Unzureichende Beifügung von Anlagen

Eine Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unschlüssig, wenn für wohnwerterhöhende Merkmale nur die ausgefüllte Spanneneinordnung als Anlage beigefügt wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Wohnung in der B. Straße 9, 10407 Berlin. Die Wohnung hat eine Größe von 66,93 m2.

Mit von zwei Mitarbeitern der Hausverwaltung per eingescannter Unterschrift unterschriebenem Schreiben vom 21. August 2023 verlangte die Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung von monatlich 580,28 € um 31,46 € auf 611,74 € ab dem 1. November 2023. Sie begründete dies mit dem Berliner Mietspiegel 2023. Die Miete war seit mehr als 15 Monaten unverändert. Die Bekl. stimmte der Mieterhöhung nicht zu.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H7 einzuordnen. Unstreitig sind die Küche wohnwertmindernd und das Wohnumfeld wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

Mit Verfügung vom 27. Februar 2024 hat das Gericht unter Fristsetzung von drei Wochen die Kl. darauf hingewiesen, dass mit dem Klagebegehren eine über dem Mittelwert der Spanneinordnung liegende Miete verlangt wird und für die Schlüssigkeit der Klage vorzutragen wäre, welche wohnwerterhöhenden Merkmale vorliegen. Die Kl. verwies als Reaktion auf die als Anlage K2 ausgefüllte Spanneinordnung zum Mietspiegel, der Ausstattungsmerkmale zu entnehmen seien. Mit Verfügung vom 23. Mai 2024 hat das Gericht darauf hingewiesen, dass es für den Vortrag zum Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale nicht ausreiche, auf die angekreuzten Merkmale der Spanneinordnung zu verweisen. […]

Die Bekl. ist der Auffassung, das Mieterhöhungsverlangen sei schon formell unwirksam, weil diesem keine Vollmacht im Original beigefügt gewesen sei. […]

I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Die Kl. hat keinen Anspruch auf die begehrte Mieterhöhung.

1. Das von der Kl. gegenüber der beklagten Mieterin ausgesprochene Mieterhöhungsverlangen vom 21. August 2023 mit Wirkung zum 1. November 2023 entspricht den formalen und inhaltlichen Anforderungen gemäß § 558a Abs. 1 und Abs. 2 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen hat mit seinem Zugang sowohl die Überlegungsfrist der beklagten Mieterin gemäß § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB als auch die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB ordnungsgemäß in Gang gesetzt. Die Kl. hat auch rechtzeitig, d. h. nach Ablauf der Zustimmungsfrist und vor Ablauf der Klagefrist Klage erhoben, § 558b Abs. 2 BGB. Denn die Klage ist am 30. Januar 2024 anhängig gemacht worden. Eine Zustellung ist auch demnächst erfolgt.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch ohne das Vorliegen einer Originalvollmacht wirksam. Der Bekl. hätte ohne Vorlage einer Vollmacht allenfalls ein Zurückweisungsrecht gemäß § 174 BGB zugestanden. Eine unverzügliche Zurückweisung ist nicht erfolgt.

2. Zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens war die Nettokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung seit 15 Monaten nicht erhöht (§ 558 Abs. 1 BGB). Die Kappungsgrenze von 15 % gem. § 558 Abs. 3 BGB i.V.m. Kappungsgrenzenverordnung Berlin wird mit der Erhöhung eingehalten.

3. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zieht das Gericht im Rahmen seines Schätzungsermessens nach § 287 ZPO den Berliner Mietspiegel 2023 als jedenfalls einfachen Mietspiegel heran. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt nicht über der bereits vereinbarten Miete i.H.v. 8,67 €/m2 (+20 % der Spanneinordnung), weshalb das Klagebegehren insgesamt abzuweisen war.

a) Unstreitig sind die Merkmalgruppe 2 (Küche) negativ und die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) positiv zu bewerten.

b) Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, dass ihr Vortrag nicht verspätet war, sondern ein Fahrradabstellraum vorhanden und der Instandhaltungszustand „hervorragend“ ist - auch wenn dieses Vorbringen nach dem bereits schriftsätzlichen qualifizierten Bestreiten der Bekl. bereits nicht ausreichend substantiiert gewesen sein dürfte. Denn selbst bei Einordnung der Merkmalgruppe 4 als wohnwerterhöhend ist das Mieterhöhungsverlangen nicht gerechtfertigt.

Zu den Merkmalgruppen 2 (Küche) und 3 (Wohnung) ist von der Kl. kein (ausreichender) Vortrag zum Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale erfolgt. Das Gericht hat die Kl. darauf hingewiesen, dass eine als Anlage beigefügte Tabelle der Spanneinordnung mit vereinzelt gesetzten Kreuzen nicht ausreicht. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen (vgl. unter vielen BGH, Urteil vom 2.7.2007 - II ZR 111/05, bei juris). Entsprechend waren diese Merkmalgruppen auch nichtwohnwerterhöhend, sondern (allenfalls) neutral zu berücksichtigen. […]

III. Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Ein Mieterhöhungsverlangen kann – formal – ohne Weiteres bis zum Oberwert des Mietspiegels geltend gemacht werden. Kommt es allerdings zum Rechtsstreit (Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung), hat der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast zur Höhe der Einzelvertragsmiete, wofür er, wenn er sich auf den Berliner Mietspiegel beruft, auch entsprechenden Vortrag für das Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale machen muss. Die Bezugnahme auf eine Anlage reicht für das Amtsgericht Mitte nicht.

Die Vermieterin berief sich im Zustimmungsprozess auf wohnwerterhöhende Merkmale und verwies für die Merkmalgruppen Küche und Wohnung auf eine als Anlage beigefügte Tabelle mit angekreuzten Positionen. Das Amtsgericht Mitte hielt das für unzureichend.

Die Klage wurde abgewiesen, weil die Vermieterin trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgetragen hatte, welche wohnwerterhöhenden Merkmale vorlagen. Die als Anlage beigefügte Tabelle mit vereinzelt gesetzten Kreuzen reiche nicht aus, weil Anlagen lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen könnten.

Die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des BGH - II ZR 111/05 - betrifft einen anderen Fall. Dort heißt es wörtlich, das Kammergericht war nicht gehalten, „von sich aus die vorgelegten umfangreichen Ordner auf für die Frage eines Treuhandverhältnisses möglicherweise erhebliche Tatsachen durchzusehen. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen“.

Ähnlich die Entscheidung des BGH - V ZB 29/01 - mit folgendem Leitsatz: „Die Berufungsbegründung muss durch einen Schriftsatz erfolgen (§ 519 Abs. 1 ZPO). Die Vorlage eines Aktenordners mit Anlagen ändert hieran nichts. Anlagen können nur der Erläuterung des schriftsätzlichen Vorbringens oder dem urkundlichen Beweis von Behauptungen dienen (§ 131 ZPO). Ersetzen können Anlagen schriftsätzliches Vorbringen nicht.“

Das Gericht ist also nicht verpflichtet, sich aus umfangreichen Anlagen die einzelnen Punkte herauszusuchen, aus denen sich die Schlüssigkeit der Klage ergibt. Wenn nur ein wohnwerterhöhendes Merkmal in Betracht kommt wie etwa für den Dunstabzug in der Küche, kann der Vermieter nicht mehr vortragen als in der angekreuzten Tabelle. In einem solchen Fall muss also die Bezugnahme auf die Anlage ausreichend sein. Anders bei mehreren Merkmalen wie hochwertigen Fliesen, hochwertigem Linoleum usw., bei denen sich durch das Ankreuzen nicht ergibt, welches Ausstattungsmerkmal konkret vorliegt. Hier ist eine Klarstellung im Schriftsatz erforderlich. Vermieter tun jedenfalls gut daran, zumindest nach einem gerichtlichen Hinweis, den Klagevortrag zu ergänzen und nicht lediglich auf die Anlage zu verweisen.