Urkundenprozeß trotz Einrede des nicht erfüllten Vertrages

Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen können jedenfalls auch dann im Urkundenprozeß geltend gemacht werden, wenn der Mieter die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (Fortführung von BGH, Urteil vom 1. Juni 2005 - VIII ZR 216/04, NJW 2005, 2701 = GE 2005, 986).

1 Die Parteien schlossen am 30. Oktober 2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung in B., D.weg.

2 Die Bekl. zahlte die Miete für Dezember 2004 bis einschließlich April 2005 nicht.

3 Die Kl. fordert im Urkundenprozeß unter Vorlage des Mietvertrages 3.680,08 € als rückständige Miete nebst Zinsen. Die Bekl. hat die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhoben. Sie ist der Ansicht, der Urkundenprozeß sei nicht statthaft.

4 Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt und ihr die Ausführung ihrer Rechte vorbehalten. Die Berufung der Bekl. ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht hat, soweit hier noch von Interesse, ausgeführt:

7 Der Statthaftigkeit der Klage im Urkundenprozeß stehe nicht entgegen, daß die Bekl. wegen behaupteter Mängel, die seit August 2004 bestünden, die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebe. Wenn ein in Anspruch genommener Mieter diese Einrede erhebe, werde der Urkundenprozeß erst dann unstatthaft, wenn feststehe, daß dem Mieter, dem die Mietsache ursprünglich mangelfrei überlassen worden sei, für sein Zurückbehaltungsrecht ein Mangelbeseitigungsanspruch als Gegenforderung zugestanden habe, die Mangelbeseitigung durch den Vermieter jedoch streitig geblieben sei und auch nicht durch Urkunden bewiesen werden könne. Denn sofern die Mietsache unstreitig mangelfrei überlassen worden sei, treffe nicht den Vermieter, sondern den Mieter - hier die Bekl. - die Darlegungs- und Beweislast dafür, daß nachträglich ein Mangel aufgetreten sei.

II. 8 Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Nachprüfung stand, so daß die Revision zurückzuweisen ist. Der Urkundenprozeß gemäß § 592 ZPO ist im vorliegenden Verfahren statthaft. Die Kl. fordert die Leistung einer bestimmten Geldsumme und beweist sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden.

9 1. Der Senat hat bereits entschieden, daß Ansprüche auf Miete aus Wohnraummietverträgen im Urkundenprozeß geltend gemacht werden können (Urteil vom 1. Juni 2005 ‑ VIII ZR 216/04, GE 2005, 986 = NJW 2005, 2701 unter II 2 b). Er hat diese Aussage für den Fall getroffen, daß der Mieter wegen behaupteter Mängel der Mietsache Minderung geltend macht. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, die Mangelfreiheit einer Mietsache gehöre nicht zu den anspruchsbegründenden Tatsachen im Sinne des § 592 ZPO, die der Vermieter in einem solchen Fall durch Urkunden zu beweisen habe. Die infolge einer Mangelhaftigkeit der Mietsache eintretende Mietminderung begründe eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters, die im Prozeß vom Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen sei. Offengelassen hat der Senat dabei, ob dies auch dann gelte, wenn der Mieter - wie hier - sich nicht (nur) auf eine Mietminderung berufe, sondern im Hinblick auf das Vorliegen von Mängeln die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB erhebe.

10 2. Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, daß die Klage in einem solchen Fall jedenfalls dann im Urkundenprozeß statthaft ist, wenn der Mieter unstreitig die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (so auch Sturhahn, NZM 2004, 441 ff., 443; a. M. Greiner, NJW 2000, 1314 f.).

11 Hat der Mieter die Mietsache unstreitig mangelfrei erhalten, trifft ihn grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast, wenn er später eingetretene Mängel geltend macht und darauf gestützt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt. Allein diese Ansicht vermeidet einen ansonsten nicht lösbaren Widerspruch. Denn wenn sich ein Mieter auf während der Mietzeit eingetretene Mängel beruft und deshalb Minderung geltend macht, ist er grundsätzlich für deren Vorhandensein darlegungs- und beweispflichtig. Erhebt er darüber hinaus auch noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages, kann dies nicht dazu führen, nunmehr dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast aufzuerlegen. Denn auch wer die Einrede aus § 320 BGB geltend macht, muß beweisen, daß ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für das der Mieter die Beweislast trägt.

12 Ob etwas anders angenommen werden kann, wenn der Mieter geltend macht, er habe die Sache überhaupt nicht erhalten oder sie sei von Anfang an mit Mängeln behaftet gewesen, bedarf keiner Entscheidung. Vorliegend ist nach den unangegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts unstreitig, daß die Kl. der Bekl. die Mietwohnung jedenfalls zunächst frei von Mängeln überlassen hat. Deshalb trägt die Bekl. die Darlegungs- und Beweislast für das Vorhandensein eines erheblichen Mangels. Zutreffend hat ihr daher das Amtsgericht die Ausführung ihrer Rechte nach § 599 Abs. 1 ZPO vorbehalten.

Der Vermieter von Wohnraum kann Mietrückstände im Urkundenprozeß einklagen, wodurch er schnell einen Vollstreckungstitel erhält. Wenn der Mieter sich auf Mängel beruft und deshalb die Miete gemindert hat, gilt nichts anderes. Offen war bisher die Rechtslage bei der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts, das der Mieter neben der Minderung geltend machen kann.

Zwei Jahre nach Abschluß des Mietvertrages geriet die Mieterin mit ihren Mietzahlungen in Verzug; sie berief sich auf verschiedene neu entstandene Mängel, minderte und erhob die Einrede des nicht erfüllten Vertrages. Der Vermieter klagte die Rückstände im Urkundenprozeß ein.

Mit Urteil vom 20. Dezember 2006 hielt der Bundesgerichtshof das für statthaft. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde und die Mängel erst später entstanden, habe der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für das Bestehen von Mängeln, ebenso wie bei der Minderung. Auch bei der Einrede des nicht erfüllten Vertrages durch den Mieter sei in solchen Fällen deshalb der Urkundenprozeß statthaft, und Einwendungen des Mieters seien im Nachverfahren zu prüfen. Ob etwas anderes für Anfangsmängel gelte, läßt der BGH offen.