Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung als Mietmangel

Bei einem im Wohnzimmer vernehmbaren Urinstrahlgeräusch aus der Nachbarwohnung ("Stehpinkler") ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum von Juni 2004 bis Dezember 2006 kein Anspruch auf restlichen Mietzins in der geltend gemachten Höhe von 3.228,24 € gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu, da der Mietzinsanspruch wegen der unstreitigen Mängel der Wohnung - die auch unstreitig angezeigt worden sind - zumindest in dieser Höhe gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war.

Gemäß § 536 BGB liegt dann ein eine Minderung rechtfertigender Mangel vor, wenn die Ist-Beschaffenheit in negativer Weise von der Soll‑Beschaffenheit abweicht und die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch mehr als nur unerheblich beeinträchtigt wird. Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht objektive Kriterien, sondern grundsätzlich das vertraglich Vereinbarte. Ist keine ausdrückliche Beschaffenheitsvereinbarung getroffen worden, so ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 536 Rn. 57). In der Regel ist auf den Standard zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (vgl. BGH, NZM 2006, 582). Der Mieter kann nur den Standard erwarten, der bei vergleichbaren Objekten üblich ist. Es kommt nicht darauf an, ob der Vermieter die Störung (bspw. Lärm aus Nachbarwohnungen) abstellen kann.

a. Toilettengeräusche

Den Bekl. steht - mit dem Amtsgericht einhergehend - im Hinblick auf das auch in dem Wohnzimmer der Wohnung der Bekl. vernehmbare Urinstrahlgeräusch aus der oberen Nachbarwohnung ein Mietminderungsrecht von 10 % zu. Nach den erstinstanzlich nicht angegriffenen Feststellungen des Sachverständigen S. sind zwar nicht sämtliche Nutzungsgeräusche aus dem Sanitärbereich der anderen Wohnung laut hörbar, aber das Uringeräusch eines "Stehpinklers" ist akustisch deutlich auffällig vernehmbar.

Die Ursache liegt - nach den Ausführungen des Sachverständigen - in einem harten Verbund zwischen Stand‑WC und Estrich bzw. Rohdecke. Es kann aber auch bei einem 1978 errichteten Gebäude erwartet werden, dass solche doch sehr penetranten und unangenehmen Geräusche im Wohnbereich nicht auftreten. Immerhin wird dieser Bereich auch für die Einnahme von Speisen und den Besuch/Empfang von Gästen genutzt. Dass dies technisch nicht anders möglich sei, ist nicht nachvollziehbar dargelegt worden. Es dürfte allenfalls noch hinnehmbar sein bzw. dem Üblichen ggf. entsprechen, dass derartige Geräusche u. U. gedämmt im eigenen Bad vernommen werden können, aber nicht im gesamten Wohnbereich. Daher hält auch die Kammer diese Beeinträchtigung - anders als die Kl. meint - für so gravierend, dass eine 10-%-Minderung nicht unangemessen ist.

b. Schäden an Kücheneinrichtung

Hinsichtlich der vom Sachverständigen S. an der Kücheneinrichtung festgestellten Mängel ist zwar eine 10-%-Minderung - wie das Amtsgericht meint - etwas überhöht, aber die Kammer hält in Anbetracht der Summierung der Mängel eine Minderung i. H. v. 3 - 4 % (mithin 3,5 %) für gerechtfertigt. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit liegt nicht vor. So hängt die rechte Tür des Spülunterschrankes wegen eines ausgebrochenen Scharniers, die linke Tür hängt auch etwas, die Kantenbeschichtung an der rechten Tür löst sich ab, die Arretierung der Klapptür des Hängeschrankes ist desolat und stark in ihrer Funktionsfähigkeit eingeschränkt, die Blenden (Deckplatten) der drei Schubläden der Fensterwand und der Schublade rechts lösen sich, eine Tür des Hängeschrankes hängt schief aufgrund eines schadhaften Scharniers. [...]

Ein Mietmangel liegt immer dann vor, wenn der bei Vertragsschluss übliche Zustand nicht erreicht wird. Ob der Vermieter den Mangel beheben kann, ist dabei unerheblich. Das gilt insbesondere für unzumutbare Geräusche aus der Umgebung. Das Landgericht Berlin gab deshalb dem Minderungsanspruch eines Mieters statt, der vorgetragen hatte, er höre in seinem Wohnzimmer die Urinstrahlgeräusche seines Wohnungsnachbarn.

Der Mieter minderte die Miete wegen Mängeln an der Kücheneinrichtung. Das Scharnier einer Tür sei gebrochen, die Tür "hänge", Kantenbeschichtungen und Blenden lösten sich. Außerdem minderte der Mieter auch, weil er - was ein Sachverständiger auch bestätigt - in seinem Wohnzimmer deutlich Urinstrahlgeräusche aus der oberen Nachbarwohnung hörte.

Mit Urteil vom 20. April 2009 hielt das Landgericht Berlin eine Minderung von 10 % wegen der Urinstrahlgeräusche für gerechtfertigt. Auch bei einem im Jahre 1978 errichteten Gebäude dürfe erwartet werden, dass im Wohnbereich nicht die Geräusche eines "Stehpinklers" zu hören seien. Grund für die Schallübertragungen war ein harter Verbund zwischen Stand-WC und Estrich. Für die Mängel an der Kücheneinrichtung wie hängende Türen und sich ablösende Kantenbeschichtung hielt das Landgericht allerdings nur eine Minderung von 3,5 % für gerechtfertigt.