Urkundenprozess bei Übergabe der Wohnung mit festgestellten Mängeln

Die Mietzahlungsklage im Urkundenprozess ist dann unstatthaft, wenn dem Mieter die Wohnung nicht mängelfrei übergeben worden ist, was durch ein Übergabeprotokoll belegt wird.

1 Die Bekl. hatten im Juni 2005 mit der Rechtsvorgängerin des Kl. einen Mietvertrag über eine Wohnung abgeschlossen. Der Kl. erwarb das Hausgrundstück im Jahre 2006 und trat in das Mietverhältnis als Vermieter ein.

2 Der Kl. fordert im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrags für den Zeitraum Februar bis Mai 2007 924,40 € rückständige Miete nebst Zinsen. Die Bekl. sind der Ansicht, die Klage sei im Urkundenprozess unstatthaft, weil der Anspruch des Kl. auf Mietzahlung durch Minderung wegen verschiedener Mängel der Mietsache, die teilweise bereits bei Einzug der Bekl. vorgelegen hätten, erloschen sei. Sie berufen sich hierzu auf die Kopie eines Übergabeprotokolls vom 10. Juni 2005, wonach bei Übergabe der Wohnung verschiedene Mängel bestanden hätten, deren Beseitigung zum Teil dem Vermieter oblegen habe.

3 Das Amtsgericht hat die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Kl. hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Klagebegehren weiter.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Die Klage sei im Urkundenprozess unstatthaft.

7 Die beklagten Mieter machten geltend, die Wohnung sei von Anfang an mit Mängeln behaftet gewesen. Für die Richtigkeit dieses Vortrags spreche die vorgelegte Kopie des Übergabeprotokolls vom 10. Juni 2005, dessen Original sich nicht in den Händen der Bekl. befinde, da ihnen ausweislich eines Schreibens des früheren Verwalters vom 16. Juni 2005 seinerzeit lediglich eine Kopie übersandt worden sei. In dem Schreiben sei den Bekl. die Beseitigung verschiedener Mängel zugesagt worden.

8 Deshalb trage der Kl. die Beweislast für die Behebung der Mängel mit den Beweismitteln des § 592 ZPO, der er nicht nachgekommen sei.

II. 9 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht die Klage als im Urkundenprozess unstatthaft angesehen.

10 Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen muss der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt hat. Demgegenüber trägt nach Überlassung der Mietsache gemäß § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen hat (Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08 -, GE 2009, 1183, NJW 2009, 3099 Rn. 11 f.). Die Vorschrift des § 363 BGB führt zu einer Beweislastumkehr (Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 363 Rn. 3). Ihr liegt zugrunde, dass demjenigen, der eine Leistung als Erfüllung annimmt, die Beweislast obliegt, wenn er die Leistung später nicht mehr als die geschuldete gelten lassen will (Flatow, DWW 2008, 88, 91). Demzufolge ist die Klage des Vermieters im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig ist, dass der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Minderung geltend macht oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebt, die Mietsache als Erfüllung angenommen hat, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden - etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergibt, dass der Mieter zunächst die ungeminderte Miete gezahlt hat - beweisen kann (Senatsurteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08 -, aaO. Rn. 10 ff.). Beides ist hier indessen nicht der Fall.

11 Das Berufungsgericht hat - von der Revision unangegriffen - festgestellt, dass die Wohnung den Bekl. am 15. Juni 2005 nicht mängelfrei übergeben worden ist, und sich hierzu auf ein Übergabeprotokoll, in dem Mängel der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe aufgelistet werden, und ferner auf ein Schreiben der Hausverwaltung vom 16. Juni 2005, in dem die Beseitigung verschiedener Mängel zugesagt wird, gestützt. Die Bekl. haben die Wohnung nach den Feststellungen des Berufungsgerichts daher nicht als Erfüllung angenommen, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen.

12 Daran vermag auch der von der Revision hervorgehobene Umstand nichts zu ändern, dass die Bekl. die Miete bis einschließlich Januar 2007 ungekürzt gezahlt und erstmals für die Monate Februar bis Mai 2007 eine Mietminderung wegen der behaupteten Mängel geltend gemacht haben. Eine Indizwirkung dafür, dass die Wohnung bei der Übergabe an die Bekl. mangelfrei war oder dass Mängel von den Bekl. bei der Übergabe nicht gerügt wurden, kommt diesem Umstand nicht zu, weil das Gegenteil festgestellt ist. Entgegen der Auffassung der Revision ist durch die Vorlage der Kontoauszüge auch nicht urkundlich bewiesen, dass die bei Übergabe der Wohnung beanstandeten Mängel vom damaligen Vermieter behoben worden sind.

Eine Mietzahlungsklage kann nicht im Urkundenprozess erhoben werden, wenn dem Mieter die Wohnung nicht mängelfrei übergeben worden ist, was durch ein Übergabeprotokoll belegt wird.

Der Vermieter forderte im Urkundenprozess unter Vorlage des Mietvertrages rückständige Miete. Der Mieter hielt die Klage für im Urkundenprozess unstatthaft, weil der Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung durch Minderung wegen verschiedener Mängel der Mietsache, die teilweise bereits bei Einzug vorgelegen hätten, erloschen sei. Dazu berief er sich auf die Kopie eines Übergabeprotokolls, wonach bei Übergabe der Wohnung verschiedene Mängel bestanden hätten, deren Beseitigung zum Teil dem Vermieter oblegen hätten. Mit diesem Argument hatte er in der Instanz Erfolg, was zur Revision zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Vorliegend sei die Klage im Urkundenprozess unstatthaft. Nach allgemeinen Beweislastgrundsätzen müsse der Vermieter beweisen, dass er seine vertragliche Pflicht, dem Mieter die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu überlassen, erfüllt habe. Demgegenüber trage nach Überlassung der Mietsache gem. § 363 BGB grundsätzlich der Mieter die Beweislast dafür, dass die Mietsache zum Zeitpunkt der Übergabe mangelhaft war, wenn er die ihm überlassene Sache als Erfüllung angenommen habe (BGH, Urteil vom 8. Juli 2009 - VIII ZR 200/08 -, GE 2009, 1183). § 363 BGB führe zu einer Beweislastumkehr. Demzufolge sei die Klage des Vermieters im Urkundenprozess statthaft, wenn entweder unstreitig sei, dass der Mieter, der wegen behaupteter anfänglicher Mängel der Mietsache Mietminderung geltend mache oder die Einrede des nicht erfüllten Vertrages erhebe, die Mietsache als Erfüllung angenommen habe, ohne die später behaupteten Mängel zu rügen, oder wenn der Vermieter ein solches Verhalten des Mieters durch Urkunden – etwa ein Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, aus denen sich ergebe, dass der Mieter die Miete zunächst ungemindert gezahlt habe – beweisen könne. Beides sei vorliegend indessen nicht der Fall. Das Berufungsgericht habe nämlich – von der Revision unangegriffen – festgestellt, dass die Wohnung dem Mieter nicht mängelfrei übergeben worden sei, und sich hierzu auf ein Übergabeprotokoll, in dem Mängel der Wohnung im Zeitpunkt der Übergabe aufgelistet werden, und ferner auf ein Schreiben der Hausverwaltung, in dem die Beseitigung verschiedener Mängel zugesagt werde, gestützt.