Unzureichende Warmwasserversorgung, Minderung von 5 %

Der Mieter hat einen Anspruch auf Instandsetzung der Warmwasserversorgung dahingehend, dass nach 15 Sekunden eine Temperatur von 40 °C und nach 30 Sekunden von 55 °C erreicht wird; anderenfalls ist eine monatliche Mietminderung von 5 % (bei einer Gesamtmiete von 2.072,48 €) angemessen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Vertrag vom 20./23. August 2016 mieteten die Kl. von der Bekl. zum 1. Oktober 2016 eine Wohnung im 6. Obergeschoss des Objekts. Es handelte sich hierbei um einen Erstbezug nach Neubau. Die monatliche Nettokaltmiete betrug 1.736,23 € zuzüglich Betriebskostenvorschuss von 183,41 € und Heizkostenvorschuss von 152,84 €, insgesamt mithin 2.072,48 €.

Nach Bezug der Wohnung zeigten die Kl. der Bekl. mehrfach an, dass die Warmwasserversorgung in der Wohnung nicht ausreichend sei und forderten die Bekl. auf, diesen Mangel zu beseitigen. Die Bekl. ließ die Situation mehrmals durch die Sanitärfirma B. GmbH überprüfen. Nachdem die Mängelbeseitigungsarbeiten aus Sicht der Kl. ohne Erfolg blieben, forderte der Prozessbevollmächtigte der Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 23. Februar 2017 nochmals zur Beseitigung der Mängel unter Fristsetzung bis zum 6. März 2017 auf. Mit Schreiben vom 12. April 2017 lehnte die Bekl. weitere Mangelbeseitigungsarbeiten endgültig ab. Mit der Klage verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter.

Die Kl. behaupten, die Warmwasserversorgung in der Wohnung sei unzureichend, da es bis zu 50 Sekunden dauere, bis warmes Wasser aus dem Wasserhahn komme. Die Kl. meinen, es dürfe höchstens 10 - 15 Sekunden dauern, bis warmes Wasser fließe.

Die Bekl. behaupten, Mängel seien nicht vorhanden. Die Vorlaufzeiten bei der Warmwasserversorgung entsprächen den DIN-Vorschriften 1988 - 200, technische Regeln für Trinkwasser - Installationen - Teil 200: Installation Typ A (geschlossenes System) - Planung, Bauteile, Apparate, Werkstoffe; Technische Regel des DVG W. Danach müsse maximal 30 Sekunden nach der vollen Öffnung einer Entnahmestelle die Temperatur des Trinkwassers mindestens 55 °C betragen. Diese Vorgaben würden in der Wohnung der Kl. eingehalten.

I. 1. Die Kl. haben einen Anspruch auf Instandsetzung der Warmwasserversorgung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dahingehend, dass nach spätestens 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C und nach spätestens 30 Sekunden eine Temperatur von 55 °C erreicht wird.

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, § 286 Abs. 1 ZPO, dass die Warmwasserversorgung in der Wohnung der Kl. unzureichend bzw. mangelhaft ist.

Maßstab ist hierbei die Frage, was der Vermieter schuldet bzw. welchen Standard der Mieter aufgrund seines Vertrages vom Vermieter erwarten kann. Fehlen ausdrückliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit der Mietsache - wie hier -, so ist jedenfalls die Einhaltung des aktuellen technischen Standards bzw. der maßgeblichen technischen Normen geschuldet (vgl. BGH, Urteil vom 23.9.2009, VIII ZR 300/08, juris). Wenngleich DIN-Normen keine Rechtsnormen sind und nur Empfehlungscharakter haben, erzeugen sie gleichwohl eine erhebliche tatsächliche Vermutung dafür, dass sie wegen ihres materiellen Inhalts allgemein anerkannten Regeln der Baukunst enthalten (vgl. OLG München, Urteil vom 25.6.20007, 34 Wx 20/07, juris; Schmidt Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536, Rn. 34 m.w.N.). Insoweit ist grundsätzlich von dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Maßstab auszugehen (Schmidt-Futterer/Eisenschmidt aaO.).

Der Sachverständige N. hat festgestellt, dass nach dem Öffnen des Wasserhahnes in der Wohnung der Kl. eine Wassertemperatur von 32,5 °C erst nach 30 Sekunden erreicht wird und nach 65 Sekunden eine Wassertemperatur von 55,5 °C. […] Ausgehend von der für die Warmwasserversorgung anwendbaren DIN-Norm 1988-200 muss bei voller Öffnung der Entnahmestelle nach maximal 30 Sekunden eine Wassertemperatur von mindestens 55 °C erreicht werden. Dies ist vorliegend nach den Feststellungen des Gutachters nicht der Fall. Der Mieter darf zudem regelmäßig erwarten, dass bereits nach 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C erreicht wird (vgl. LG Berlin, Urteil vom 12.11.1991, 64 S 99/91; AG Schöneberg, Urteil vom 29.4.1996, 102 C 55/94, jeweils zitiert nach juris). Schließlich ist bei der Beurteilung der streitgegenständlichen Mängel auch zu berücksichtigen, dass die Kl. einen monatlichen Mietzins von 2.072,48 € zahlen, mithin eine Wohnung im gehobenen Mietsegment angemietet haben, und daher auch deshalb erwarten dürfen, dass jedenfalls die aktuellen allgemeinen technischen Standards eingehalten werden.

2. Die Feststellungsklage ist zulässig und begründet.

Die Zulässigkeit ergibt sich aus § 256 ZPO. Danach haben die Kl. ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung für die Dauer des Vorliegens des Mangels.

Der Anspruch auf Minderung richtet sich nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach ist der Mieter für die Dauer, in der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgrund eines Mangels, der während der Mietzeit entsteht, aufgehoben oder gemindert ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Hinsichtlich des Mangels kann auf die vorstehenden Ausführungen zu Ziffer 2. verwiesen werden. Die geltend gemachte Mietminderung in Höhe von monatlich 5 % erachtet das Gericht unter Berücksichtigung des streitgegenständlichen Mangels als angemessen und ausreichend (vgl. insoweit auch LG Berlin, Urteil vom 2.6.2008, 67 S 26/07, juris).

Kommt aus der Warmwasserleitung zunächst nur kaltes Wasser, kann ein Mietmangel vorliegen. Im Zweifel werden dabei die DIN-Normen herangezogen, die bei Errichtung des Hauses galten.

Die Mieter einer Neubauwohnung beanstandeten eine nicht ausreichende Warmwasserversorgung; auch nach Mängelbeseitigungsarbeiten waren die Vorlaufzeiten nach der Behauptung der Mieter zu lang, weswegen sie auf Instandsetzung und Feststellung der Minderung klagten.

Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein, wonach eine Wassertemperatur von 32,5 °C erst nach 30 Sekunden erreicht wurde und nach 65 Sekunden eine Temperatur von 55,5 °C. Da dies nicht der DIN-Norm entspricht, wonach nach 30 Sekunden eine Temperatur von 55 °C erreicht sein muss, nahm das Gericht einen Mietmangel an. Im Zweifel könne der Mieter erwarten, dass die aktuellen technischen Standards eingehalten werden. Darüber hinaus habe der Mieter auch einen Anspruch drauf, dass nach 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 °C erreicht wird. Schließlich sei auch zu berücksichtigen, dass es sich um eine Wohnung im gehobenen Mietsegment handele. Solange der Mangel nicht behoben sei, sei eine monatliche Mietminderung von 5 % angemessen.

Das LG Berlin hat wegen zu langen Wasservorlaufs eine Mietminderung von 3,5 % angenommen (MM 2008, 298).