Unzumutbare Härte wg. hohen Alters und schwerer Krankheit bei Eigenbedarfskündigung

Trotz einer berechtigten Eigenbedarfskündigung kann der Widerspruch wegen unzumutbarer Härte berechtigt sein, wenn beide Mieter über 80 Jahre alt sind und eine Mieterin darüber hinaus an Krebs erkrankt ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist seit 1992 Eigentümerin des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks U. straße in D. Die Bekl. haben seit 1959 im Erdgeschoß (Hochparterre) des Hauses eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit Küche und Bad mit einer Größe von ca. 70 m2 gemietet. Die Kl. bewohnt zwei weitere Zimmer im Erdgeschoß nebst Küche mit einer Wohnfläche von ca. 90 m2. Die Toilette der Kl. ist nur über den Flur des Erdgeschosses zu erreichen, der den Eingangsbereich für beide Wohnungen bildet. Über ein Bad verfügt die Wohnung der Kl., die seit 1996 an Lungenkrebs erkrankt und darüber hinaus stark sehbehindert ist, nicht. Die Kl. benutzt das Bad im Untergeschoß (Hangwohnung), welches innerhalb des Hauses über eine steinerne Wendeltreppe oder von außen über einen abschüssigen, schlecht befestigten Weg um das Haus herum erreichbar ist. Die Wohnung im ersten Stock, die ebenfalls über ein Bad verfügt, steht leer.

Die Kl. hat gegenüber den jetzt 81 und 82 Jahre alten Bekl. mit Schreiben vom 6. April 2000 eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Sie hat geltend gemacht, sie wolle die Erdgeschoßwohnung des Anwesens zu einer Fünf-Zimmer-Wohnung umbauen, damit ihre in Köln lebenden Eltern dort zumindest zeitweise mit ihr zusammen wohnen und sie pflegen könnten, wenn ihr Gesundheitszustand dies erfordere. Es sei ihren betagten Eltern nicht möglich, die Wohnung im Obergeschoß zu nutzen. Die Bekl. haben der Kündigung widersprochen. Sie bestreiten den Eigenbedarf der Kl. und machen darüber hinaus geltend, aufgrund ihres Gesundheitszustandes - die Bekl. zu 1 ist an Krebs erkrankt - sei es ihnen nicht zumutbar, in eine andere Wohnung umzuziehen.

Die Kl. begehrt die Räumung der von den Bekl. bewohnten Wohnung im Erdgeschoß. Das Amtsgericht hat nach Einnahme eines Augenscheins im Anwesen U. straße die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Räumungsantrag weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Kündigung der Kl. rechtfertige einen Räumungsanspruch gegen die Bekl. nicht. Ein Vermieter könne ein Mietverhältnis über Wohnraum grundsätzlich nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung habe. Dieses sei insbesondere dann gegeben, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötige. Das sei dann der Fall, wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraumes sprächen, wobei nur auf die Interessen des Vermieters abzustellen sei. Die besonderen Belange des Mieters seien bei einer Abwägung im Rahmen der Härteklausel des § 574 BGB (vorher § 556 a BGB a. F.) zu beachten.

Nach diesen Grundsätzen sei Eigenbedarf zu bejahen. Vor dem Hintergrund von stationären Krankenhausaufenthalten und einer begleitenden Chemotherapie der Kl. sei offensichtlich, daß sie der Pflege und Unterstützung durch ihre Eltern bedürfe. Zur Überzeugung der Kammer stehe fest, daß sich die Eltern der Kl. aufgrund der Krebserkrankung ihrer Tochter ernsthaft entschlossen hätten, nach D. zu ziehen, um ihr beizustehen und sie zu unterstützen. Selbst wenn sie die von ihnen derzeit bewohnten Räumlichkeiten in K. beibehalten und die Wohnung der Bekl. vor allem in den Zeiten nutzen wollten, in denen ihre Tochter aufgrund ihrer Erkrankung der Hilfe und Pflege bedürfe, stehe dies einem berechtigten Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Bekl. nicht entgegen.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses komme jedoch deshalb nicht in Betracht, weil die Kündigung für die Bekl. eine Härte bedeute, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen sei. Die Bekl. zu 1 sei schwer krebskrank. Das durch das Attest vermittelte Gesamtbild mache es auch angesichts des Alters der Bekl. nachvollziehbar, daß die mit einem Umzug einhergehenden physischen und psychischen Belastungen erheblichen negativen Einfluß haben würden. Hinzu komme, daß der Umzug in eine andere Umgebung bereits für sich eine Härte bedeute, weil Menschen im Alter der Bekl. an ihre Umgebung gewöhnt und dort verwurzelt seien, so daß sie sich in einem neuen Umfeld nicht mehr eingewöhnen und zurechtfinden könnten. Allerdings konkurriere mit den gesundheitlichen und persönlichen Belangen der Bekl. in gleicher Weise der Wunsch der Kl. nach gegenseitiger Unterstützung und Hilfe innerhalb der Familie. In dieser schwierigen Konfliktsituation gingen die Belange der Bekl. vor, da es der Kl. immerhin in begrenztem Umfang möglich sei, ihre Eltern während deren zeitweiligen Aufenthaltes in D. im Hause selbst anderweitig unterzubringen, da jedenfalls im Dachgeschoß ausreichender Wohnraum zur Verfügung stehe. Zwar sei für die Mutter der Kl. das Treppensteigen mit Beschwerlichkeiten verbunden. Es erscheine jedoch zumutbar, daß die Kl. mechanische Hilfsvorrichtungen zur Überwindung der Stockwerke (Treppenlift oder ähnliches) anbringe, um auf diese Art den mit der Nutzung einer Treppe einhergehenden Schwierigkeiten zu begegnen.

II. Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten einer rechtlichen Überprüfung stand.

1. Zu Recht hat das Berufungsgericht das Vorliegen von Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) auf seiten der Kl. in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (z. B. Beschluß vom 3. Oktober 1989, NJW 1990, 309 ff.) bejaht. Diese Würdigung wird von der Kl. als ihr günstig nicht angegriffen.

2. Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht ferner zu dem Ergebnis gelangt, daß die Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der aufgezeigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen ist.

Das Berufungsgericht hat bei der Würdigung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 574 BGB nach gründlicher und sorgfältiger Sachverhaltsfeststellung, unter anderem auf der Grundlage eines Augenscheins im Wohnanwesen durch das Gericht erster Instanz, den Belangen der Bekl. ein größeres Gewicht beigemessen. Dies beruht auf einer Subsumtion des festgestellten Sachverhalts durch das Berufungsgericht unter die unbestimmten Rechtsbegriffe des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB. Insoweit hat das Revisionsgericht den tatrichterlichen Beurteilungsspielraum der Instanzgerichte zu respektieren. Es kann regelmäßig nur überprüfen, ob das Berufungsgericht Rechtsbegriffe verkannt hat und ob dem Tatgericht von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, es etwa wesentliche Tatumstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt oder Erfahrungssätze verletzt hat (z. B. BGH, Urteil vom 29. März 1990 - I ZR 2/89, NJW 1990, 2889 unter I 2 b). Hiernach zu berücksichtigende Rechtsfehler vermag die Revision nicht aufzuzeigen.

Der Eigenbedarf für den kündigenden Vermieter muß nur nachvollziehbar sein; aus einer berechtigten Kündigung kann allerdings nicht immer Räumung verlangt werden.

Die Vermieterin war an Lungenkrebs erkrankt und wollte das Haus umbauen und auch ihre Eltern zeitweise bei sich wohnen lassen. Die über 80jährigen Mieter widersprachen der Kündigung und verwiesen auf die Krebserkrankung der Mieterin.

Mit Urteil vom 20. Oktober 2004 wies der Bundesgerichtshof die zugelassene Revision gegen das Urteil des Landgerichts, das die Räumungsklage abgewiesen hatte, zurück. Das Landgericht hat die Eigenbedarfskündigung zwar für wirksam angesehen, zugleich aber die Härteklausel nach §§ 574 ff. BGB angemahnt. Danach sei den Mietern eine Räumung nicht zuzumuten. Rechtsfehler der Abwägung der beiderseitigen Interessen seien ihnen dabei nicht unterlaufen, meinte der BGH.

Der BGH beanstandet nicht den Rechtsfehler, der dem Landgericht hier unterlaufen war. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, und das Landgericht hatte die Berufung zurückgewiesen. Das wäre nur dann richtig gewesen, wenn eine Eigenbedarfskündigung als unbegründet angesehen wurde. Bei Anwendung der Sozialklausel muß dagegen das Gericht durch gestaltenden Richterspruch nach § 574 a BGB regeln, für wie lange und unter welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortzusetzen ist.