Urkundenprozeß für Mietzinsansprüche

Mietzinsansprüche können im Urkundenprozeß im allgemeinen nicht geltend gemacht werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die klageweise Geltendmachung von Mietzinsforderungen im Urkundenprozeß ist deswegen unstatthaft, weil sich aus der Vertragsurkunde die anspruchsbegründende Tatsache der Mietzinshöhe nicht ergibt. Zwar ergibt sich die Höhe des vereinbarten Mietzinses zunächst aus der Mietvertragsurkunde. Hinsichtlich des Mietzinses besteht aber die gesetzliche Besonderheit, daß nach § 537 Abs. 1 BGB im Falle eines Mangels der Mietsache, durch den der Gebrauch der Mietsache erheblich eingeschränkt oder gar aufgehoben ist, der Mietzins kraft Gesetzes gemindert ist oder gar entfällt, ohne daß der Mieter sich hierauf berufen muß (vgl. BGH WM 91, 1006). Es gilt dann kraft Gesetzes der geminderte Mietzins als geschuldet. Aufgrund dieser Besonderheit kann daher die Mietzinshöhe nicht in jedem Fall durch die Mietvertragsurkunde bewiesen werden. Dies hat zur Folge, daß Mietzinsforderungen im allgemeinen im Urkundenprozeß nicht geltend gemacht werden können (vgl. Sternel, Mietrecht Aktuell, 3. Aufl., 1996, Rdnr. 1470; LG Augsburg WuM 93, 416 [417]). Diese Rechtsauffassung ist zwar nicht unbestritten (vgl. die Nachweise bei Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, Fußnote 9 zu Anm. V Rdnr. 37); die gegenteilige Meinung berücksichtigt aber den gesetzgeberischen Zweck der gesetzlichen Regelung des § 537 Abs. 1 BGB nicht hinreichend. Danach sollte es dem Mieter nicht zugemutet werden, den vollständigen Mietzins zahlen zu müssen, obwohl er im Mietgebrauch durch die Mangelhaftigkeit der Mietsache eingeschränkt oder vollkommen gehindert ist. Würde man die Geltendmachung der Mietzinsansprüche im Urkundenprozeß generell zulassen, so würde die gesetzgeberische Intention umgangen und der Mieter in einem besonders beschleunigten Verfahren zur Mietzinszahlung verurteilt werden können. Er wäre dann darauf verwiesen, in einem unter Umständen langwierigen Nachverfahren seine Gewährleistungsansprüche durchzusetzen.

Ob die Unstatthaftigkeit des Urkundenprozesses in allen Fällen, also auch in den Fällen anzunehmen ist, in denen die Parteien des Mietvertrages in zulässiger Weise das Minderungsrecht des Mieters in der Vertragsurkunde ausgeschlossen haben, kann offenbleiben, denn vorliegend haben die Parteien einen solchen Ausschluß nicht vereinbart. Sie haben in § 10 Abs. 3 des Vertrages das Minderungsrecht lediglich dahin eingeschränkt, daß die Absicht der Minderung mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Mietzinsrate angekündigt werden muß. Daß diese Ankündigung in dem Schreiben der Rechtsanwälte H. u. a. vom 12. Dezember 1996 erfolgt ist, ist in der Berufungsverhandlung von der Kl. nicht bestritten worden. Damit aber hat ein etwaiges Mietminderungsrecht zur Herabsetzung bzw. zum Wegfall des Mietzinsanspruches - wie oben ausgeführt - geführt, so daß die Höhe des Mietzinses durch die Vertragsurkunde selbst nicht mehr zu belegen ist.