Unzumutbare Härte bei Modernisierung

Unzumutbare Härte bei Modernisierung; Balkonanbau

Beläuft sich die Miete nach Modernisierung auf 33 % des monatlichen Gesamteinkommens, ist der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet.

(Leitsatz der Redaktion)

b) Die Duldungspflicht entfällt hier jedoch aus den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung deshalb, weil die Maßnahmen mit Blick auf die zu erwartende Mieterhöhung für die Bekl. und die weiteren Haushaltsangehörigen eine (finanzielle) Härte bedeuten würden, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Kl. und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist, § 554 Abs. 2 Satz 2, 3 BGB. Die zu erwartende Mieterhöhung ist entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht deshalb nicht als Härte mit der Folge anzusehen, dass eine Interessenabwägung zu unterbleiben hat, weil die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wird, der allgemein üblich ist, § 554 Abs. 3 Satz 4 BGB.

aa) Unstreitig erhöht sich die zugrunde zu legende Miete einschließlich Nebenkosten (vgl. insoweit Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 554 Rn. 217) voraussichtlich von bisher 573,87 € um 209,81 € auf 783,61 €. Nach der neueren Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil v. 20.7.2005 - VIII ZR 253/04 - GE 2005, 1056; auch: Urteil v. 15.5.1991 - VIII ZR 38/90 - GE 1991, 615; KG, Rechtsentscheid in Mietsachen - 8 W RE‑Miet 4340/80 - GE 1981, 757, jew. m. w. N.), entfällt die Duldungspflicht nicht bereits, wenn die Miete sich durch die Maßnahme um mehr als 30 % erhöht, ein Prozentsatz, der hier nicht erreicht wird. Zu prüfen ist vielmehr nur, ob es sich um eine sog. Luxusmodernisierung handelt, d. h. besonders aufwendige Maßnahmen, die zu unzumutbaren Mieten führen können (vgl. BGH, Urteil v. 20.7.2005, a. a. O., Rn. 12). Das ist hier zu verneinen, denn der Anbau von Balkonen ist vorrangig eine Maßnahme, die tatsächlich den Wohnwert verbessert. Nach der BGH‑Rechtsprechung ist Maßstab dabei - anders als nach § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB - nicht der durchschnittliche Standard des gegenwärtigen Wohnungsmarktes. Vielmehr kann die Maßnahme des Vermieters diesen auch anheben. Anderenfalls würde eine gesellschaftspolitisch gewollte laufende Verbesserung des Wohnungsbestandes behindert.

bb) Die durch die Maßnahme zu erwartende Mieterhöhung ist vor dem Hintergrund der Einkommensverhältnisse der Bekl. jedoch als unzumutbare Härte anzusehen.

In die Bestimmung der maßgeblichen Höhe des Einkommens der Bekl. ist zunächst das Einkommen des Bekl. zu 2) einzubeziehen, denn er ist Mieter und daher auch Schuldner der Kl.; die hier gegebenen besonderen Umstände - der Bekl. zu 2) lebt getrennt von der Bekl. zu 1) in einer eigenen Wohnung außerhalb Berlins - sind aber im Rahmen der Frage nach der individuellen Belastungsgrenze zu berücksichtigen. Dieses Herangehen folgt aus dem Umstand, dass der Gesetzgeber auf die Regelung objektiver Schranken verzichtet hat und ausdrücklich auf den Mieter sowie die in seinem Haushalt lebenden Personen abstellt. Der Ansatz einer starren Grenze bzw. bezifferter Prozentsätze verbietet sich danach, denn sie würden diesen Maßstäben nicht gerecht (vgl. auch BGH, Urteil v. 15.5.1991, a. a. O., Rn. 60; KG, a. a. O., Rn. 10; LG Berlin, Urteil v. 19.4.2002 - 63 S 239/01 - GE 2002, 930, Rn. 4). Gegen eine Spanne, innerhalb derer die Zumutbarkeitsgrenze für den Regelfall anzusiedeln sein soll - nach der vorgenannten Entscheidung der ZK 63 des Landgerichts Berlin zwischen 20 und 30 % -, ist demgegenüber nichts einzuwenden.

Nach Abzug der Miete muss dem Mieter jedenfalls ein Einkommen verbleiben, das es ihm ermöglicht, im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festzuhalten, wobei einem Mieter mit besserem Einkommen eine höhere Miete zugemutet werden kann als einem Mieter mit nur geringem Einkommen. Die Zumutbarkeitsgrenze ist jedoch nicht (erst) dort zu ziehen, wo der Mieter mit seinem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann (Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, a. a. O., Rn. 22 f., m. w. N.).

Hier liegt das nunmehr zwischen den Parteien unstreitige Einkommen der Bekl. zu 1) und zu 2) sowie das der Söhne bei 2.377,48 €; die Miete verbraucht nach der vorgesehenen Erhöhung knapp 33 % des Einkommens. Nach den oben dargestellten Maßstäben - die nicht starr anzuwenden sind - überschreitet die neue Miete damit bereits - wenn auch knapp - die Spanne, die - wenn sie eingehalten wird - in der Rechtsprechung und Literatur in der Regel noch als zumutbare Belastung angesehen wird. Die besonderen Umstände gebieten es hier jedoch, zugunsten der Bekl. im Rahmen der Bestimmung der individuellen Belastungsgrenze den Umstand einzubeziehen, dass das Einkommen des Bekl. zu 2) jedenfalls nicht vollständig zur Verfügung steht, da er zum einen nicht im Haushalt lebt und zum anderen eigene Wohnkosten hat.

Im Ergebnis kann daher nicht von einer knappen Überschreitung der für den Regelfall angenommenen Zumutbarkeitsspanne ausgegangen werden; sie ist vielmehr erheblich: Hinzu kommt weiter, dass das Einkommen hier ohnehin so niedrig ist, dass selbstverständlich die von der Kl. berechnete Pro‑Kopf‑Einschränkung des zur Verfügung stehenden Einkommens um etwa 50 € durch die erhöhte Miete erheblich ins Gewicht fällt. Wenn jemand bereits im Grenzbereich zum Existenzminimum lebt, sind weitere Einschränkungen der Einkommensverhältnisse ohne Weiteres als gravierend anzusehen. Anders wäre die Frage bei Personen mit einem besseren Einkommen zu bewerten.

Bei Modernisierungsmaßnahmen, die nicht lediglich einen „allgemein üblichen Zustand" herstellen, ist die schärfste Waffe des Mieters gegen bauliche Veränderungen sein Einwand, die Miete nach Modernisierung sei ihm nicht mehr zumutbar. An der Definition der „Zumutbarkeitsgrenze" haben sich ganze Richtergenerationen die Zähne ausgebissen. In einer neuen Entscheidung vertritt das Landgericht Berlin die Auffassung, dass der Mieter nicht zur Duldung verpflichtet sei, wenn sich die nach Modernisierung erhöhte Miete auf 33 % des Haushaltseinkommens beläuft.

Nach Modernisierung sollte die Miete von 573,87 € auf 783,61 € steigen und damit 32,96 % des Haushaltseinkommens von 2.377,48 € betragen. Die Mieter verweigerten u. a. auch deshalb die Zustimmung zu den angekündigten Maßnahmen.

Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Duldungsklage ab, die Berufung zum Landgericht Berlin war erfolglos. Zwar verbiete sich eine schematische Festlegung von Belastungsgrenzen; eine Erhöhung der Miete auf knapp 33 % des Haushaltseinkommens überschreite jedoch die von Rechtsprechung und Literatur noch als zumutbar angesehene Spanne. Im vorliegenden Fall käme hinzu, dass die Mieter „bereits im Grenzbereich zum Existenzminimum" lebten, weshalb weitere Einschränkungen als „gravierend" anzusehen seien. Anders sei die Frage bei Personen mit besserem Einkommen zu bewerten.

Prozentsätze erleichtern die Rechtsfindung, insbesondere dann, wenn es um die Auslegung unbestimmter Rechtsbegriffe geht. Wird die vorgegebene Spanne eingehalten, kann man nicht falsch liegen, wie z. B. die Entscheidungen des BGH zur Flächenabweichung (zuletzt Urteil vom 10. März 2010 - VIII ZR 144/09 -, GE 2010, 613) zeigen: Zwischen 1 und 9 % Abweichung gibt es nichts zu beanstanden, so dass eine Auseinandersetzung mit dem Mangelbegriff in § 536 Abs. 1 BGB auch nicht erforderlich ist, erst ein über 10 % liegender Größenunterschied soll beachtlich sein und – wiederum ohne weiteres Nachdenken – Folgen auslösen.

Warum das so ist und weshalb bestimmte Prozentsätze notwendig sind, um mietrechtlich Beachtung zu finden, erschließt sich nicht. Ein Speditionsunternehmen, das nach dem Vertrag 1.000 m2 Fläche erwartet, aber nur 900 m2 vorfindet, wird wenig Verständnis für die geringere Fläche aufbringen, wenn etwa Einlagerungsaufträge mangels Kapazität abgewiesen werden müssen.

Genauso muss es dem als Wachmann oder Reinigungskraft oder Küchenhilfe beschäftigten Mieter mit einem Stundenlohn von 7,50 € brutto und einem Monatseinkommen von vielleicht 1.000 € netto gehen, wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen ankündigt, deren Kosten ihm eine Miete von 300 € bescheren und noch 700 € zum sonstigen Lebensunterhalt belassen. Das soll ihn genauso wenig belasten (weil unter 33 % liegend) wie denjenigen Mieter, der über monatliche Einkünfte von 5.000 € verfügt und dem nach Abzug der erhöhten Miete von 1.500 € noch 3.500 € verbleiben. Verlagert man den Blick dagegen von Berlin auf z. B. München mit seinem hohen Mietniveau, kann ein Prozentsatz von 33 allein nicht maßgeblich sein, weil dort nicht selten Mieten gezahlt werden, die die Hälfte des Monatseinkommens verschlingen. Entscheidend kann also nicht der Prozentsatz als solcher sein.

Blümmel führt dazu aus (Blömeke/Blüm­mel/Kinne/Lorenz, Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum Seite 27 f.): „Wegen der Unbestimmtheit der Begriffe „finanzielle Härte" haben Rechtsprechung und Literatur zahlreiche Versuche unternommen, objektive Grenzen festzulegen, jenseits derer die Mieterhöhung in jedem Fall unzumutbar sein soll. Teilweise wurden starre Prozentsätze des monatlichen Nettoeinkommens des Mieters herangezogen (LG Berlin [ZK 65] GE 1980, 157, nicht mehr als 20 % des Familieneinkommens [zum früheren § 541 a Abs. 2 BGB]; LG Berlin [ZK 29] GE 1985, 1099 und [ZK 62] GE 1991, 575, nicht mehr als 25 % des monatlichen Familien-Nettoeinkommens; ebenso Röder, NJW 1983, 2665; LG Berlin [ZK 65] WuM 1993, 186: 25 bis 30 % unzumutbar, dagegen bei einem Einkommen von über 1.500 DM Bruttokaltmiete von 30 % des Nettoeinkommens zumutbar, LG Berlin [ZK 65] MM 1994, 102; LG Berlin [ZK 29] GE 1983, 969, [27,20 % noch zumutbar]; LG Berlin [ZK 62] NJW-RR 1992, 144: Erhöhung von 27 % auf 30 % noch zumutbar, LG Berlin [ZK 62] GE 1996, 1555: Modernisierungszuschlag bis zu 20 % zumutbar, LG Berlin [ZK 62] GE 1996, 1489: Modernisierungszuschlag bis zu 30 % zumutbar). Unzumutbar ist die Miete nach Modernisierung jedenfalls dann, wenn sie fast 69 % des Gesamteinkommens (LG Berlin [ZK 62] GE 1986, 1069), 57 % (LG Berlin [ZK 62] ZMR 1985, 338), über 40 % (LG Berlin [ZK 29] GE 1985, 1099), 38,4 % (LG Frankfurt/M. vom 15. August 1989 - 2/11 S 61/89 -), 35 % (AG Schöneberg - 12 C 607/81 -) beträgt.

Teilweise ist ein anderer Weg gegangen worden, der die Relation der Veränderung des bisherigen Mietzinses zum Maßstab nahm (vgl. etwa LG Berlin [ZK 62] GE 1985, 479, wonach bei einem Einkommen von 755 DM allein eine Mietsteigerung von 50 % unzumutbar sei; LG Berlin [ZK 29] GE 1985, 1099, 54 % Steigerung; LG Berlin [ZK 64] vom 9. Dezember 1983 - 64 T 62/83 -, 47 % Mietsteigerung). Jedoch stellt die Verdoppelung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht in jedem Fall eine unzumutbare Härte dar (LG Berlin [ZK 66] GE 1992, 39; AG Tempelhof/Kreuzberg GE 1991, 939).

Alle Versuche, eine objektive Grenze zu ziehen, sind zum Scheitern verurteilt (vgl. grundlegend KG [RE] GE 1981, 757; LG Berlin [ZK 63] GE 1980, 251; [ZK 66] GE 1992, 39). Bei der Würdigung aller Umstände des Einzelfalles kommt es entscheidend darauf an, dass die Miete nach Modernisierung für den Mieter weiterhin tragbar bleibt. Es muss deshalb nach Abzug der Miete vom Nettoeinkommen dem Mieter ein Betrag zur Verfügung stehen, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im Wesentlichen festhalten kann (LG Berlin [ZK 29] GE 1983, 969; [ZK 61] GE 1992, 831; vgl. dazu auch Sternel, ZMR 1983, 109). Die Zumutbarkeitsgrenze ist nicht erst dort zu ziehen, wo der Mieter mit dem verbleibenden Einkommensrest nur noch ein Existenzminimum bestreiten kann (LG Berlin [ZK 61] GE 1992, 831). Mietern mit einem hohen Einkommen ist durchaus zuzumuten, dass sie für die Miete einen prozentual höheren Anteil am Gesamteinkommen aufwenden müssen als Mieter mit niedrigem Einkommen. Im Allgemeinen wird jedoch ein Prozentsatz von 20 % des Nettoeinkommens als tragbar anzusehen sein (LG Berlin [ZK 62] GE 1990, 497; LG Frankfurt/Main WuM 1986, 312)."

Dem ist zuzustimmen.

Fazit: Der Prozentsatz als solcher besagt noch nichts; entscheidend ist, ob die Einkommenssituation sich so verschlechtert, dass der bisherige Lebensstandard nicht mehr aufrechterhalten werden kann. Davon wird man jedenfalls dann ausgehen können, wenn das verbleibende Einkommen so gering ist, dass Wohngeld beansprucht werden könnte (so wohl auch Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 554 Rn. 62). Im Wohngeldgesetz (Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts und zur Änderung des Sozialgesetzbuches vom 24. September 2008 – BGBl. I S. 1856) sind sechs Mietenstufen festgelegt, die sich nach dem örtlichen Mietenniveau richten. Dieses wiederum errechnet sich aus der durchschnittlichen prozentualen Abweichung der örtlichen Mieten in der Gemeinde vom Durchschnitt der Mieten für vergleichbaren Wohnraum im gesamten Bundesgebiet. Stufe I weist eine Abweichung unter - 15 % aus, Stufe II eine von - 15 bis unter - 5 %; Stufe III eine von - 5 bis unter 5 %, Stufe IV eine von 5 bis unter 15 %, Stufe V eine von 15 bis unter 25 % und Stufe VI eine Abweichung von 25 % und mehr. Die letzte Festsetzung der Mietenstufen durch das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung erfolgte zum 1. Januar 2009.

Dem Urteil des Landgerichts lässt sich die Wohnungsgröße leider nicht entnehmen, so dass die Quadratmetermiete nicht ersichtlich ist. Vielleicht lag die Belastung der Mieter ja doch im Bereich der Wohngeldberechtigung: Im Dezember 2008 belief sich die durchschnittliche Miete bzw. Belastung der Haushalte, die Wohngeld erhielten, auf 5,77 €/m2 Wohnfläche. Allerdings betraf das keine Haushalte, die über ein Gesamteinkommen wie hier von 2.377,48 € verfügten; die zum Bezug von Wohngeld berechtigende Einkommenssituation stellte sich vielmehr wie folgt dar:

(siehe Tabelle in GE 2010 [879])

Geht man hiervon aus, dürfte im entschiedenen Fall eine unzumutbare Härte i. S. d. § 554 Abs. 2 BGB nicht vorgelegen haben.