Unzutreffende Antworten in Selbstauskunft berechtigen zur Kündigung

Beantwortet der Mieter in der "Selbstauskunft" Fragen nach Beschäftigungsverhältnis und monatlichem Einkommen unzutreffend, ist der Vermieter zur Anfechtung bzw. fristlosen Kündigung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Berufung ist der Sache nach unbegründet. Die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung war zulässig und begründet. Der Kl. konnte die Wohnung gemäß § 543 Abs. 1 BGB kündigen, da der Anfechtungstatbestand des § 123 BGB gegeben war.

1. Die betreffenden Angaben in der Mieterselbstauskunft vom 9.9.2006 waren von einem Fragerecht seitens des Kl. gedeckt und für den Fortbestand des Mietverhältnisses von wesentlicher Bedeutung. Fragen nach den Einkommensverhältnissen und der beruflichen Stellung sind zulässig, da sie dem Vermieter Rückschlüsse auf die Bonität des Mieters ermöglichen. Die Bonität des Mieters ist für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für das Entstehen und den Fortbestand des Mietverhältnisses, da sie die Hauptleistungspflicht des Mieters zur Entrichtung des Mietzinses betrifft. Die Fragen nach dem Arbeitgeber, der beruflichen Stellung und den Einkünften hat die Bekl. nicht korrekt beantwortet. Unstreitig gab sie das in den ersten Quartalen des Jahres 2006 erzielte Bruttogehalt als monatliches Nettoeinkommen an. Ferner wies sie die Münchener Arbeitsgemeinschaft für Psychoanalyse (MAP) als ihre Arbeitgeberin aus und gab an, Psychoanalytikerin zu sein. In Wirklichkeit aber befand und befindet sie sich in der Ausbildung zur Psychoanalytikerin und war im fraglichen Zeitraum freiberuflich für die MAP tätig. Der Vortrag, dass die Bekl. im Vorfeld oder bei Vertragsschluss auf ihren Ausbildungsstatus hingewiesen habe, erfolgte erstmalig mit Beweisantritt in der Berufungsinstanz, obwohl dieser Vortrag bereits erstinstanzlich möglich war. Insofern war dies nicht mehr zu berücksichtigen, vgl. § 531 Abs. 2 ZPO. Was die Angaben zu ihrem Einkommen betrifft, kann die Bekl. nicht einwenden, dass ihr die Einkommensteuerschuld noch nicht einmal in Umrissen bewusst gewesen sei. Dass grundsätzlich Abzüge vom Bruttoertrag erfolgen, muss der Bekl. schon bewusst gewesen sein, insoweit hätte die Bekl. die Möglichkeit gehabt, in der Selbstauskunft ihre Gehaltsangaben als Bruttoertrag auszuweisen.

2. Im Übrigen neigt die Kammer der Auffassung zu, dass sich das der Aufklärungspflichtverletzung inhärente Risiko eines Mietzinsausfalls nicht erst verwirklicht haben muss. Bei wahrheitsgemäßer Selbstauskunft seitens der Mieterin hätte der Vermieter den Mietvertrag höchstwahrscheinlich nicht abgeschlossen; und zwar gerade wegen dieses Risikos, so dass sich durch die vertragliche Bindung allein das Risiko ausreichend verwirklicht hat. Ferner kann vom Vermieter nicht verlangt werden, dass ihm erst ein Schaden entsteht, den der Vermieter durch die Einholung ordnungsgemäßer Angaben gerade von vornherein vermeiden wollte. Doch auch diese Frage kann vorliegend dahinstehen, da sich das Risiko für den Kl. vorliegend verwirklicht hat. Die Bekl. hat in einem Parallelverfahren PKH beantragt. Dies wird damit begründet, dass aufgrund der Prüfungssituation die freiberufliche Tätigkeit eingeschränkt werden musste. Insofern war die wahrheitsgemäße Aufklärung der beruflichen und finanziellen Situation für den Vermieter von Bedeutung. Zwar konnte und musste die Mieterin keine Zukunftsprognose hinsichtlich ihres Einkommens abgeben. Jedoch musste sie durch die Angabe ihres Ausbildungsstatus dem Vermieter eine Prognose ermöglichen. Die Bonität des Mieters, die für den Vermieter entscheidend ist, lässt sich bei abgeschlossener Berufsausbildung positiver bewerten. Wenn die Bekl. nunmehr keine oder lediglich in geringerem Umfang eine freiberufliche Tätigkeit ausüben kann, so verschlechtert sich dadurch ihre Bonität und insofern verwirklicht sich hierin auch die Verletzung ihrer Auskunftspflicht im Hinblick auf ihre Qualifikation, da dieser Umstand entscheidend ist für die Bewertung der Bonität der Bekl.

Wahrheitswidrige Angaben zum Beschäftigungsverhältnis und zur Höhe des monatlichen Einkommens können zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.

Die Beklagte hatte vor Abschluss des Mietvertrages in einer "Mieterselbstauskunft" unzutreffende Angaben zu Beruf, Arbeitgeber und monatlichem Einkommen vorgenommen. Nachdem der Vermieter hiervon Kenntnis erlangt hatte, kündigte er den Mietvertrag fristlos und focht diesen zugleich wegen arglistiger Täuschung an. Ein Mietrückstand hatte nicht bestanden.

Das AG München verurteilte die Beklagte antragsgemäß zur Räumung, weil Anfechtung wie Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt gewesen seien. Das LG München wies die Berufung zurück. Der Vermieter sei berechtigt gewesen, sich nach Einkommen und beruflicher Stellung zu erkundigen, weil so Rückschlüsse auf die Bonität der Mieterin möglich waren. Bonität des Mieters sei für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung für Entstehen und Fortbestand des Mietverhältnisses, da hiervon die Hauptleistungsverpflichtung des Mieters abhinge. Nicht erforderlich sei, dass sich das Mietausfallrisiko auch verwirklicht habe; bei wahrheitsgemäßer Auskunft hätte der Vermieter den Vertrag nämlich nicht abgeschlossen.

Für jedes Vertragsverhältnis, das auf den Austausch von Leistungen gerichtet ist, spielt die finanzielle Potenz des Vertragspartners eine entscheidende Rolle. Niemand würde jedoch auf den Gedanken kommen, z. B. bei Kaufverträgen über Grundstücke oder Verträgen über Bauwerke oder vor Abschluss gewichtiger Kaufverträge eine "Selbstauskunft" des Erwerbers oder Auftragnehmers einzuholen. Anders jedoch ist die von der rechtswissenschaftlichen Literatur (z. B. Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 535 Rn. 36 ff.; MünchKommBGB/Häublein, 5. Aufl., Vor § 535 Rn. 64, 65; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 Rn. 199, 200) und der Rechtsprechung (z. B. LG Wuppertal, Urt. v. 17. November 1998 - 16 S 149/98 -, WuM 1999, 39; AG Hamburg, Urt. v. 6. Mai 2003 - 48 C 636/02 -, ZMR 2003, 744; AG Zittau, Urt. v. 27. November 2005 - 5 C 36/05 - zitiert nach juris) beim Abschluss von Mietverträgen gebilligte Verfahrensweise. Hier soll ein besonderes Vertrauensverhältnis vorliegen, weil der Vermieter dem Mieter "in Vorleistung" erhebliche Werte überlässt (AG Zittau, aaO.). In Anlehnung an die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts werden deshalb in gewissem Umfang Fragen nach persönlichen Verhältnissen für zulässig erachtet (MünchKommBGB/Häublein, aaO.; Schmidt-Futterer/Blank, aaO). Zur Begründung wird auf das besondere Vertrauensverhältnis zwischen den Mietparteien abgestellt (AG Zittau, aaO.). Überzeugend ist diese Betrachtungsweise schon deshalb nicht, weil die Annahme eines besonderen, engen Vertragsverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter eine Illusion ist. Dem im Ausland ansässigen Großvermieter wird man eine enge Vertragsbeziehung zum deutschen Mieter nicht unterstellen wollen; Gleiches gilt für den Großvermieter aus Deutschland, dem die Person des Mieters völlig gleichgültig ist. Entscheidend ist nur, ob die vereinbarte Miete gezahlt und somit Gewinn gemacht wird. Soweit auf die Belange des "kleinen" Vermieters mit wenigen Wohnungen, von denen er eine im selben Haus wie der Mieter bewohnt, hingewiesen wird, rechtfertigt dies erst recht nicht die Einholung von Auskünften im Wege der Selbstauskunft. In solchen Fällen ist regelmäßig davon auszugehen, dass sich der Vermieter vor Abschluss des Vertrages in einem persönlichen Gespräch ein Bild vom Mietbewerber gemacht hat und aufgrund dessen beurteilen kann, ob der Bewerber als Mieter in Betracht kommt.