Urkundenprozeß für Mietzinsforderungen

Mietzinsforderungen können im Urkundenprozeß geltendgemacht werden.

Die Kl. Klage hat gegen die Bekl. Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß geltend gemacht. Das Kammergericht als Berufungsgericht hat entgegen der Vorinstanz die Klage als in der gewählten Prozeßart unstatthaft abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, Mietzinsforderungen könnten nicht im Urkundenprozeß geltend gemacht werden. Nachdem die Kl. Revision eingelegt hatte, hat die Bekl. Hauptforderung und Zinsforderung beglichen. Daraufhin haben beide Parteien die Hauptsache für erledigt erklärt. Der BGH hielt die Klage als von Anfang an zulässig und begründet und legt der Bekl. die Kosten auf.

Die Annahme des Berufungsgerichts, Mietzinsforderungen könnten nicht im Urkundenprozeß geltend gemacht werden, ist unzutreffend. § 592 ZPO eröffnet grundsätzlich für alle Geldforderungen den Urkundenprozeß (vgl. auch Stein/Jonas/Schlosser, ZPO 21. Aufl. § 592 Rdn. 3 f.; Zöller/Greger, ZPO 21. Aufl. § 592 Rdn. 2). In der Literatur wird deshalb zu Recht anerkannt, daß auch Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß eingeklagt werden können (vgl. Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. VIII 41 m. N.).

Das Berufungsgericht beruft sich für seine gegenteilige Ansicht auf Sternel, der ausführt (Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rdn. 1470), da die Minderung im Mietrecht "automatisch" eintrete, ergebe sich die Höhe des Mietzinses nicht schon aus dem Mietvertrag. Der Vermieter müsse deshalb darlegen, seinerseits ordnungsgemäß erfüllt zu haben, was er nicht durch Urkunden belegen könne (anders noch für die Geschäftsraummiete derselbe, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, V 37).

Der Argumentation von Sternel kann nicht gefolgt werden. Es ist schon nicht richtig, daß der den vereinbarten Mietzins verlangende Vermieter die Mangelfreiheit der Mietsache darlegen und beweisen muß. Will ein Mieter, der die ihm zum Gebrauch überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat, einen geringeren als den vereinbarten Mietzins zahlen, weil der Mietzins wegen eines Sachmangels kraft Gesetzes gemindert sei, trägt er die Darlegungs- und Beweislast für von ihm behauptete Mängel (vgl. statt aller Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 252).

Es ist auch kein überzeugendes Argument gegen die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses, daß im Mietrecht die Minderung kraft Gesetzes eintritt und nicht erst auf eine Einrede des Mieters hin. Umstände, die den in der Urkunde verbrieften Anspruch einschränken oder beseitigen können, sind generell erst im Nachverfahren zu berücksichtigen, wenn ihre tatsächlichen Voraussetzungen streitig sind und die Darstellung des darlegungspflichtigen Bekl. nicht mit den im Urkundenprozeß zulässigen Beweismitteln nachgewiesen werden kann. In diesem Zusammenhang spielt es keine Rolle, ob nach dem Vortrag des Bekl. der im Urkundenprozeß eingeklagte Anspruch kraft Gesetzes oder erst auf eine Einrede des Bekl. hin entfallen sein könnte.

Jeder Hausverwalter, jeder Vermieter kennt das: Prozesse über Mietrückstände entwickeln sich oft zu langwierigen und komplizierten Verfahren, bei denen auch die kleinste Tatsache strittig ist. Das gibt dann endlose Beweisaufnahmen, genervte Richter, ungeduldige Anwälte (viel Arbeit, wenig Streitwert). Dabei gibt's doch den - ein wenig in Vergessenheit geratenen - von der Zivilprozeßordnung (ZPO) ausdrücklich zugelassenen kurzen Prozeß, der in §§ 592 ff. ZPO geregelt ist (sog. Urkunden- und Wechselprozeß).

Voraussetzung für die Inanspruchnahme ist im wesentlichen, daß eine bestimmte Geldsumme beansprucht wird und sämtliche Anspruchsgrundlagen durch Urkunden bewiesen werden können. Umstritten war bisher allerdings, ob Mietzinsen überhaupt im Urkundenprozeß geltend gemacht werden können.

Sogar die für Mietrecht zuständigen Senate des Kammergerichts waren sich uneinig, ob eine Mietzinsforderung im vereinfachten Urkundenprozeß geltend gemacht werden kann (vgl. GE 1998 [12] Seite 708, 739), von den Landgerichten ganz abgesehen (vgl. GE 1998 [23] Seite 1368, 1397). Das gipfelte sogar darin, daß ein und derselbe Senat des Kammergerichts mal so und mal so entschied (vgl. GE 1998 [12] Seite 739 und MM 1996, 447).

Die Streitfrage dürfte jetzt durch einen Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 10. März 1999 geklärt worden sein, in dem der BGH eine (vom Kammergericht noch für unstatthaft angesehene, vgl. GE 1998, 739) Klage auch im Urkundenprozeß für statthaft hielt.

Einwände gegen die Möglichkeit, Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß geltend machen zu können, hatte vor allem der bekannte Hamburger Mietrechtlicher Sternel vorgebracht mit dem Hinweis, mit dem Mietvertrag (= Urkunde) könne man die geschuldete Miete nicht zweifelsfrei belegen, da beispielsweise eine Mietminderung "automatisch" eintrete. Die Einwände überzeugten den BGH nicht. Zwar handelt es sich um eine Kostenentscheidung nach übereinstimmender Erledigungserklärung (der Mieter hatte doch noch gezahlt) und um einen Fall aus dem Gewerbemietrecht; die Entscheidungsgründe treffen jedoch für jede Art von Mietzins zu, so daß die Streitfrage wohl geklärt ist.

1. Weisen Sie bei nächster Gelegenheit Ihren Anwalt darauf hin, daß es beim Einklagen von Mietzinsen auch den kurzen Prozeß (Urkundenprozeß) gibt.

2. Seien Sie sich aber darüber im klaren, daß Mietzinsansprüche mit diesem Verfahren nicht eingeklagt werden können, wenn nicht alle anspruchsbegründenden Tatsachen durch Urkunden belegt werden können (etwa durch lückenlose Mieterhöhungserklärungen und - wenn es sich nicht um einseitige handelt - die entsprechenden Zustimmungserklärungen des Mieters in einem u. U. langjährigen Mietverhältnis). Ist aber beispielsweise ein Staffelmietvertrag abgeschlossen worden, kann sich auch nach Jahren die zulässige Mieterhöhung ohne weiteres aus dem Mietvertrag ergeben.

3. Im Urkundenprozeß erhält der Vermieter immerhin einen vorläufig vollstreckbaren Titel, der vor allem bei Gewerbemietern, die manchmal über Nacht verschwinden, wichtig ist. Aus einem solchen "Vorbehaltsurteil" kann vollstreckt werden, doch Vorsicht: War es falsch, droht Schadensersatz.

4. Es ist darauf zu achten, daß bereits die Klageschrift die Erklärung enthalten muß, daß im Urkundenprozeß geklagt wird.