Urkunde, Vermutung der Vollständig- keit der -

Urkunde, Vermutung der Vollständig- keit der -; Beweislast, - für außerhalb der Urkunde liegende Umstände

Die Vermutung der Vollständig keit und Richtigkeit der über ein Rechtsgeschäft aufgenommenen Urkunde wirkt sich bei der Ausle gung des Vereinbarten dahin aus, daß die Partei, die ein ihr günsti ges Auslegungsergebnis auf Um stände außerhalb der Urkunde stützt, diese zu beweisen hat (im Anschluß an BGHZ 20, 109).

Die Bekl. sind Inhaber des Teilei gentums an Räumen im Dachgeschoß eines Gebäudes in Berlin Charlottenburg, verbunden mit einem Miteigentumsanteil an dem Grundstück. Die Räume sind über eine Wendeltreppe mit einem darüberliegenden, ca. 200 qm großen Dachgarten verbunden, der nicht zum Sondereigentum zählt und an dem auch kein Sondernutzungsrecht des In habers des Teileigentums besteht. Im Anschluß an eine von der Maklerin der Bekl., B. & R. I. GmbH, veranlaßte An zeige, die das Objekt als "200 qm Dach garten in Charlottenburg ..., 210 qm Wohnfläche, Terrasse ..., Dachgarten mit 40 Rosensorten, Grillplatz ..." be schrieb, kam es am 4. Juli 1995 zum notariellen Kaufvertrag mit dem Kl.. Zu Beginn der Urkunde bezeichnen sich die Bekl. als Inhaber des Sondereigentums "an den im Aufteilungsplan mit Nr. 39 bezeichneten Räumen im Dachge schoß". Nach der Bestimmung über "Zustand und Rechtsverhältnisse der Kaufsache" ist das verkaufte Teileigentum "nach den Plänen ca. 204,51 qm zuzüglich Dachgarten groß" und die Haftung der Verkäufer für ihnen unbekannte Rechtsmängel ausgeschlossen. Mit Anwaltsschreiben vom 1. September 1995 verlangte der Kl. die Herabsetzung des Kaufpreises von 1.160.000 DM auf 950.000 DM, da der Dachgarten nicht zu dem verkauften Sondereigentum gehöre. Die Bekl. wiesen Ansprüche des Kl. "endgültig zurück" und bestätigten diese Haltung, nachdem der Kl. sich Schadensersatz wegen Nichterfüllung vorbehalten hatte, mit Anwaltsschreiben vom 2. November 1995. Am 14. November 1995 forderte der Kl. die Bekl. auf, ihm bis 15. Dezember 1995 das Sonderei gentum an der Dachgeschoßfläche zu verschaffen und setzte ihnen, unter Androhung der Nichtannahme nach fruchtlosem Ablauf, Nachfrist bis 29. Dezember 1995.

Der Anspruch des Kl. auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist vom Landgericht abgewiesen worden. Im Berufungsrechtszug hat er zuletzt beantragt, die Bekl. zur Zahlung von 796.233,49 DM (Baranteil des Kaufpreises) nebst Zinsen und zur Befreiung von einer, für die Bekl. übernommenen, durch das Teileigentum gesicherten Darlehensverbindlichkeit (Stand: 363.766,64 DM) Zug um Zug gegen die Bewilligung der Löschung einer Auflassungsvormerkung und eines (weiteren) Grundpfandrechtes sowie die Rückübertragung von Einrichtungs gegenständen zu verurteilen. Weiter hat er Zahlung von 58.053,07 DM (Maklerprovisionen für den Kauf und die Finanzierung, Beurkundungs- und Grundbuchkosten sowie Kosten einer Sonderumlage für Modernisierungsmaßnahmen) nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, daß die Bekl. verpflichtet sind, ihm alle weiteren Schäden zu ersetzen, die ihm durch den Erwerb und die Rückübertragung sowie den Bezug und die Aufgabe des Teileigentums entstan den sind und künftig entstehen. Das Oberlandesgericht hat diesen Anträgen stattgegeben und einen weiteren Antrag auf Feststellung des Annahmeverzugs der Bekl. hinsichtlich der Zug um Zug zu erbringenden Leistungen abgewiesen.

Mit der Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts. Der Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. Das Berufungsgericht legt den Kaufvertrag anhand des Urkundsinhalts, der Zeitungsannonce und anhand von Erklärungen der Bekl. im ersten Rechtszug dahin aus, daß dem Kl. jedenfalls zusätzlich zum Teileigentum ein Sondernutzungsrecht an dem Dachgarten verkauft worden sei. (...) Da die Bekl. das Nichtbestehen des Sondernut zungsrechtes gekannt hätten, liege ein Rechtsmangel im Sinne des Vertrags vor. Von einer die Haftung ausschließenden Kenntnis des Kl. (§ 439 BGB) könne nach dem Beweisergebnis nicht ausgegangen werden. Schadensersatz stehe dem Kl. nach § 325 BGB zu, denn die Bekl. seien zur Begründung des Sondernutzungsrechtes mangels Zustimmung der übrigen Miteigentümer nicht in der Lage gewesen.

II. Die Revision greift die Auslegung des Kaufvertrags nicht (ausdrücklich) an, sondern erhebt eine Verfahrensrüge gegen die zur Kenntnis des Kl. vom Fehlen des Rechts (§ 439 BGB) getroffenen verneinenden Feststellungen. Mit ihr dringt sie durch.

1. Die von Amts wegen vorzunehmende sachlich-rechtliche Überprüfung des Auslegungsergebnisses (§ 559 Abs. 2 ZPO, §§ 133, 157 BGB) deckt keinen, das Berufungsurteil erschütternden Rechtsfehler auf. a) Das Berufungsgericht konnte die Behauptung der Bekl., der Kl. sei darüber unterrichtet worden, es liege lediglich der Entwurf der Vereinbarung über ein Sondernutzungsrecht vor, in dem Sinne würdigen, daß sie einer Verpflichtung der Bekl. zur Einräumung des Rechtes entgegengestanden habe. Die Deutung, die Bekl. hätten sich auf dieser Grundlage verpflichtet, dem Kl. das noch nicht bestehende Recht zu verschaffen, ist zwar ebenfalls möglich, aber nicht zwin gend. Sie könnte der Revision zudem nicht zum Erfolg verhelfen.

b) Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht die nach der Beweisaufnahme verbliebenen Zweifel an der Unterrichtung des Kl. den Bekl. angelastet. Zwar ist es grundsätzlich Sache der Partei, die aus einer rechtsgeschäftlichen Vereinbarung einen Anspruch für sich herleitet, die tatsäch lichen Umstände, die Grundlage einer für sie günstigen Auslegung sind (Erklärungstatbestand), darzulegen und, auch durch Widerlegung entgegenstehenden Vortrags, zu beweisen. Anderes gilt aber, wenn über das Rechtsgeschäft eine Urkunde aufgenommen ist, für solche Umstände, die außerhalb der Urkunde liegen. Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde wirkt sich in einem solchen Falle dahin aus, daß die Beweislast für außerhalb der Urkunde liegende Umstände die Partei trifft, die sich auf sie beruft (BGHZ 20, 109, 111; Urt. v. 2. März 1970, II ZR 59/69, BB 1970, 685; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast im Privatrecht, Band 1, 2. Aufl., § 133 Rdn. 2). Der umstrittene Vortrag der Bekl. zum Erklärungstat bestand ist mithin bei der Auslegung zu Recht unberücksichtigt geblieben.

2. Zum Erfolg führt die Verfahrensrüge.

Das Berufungsgericht hat unter Verletzung des § 139 ZPO davon abgesehen, zu klären, ob der Zeuge R. von den Bekl. zum Beweis dazu benannt worden war, daß der Kl. bei der vorver traglichen Besprechung vom 29. Juni 1995 von der Bekl. zu 1 den Hinweis erhalten hatte, die Vereinbarung über die Bestellung des Sondernutzungsrechtes existiere nur im Entwurf. Hätte das Berufungsgericht den Punkt aufgegriffen, so wäre, wie die Revision ausführt, der Beweis in einer Zweifel beseitigenden Weise angetreten worden. Die Rüge erschüttert nicht nur die von der Revision ins Auge gefaßten tatsächlichen Grundlagen des § 439 BGB, sondern bereits den der Vertragsauslegung zugrundeliegenden Erklärungstatbestand.

a) (...)

b) Die Bekl. haben im Schriftsatz vom 2. September 1997 jedoch für den Fall, daß das Berufungsgericht einen substantiierten Vortrag vermisse, zusätzlich behauptet, die Bekl. zu 1 habe den Kl. am 29. Juni 1995 (19. Juni 1995 ist Schreibfehler) ausdrücklich auf die Existenz des Entwurfes eines Nutzungsvertrages über die begehbare Dachgartenfläche hingewiesen. Zum Beweis hierfür haben sie "insbesondere (nochmals) Bezug genommen auf die Zeugin W.", deren Stellung zu dem auf den 23. September 1997 bestimmten Beweisaufnahmetermin sie ankündigten. Diesem Vortrag war nicht mit der nach § 373 ZPO gebotenen Bestimmtheit zu entnehmen, daß auch der Zeuge R. Beweisperson sein sollte. Andererseits stand diese Möglichkeit im Raum, denn die Bekl. hatten den Zeugen bereits zu den Vorgängen am 29. Juni 1995 benannt und den ergänzenden Vortrag mit dem Hinweis versehen, die Aufklärung des Kl. über die Existenz des Vertragsentwurfs sei in Anwesenheit des Zeugen erfolgt. In die gleiche Richtung deutete die Wendung "insbesondere (nochmals)" bei der Benennung der Zeugin W. Dem Berufungsgericht hätte es bei dieser Sachlage nach § 139 ZPO freigestanden, zu fragen, ob auch R. als Zeuge benannt sei oder statt dessen seine Auffassung kundzutun, der Zeuge sei nicht benannt. In beiden Fällen hätten die Bekl. Gelegenheit gehabt, für eine Klarstellung zu sorgen. Von keiner der Möglichkeiten der Aufklärung hat indessen das Berufungsgericht Ge brauch gemacht. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung ist der Fehler auch nicht dadurch geheilt, daß die Bekl. im Termin vom 23. September 1997 eine Rüge unterließen (§ 295 ZPO). Eine Heilung von Aufklärungsmängeln durch Unterlassen der Rüge fehlender Aufklärung kommt naturgemäß nicht in Frage.

III. (...)