Unzutreffende Bezeichnung im Wohnungsabnahmeprotokoll unschädlich

Unzutreffende Bezeichnung im Wohnungsabnahmeprotokoll unschädlich; Heizkostenabrechnung; Umlage der Nahwärme; Begriff der Zentralheizung

Ist im Mietvertrag in der Bestimmung über die Umlage der Heizkosten formularmäßig geregelt, dass der Mieter (auch) die Kosten der eigenständigen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser zu tragen hat, steht der Umlage dieser Kosten nicht entgegen, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart "Fernheizung/Zentralheizung" angegeben worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet. Das angefochtene Urteil ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Die Kl. kann nicht erfolgreich die Feststellung begehren, dass sie aufgrund der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung für 2006 vom 18. Juni 2007, die insoweit mit einem Nachforderungsbetrag von 391,35 € endet, nicht schulde.

Der Bekl. steht nämlich gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 4. November 2004 eine entsprechende Nachforderung zu. Es liegt eine formell und materiell zutreffende Abrechnung vor. Dem steht auch - entgegen der Auffassung der Kl. - nicht entgegen, dass mit der vorgenannten Heiz- und Warmwasserabrechnung unstreitig Kosten für Nahwärme für das Jahr 2006 umgelegt werden. Die Umlage von Kosten für Nahwärme ist mietvertraglich wirksam vereinbart worden. So ist in § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages geregelt worden, dass der Mieter Vorauszahlungen für warme Betriebskosten zu leisten hat. In den gemäß § 14 des Mietvertrags zum Vertragsbestandteil erhobenen Besonderen Vertragsbestimmungen (dort: Ziffer II Abs. 6) ist geregelt worden, dass die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungs- und Warmwasser-Versorgungsanlage, der Versorgung mit Fernwärme sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Der Passus "eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme" umschreibt dabei die Versorgung mit Nahwärme (vgl. BGH, Urteil vom 20.6.2007 - VIII ZR 244/06 - GE 2007, 1118).

Mithin ist eine ausreichende vertragliche Umlagevereinbarung vorhanden. Dem steht auch nicht entgegen, wie die Kl. meint, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart teilweise "Zentralheizung" angegeben worden ist. Der Begriff ist ein technischer Begriff, der das Vorhandensein einer Anlage zur Versorgung mit Nahwärme nicht ausschließt. Der Begriff umschreibt nämlich allein, dass es sich um eine solche Heizungsform mittels einer zentralen Anlage handelt, d. h. nicht etwa um eine dezentrale Etagen- oder Ofenheizung. Ob diese zentrale Heizungsanlage dann durch den Vermieter oder durch einen Dritten im Wege eines Nahwärmevertrages betrieben wird, lässt diese Umschreibung offen. Auch aus § 2 des Mietvertrages, der die zur Verfügung gestellten gemeinschaftlichen Einrichtungen umschreibt und dabei "Fernheizung/Zentralheizung" erwähnt, ergibt sich nichts anderes. Letztlich lässt der Mietvertrag die konkrete Heizungsform offen. Daher ist auch die in den Besonderen Vertragsbedingungen vorgesehene Überbürdung von Kosten für Nahwärme für ausreichend anzusehen.

Mithin bedarf es auch nicht eines Rückgriffs auf die neuere Rechtsprechung des BGH zur Möglichkeit der Umstellung der Heizungsform (vgl. Urteil des BGH vom 27.6.2007 - VIII ZR 202/06 - GE 2007, 1310 = WuM 2007, 571), wie es das Amtsgericht vorgenommen hat, zumal eine Umstellung der Heizungsform während des laufenden Mietvertrages nunmehr unstreitig nicht stattgefunden hat.

Weitere Beanstandungen gegen die vorgenannte Heiz- und Warmwasserrechnung für 2006 hat die Kl. mit der Berufung nicht mehr geltend gemacht, so dass der diesbezügliche Nachzahlungsanspruch begründet ist.

Der Umlage der Kosten der Wärmelieferung steht nicht entgegen, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart "Fernheizung/Zentralheizung" angegeben ist.

Gemäß § 4 Ziffer 2 des Wohnraummietvertrages hatte der Mieter Vorauszahlungen für warme Betriebskosten zu leisten. In den gemäß § 14 des Mietvertrages zum Vertragsbestandteil erhobenen Besonderen Vertragsbestimmungen war geregelt, dass die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage, der Versorgung mit Fernwärme sowie der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und/oder Warmwasser neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll war als Heizungsart teilweise "Zentralheizung" angegeben. In § 2 des Mietvertrages, der die zur Verfügung gestellten Einrichtungen umschreibt, war "Fernheizung/Zentralheizung" erwähnt. Die Wohnung wurde von Anfang an mit gewerblicher Wärmelieferung versorgt, deren Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegte, der damit nicht einverstanden war und auf Feststellung klagte, dass er die Nachforderung aus der entsprechenden Heizkostenabrechnung nicht schulde. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung des Mieters zurück, weil mit den besonderen Vertragsbestimmungen über die Umlage (auch) der Kosten der gewerblichen Lieferung von Wärme eine ausreichende vertragliche Umlagevereinbarung gegeben sei. Dem stehe nicht entgegen, dass im Mietvertrag bzw. im Wohnungsübergabeprotokoll als Heizungsart teilweise "Zentralheizung" angegeben worden sei, denn der Begriff der "Zentralheizung" sei nur ein technischer Begriff, der das Vorhandensein einer Anlage zur Versorgung mit Nahwärme nicht ausschließe. Er grenze nur die zentrale Anlage von der dezentralen Ofen- und Etagenheizung ab. Auch aus § 2 des Mietvertrages, der die zur Verfügung gestellten Einrichtungen mit "Fernheizung/Zentralheizung" umschreibe, ergebe sich nichts anderes.

Ob die Auffassung der ZK 67, dass der Begriff der "Zentralheizung" nur als Abgrenzung gegen dezentrale Anlagen zu verstehen sei, Bestand haben kann, erscheint fraglich, denn die Heizkostenverordnung unterscheidet an mehreren Stellen (§§ 1 Abs. 1 Nr. 1 und 2, 7 Abs. 1, 2 und Abs. 3, 4) deutlich zwischen dem Betrieb zentraler Heizungsanlagen und denjenigen der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser. Das dürfte dafür sprechen, dass eben der Begriff der Zentralheizung nicht auch denjenigen der Wärmelieferung umfasst. Im Ergebnis ist die Entscheidung aber durchaus vertretbar, denn angesichts der von Anfang an erfolgten Versorgung der Wohnung mit gewerblich gelieferter Wärme reichte die zum Vertragsbestandteil gemachte Besondere Vertragsbestimmung über die Umlage der Wärmelieferungskosten aus (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juni 2007, VIII ZR 78/06, GE 2007, 1051).