Urkunden contra Zeugenbeweis

Urkunden contra Zeugenbeweis; übergegangener Beweisantritt

Eine große Hausverwaltung darf sich für die Behauptung der Auszahlung eines Betriebskostenguthabens nicht auf Zeugenbeweis beziehen, sondern muss die erfolgte Zahlung urkundlich beweisen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) machte Mietzins und Schadensersatz gegenüber dem Mieter geltend. Der Mieter rechnete teilweise gegenüber der Klageforderung mit einem Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung auf, wogegen der Vermieter behauptete, das Guthaben sei bereits an den Mieter ausgezahlt worden, wofür Zeugenbeweis angetreten wurde.

Diese Forderung ist jedoch in Höhe eines Betrages von 457,80 € erloschen. Ein Anspruch auf Auszahlung eines Guthabens aufgrund der Abrechnung über die Nebenkosten für das Jahr 2006 ist unstreitig.

Soweit die Kl. behauptet, das Guthaben sei an die Bekl. ausgezahlt worden, ist die dafür von ihr benannte Zeugin nicht zu vernehmen. Die Kl. wurde im Jahr 2007 durch die D. G. W. als Hausverwaltung vertreten. Bei der D. G. W. handelt es sich gerichtsbekannt um eine Firma, die selbst Wohnungen vermietet und viel Erfahrung auf dem Gebiet der Wohnungsverwaltung hat. Bereits aus Gründen ihrer eigenen Dokumentationspflicht müssten der D. G. W. Nachweise über die Auszahlung des Guthabenbetrages aus der Betriebskostenabrechnung 2007 an die Bekl. vorliegen. Wenn derartige Zahlungsnachweise beispielsweise in Form von Überweisungsbelegen, Quittungen oder in Form von Verrechnungen nicht vorgelegt werden, besteht kein Anlass, insoweit eine Angestellte der Hausverwaltung zu vernehmen.

Behauptet der Vermieter, er habe ein Guthaben an den Mieter ausbezahlt, muss er das durch Urkunden beweisen und kann sich nicht auf Zeugen berufen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses machte der Vermieter u. a. rückständige Miete und Schadensersatz geltend. Im Rechtsstreit rechnete der Mieter teilweise mit einem Guthaben aus einer erteilten Betriebskostenabrechnung auf. Dagegen behauptete der Vermieter unter Antritt von Zeugenbeweis, dass das Guthaben bereits an den Mieter ausgekehrt sei.

Das AG war der Auffassung, der Vermieter habe keinen Beweis für die Auszahlung des Guthabens an den Mieter erbracht. Die benannte Zeugin sei nicht zu vernehmen gewesen. Der Kläger sei durch eine erfahrene Hausverwaltung vertreten, die bereits aus Gründen ihrer eigenen Dokumentationspflicht Nachweise über die Auszahlung des Guthabenbetrages an den Mieter haben müsse. Wenn derartige Zahlungsnachweise nicht in Form von Überweisungsbelegen, Quittungen oder Verrechnungen vorgelegt würden, bestehe kein Anlass, insoweit eine Angestellte der Hausverwaltung zu vernehmen.

Um es deutlich zu sagen: Es liegt ein Verstoß gegen den Grundsatz der Gewährung rechtlichen Gehörs vor. Ferner hat das Gericht krass gegen prozessuale Beweisregeln verstoßen. Es hätte den Beweis durch Zeugen nicht mit der angegebenen Begründung verweigern dürfen. Wie der Vermieter die Auszahlung des Guthabens im Detail dargelegt hat, ist der Entscheidung nicht zu entnehmen. Hat er nur allgemein behauptet, das Guthaben sei ausgezahlt worden, wäre diese Behauptung unsubstantiiert und eine Zeugenbefragung hätte zur unzulässigen Ausforschung geführt. Die Behauptung hätte daher dahin gehen müssen, das Guthaben sei an einem bestimmten Tag durch eine bestimmte Person durch Barauszahlung oder dergleichen ausgekehrt worden. Das Gericht hätte daher eine Zeugenvernehmung nur mit der Begründung ablehnen dürfen, die Behauptung der Partei sei völlig unsubstantiiert. Ansonsten hätte das Gericht die Zeugin vernehmen müssen. Ob es der Zeugin geglaubt hätte, ist eine andere Frage.