Unzutreffende Angaben über Mieterträge, Steuerersparnis und Sozialbindung beim Kauf einer Wohnung

Zum Vertrauensschaden des Käufers bei Unterbleiben der Aufklärung über die Sozialbindung der gekauften Wohnung und im Falle der unzutreffenden Angabe des Verkäufers, die Mieterträge und Steuerersparnisse machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett (im Anschluß an Senatsurt. v. 26. September 1997, V ZR 29/96).

Die Bekl. (frühere Bekl. zu 1) war Eigentümerin einer Reihe renovierungsbedürftiger, damals der Sozialbindung unterliegender Wohnungen. Sie vertrieb diese Wohnungen in einem "Altbau-Sanierungsmodell", für das sich der Ehemann der Kl. durch ein an seinem Wohnort tätiges Unternehmen gewinnen ließ. Er schloß mit der früheren Bekl. zu 2 einen Treuhandvertrag und, vertreten durch diese, mit der Bekl. am 14. Juni 1989 einen Kaufvertrag über eine der Wohnungen ab. Den Kaufpreis, den Sanierungsaufwand und die durch das "Modell" verursachten Unkosten finanzierte er mit Fremdmitteln. Er nahm hierzu ein Darlehen über 107.000 DM auf, das aus einer gleichzeitig abgeschlossenen Lebensversicherung getilgt werden sollte.

Die Kl. verlangt aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes Schadensersatz. Sie hat vorgetragen, diesem sei die Sozialbindung, die zur Unverkäuflichkeit der Wohnung geführt habe, verschwiegen worden. Außerdem sei ihm vorgespiegelt worden, daß das Geschäft im Hinblick auf Mieteinnahmen und Steuerersparnisse "plus/minus null aufgehe".

Die Kl. hat beantragt, den Bekl. und die frühere Bekl. zu 2 gesamtschuldnerisch zur Zahlung von 107.000 DM nebst Zinsen Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums zu verurteilen sowie deren Verpflichtung festzustellen, jeden darüber hinausgehenden Schaden zu ersetzen. Das Landgericht hat die Bekl. (im wesentlichen) antragsgemäß verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen.

Mit der Revision strebt die Bekl. die Abweisung auch des gegen sie gerichteten Anspruchs an. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

I. Das Berufungsgericht stellt fest, das mit dem Vertrieb der Wohnungen beauftragte Unternehmen habe es schuldhaft unterlassen, den Ehemann der Kl. auf die bestehende Mietpreisbindung hinzuweisen. Die Bekl. sei daher wegen Verschuldens bei Vertragsschluß verpflichtet, den Kaufvertrag rückgängig zu machen und entstandene Aufwendungen zu ersetzen. Ob die Mietpreisbindung noch bestehe, sei unerheblich. Es komme nur darauf an, daß das Vertrauen des Ehemanns beim Kaufabschluß enttäuscht und dieser durch die unvollständige Information zum Kauf bestimmt worden sei.

Dies hält der Revision im Ergebnis stand.

II. Das Berufungsgericht macht allerdings keine näheren Ausführungen zum Vorliegen eines Schadens.

1. Der Senat hat in seiner, erst nach Erlaß des Berufungsurteils verkündeten Entscheidung vom 26. September 1997 (V ZR 29/96, zur Veröffentlichung bestimmt) Anlaß gesehen, auf die unterschiedlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen von Willensmängeln und zum Schadensersatz verpflichtenden Verstößen gegen vorvertragliche Aufklärungspflichten hinzuweisen. Das Anfechtungsrecht des § 123 BGB, mit dem er sich zu befassen hatte, schützt die freie Selbstbestimmung auf rechtsgeschäftlichem Gebiet gegen unlautere Mittel der Willensbeeinflussung. Dieser Schutz, der in der Rechtsmacht besteht, die Nichtigkeit des Geschäfts herbeizuführen (§ 142 BGB), ist vom Eintritt eines Schadens unabhängig. Die Voraussetzungen, unter denen er gewährt wird (vorsätzliches Handeln des Erklärungsempfängers oder eines Dritten in Kenntnis oder fahrlässiger Unkenntnis des Empfängers der Erklärung), würden unterlaufen, wenn bei der Rückgängigmachung des Vertrags unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens beim Vertragsschluß der Eintritt eines Schadens als Anspruchsvoraussetzung vernachlässigt würde. Dies entspricht, wie in dem Urteil vom 26. September 1997 im einzelnen dargelegt ist, schon immer der Rechtsprechung des Senats, war aber nicht stets deutlich hervorgetreten.

Die Überlegungen des Senats gelten in gleicher Weise für das Verhältnis der Anfechtung wegen Irrtums über eine verkehrswesentliche Eigenschaft der Sache, nämlich der Sozialbindung der Wohnung, von der das Berufungsgericht für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ausgeht (§ 119 Abs. 2 BGB), zum Schadensersatzanspruch wegen fahrlässigen Verschuldens beim Vertragsschluß. Allerdings läßt sich der Anfechtungstatbestand des § 119 Abs. 2 BGB, anders als die Täuschung oder Drohung unter den Voraussetzungen des § 123 Abs. 1 BGB, nicht als besonderer Fall des Verschuldens bei Vertragsschluß begreifen. Es knüpft nicht an einen Beitrag des Erklärungsempfängers zum Irrtum des Erklärenden an und macht, falls ein solcher doch vorliegt, Verschulden nicht zur Bedingung; der Ursachenbeitrag des Erklärungsempfängers zum Irrtum des Anfechtungsberechtigten mildert allenfalls dessen Haftung (§ 122 Abs. 2 BGB). So gesehen besteht, anders als bei der Täuschung oder Drohung, nicht die Gefahr, daß der Anfechtungstatbestand durch einen Schadensersatzanspruch, der geringere Anforderungen an das Verschulden des Erklärungsempfängers stellt, unterlaufen wird. Andererseits kommt die Rückgängigmachung des Vertrags wegen Verschuldens bei Vertragsschluß auch in Fällen in Frage, in denen dem Irrenden die Anfechtung nach § 119 Abs. 2 BGB versagt wird, weil Gegenstand seines Irrtums nicht eine Eigenschaft der Person oder Sache, sondern ein Beweggrund ist, dem das Gesetz die Anerkennung als Willensmangel verweigert. Träte beim vorvertraglichen Pflichtverstoß der Schaden als Anspruchsvoraussetzung zurück, würde diese Entscheidung teilweise revidiert, nämlich in den Fällen, in denen der Pflichtverstoß des Erklärungsempfängers beim Erklärenden einen Beweggrund betrifft, der nicht nach § 119 Abs. 2 BGB privilegiert ist. ln den Fällen, in denen der Pflichtverstoß zugleich einen Irrtum nach § 119 Abs. 2 BGB begründet, würde der Irrende über einen Schadensersatzanspruch auf Rückgängigmachung des abgeschlossenen Vertrages der Notwendigkeit enthoben, die Anfechtung unverzüglich nach der Kenntnisnahme des Anfechtungsgrundes zu erklären (§ 121 Abs. 1 BGB). Denn diesem sind zeitliche Grenzen lediglich in den Vorschriften über die Verjährung gesetzt (vgl. Senatsurt v. 5. Dezember 1980, V ZR 160/78, WM 1981, 309, 310).

2. Das Berufungsgericht befaßt sich mit einem Schaden des Ehemanns der Kl. zwar unter dem Gesichtspunkt der durch die Mietpreisbindung bedingten Schwierigkeit, die gekaufte Wohnung weiterzuveräußern. Es läßt jedoch offen, ob ein darin liegender Schaden (nachstehend zu III 1), was die Bekl. bestreitet, bei Schluß der Berufungsverhandlung noch vorlag, und begnügt sich stattdessen mit der Erwägung, das enttäuschte Vertrauen des Ehemannes habe diesen zum Vertragsschluß bestimmt. Dies würde zur Begründung eines Schadensersatzanspruches nicht genügen.

III. Das Berufungsurteil kann jedenfalls aus anderen Gründen aufrechterhalten bleiben (§ 563 ZPO). 1. Richtig ist der Ansatzpunkt des Berufungsgerichts, daß die Sozialbindung, auch wenn die Wohnung, was die Bekl. unter Beweisantritt behauptet, gleichwohl den Kaufpreis wert war, einen Schaden darstellt.

a) Beim Vergleich der Gesamtvermögenslage mit und ohne das haftungsbegründende Ereignis, der zur Ermittlung des Schadens erforderlich ist, kann die vom Käufer hingegebene Geldleistung dem Verkehrswert der empfangenen Sache, d. h. dem Wert, den sie für alle dem maßgeblichen Verkehrskreis Angehörigen hat, gegenübergestellt werden. Dies ist aber nicht die einzige Vergleichsmöglichkeit. Der Käufer kann auch geltend machen, daß die empfangene Leistung gerade für seine Zwecke nicht oder nicht voll geeignet ist und der Vermögensvergleich deshalb zu seinem Nachteil ausfällt. Beim Schadensersatz des Käufers wegen Nichterfüllung folgen beide Vergleichsmethoden unmittelbar aus den gesetzlichen Anforderungen an die Verkäuferleistung (§ 459 BGB). Ein Schaden liegt vor, wenn der Wert oder die Tauglichkeit der Sache einmal zu dem gewöhnlichen, zum anderen zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten oder durch Zusicherung einer Eigenschaft individuell bestimmten Gebrauch aufgehoben oder gemindert ist; unter den Voraussetzungen des § 463 BGB ist er zu ersetzen. Es ist deshalb nicht zweifelhaft, daß Schadensersatz auch dann geschuldet ist, wenn der Kaufpreis zwar dem Verkehrswert der Sache entspricht, diese aber zufolge des Mangels für die Zwecke des Käufers ungeeignet ist (vgl. die Beispiele bei Soergel/Huber, BGB, 12. Aufl., § 463 Rdn. 41). Beim Ausgleich des durch vorvertragliches Verschulden verursachten Vertrauensschadens hat die Ermittlung des individuellen Vermögensnachteils zwar nicht ihre Grundlage in der vertraglich übernommenen Leistung, wohl aber im Schutzzweck der verletzten Pflicht (zu diesem vgl. MünchKomm-BGB/Emmerich, 3. Aufl. vor § 275 Rdn. 194 m. w. N.). Aufklärungspflichten leiten sich aus der Bedeutung ab, die ein Umstand für den individuellen Vertragszweck des Käufers hat. Dieser kann deshalb zur Ermittlung des Vertrauensschadens herangezogen werden. Hiervon geht auch die Rechtsprechung aus (vgl. BGH, Urt. v. 12. Oktober 1993, X ZR 65/92, WM 1994, 758, 760: Ankauf einer für die Bedürfnisse des Käufers ungeeigneten Ladeneinrichtung zufolge einer unzutreffenden Standortanalyse des Verkäufers).

b) Die Kl. hat vorgetragen, ihr Ehemann habe die Eigentumswohnung ausschließlich als jederzeit wiederverkäufliche Vermögensanlage angeschafft. Das ist eine objektiv nachvollziehbare, vom Sicherungszweck der Aufklärungspflicht über die Sozialbindung erfaßte Verwendungsabsicht. Ihre Verfehlung stellt einen ersatzfähigen Schaden dar. Die summenmäßige Schadensermittlung wäre im Streitfalle nicht erforderlich gewesen. Da der Ehemann, nach der Abtretung der Schadensersatzforderung an die Kl., Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und auf Ersatz unnützer Aufwendungen erhebt (BGH, Urt. v. 8. Dezember 1988, VII ZR 83/88, BGHR BGB vor § 1/Verschulden bei Vertragsschluß, Vertrauensschaden 2), geht der erforderliche Minderwert der empfangenen Leistung (Erschwernisse beim Weiterverkauf) in der Gesamtabrechnung des Schadens auf.

Die Sozialbindung ist nach Abschluß des Vertrags allerdings weggefallen. Streitig war zwischen den Parteien lediglich der Zeitpunkt des Wegfalls, die Bekl. hat auf den 31. Dezember 1994, die Kl. auf den 31. Dezember 1996 abgestellt. Ob dieser Wegfall den zunächst entstandenen Schadensersatzanspruch auf Rückabwicklung des Vertrags beeinflußt und ob der Senat den nach Schluß der mündlichen Verhandlung der Berufungsinstanz erfolgten Wegfall (wenn man auf den 31. Dezember 1996 abstellt, was die Kl. durch eine erst nach Schluß der Verhandlung eingereichte Bestätigung belegen will) berücksichtigen könnte, kann offenbleiben, weil ein Schaden sich auch mit anderer Begründung bejahen läßt.

2. a) Das Berufungsurteil stützt sich zwar unmittelbar auf die bei Vertragsschluß bestehende Sozialbindung der Wohnung, es hat in seine Feststellungen aber auch das Beweisergebnis der ersten Instanz zu dem weiteren Streitpunkt einbezogen, nämlich der Vorspiegelung, Mieterträge und Steuerersparnisse machten die laufenden Unkosten der Finanzierung wett. Dies ergibt sich aus der umfassenden Bezugnahme auf die Beweiswürdigung der Vorinstanz, der es folgt (§ 543 Abs. 1 ZPO), und deren Verwertung bei der Frage, welchem der vernommenen Zeugen zu glauben sei.

Ohne Erfolg rügt die Revision, die Bezugnahme auf das Beweisergebnis der Vorinstanz sei fehlerhaft gewesen, weil die Einzelrichterin keinen Vermerk über die persönliche Glaubwürdigkeit der von ihr vernommenen Zeugen gefertigt und den Parteien zugänglich gemacht hatte (vgl. BGH, Urt. v. 12. März 1992, III ZR 133/90, WM 1992, 1713 f.). Das instanzabschließende Urteil des Landgerichts war von der Einzelrichterin selbst nach § 348 ZPO erlassen worden. In einem solchen Falle besteht kein Anlaß zu Aktenvermerken. Die Rüge, die Entscheidungsgründe des Einzelrichterurteils böten keine Grundlage für die Würdigung des Berufungsgerichts, insbesondere fehle eine genügende Auseinandersetzung mit der parteinahen Stellung des als Zeuge gehörten Ehemanns der Kl., hat der Senat geprüft und nicht für durchschlagend angesehen. Von einer Begründung sieht er nach § 565 a ZPO ab.

Mithin ist von der tatrichterlichen Feststellung auszugehen, daß dem Ehe-mann der Kl. vorgespiegelt worden war, die laufenden Kosten der Finanzierung würden durch die Erträge und Steuerersparnisse wettgemacht.

b) Der Senat ist in seiner Entscheidung vom 26. September 1997 (oben II 1) davon ausgegangen, daß dem Käufer in einem solchen Falle ein ersatzfähiger Vertrauensschaden entstanden ist, wenn sich laufende Aufwendungen, Erträge und Ersparnisse nicht ausgleichen und der entstandene Fehlbetrag auch nicht durch einen anderen Vermögensvorteil, etwa eine Wertsteigerung des erworbenen Objekts, wettgemacht ist. So liegen die Dinge hier:

Nach dem Vortrag der Kl. ergibt schon der Vergleich von Darlehenszinsen und Mieterträgnissen einen jährlichen Fehlbetrag von 3.663,12 DM. Dieser ist zwar im Jahre des Vertragsschlusses, 1989, durch Steuerersparnisse (4.500 DM) ausgeglichen, in den Folgejahren (Ersparnisse 1990: 3.000 DM; 1991 und 1992: 900 DM 1993: 1.756 DM; 1994: 2.350 DM) war das aber nicht der Fall. Der Überschuß aus dem ersten steuerlichen Veranlagungszeitraum war alsbald aufgezehrt.

Die Bekl. hat demgegenüber in erster Linie geltend gemacht, es sei verfehlt, auf die Ergebnisse der einzelnen Jahre abzustellen. Maßgeblich sei, daß das Sanierungsmodell, wozu sie Beweis angetreten hat, insgesamt die Eigenmittel des Käufers nicht angreife. Ein solches Ergebnis mag, je nach den Umständen, bis zum Zeitpunkt der Rückführung des Kredits aus den Mitteln der Lebensversicherung erreicht werden können. Hierauf kommt es indessen nicht an. Vergleichsmaßstab für die Schadensermittlung ist nicht die Vermögenslage des Käufers, die sich anhand der Angaben und Rechenbeispiele des Verkaufsprospekts der Bekl. als Gesamtergebnis des Modells prognostizieren läßt. Nach den Feststellungen der Tatsacheninstanzen ist dem Ehemann der Kl. dieser Prospekt vorenthalten worden. Der Schaden ist vielmehr an dem ungerechtfertigt hervorgerufenen Vertrauen zu messen, bereits während der Zeit der Verzinsung des aufgenommenen Darlehens und der Ansparphase der Lebensversicherung sei der Käufer nicht genötigt, einen Fehlbetrag aus anderen Mitteln abzudecken.

Dem Rechenwerk der Kl. ist die Bekl. in verschiedener Hinsicht entgegengetreten: Der Jahresmietzins betrage 3.762 DM, denn er sei um die prognostizierten, nicht umlagefähigen Nebenkosten zu ergänzen. Dem folgt der Senat für die Ermittlung des Vertrauensschadens nicht. Die Bekl. behauptet weiter, die Kl. habe die jährliche Steuerrückerstattung der Steuerersparnis gleichgestellt. Dies ist nicht der Fall, wie die vorgelegten Steuerbescheide der Jahre 1989 bis 1994 ausweisen. Allerdings hat die Kl. für die Jahre 1990 bis 1992, anders als für die spätere Zeit, keine umfassende Vergleichsrechnung über das steuerliche Ergebnis mit und ohne den Verlust aus der Vermietung der gekauften Wohnung angestellt, sondern sich mit Schätzbeträgen begnügt. Diese liegen aber im Rahmen des zu Erwartenden und werden von der Bekl. auch nicht mit Erwägungen angegriffen, die ihre Schlüssigkeit in Frage stellen. Kapitallebensversicherungen, die als Sicherheit für ein (tilgungsfreies) Darlehen dienen, sind aus steuerlicher Sicht nur noch bedingt von Vorteil; dies gilt insbesondere, wenn das finanzierte Objekt, wie hier, vermietet ist und der Finanzierungsaufwand (auch) Renovierungs- und Modernisierungszwecken dient (vgl. Schmidt/Heinicke, Einkommenssteuergesetz, 16. Aufl., § 10 Rdn. 185 ff.). Nach dem Vorbringen der Kl., das mit den Steuerbescheiden belegt ist, sind berücksichtigungsfähige Versicherungsprämien bei den Sonderausgaben nicht unbeachtet geblieben. Die Bekl., die das "Sanierungsmodell" und seine steuerlichen Gundlagen kennt, hat sich eines näheren Vortrags enthalten. Sie hat allerdings eine, auf ihren Prospekt zurückgehende Modellrechnung durchgeführt, bei der die Finanzierung unter Zuhilfenahme einer Lebensversicherung durch ein Tilgungsdarlehen ersetzt wird. Die Rechnung schließt für das Jahr 1989 unter Berücksichtigung der Tilgungsleistungen mit einem Fehlbetrag von 1.267 DM. Die Einbeziehung der hiermit vergleichbaren Versicherungsleistungen würde den von der Kl. behaupteten Fehlbetrag noch erhöhen.

3. Entgegen der Auffassung der Revision liegt ein Mitverschulden des Geschädigten (§ 254 BGB) nicht vor.

Bei einem Schadensersatzanspruch wegen der Erteilung einer unrichtigen Auskunft kann sich der Schädiger nämlich in aller Regel nicht mit dem Einwand entlasten, der Geschädigte habe sich auf die Richtigkeit seiner Angaben nicht verlassen dürfen. Dies widerspräche dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der in § 254 BGB lediglich eine besondere Ausprägung erfahren hat (vgl. BGH, Urt. v. 7. Januar 1965, VII ZR 28/63, WM 1965, 287, 288; v. 1. Dezember 1987, X ZR 36/86, NJW-RR 1988, 855, 856). Dies gilt vor allem dann, wenn, wie hier die Bekl., der Schädiger für vorsätzliches Verschulden einzustehen hat und den Geschädigten allenfalls der Vorwurf trifft, die eigenen Belange fahrlässig außer acht gelassen zu haben (vgl. BGHZ 98, 148, 158).

Manche Verkäufer von Eigentumswohnungen sind wahre Meister darin, die Erträge unter Einschluß der Steuerersparnis schönzurechnen, so daß der Eindruck entsteht, man könne auch mit geringem Eigenkapital Eigentum erwerben.

In dem vom BGH am 26. September 1997 entschiedenen Fall hat der Beauftragte des Verkäufers erklärt, der Kauf sei praktisch kostenlos. Als der Käufer die Unrichtigkeit dieser Aussage erkannte, verlangte er Rückgängigmachung des inzwischen vollzogenen Kaufvertrages. Der BGH gab dem Käufer Recht, weil hier nicht nur eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung möglich war (die der Käufer nicht erklärt hatte), sondern auch ein Anspruch auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluß (culpa in contrahendo). Dabei trage der Verkäufer die Beweislast dafür, daß es auch bei richtigen Angaben zum Vertragsschluß gekommen wäre.

Der Verkäufer konnte sich dabei nicht auf einen ausdrücklichen Hinweis in der notariellen Urkunde berufen, wonach der Käufer über die finanziellen Risiken aufgeklärt worden war. Der BGH führt zu Recht aus, daß ein durch unrichtige Angaben zum Notartermin gelockter Käufer daraus nicht entnehmen konnte, daß auch bei Berücksichtigung des Steuervorteils eine erhebliche Kostenbelastung bleiben würde. Der beurkundende Notar hatte jedoch zur Belehrung hierzu keine Veranlassung, da er in Steuervorteilmangelsgrundlagen nicht schätzen konnte.

Voraussetzung für die Rückgängigmachung des Vertrages war ein Schaden, d. h. die Eigentumswohnung muß bei wertender Betrachtung, also auch aus der Sicht des Käufers, ihren Preis nicht wert gewesen sein. Dabei sind die Mieteinnahmen und die Steuervorteile den Unkosten des Käufers gegenüberzustellen. Eine etwaige Wertsteigerung, die einen Schaden ausschließen könnte, hat wiederum der Verkäufer darzulegen und zu beweisen. Mit einem weiteren Urteil vom 19. Dezember 1997 bestätigt der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung. Hier hatte der Verkäufer zusätzlich verschwiegen, daß die verkaufte Wohnung preisgebunden war. Ob hier tatsächlich deshalb ein Schaden beim Käufer eingetreten war, war allerdings zweifelhaft, weil inzwischen die Sozialbindung ausgelaufen war. Darauf kam es jedoch nicht an, da auch bei dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sanierungsmodell ein Vergleich von Darlehnszinsen und Mieterträgen einschließlich der Steuerersparnis zu einem Fehlbetrag, also einem Schaden führte. Der BGH folgte dabei den Berechnungen des Käufers und wies ausdrücklich darauf hin, daß die Gegenseite das von ihr entwickelte Sanierungsmodell und dessen steuerliche Grundlagen zwar kenne, aber sich im Prozeß eines näheren Vortrags dazu enthalten habe.

Beide Entscheidungen des Bundesgerichtshofes verstärken die Positionen des Haus- oder Wohnungskäufers und tragen dazu bei, daß auch der Grundstücksmarkt transparenter und damit ehrlicher wird.