt werden und die Ruine auf dem Grundstück der Antragstellerin hinter einem großen "Fenster" erhalten bleiben. Der ausgelegte Entwurf des Bebauungsplans XI-159 sah bis einschließlich Gleditschstraße 11 ein allgemeines Wohngebiet vor. Zu dieser Zeit konnte die Antragstellerin im wesentlichen erkennen, worauf die Planung für ihr Grundstück hinauslief. Im Einwendungsverfahren wurden dann die Ausweisung öffentlicher Grünflächen auf dem Grundstück Winterfeldtstraße 39, Gleditschstraße 1-9 und für den Fall des Abrisses des Gebäudes auf dem Grundstück Gle-ditschstraße 11 auch für dieses die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche gefor dert. Als Ergebnis der Auslegung nannte das Bezirksamt am 5. November 1985 die Anregung, den zurückspringenden Baukörper auf dem Grundstück der Antragstellerin zu erhalten und die Nutzung Gartencafé im Erdgeschoß als Planergänzungsbestimmung aufzunehmen.

Die Planungssituation für das Grundstück der Antragstellerin war offen, insbesondere als der Senator für Stadtentwicklung und Umweltschutz am 7. März 1986 in dem neuen Gutachterverfahren für das Grundstück der Antragstellerin Vorschläge erwartete, die die Erhaltung der Altbausubstanz prüfen sollten; im Falle einer Erhaltung wurden auch Vorschläge für den Ruinenteil erwartet. Daß nunmehr keine konkretisierte Planungsabsicht mehr bestand, wird auch aus dem Bescheid des Bezirksamts Schöneberg vom 27. Mai 1986, mit dem der Antrag auf Vorbescheid zurückgestellt worden war, deutlich. Hier heißt es, die vorgebrachten Bedenken und Anregungen hätten unter anderem zu veränderten Rahmenbedingungen geführt und machten es erforderlich, die bestehende städtebauliche Planung des Wettbewerbs 1983 prinzipiell neu zu überarbeiten mit dem Ziel, durch ein neues Gutachterverfahren zu einer städtebaulichen und freiräumlichen Gesamtplanung zu kommen, die den veränderten Rahmenbedingungen entspreche; angesichts der noch offenen Planungssituation auf dem Grundstück der Antragstellerin sei derzeit ein Einvernehmen mit der Ge-meinde nicht herzustellen, um ihre Vorbescheidsfragen positiv beantworten und Be-freiungen in Aussicht stellen zu können. In der Sitzung des Ausschusses für Hoch-bau, Wohnungswesen und Sanierungsfragen am 4. Juni 1986 ergab sich dann, daß keine einheitliche städtebauliche Lösung gefunden werden konnte. Einerseits wurden der Abriß der Ruine und eine höhere Randbebauung gefordert, andererseits nur eine Eckbebauung Winterfeldtstraße/Gleditschstraße sowie Erhaltung der Ruine mit dem Hinweis, daß der Bebauungsplan ein großes Defizit an Grün- und Freiflächen aufweise. Auch die Empfehlung der Obergutachter zum Gutachterverfahren "Winterfeldtplatz" vom 7. Juli 1986 führte - bezogen auf das Grundstück der Antragstellerin - nicht zu einer Konkretisierung der Planungsabsicht. Während für die Nordecke des Gebiets von einer angemessenen Eckbebauung die Rede ist, heißt es hinsichtlich des Grundstücks der Antragstellerin, die Arbeiten hätten "deutlich" gemacht, daß die Ruine in ein Neugestaltungskonzept einbezogen werden könne; einige der eingereichten Arbeiten hätten in unterschiedlicher Weise gezeigt, daß durch die Neuordnung im mittleren Bereich des Gebietes mit einer grünen Platzerweiterung eine we-sentliche Qualitätsverbesserung der öffentlichen und privaten Freiräume erreicht werden könne.

Während der bei Erlaß der Veränderungssperre ergangene Beschluß des Bezirks-amts Schöneberg vom 9. September 1986 und auch der noch vor Inkrafttreten der Veränderungssperre gefaßte Beschluß der Bezirksverordnetenversammlung vom 17. September 1986 eine Wohnbebauung bis einschließlich des Grundstücks Gleditschstraße 11 und für die nicht als allgemeines Wohngebiet ausgewiesenen Grund-stücke der Gleditschstraße eine Grünfläche in der mittleren Tiefe von 15 m mit einer begrünten Platzerweiterung vorsahen, wird in der Begründung für die Veränderungssperre vom 15. September 1986 die "noch offene Planungssituation" unter anderem auf dem Grundstück der Antragstellerin hervorgehoben, nachdem zuvor in Anlehnung an die Aufgabenstellung für das Gutachterverfahren vom 7. März 1986 ausge-führt wird, Ziel sei es, durch ein neues Gutachterverfahren zu einer durch Freiräume geprägten Gesamtplanung zu kommen, die den veränderten Rahmenbedingungen entspreche. Weiter heißt es: "Für das Grundstück Gleditschstraße 11 sollen in die-sem Zusammenhang die Erhaltung der Altbausubstanz geprüft und gegebenenfalls Vorschläge für den Ruinenteil entwickelt werden."

Danach war für die Antragstellerin nicht zu erkennen, was aus ihrem Grundstück wer-den sollte, insbesondere ob beabsichtigt war, die Erhaltung der Bausubstanz im Be-bauungsplan festzusetzen (vgl. § 39 h BBauG, jetzt § 172 BauGB), oder ob insoweit nur eine politische Erwägung festgehalten werden sollte, um das Verfahren weiter in der Schwebe zu halten. Eine Veränderungssperre, die erlassen wird, um prüfen zu können, ob die Erhaltung baulicher Anlagen im Bebauungsplan festgesetzt werden soll, ist mit ihrer das Eigentum belastenden Auswirkung nicht hinreichend konkretisiert; wer lediglich eine Prüfung in Auftrag gibt, ist gerade noch nicht entschlossen, sich in einem bestimmten Sinne festzulegen. Die Antragstellerin war gezwungen, weitere Investitionen in die weitgehend nicht mehr bewohnbaren Gebäudereste zu tätigen, obwohl nach siebenjähriger Planung noch immer nicht abzusehen war, ob die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans XI-159 dem seit 1979 begehrten Ab-riß überhaupt entgegenstehen werden (vgl. auch OVG Bremen, Urteil vom 12. Juli 1977, BRS 32 Nr. 89 = Der Städtetag 1978, 97).

Es kommt hinzu, daß trotz der genannten Beschlüsse des Bezirksamts vom 9. Sep-tember 1986 und der Bezirksverordnetenversammlung vom 17. September 1986 auch die Planungsabsicht hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung noch nicht auf ein Mindestmaß konkretisiert war. Der Antragsgegner hat dies nicht verkannt, wenn er vorträgt, bei der Umsetzung der Ergebnisse des Gutachterverfahrens habe die Art der künftigen Nutzung des Grundstücks Gleditschstraße 11 nicht festgestanden. Die-se Unsicherheit ergibt sich zum einen auch aus den widerstreitenden städtebaulichen Ansichten, die in der maßgeblichen Ausschußsitzung vom 4. Juni 1986 vertreten wur-den, und aus der ausdrücklichen Bezugnahme der beiden Beschlüsse auf das Gut-achten Baller, das weitgehend Freiflächen vorsah, sowie zum anderen insbesondere aus dem schon zwei Monate nach Inkrafttreten der Veränderungssperre gefaßten Beschluß der Bezirksverordnetenversammlung vom 26. November 1986, nach wel-chem nur an der Ecke Winterfeldt-/Gleditschstraße ein Kopfbau mit drei Maisonettewohnungen vorgesehen werden und auf jede weitere Darstellung von Wohngebäuden verzichtet werden sollte.

Die sich in diesem Beschluß abzeichnende und durch die Entscheidungen des Be-zirksamts vom 19. Mai 1987 und der Bezirksverordnetenversammlung vom 24. Juni 1987 weiterentwickelte Planungsabsicht - keine Wohnbebauung auf dem Grundstück Gleditschstraße 11, sondern Ausweisung als Grünfläche und mittelfristige Er-haltung der Ruine - vermag an der auf fehlender Konkretisierung beruhenden Nich-tigkeit der Veränderungssperre vom 9. September 1986 nichts zu ändern. Abgesehen davon, daß auch jetzt noch Bedenken gegen eine hinreichende Konkretisierung der Planungsabsicht bestehen könnten, erlaubt § 14 Abs. 1 BBauG/BauGB eine nachträgliche Heilung einer fehlerhaften Veränderungssperre nicht. Mit der Veränderungssperre soll eine bestimmte, in gewissem Umfang bereits konkretisierte Planung gesichert werden; der sachliche Inhalt der Veränderungssperre hängt vom Zweck der Planung ab. Deshalb können spätere Planungsabsichten einer aus einem anderen Planungsstand heraus erlassenen Veränderungssperre, auch wenn sie sich verfestigt haben sollten, nicht nachgeschoben werden (vgl. OVG Bremen, a.a.O., insoweit nicht in BRS abgedruckt; Kuhla, a.a.O., 1086). Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - nunmehr eine andere Art der baulichen Nutzung als die ur-sprünglich vorgesehene durch die Veränderungssperre gesichert werden soll. In die-sem Fall kann eine Veränderungssperre nur ganz oder teilweise erneut erlassen wer-den. Für das Grundstück der Antragstellerin wäre dabei u.a. zu prüfen, ob wegen der beabsichtigten Festsetzung einer Grünfläche überhaupt noch eine Beseitigung der vorhandenen Bausubstanz über § 14 Abs. 1 BauGB verhindert werden könnte. Die Veränderungssperre darf als Einschränkung des Grundeigentums nur so weit gehen, wie es der Schutz des Gemeinwohls zwingend erfordert (vgl. auch OVG Lüneburg, Urteil vom 16. Juni 1982, NJW 1984, 1776, 1777).

Die Verordnung über die Verlängerung der Veränderungssperre vom 23. Februar 1988 ist unwirksam, weil die zu verlängernde Veränderungssperre selbst nichtig ist. Eine Verlängerung nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB kann nur erfolgen, solange die er-ste Veränderungssperre noch in Kraft ist (vgl. Grauvogel, BBauG, § 17 Rnr. 8).

Die Verlängerung der Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB kann auch nicht als Erlaß einer erneuten Veränderungssperre nach § 17 Abs. 3 BauGB ausge-legt oder in einen solchen umgedeutet werden. Eine solche Verfahrensweise schei-tert nicht nur an dem eindeutigen Wortlaut der Verlängerungsverordnung, sondern insbesondere an ihrer Begründung. Diese Begründung ist fast wörtlich der Begründung der ersten Veränderungssperre entnommen, insbesondere soweit es um das Grundstück der Antragstellerin geht; es wird wiederum auf die noch offene Planungssituation verwiesen. Der Antragsgegner hat in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat keinen Zweifel daran gelassen, daß diese Verlängerung "schematisch" erfolgt ist. Schon bei einer Verlängerung nach § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB und in noch weitergehendem Umfang bei einem erneuten Erlaß einer Veränderungssperre muß sich die Gemeinde Klarheit darüber verschaffen, ob die mit der Veränderungssperre verbundene Beschränkung der Befugnisse des Eigentümers weiterhin im Rahmen des Zumutbaren und damit innerhalb der Sozialbindung des Eigentums liegt.

Gründe für eine Vorlage der Sache an das Bundesverwaltungsgericht nach § 47 Abs. 5 VwGO sind nicht ersichtlich. Der allein in Betracht kommende Vorlagegrund einer grundsätzlichen Bedeutung liegt nicht vor. Wegen der verschiedenen tatsächli-chen Besonderheiten wirft der Fall keine Rechtsfragen auf, die im Interesse der Ein-heit oder der Fortbildung des Rechts einer Klärung durch das Bundesverwaltungsgericht bedürften.