Urkundenprozess bei unstreitigen Mietmängeln

§ 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist auch bei Mietforderungen der Fall. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, dass der Mieter Mängel der Mietsache behauptet hat und der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen ganz oder teilweise erloschen sein könnte. Sind dagegen erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig und damit nicht beweisbedürftig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundenprozess eingeklagt werden.

a) Nach der Rechtsprechung des BGH, der das Gericht sich anschließt, ist von folgenden Grundsätzen auszugehen.

aa) § 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist bei Mietforderungen der Fall.

bb) Voraussetzung für die Statthaftigkeit des Urkundenprozesses nach § 592 Satz 1 ZPO ist, dass sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, dass die Bekl. Mängel der Mietsache behauptet hat und - diesen Vortrag als richtig unterstellt - der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen ganz oder teilweise erloschen ist. Das behauptete Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr im Sinne von § 592 Satz 1 ZPO durch Urkunden bewiesen werden könnte. Denn die Mangelfreiheit der Mietsache gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen (BGH, Urteil vom 1.6.2005 - VIII ZR 216/04). Vielmehr begründet die infolge der Mangelhaftigkeit eintretende Mietminderung eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters gegen die Forderung auf Mietzahlung, die im Prozess von dem Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist.

cc) Beruft sich der Mieter nicht (nur) auf eine Mietminderung, sondern erhebt er im Hinblick auf das Vorliegen von Mängeln (auch) die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB, dann ist die Klage jedenfalls dann im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter unstreitig die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand erhalten hat und die Einrede des nicht erfüllten Vertrages darauf stützt, ein Mangel sei nachträglich eingetreten (BGH, Urteil vom 20.12.2006 - VIII ZR 112/06 - GE 2007, 585). Hat der Mieter die Mietsache unstreitig mangelfrei erhalten, trifft ihn grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast, wenn er später eingetretene Mängel geltend macht und darauf gestützt die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt. Wenn sich ein Mieter auf während der Mietzeit eingetretene Mängel beruft und deshalb Minderung geltend macht, ist er grundsätzlich für deren Vorhandensein darlegungs- und beweispflichtig. Erhebt er darüber hinaus auch noch die Einrede des nicht erfüllten Vertrages, kann dies nicht dazu führen, nunmehr dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast aufzuerlegen. Denn auch wer die Einrede aus § 320 BGB geltend macht, muss beweisen, dass ihm eine unter das Gegenseitigkeitsverhältnis fallende Gegenforderung zusteht. Der das Zurückbehaltungsrecht des Mieters begründende, auf Mangelbeseitigung gerichtete Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB setzt bei einer mangelfrei übergebenen Mietsache das nachträgliche Eintreten eines Mangels voraus, für das der Mieter die Beweislast trägt.

dd) Eine Klage ist auch dann gemäß § 592 ZPO im Urkundenprozess statthaft, wenn der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die ihm vom Vermieter zum Gebrauch überlassene Wohnung als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen (BGH, Urteil vom 8.7.2009 - VIII ZR 200/08 - GE 2009, 1183). Zwar muss nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat. Demgegenüber trägt nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat. Die Vorschrift des § 363 BGB führt zu einer Beweislastumkehr. Ihr liegt zugrunde, dass demjenigen, der eine Leistung als Erfüllung annimmt, die Beweislast obliegt, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will. Demzufolge ist die Klage des Vermieters im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden - etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat - beweisen kann.

ee) Sind dagegen erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig bzw. vom Vermieter nicht substantiiert bestritten und damit nicht beweisbedürftig, so steht fest, das die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundenprozess eingeklagt werden.

b) Vorliegend hat sich die Kl. in dem als Anlage K2 eingereichten Vergleich vom 4. November 2005 gegenüber dem Bekl. verpflichtet, die Fassade schnellstmöglich instand zu setzen. Mit dieser Urkunde hat der Bekl. bewiesen, dass die Fassade am 4. November 2005 mangelhaft war, und dass sich die Kl. zur Beseitigung dieser Mängel verpflichtet hat. Nach dem Vortrag des Bekl. in seinem Schriftsatz vom 9. September 2010 sind diese Mängel bisher nicht beseitigt worden. Die Kl. hat weder dargelegt noch durch Urkunden bewiesen, dass sie ihrer Verpflichtung zur Beseitigung der Fassadenmängel nachgekommen ist (vgl. zu einer ähnlichen Fallgestaltung BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 111/09). Darüber hinaus hat der Bekl. eine große Zahl weiterer Mängel behauptet, die die Kl. nur zum Teil bestritten hat. Wegen eines nicht unerheblichen Teils der Mängel trägt die Kl. lediglich vor, diese führten nur deshalb nicht zu einer Mietminderung, weil der Bekl. diese Mängel selbst herbeigeführt bzw. verursacht habe. Damit ist das Bestehen dieser Mängel zwischen den Parteien aber unstreitig bzw. als nicht ausreichend bestritten zu behandeln. Insoweit ist entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht erforderlich, dass der Bekl. diese Mängel urkundlich belegt. Auch im Urkundsprozess ist der Beweis durch Urkunden für solche Tatsachen entbehrlich, die unstreitig, zugestanden oder offenkundig sind (RGZ 142, 303; BGH, Urteil vom 24.4.1974 - VIII ZR 211/72).

Diese erheblichen Mängel der Mietsache führen aber dazu, dass vorliegend die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Für ihre Behauptung, der Bekl. habe diese Mängel selbst herbeigeführt bzw. verursacht, ist die Kl. darlegungs- und beweispflichtig (BGH, Urteil vom 10.11.2004 - XII ZR 71/01). Diesen Beweis kann sie mit Urkunden nicht führen (vgl. OLG München, Beschlüsse vom 25.9.2007 und 23.10.2007 - 19 U 3454/07-). Sie kann damit nicht sämtliche die Klage begründenden (und vom Bekl. bestrittenen) Tatsachen durch Urkunden beweisen.

Der Urkundenprozess ist unstatthaft, wenn sich die Höhe der Miete wegen eines Mangels nicht aus dem Mietvertrag oder anderen Urkunden ergibt.

Der Beklagte hatte die Miete gemindert, weil die klagende Vermieterin ihrer aus einer Vereinbarung folgenden Verpflichtung zur Beseitigung bestimmter Mängel nicht nachgekommen war.

Das Landgericht Berlin gab der im Urkundenprozess erhobenen Mietklage statt, das KG (Einzelrichter) änderte das LG-Urteil und wies die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft ab. Wenn zwischen den Parteien unstreitig sei, dass ein Mangel vorliege, ergebe sich die Höhe der deshalb geminderten Miete nicht mehr aus dem Mietvertrag, so dass der Urkundenprozess nicht statthaft sei.

Die Entscheidungsgründe des KG-Urteils erscheinen widersprüchlich: Einerseits wird unter II a) bb) ausgeführt, dass der Urkundenprozess auch dann statthaft sei, wenn der Mieter Mängel geltend macht, die – ihre Richtigkeit unterstellt – zur Reduzierung der Miete führen, andererseits heißt es unter II a) ee), dass Miete im Urkundenprozess dann nicht mehr eingeklagt werden könne, wenn unstreitige Mängel zur Minderung berechtigten. Dann nämlich ergebe sich die Miethöhe nicht mehr aus dem Mietvertrag. Das ist aber in beiden vom KG angeführten Varianten anzunehmen, so dass der Urkundenprozess jeweils unstatthaft wäre. Es fragt sich aber, ob diese Schlussfolgerung zwingend ist.

§ 592 Satz 1 ZPO setzt voraus, dass sämtliche „zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden bewiesen werden können". In der vom KG zitierten Entscheidung des BGH vom 1. Juni 2005 (VIII ZR 216/04, GE 2005, 986) heißt es hierzu u. a.: „Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr im Sinne von § 592 Satz 1 ZPO durch Urkunden bewiesen werden könnte (so aber KG, NZM 1998, 402; LG München, WuM 1998, 558; LG Augsburg, WuM 1993, 416; AG Brandenburg, NZM 2002, 382, 383; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1470). Denn die Mangelfreiheit der Mietsache gehört nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen. Vielmehr begründet die infolge der Mangelhaftigkeit eintretende Mietminderung eine materiell-rechtliche Einwendung des Mieters gegen die Forderung auf Mietzahlung, die im Prozess von dem Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist (BGH, Beschluss vom 10. März 1999, aaO.; Sturhahn, NZM 2004, 441, 442; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Bd. 1, 2. Aufl., § 537 Rdnrn. 1 f.)."

Offen gelassen hat der BGH die vom KG nun aufgeworfene Frage, welche Folge es hat, wenn der Mieter die von ihm behaupteten Mängel beweisen oder durch Urkunden nachweisen kann: Dann sind diese nämlich auch – jedenfalls in ihren Auswirkungen für die Gerichtsentscheidung – als „unstreitig" anzusehen. Soll deshalb aber der Urkundenprozess unstatthaft werden? Weil die Miete wegen eines feststehenden Mangels von Gesetzes wegen gemindert und der Umfang der Minderung im Falle der gerichtlichen Geltendmachung von der Schätzung des Richters abhängt, kann doch zur – geminderten – Miete eine entsprechende Urkunde gar nicht vorgelegt werden. Also: Urkundenprozess entgegen KG doch statthaft.