Unzureichende Verpflichtungserklärung des JobCenters zur Mietübernahme

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen rückständiger Mieten wird nicht durch eine Verpflichtungserklärung des JobCenters unwirksam, die an den Mieter (und nicht an den Vermieter) gerichtet ist und weiter vom Vermieter eine schriftliche Erklärung zum Fortbestand oder Nichtfortbestand des Mietverhältnisses und eine Übersendung des Mietkontoauszuges verlangt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kündigte dem Bekl. mit Schreiben vom 20.4.2018 das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß, was sie mit einem Mietrückstand für die Monate Februar 2016 und Februar 2018 bis einschließlich April 2018 in Höhe von insgesamt 2.978,38 € begründete.

Das JobCenter Friedrichshain-Kreuzberg sagte mit Schreiben vom 25.5.2018, gerichtet an den Bekl., die darlehensweise Übernahme der Mietschulden unter direkter Auszahlung an den Gläubiger dem Grunde nach zu. Zugleich wurde der Darlehensbescheid davon abhängig gemacht, dass die Kl. eine schriftliche Erklärung zum Fortbestand oder Nichtfortbestand des Mietvertragsverhältnisses abgibt und eine Ablichtung des Mietkontoauszuges übersendet.

Mit der am 27.4.2018 bei Gericht eingegangenen und dem Bekl. am 23.5.2018 zugestellten Klage nimmt die Kl. den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung in Anspruch und ist der Ansicht, dass das Schreiben des JobCenters keine wirksame Verpflichtungserklärung im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB darstelle. Diese sei zudem nicht gegenüber der Kl. als Vermieterin abgegeben worden.

Die Kl. kann von dem Bekl. Räumung und Herausgabe (§ 546 BGB) der von ihm innegehaltenen Wohnung verlangen, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch wirksame Kündigungen der Kl. vom 20.4.2018 beendet ist.

Die fristlose Kündigung ist nicht durch eine Verpflichtungserklärung des JobCenters Friedrichshain-Kreuzberg vom 25.5.2018 innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Klagezustellung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden.

Bei dem Schreiben des JobCenters handelt es sich bereits um keine wirksame Verpflichtungserklärung im Sinne von § 569 Abs. 3 Satz 2 BGB. Denn diese Erklärung erfolgte gegenüber dem Bekl. und nicht gegenüber der Kl. als Vermieterin. Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB muss aber die Erklärung gegenüber dem Vermieter erklärt werden und diesem innerhalb der gesetzlichen Frist zugehen. Eine Erklärung gegenüber dem Mieter genügt nicht. Das Schreiben des JobCenters ist bereits nicht an die Kl. als Vermieterin adressiert und kann daher keine Schuldmitübernahme auslösen. Durch das Schreiben, adressiert an den Bekl. als Mieter, konnte die Kl. keinen eigenen Anspruch gegen das JobCenter erwerben, den sie ggf. auch hätte gerichtlich geltend machen können. Darüber hinaus bestand auch insoweit keine Mitwirkungspflicht der Kl., etwa Auskunft über die Höhe der Mietrückstände zu erteilen. Der Mietrückstand ergab sich in eindeutiger Höhe aus dem Kündigungsschreiben der Kl. vom 20.4.2018 sowie ebenfalls aus der Klageschrift. Weitere Angaben waren nicht erforderlich und auch von der Kl., insbesondere nicht gegenüber dem JobCenter, geschuldet.

Zudem ist die Verpflichtungserklärung aus einem weiteren Grund nicht wirksam. Die Erklärung im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist bedingungsfeindlich. Aus der Erklärung des JobCenters ergibt sich, dass die Mietschulden nur übernommen werden, wenn die Kl. eine schriftliche Erklärung zum Fortbestand oder Nichtfortbestand des Mietvertragsverhältnisses abgibt. Dies stellt eine Bedingung dar, die zur Folge hat, dass die Verpflichtungserklärung bereits schon aus diesem Grunde unwirksam ist.

Letztendlich kann es dahingestellt bleiben, da das Mietverhältnis durch die zugleich hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung beendet worden ist. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof nochmals in seiner Entscheidung vom 19.9.2018 - VIII ZR 261/17 - nochmals bestätigt.

Die fristgemäße Kündigung war hier von Anfang an begründet, auch für den Fall eines Unwirksamwerdens der fristlosen Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Es bestand und besteht ein kündigungsrelevanter Rückstand im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Die Höhe des Rückstandes mit zwei aufeinanderfolgenden Raten jeweils in voller Höhe rechtfertigt gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ebenfalls eine fristlose Kündigung, so dass die darin liegende Pflichtverletzung erst recht als erheblich für eine ordentliche Kündigung anzusehen ist (vgl. BGH, Urteil vom 11.1.2006 - VIII ZR 364/04). Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, denn es handelt sich angesichts der Höhe des Rückstands um eine erhebliche Pflichtverletzung. Bereits der Rückstand mit einer Monatsmiete genügt für eine ordentliche Kündigung. Die näheren Umstände, die hier zur Pflichtverletzung - also hier zum Zahlungsrückstand - geführt haben, sind weder ersichtlich noch von dem insoweit darlegungspflichtigen Bekl. dargetan. Auch erfolgte nach wie vor auch kein nachträglicher Ausgleich des Mietrückstandes, der ohnehin für sich genommen nicht ausgereicht hätte, um die Pflichtverletzung in einem „milderen Licht“ erscheinen zu lassen.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn innerhalb der Schonfrist gezahlt wird oder sich eine öffentlichen Stelle zur vollen Zahlung verpflichtet. Diese Verpflichtung muss aber bedingungslos sein.

Der Wohnungsmieter war mit den Zahlungen mehrere Monate im Rückstand. Die Vermieterin kündigte fristlos, hilfsweise fristgemäß. Das JobCenter teilte daraufhin dem Mieter mit, die Mietschulden würden darlehensweise übernommen, wenn die Vermieterin schriftlich erkläre, dass das Mietverhältnis fortgesetzt werde und dabei eine Kopie des Mietkontoauszuges beifüge. Die Vermieterin klagte auf Räumung; der Mieter teilte der Vermieterin die Übernahmeerklärung des JobCenters mit.

Das AG gab der Räumungsklage statt, weil die fristlose Kündigung nicht durch eine Verpflichtungserklärung unwirksam geworden sei. Es fehle schon an der erforderlichen Erklärung gegenüber dem Vermieter; eine Erklärung gegenüber dem Mieter reiche nicht. Sie sei auch deshalb unwirksam, weil sie unter der Bedingung einer Erklärung zum Fortbestand oder Nichtfortbestand des Verhältnisses abgegeben worden sei. Schließlich bestehe auch keine Mitwirkungspflicht zur Auskunft über die Höhe des Mietrückstandes, der sich aus der Kündigung und der Räumungsklage ergebe. Jedenfalls sei aber das Mietverhältnis durch die hilfsweise erklärte fristgemäße Kündigung beendet worden.

Dass eine Übernahmeerklärung an den Vermieter gerichtet sein muss, und nicht an den Mieter oder das Gericht, hat schon vor vielen Jahren das BayObLG entschieden (NJW 1995, 338). Die Kenntnis davon kann man eigentlich bei einem Mitarbeiter des JobCenters voraussetzen, ebenso wie die Kenntnis von der Bedingungsfeindlichkeit einer Übernahmeerklärung. Es lässt sich daher vermuten, dass das JobCenter so versuchte, die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs über die Zulässigkeit einer Doppelkündigung (fristlos und hilfsweise fristgerecht) zu umgehen (ausführlich bestätigt durch Urteil vom 19. September 2018 - VIII ZR 231/17 - s. S. 1389). Der Versuch ist gescheitert.