Unzureichende sanitäre Einrichtungen

Unzureichende sanitäre Einrichtungen; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Grundmietenerhöhung - Ausschluß; sanitäre Einrichtungen, unzureichende; Außentoilette, Wohnverhältnisse, gesunde

1. Ob § 2 Abs. 2 1. MieterhöhungsVO-X. BMG (Ausschluß der allgemeinen Grundmieterhöhung von 8 v.H. zum 1. Juli 1977) von der Ermächtigungsnorm gedeckt ist, ist zweifelhaft.

2. Eine Wohnung ohne Bad und Innentoilette entspricht jedenfalls seit dem 1. Dezember 1975 dann nicht mehr den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse, wenn eine vorhandene Außentoilette noch von einer weiteren Mietpartei genutzt wird.

Zu Recht ist das Verwaltungsgericht mit den angefochtenen Verwaltungsentscheidungen davon ausgegangen, daß die Kl. nicht berechtigt waren, zum 1. Juli 1977 eine achtprozentige Erhöhung der Grundmiete von der Beigeladenen zu verlangen. Dies folgt unmittelbar aus § 3 Nr. 1 X. BMG in der Fassung von Art. 3 des Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 17. November 1975 (BGBl. I S. 2867/GVBl. S. 2718). Danach gilt § 1 X. BMG mit der dort begründeten Ermächtigung zur Festsetzung von Mieterhöhungen durch Rechtsverordnung nicht für Wohnraum, der nach seiner Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse offensichtlich nicht genügt, insbesondere wegen ungenügender Licht- und Luftzufuhr, wegen dauernder Feuchtigkeit wegen hygienisch nicht einwandfreier oder unzureichender sanitärer Einrichtungen.

Bei dieser rechtlichen Ausgangssituation kann für das Ergebnis offenbleiben, ob § 2 Abs. 2 der Ersten Verordnung über Mieterhöhungen für preisgebundenen Altbauwohnraum nach § 1 Abs. 2 des Zehnten Bundesmietengesetzes vom 11. Mai 1977 (GVBl. S. 931), der im Anschluß an die Wiederholung des Gesetzestextes von § 3 X. BMG in § 2 Abs. 1 der Verordnung vom 11. Mai 1977 als hygienisch nicht einwandfreie oder unzureichende sanitäre Einrichtungen insbesondere Toiletten bezeichnet, die außerhalb der Wohnung im Treppenhaus liegen und für die Benutzung von mehr als einer Mietpartei bestimmt sind, rechtswirksam ist. Insoweit bestehen allerdings im Gegensatz zur Auffassung des Verwaltungsgerichts in dem angegriffenen Urteil erhebliche Bedenken, ob die Vorschrift ermächtigungsgedeckt ist; denn § 1 Abs. 2 X. BMG, der allein die Ermächtigungsgrundlage im Sinne des Art. 80 GG für die Verordnung vom 11. Mai 1977 bildet, ermächtigt den Senat von Berlin allein zur Festsetzung von Mieterhöhungen ab 1. Juli 1977 um maximal 10 % (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 X. BMG), nicht jedoch dazu, im einzelnen zu definieren, was unter dem in § 3 X. BMG verwendeten Begriff "hygienisch nicht einwandfreier oder unzureichender sanitärer Einrichtungen" zu verstehen ist. Die Bedenken haben indessen keine entscheidungserhebliche Bedeutung. Selbst wenn nämlich § 2 Abs. 2 der Verordnung vom 11. Mai 1977 nichtig sein sollte, ergibt sich der Ausschluß der Mieterhöhung für die Wohnung der Beigeladenen unmittelbar aus § 3 X. BMG.

Die Außentoilette zur Wohnung der Beigeladenen, die zugleich von einer weiteren Mietpartei des Hauses genutzt wird, ist eine unzureichende sanitäre Einrichtung und hat zur Folge, daß die Wohnung der Beigeladenen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse offensichtlich nicht genügt. § 3 Nr. 1 X. BMG unterscheidet zwischen hygienisch nicht einwandfreien und unzureichenden sanitären Einrichtungen. Bereits aus dieser Unterscheidung wird deutlich, daß es in der Alternative der unzureichenden sanitären Einrichtungen nicht - jedenfalls nicht im Sinne einer Tatbestandsvoraussetzung - darauf ankommt, daß die Einrichtung auch hygienisch nicht einwandfrei ist. Dann aber kann es entgegen der Auffassung der Kl. für die Beantwortung der Frage, ob eine sanitäre Einrichtung unzureichend ist, nicht maßgeblich sein, ob sie sauber ist und stets saubergehalten wird. Demzufolge hatte der Senat der Behauptung der Beigeladenen in der mündlichen Verhandlung, die Toilette habe sich hygienisch stets in einem unzureichenden Zustand befunden, nicht nachzugehen. Vielmehr kam es entscheidend auf die Auslegung des in § 3 Ziff. 1 X. BMG verwendeten unbestimmten Rechtsbegriffs "unzureichender sanitärer Einrichtungen" an. Dafür ist nach Auffassung des Senats entscheidend, ob die Einrichtung nach den Wohngewohnheiten zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zehnten Bundesmietengesetzes am 1. Dezember 1975 noch in vollem Umfang zu Wohnzwecken geeignet war. Diese Frage muß für die tatsächlichen Wohngewohnheiten und tatsächlichen Wohnverhältnisse jedenfalls ab 1975 verneint werden. Dabei sind die gegenüber dem wohnungspolitischen Notstand der Nachkriegszeit erheblich gestiegenen Anforderungen zu berücksichtigen, die im Laufe der Jahre mit Sicherheit eine Änderung der Wohngewohnheiten bewirkt haben. Zwar hat der Senat in seinem Urteil vom 24. Januar 1984 (OVG 4 B 40.83) in Auslegung von § 17 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes (Wohnungsbau-Familienheimgesetz - II. WoBauG -) in der Fassung vom 30. Juli 1980 (BGBl. I S. 1085/GVBl. S. 1808) für Wohnungen ohne Bad mit Innentoilette die weiterbestehende Eignung für Wohnzwecke angenommen; doch folgt bereits daraus, daß diese bei einer Wohnung ohne Bad und ohne Innentoilette nicht mehr bejaht werden kann, wenn zudem die Außentoilette noch von einer weiteren Mietpartei genutzt wird. Mindestens bei solchen Wohnungen muß nach den gewandelten Wohngewohnheiten und dem heutigen Wohnstandard davon ausgegangen werden, daß sie nach ihrer Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse offensichtlich nicht mehr genügen.

Soweit die Kl. geltend machen, wenn der Gesetzgeber in § 3 Nr. 1 XI. BMG in der Fassung von Art. 3 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (BGBl. I S. 1202/GVBl. S. 1344) ausdrücklich aufgenommen habe, daß Außentoiletten, die für die Benutzung von mehr als einer Mietpartei bestimmt sind, hygienisch nicht einwandfreie oder unzureichende sanitäre Einrichtungen sind, habe er dadurch klargestellt, daß § 3 X. BMG nicht in dieser Weise habe ausgelegt werden können, kann dem nicht gefolgt werden. Das Gegenteil ist der Fall. Dies gilt auch dann, wenn § 3 Nr. 1 XI. BMG gerade auf Betreiben des Landes Berlin in der vorliegenden Form gefaßt worden ist, wie die Kl. betonen. In der amtlichen Begründung (Bundestags-Drucksache 8/2544) zu § 3 Nr. 1 XI. BMG heißt es nämlich ausdrücklich - worauf das Verwaltungsgericht zu Recht hinweist -, für die Zukunft werde klargestellt, was unter hygienisch nicht einwandfreien oder sanitär unzureichenden Toiletten zu verstehen sei. Daraus folgt, daß der Gesetzgeber sich darüber im klaren war, daß die Auslegung des genannten und in § 3 X. BMG verwendeten Rechtsbegriffs zu Schwierigkeiten und Auffassungsunterschieden geführt hatte. Wenn diese Erkenntnis für eine Klarstellung war, so liegt die Annahme nahe, der Gesetzgeber habe in § 3 XI. BMG das eindeutig zum Ausdruck bringen wollen, was ihm schon in § 3 X. BMG vorgeschwebt habe. Die amtliche Begründung (Bundestags-Drucksache, 7/3795) und der Bericht und Antrag des Ausschusses für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau (Bundestags Drucksache 7/4149) zum Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 17. November 1975 mit dem dort enthaltenen Zehnten Bundesmietengesetz stehen dem nicht entgegen; denn dort sind keine Anhaltspunkte für die Auslegung des Begriffs der hygienisch nicht einwandfreien oder unzureichenden sanitären Einrichtungen vorhanden.