Veränderungen des Vertragsgegenstands und Schriftform

Veränderungen des Vertragsgegenstands und Schriftform; Reduzierung der Mietfläche

1. Werden bei einem langfristigen Mietvertrag Mietfläche und Miete später reduziert, muß die Schriftform eingehalten werden.

2. Die Berufung einer Mietvertragspartei auf die Formunwirksamkeit des nicht schriftlich abgeschlossenen langfristigen Vertrages kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn die Vertragsparteien eine Änderung übereinstimmend gewollt und sie auch einvernehmlich über einen längeren Zeitraum umgesetzt haben.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) II. Der ursprünglich den Anforderungen des § 566 BGB a. F. entsprechende Mietvertrag ist durch die später vorgenommene und nicht schriftlich vereinbarte Reduzierung der Mietfläche um einen Kühlraum und die entsprechende Verminderung des Mietzinses formunwirksam i. S. d. § 566 S.1 BGB geworden, so daß er gemäß § 566 S. 2 BGB mit Ablauf eines Jahres nach der vereinbarten Abänderung gekündigt werden konnte. 1. Zwischen den Parteien ist eine Vereinbarung über eine Abänderung des Mietvertrages getroffen worden. 2. Hinsichtlich der Vertragsänderung ist die Schriftform, die im Hinblick auf die Laufzeit vorgeschrieben ist, nicht eingehalten worden.

Das Formerfordernis des § 566 BGB gilt auch für nachträgliche wesentliche Vertragsänderungen. Nicht formbedürftig sind nur geringfügige Änderungen, die entweder auf das langfristige Mietverhältnis ohne Einfluß bleiben oder nur aus Anlaß des langfristigen Mietvertrages geschlossen werden, ohne wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages zu sein. Die Einhaltung der Schriftform ist jedoch - wie vorliegend - stets erforderlich, wenn das Mietverhältnis in seinem Kern betroffen ist, weil sich der Vertragsgegenstand verändert, etwa weil die Mietfläche erheblich reduziert wird und der darauf entfallende Mietzinsanteil endgültig entfällt (Senat, Urteil vom 29.6.1999, 24 U 53/98, nicht veröffentlicht; Wolf/Eckert, a. a. O., Rn. 112 mit weiteren Nachweisen; Palandt/Weidenkaff, BGB, 60. Aufl., § 566 a. F. Rn. 16 f.). Das Schreiben der Bekl. genügt nicht der erforderlichen Schriftform. Denn es trägt lediglich die Unterschrift der Bekl. Eine schriftliche Vereinbarung über die Verringerung der Mietfläche, die von beiden Parteien gegengezeichnet wurde, besteht nicht. 2. Die Nichteinhaltung der Form führt gemäß § 566 S. 2 BGB a. F. zur Umwandlung des befristeten Mietverhältnisses in ein unbefristetes, also mit den gesetzlichen Fristen jederzeit kündbares Mietverhältnis. Das beiderseitige Vertrauen der Vertragsparteien in die beabsichtigte Langfristigkeit des Mietverhältnisses wird aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit nicht mehr geschützt, und zwar auch dann nicht, wenn es seit der formdefizitären Vertragsabänderung zu keinem das Grundstück betreffenden Veräußerungsakt gekommen ist (BGH NJW 1987, 948; Senat a. a. O.). Der Vertrag kann daher nach der Mindestlaufzeit von einem Jahr gekündigt werden, wobei diese Mindestlaufzeit mit dem Abschluß des Änderungsvertrages zu laufen beginnt (BGH NJW 1999, 54; NJW-RR 1990,518; Palandt/Weidenkaff a. a. O. § 566 Rn. 18).

3. Gegenüber diesem Formverstoß kann sich der Kl. nicht auf den Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung durch die Bekl. berufen. a. Es kann nicht festgestellt werden, daß die Vereinbarung über die Reduzierung der Mietfläche auf Anstoß der Bekl. zustande kam oder daß diese die Einhaltung der erforderlichen Form treuwidrig verhindert hat. Der Kl. hat sein Vorbringen zum Zustandekommen der Änderungsvereinbarung trotz des Bestreitens der Bekl. nicht unter Beweis gestellt. Dies geht jedoch zu seinen Lasten, weil er nach allgemeinen Grundsätzen die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände eines Verstoßes der Bekl. gegen Treu und Glauben trägt.

b. Ein Verstoß gegen Treu und Glauben (Verbot des venire contra factum proprium) kommt zwar im Einzelfall auch dann in Betracht, wenn die Vertragsparteien eine Änderung übereinstimmend gewollt haben, weil diese für beide Vertragsparteien wirtschaftlich vorteilhaft war, wenn sie diese auch einvernehmlich über einen längeren Zeitraum umgesetzt haben und wenn sich schließlich eine Partei, weil ihr der Vertrag insgesamt lästig wird, zur Begründung der Kündigung auf die Formunwirksamkeit der Regelung beruft (vgl. Senat, Urteil vom 15. November 1994, 24 U 28/94, nicht veröffentlicht). Das ist hier jedoch nicht der Fall, weil die verminderte Mietfläche nur über einen Zeitraum von etwa sechs Monaten von der Bekl. genutzt wurde, was für die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens nicht ausreichend ist.

Ein langfristiger Mietvertrag nach § 550 BGB muß in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Ansonsten kann er vorzeitig gekündigt werden. Das gilt auch für spätere wesentliche Änderungen des Vertragsgegenstandes.

Der Geschäftsraummietvertrag war mit einer Laufzeit von mehreren Jahren abgeschlossen worden; die Schriftform war eingehalten. Später wurde die Mietfläche reduziert; die Miete wurde entsprechend verringert. Die Mieterin bestätigte dies mit ihrem Schreiben vom Februar 2000. Im August kündigte sie vorfristig. Die Mietzahlungsklage der Vermieterin war erfolglos.

Das OLG Düsseldorf verwies darauf, daß jede wesentliche spätere Änderung des Vertragsgegenstandes bei einem langfristigen Mietvertrag auch der Schriftform bedürfe. Diese sei hier nicht eingehalten, da nur die Mieterin das Schreiben über die Verringerung der Mietfläche unterschrieben habe. Es liege auch kein Verstoß gegen Treu und Glauben vor, da nicht dargelegt sei, daß die Vereinbarung über die Reduzierung der Mietfläche von der Mieterin veranlaßt worden sei oder diese die Einhaltung der Schriftform treuwidrig verhindert habe. Auch aus anderen Gründen, etwa weil die Änderung durch die Parteien über einen längeren Zeitraum gehandhabt worden sei, komme hier ein Verstoß gegen § 242 BGB nicht in Betracht.