Urinverschmutzung im Hauseingangsbereich

Urinverschmutzung im Hauseingangsbereich; Pinkel-Minderung

Auch ohne erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn Urinpfützen den Zugang zum Haus erschweren.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. mietete aufgrund Vertrages vom 30.8.2996 die streitgegenständliche Wohnung. Mit Schreiben vom 26.4.2011 zeigte der Bekl. Verschmutzungen an, dass der Reinigungsdienst nur einmal wöchentlich kommt und beklagte dies als Mangel. Er meint, die Situation sei ein Mangel und beruft sich auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Die Kl. kann von dem Bekl. nicht gem. § 535 Abs. 2 BGB die Zahlung von 682,10 € für die Zeit von Juli 2011 bis April 2012 verlangen. Denn dem Bekl. steht wegen eines Mangels an der Mietsache ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der geltend gemachten Forderung zu.

Die Mietsache ist mit einem Mangel behaftet. Ein solcher liegt vor, wenn der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch beeinträchtigt ist und somit die „lst-Beschaffenheit" des Objektes von den nach dem Vertrag vereinbarten Erfordernissen, also von der „Sollbeschaffenheit" der Mietsache, abweicht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl., § 536 Rz. 17). Als Mangel sind auch solche latent vorhandenen anzusehen, die ihre Wirkung nur unter bestimmten Bedingungen zeigen (Schmidt-Futterer, aaO., § 536 Rz. 325).

Dies ist vorliegend der Fall, da es zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, dies über ein vergleichsweise reinliches Grundstück betreten zu können und hierbei nicht regelmäßig durch Urinpfützen im Bereich des Hauseingangs zu treten. Unabhängig von der Frage, ob die Verschmutzungen tatsächlich in dem vom Bekl. in seiner Klageerwiderung vorgetragenen Umfang vorlagen, ist die Problemkonstellation an sich unstreitig. Die Kl. gesteht selbst ein, dass die Verschmutzungen im Eingangsbereich sich jedenfalls insgesamt so zum Negativen entwickelt hatten, dass sie ab Juni 2006 das Reinigungsintervall im Eingangsbereich auf eine Reinigung zweimal wöchentlich erhöhen musste. Zudem wurden Bewegungsmelder angebracht, um den ungewollten Aufenthalt anderer Personen in dem Nischenbereich weitgehend zu unterbinden. Das Urinieren in Hauseingängen gehört auch in Berlin nicht zum normalen Erscheinungsbild eines Wohnhauses, mag der Bekl. auch im Stadtzentrum wohnen. War jedoch unstreitig ein Mangel gegeben, ist der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig, dass dieser nunmehr nicht mehr vorliegt. Hieran fehlt es.

Der gegebene Mangel führt jedoch nicht dazu, dass der Mietzinsanspruch gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB gemindert ist. Denn hierfür fehlt es an der erforderlichen Erheblichkeit. Auch wenn das Gericht nicht verkennt, dass Urinpfützen, zumal wenn sie die Größe einer Lache erreichen, ekelerregend aufgrund ihres Anblicks und insbesondere des damit verbundenen durchdringenden Geruchs sind, ist das Ausmaß der Beeinträchtigung vergleichsweise gering. So ist aus den vom Bekl. selbst eingereichten Fotografien ersichtlich, dass nur ein flächenmäßig kleiner Bereich direkt vor der Eingangstür zum Haus betroffen ist. Auch muss der Bekl. nicht gleichsam im Urin stehend seinen Briefkasten leeren, sondern die Briefkästen befinden sich in einem näher zur Straße gelegenen Bereich, der ausweislich der Fotografien nicht betroffen ist. Letztlich kann die problematische Stelle in ein bis zwei Schritten überwunden werden. Lediglich in Fällen, in denen Gerüche und Unsauberkeiten ein solches Maß annehmen, dass sie die Benutzung der Wohnung behindern (wie im Fall von Taubendreck, übermäßigem Herumstreunen von Tieren, Gerüchen einer Biotonne, vgl. Schmidt-Futterer aaO., § 536 Rz. 94 ff. m.w.N.) oder die Gefahr der Verbreitung von Krankheitserregern in sich bergen, hat die Rechtsprechung ein Minderungsrecht zugebilligt. Diese Grenze ist vorliegend nicht überschritten.

Ungeachtet dessen steht dem Bekl. jedoch ein Zurückbehaltungsrecht wegen des eingangs genannten Mangels zu (§ 320 BGB). Hierauf hatte sich der Bekl. auch berufen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Bekl. - wie die Kl. meint - die problematische Eingangssituation bei Anmietung der Wohnung kannte. Denn eine etwaige Kenntnis vom Mangel, diese angenommen, steht der Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts dem Grunde nach nicht entgegen (Schmidt-Futterer aaO., § 536 Rz. 393), da mit der Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts ein Erfüllungsanspruch und kein Gewährleistungsanspruch geltend gemacht wird. Die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts ist auch nicht verwirkt, da weder das erforderliche Zeit- noch das Umstandsmoment gegeben sind. Es sind keine Tatsachen ersichtlich oder vorgetragen, die den Schluss rechtfertigen könnten, der Bekl. wolle aus dem Mangel zukünftig keine Rechte mehr herleiten.

Die Höhe des Betrages, den der Mieter zurückbehalten darf, hängt von den jeweiligen Umständen mit Rücksicht auf Treu und Glauben ab. Hierbei ist vorliegend zum einen zu berücksichtigen, dass es sich nicht um einen Mangel in oder unmittelbarer Nähe zur Wohnung handelt, sondern auf einer Fläche, die Mieter gemeinschaftlich nutzen dürfen. Auch hat er den verdreckten Bereich schnell hinter sich gelassen und hat auf diesen keinen Blick, wie es bspw. bei Verschmutzungen im Hof der Fall ist. Andererseits muss der Mieter jeden Tag durch den Bereich vor der Eingangstür, um überhaupt das Gebäude betreten zu können. Er kann diesen Bereich nicht umgehen und ist darauf angewiesen, den Eingangsbereich zu nutzen. Es handelt sich auch nicht um eine Verschmutzung, die nur optisch negative Wirkung hat, sondern auch geruchsmäßig als Belästigung wahrzunehmen ist. Vor diesem Hintergrund ist die Höhe des vom Bekl. vorgenommenen monatlichen Einbehalts als angemessen anzusehen, um die Kl. zur Erfüllung ihrer Pflicht aus § 535 BGB anzuhalten.

Auch ohne erhebliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, wenn Urinpfützen den Zugang zum Haus erschweren, meint jedenfalls das AG Mitte. Das Urteil ist aber noch nicht rechtskräftig.

Weil der zurückgesetzte Eingangsbereich des Hauses von Passanten häufig zum Pinkeln genutzt wurde, minderte der Beklagte die Miete um etwa 7 % monatlich.

Das Amtsgericht Mitte wies die Zahlungsklage des Vermieters ab. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehöre es zwar, im Hauseingangsbereich nicht durch Urinpfützen treten zu müssen. Eine Mietminderung könne der Beklagte aber gleichwohl nicht geltend machen, weil es sich ausweislich der eingereichten Fotos um eine unerhebliche Minderung der Gebrauchstauglichkeit handele. Jedoch stünde dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB zu, um die Klägerin „zur Erfüllung ihrer Pflicht aus § 535 BGB anzuhalten", so dass die Klage unbegründet sei.

Schon die Wortwahl im Urteil begegnet Bedenken, wenn ausgeführt wird, dass der Beklagte „die streitgegenständliche Wohnung" gemietet habe und meine, „die Situation sei ein Mangel ...": Die Wohnung war doch gar nicht „im Streit", und eine „Situation" als solche kann doch keinen Mangel darstellen! Für die dann nachfolgende Behauptung, dass die Mietsache mit einem „Mangel behaftet" sei, fehlt es an jeglicher Erläuterung: Es handelte sich um den Eingangsbereich zum Haus, der mit Sicherheit keine Erwähnung im Mietvertrag gefunden hatte und deshalb eben auch nicht mitvermietet war: Wie also sollten dort auftretende Missstände zu einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit führen können? Handelte es sich hier etwa um eine sog. Gemeinschaftsfläche/Einrichtung wie z. B. eine (gemeinsame) Waschküche, einen Trockenboden, einen Fahrradabstellraum, eine Teppichklopfstange, einen Buddelkasten? Deren (unbehinderte) Mitbenutzung wird dem Mieter zwar auch ohne Erwähnung im Vertrag als Ausfluss des Mietgebrauchs garantiert (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. VI 136 ff.), eine Mitvermietung lässt sich hieraus doch aber nicht herleiten, so dass Gewährleistungsansprüche schon begrifflich nicht in Betracht kommen (anders aber LG Münster, Urteil vom 16. April 1998 - 8 S 306, 97, WuM 1998, 723: 5 % Min­derung für den Fall des Ausschlusses der Mitbenutzung der Waschküche; AG Menden, Urteil vom 7. März 2007 - 4 C 407/06, NZM 2007, 883 bei Beeinträchtigung der Mitbenutzung eines Fahrradkellers unter Verkennung des Umstandes, dass dessen Nutzung aufgrund Zusicherung durch den Vermieter zum vertraglich vereinbarten Mietgebrauch gehörte und deshalb § 536 BGB ohne Weiteres anwendbar war; anders wohl auch Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., § 536 Rn. 248, der dem Mieter an einem Trockenboden sogar ein Besitzrecht zugesteht, dessen Entziehung zur Mietminderung berechtigen soll; vgl. hierzu die Entscheidung des KG vom 20. August 2012 - 8 U 168/12, GE 2012, 1561, in der mit ausführlicher und überzeugender Begründung ein solches Recht verneint wird). Wenn Gewährleistungsansprüche aber schon dem Grunde nach ausscheiden, kommen auch Erfüllungsansprüche, also Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes, nicht in Betracht, so dass die Überlegungen des Amtsgerichts zum Umfang des sich „auf Treu und Glauben" bemessenden Zurückbehaltungsrechts obsolet sind (wobei übrigens keinerlei Auseinandersetzung mit der Frage erfolgt, ob sich der Zurückbehaltungsbetrag nach der Höhe der Mangelbeseitigungskosten oder nach dem Minderungsbetrag richtet). Nimmt man jedoch eine – aus welchem Rechtsgrund auch immer folgende – Nebenpflicht des Vermieters für die Sauberhaltung des Eingangsbereichs an, fragt sich, wodurch genau diese erfüllt werden soll: Abstellung eines Wachmannes rund um die Uhr? Tägliche Säuberung durch eine Reinigungsfirma (mit der Folge der Umlegung der in beiden Varianten hierfür entstehenden Kosten auf die Mieter)? Geht man mit dem Amtsgericht von einer dahin gehenden „Pflicht aus § 535 BGB" aus und hält man diese auch für eine Verpflichtung, die nach dem Vertragszweck von wesentlicher Bedeutung ist (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 320 Rn. 4), so dass der Anwendungsbereich des § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB eröffnet wäre, stünde der Klageabweisung doch § 322 Abs. 1 BGB entgegen: Das Amtsgericht hätte die Klage nicht abweisen dürfen, sondern eine Verurteilung des Beklagten Zug-um-Zug gegen die

ragszweck von wesentlicher Bedeutung ist (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, BGB, 71. Aufl., § 320 Rn. 4), so dass der Anwendungsbereich des § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB eröffnet wäre, stünde der Klageabweisung doch § 322 Abs. 1 BGB entgegen: Das Amtsgericht hätte die Klage nicht abweisen dürfen, sondern eine Verurteilung des Beklagten Zug-um-Zug gegen die nach seiner Ansicht von der Klägerin geschuldete Leistung aussprechen müssen!