Unzureichende Eigenbedarfsbegründung

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam.

Das Amtsgericht hat die von den Kl. erhobene Räumungsklage zu Recht abgewiesen. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die streitgegenständliche Kündigungserklärung ist unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht entspricht. Danach sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dem genügt die Kündigung vom 25. Juli 2021, ausweislich derer zwei nicht namentlich benannte und jeweils 1994 geborene sowie im Ausland studierende ihrer insgesamt vier Kinder die Wohnung benötigten, nicht.

Der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, dessen Auswechselung dem Vermieter durch das Begründungserfordernis gerade verwehrt werden soll. Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 28. April 2021 - VIII ZR 6/19, GE 2021, 1057 = WuM 2021, 451, juris Tz. 14 ff. m.w.N.; Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, GE 2017, 469 = NJW 2017, 1474, beckonline Tz. 15).

Diese Mindestangaben enthält das Kündigungsschreiben nicht. Zutreffend verweist das Amtsgericht darauf, anhand der Angaben zu den Bedarfspersonen seien diese bereits nicht ausreichend identifizierbar und es damit der Bekl. nicht möglich, ihre Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten, da die als Bedarfspersonen benannten Kinder weder namentlich noch sonst - mit Ausnahme des teils auch noch unzutreffenden Geburtsjahres - näher bezeichnet sind. Damit jedoch waren sie nicht ohne Weiteres identifizierbar, zumal es sich bei der als erste Bedarfsperson benannten Tochter weder um die einzige Tochter handelte noch die zu deren Individualisierung dienende Angabe ihres Geburtsjahres zutreffend war.

Davon ausgehend ist dem in § 573 Abs. 3 BGB geschützten Informationsbedürfnis des Mieters nicht hinreichend Genüge getan. Das führt - wie vom Amtsgericht zutreffend erkannt - zur formellen Unwirksamkeit der Kündigung (vgl. auch Kammer, Beschl. v. 7.1.2020 - 67 S 249/19, GE 2020, 400 = BeckRS 2020, 1726).

Das Verfahren hat sich durch Rücknahme der Berufung erledigt.

Eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, ist bereits aus formellen Gründen unwirksam, so das LG Berlin – eine fragwürdige Entscheidung.

Die Kläger hatten für zwei nicht namentlich benannte und jeweils 1994 geborene sowie im Ausland studierende ihrer insgesamt vier Kinder Eigenbedarf geltend gemacht. Amts- und Landgericht wiesen die Räumungsklage ab.

Die Eigenbedarfskündigung sei bereits aus formellen Gründen unwirksam, da sie den Formvoraussetzungen des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht genüge. Danach seien die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben so genau anzugeben, dass sich der Mieter frühestmöglich Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen könne, um rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Dementsprechend seien bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt werde, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung habe, ausreichend, aber auch erforderlich. Diese Mindestangaben fehlten, denn die als Bedarfspersonen benannten Kinder seien weder namentlich noch sonst näher bezeichnet.

Das Verfahren hat sich erledigt, weil der Kläger die Berufung aufgrund des Hinweisbeschlusses des Landgerichts zurückgenommen hat. Das ist schade, denn die Auffassung des Landgerichts lässt sich schwerlich mit der Auffassung des Bundesverfassungsgerichts vereinbaren.

Mit Urteil vom 20. Februar 1995 - 1 BvR 665/94 - (GE 1995, 418 = NJW 1995, 1480, 1481) hatte das Bundesverfassungsgericht die klageabweisende Entscheidung eines Landgerichts aufgehoben, die es u. a. damit begründet hatte, dass die einen Eigenbedarf für sich, ihren Lebensgefährten und ihre zwei Kinder geltend machende Eigentümerin den Namen ihres Lebensgefährten nicht genannt hatte.

Das Bundesverfassungsgericht hatte damals entschieden: „Die Auffassung des Landgerichts, die Beschwerdeführerin hätte zudem den Namen ihres Lebensgefährten mitteilen müssen, hält einer verfassungsrechtlichen Prüfung ebenfalls nicht stand. Sind aus dem Kündigungsschreiben die Personen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, durch eine allgemeine Bezeichnung identifizierbar und ihre Zugehörigkeit zu dem berechtigten Personenkreis feststellbar, so bedarf es nach allgemeiner Ansicht ihrer namentlichen Nennung nicht.“

Im vom Landgerichts entschiedenen Fall war Eigenbedarf für „zwei nicht namentlich benannte und jeweils 1994 geborene sowie im Ausland studierende ihrer insgesamt vier Kinder“ gemacht worden. Durch diese allgemeine Bezeichnung waren sie exakt identifizierbar. Wenn bei einem – austauschbaren – Lebensgefährten schon kein Name erforderlich ist, dann bei – nicht austauschbaren – Kindern erst recht nicht.