Unzulässigkeit einer zusätzlichen Treppe vom Balkon in den Garten

1. Ein Anfechtungsgrund, wonach der angefochtene Beschluss in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht ausreichend angekündigt worden ist, kann im Anfechtungsprozess nach Ablauf der zweimonatigen Anfechtungsbegründungsfrist nicht mehr mit Erfolg nachgeschoben werden.

2. Selbst ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss, wonach Erweiterung/Umbau eines Balkons zur Terrasse angenommen worden ist, ohne die Art des Umbaus näher zu bezeichnen, hindert auch nach Eintritt des Individualanspruchs auf Störungsbeseitigung nicht einen Mehrheitsbeschluss, wonach die fortbestehende Störung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die unzulässige Treppe auf Kosten der Gemeinschaft beseitigt werden soll.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung der Kl. ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO).

Sie bleibt in der Sache jedoch ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil beruht weder auf einer Rechtsverletzung noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO). Das Amtsgericht hat zu Recht davon abgesehen, den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 30.5.2018 zu TOP 4 für ungültig zu erklären. Dieser ist aus den bereits vom Amtsgericht dargelegten Gründen weder nichtig noch widerspricht er den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG).

Nichtigkeitsgründe sind weder dargetan noch ersichtlich. So bewegt sich eine Eigentümergemeinschaft, die einen Beschluss zur Wiederherstellung eines - aus ihrer Sicht - ordnungsgemäßen Zustands des Gemeinschaftseigentums fasst, weder außerhalb ihrer Beschlusskompetenz, noch fehlt es dem angefochtenen Beschluss an einem vollziehbaren Inhalt. Die vorzunehmenden Arbeiten sind durch die Bezugnahme auf ein konkretes Kostenangebot so beschrieben, dass sie vom Verwalter ohne Weiteres in Auftrag gegeben werden können.

Der angefochtene Beschluss widerspricht auch nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die streitgegenständliche Treppe am Balkon der klägerischen Wohnung unterfällt dem Begriff der baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, und zwar unabhängig davon, ob die Treppe leicht ausgehängt werden kann oder fest verankert ist. Denn sie stellt eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums dar, an dem eine neue Einrichtung in Form einer ursprünglich nicht vorhandenen Treppe geschaffen wurde (vgl. Bärmann/Merle, § 22 WEG Rn. 7). Sie ist auch mit einem für die übrigen Eigentümer wesentlichen Nachteil gemäß § 14 Nr. 1 WEG verbunden, da sie die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums deutlich sichtbar verändert und zudem die Gefahr einer intensiveren Nutzung des über die Treppe leicht zugänglichen Gartens mit sich bringt.

Diese bauliche Veränderung ist genehmigt worden. Dieser Beschluss ist auch bei großzügiger Auslegung inhaltsleer. Grundsätzlich sind Eigentümerbeschlüsse gemäß den §§ 133, 157 BGB auszulegen, wobei, nachdem sich ihre Wirkung gemäß § 10 Abs. 4 WEG auch ohne Eintragung auf den Sondernachfolger erstreckt, eine objektive und normative Auslegung vorzunehmen ist, bei der es auf die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten nicht ankommt. Maßgebend sind deshalb der Beschlusswortlaut sowie der sonstige Protokollinhalt (vgl. Bärmann/Merle, § 23 WEG Rn. 62). Vorliegend wurde ein Beschluss „über die Erweiterung/den Umbau des Balkons der Wohnung ‚…’ zur Terrasse“ angenommen, ohne zu bezeichnen, was im Einzelnen unter einer Erweiterung bzw. einem Umbau zur Terrasse zu verstehen sein soll. Anders als im Falle des hier angefochtenen Beschlusses vom 30.5.2018 wurde auch etwa nicht auf ein konkretes Kostenangebot Bezug genommen. Entgegen der Auffassung der Kl. ist auch nicht nur eine einzige Möglichkeit denkbar, um einen Balkon zu erweitern oder zur Terrasse umzubauen. Ein entsprechender Umbau muss insbesondere nicht zwangsläufig eine Treppe zum Garten beinhalten. Wie dargelegt, kommt es auf die Vorstellungen der damals an der Beschlussfassung beteiligten Eigentümer, die möglicherweise an eine Treppe gedacht haben mögen, nicht an.

Zutreffend hat das Amtsgericht weiter angenommen, dass ein vom störenden Wohnungseigentümer geschaffener Zustand auch nach Verjährung des Anspruchs aus § 1004 BGB rechtswidrig ist und von den übrigen Wohnungseigentümern auf Kosten aller Eigentümer beseitigt werden kann (BGH, NJW 2011, 1068, juris; Bärmann/Merle, § 22 WEG Rn. 327).

Der angefochtene Beschluss widerspricht zudem nicht im Hinblick auf § 242 BGB den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Es mag dahinstehen, ob § 242 BGB hier überhaupt anwendbar ist, da es nicht um den Beseitigungsanspruch eines einzelnen Eigentümers geht, der ggf. verwirkt sein könnte. Selbst wenn man § 242 BGB hier anwendet, ist ein treuwidriger Inhalt des Beschlusses aber nicht erkennbar. Selbst wenn man unterstellt, dass die Kl. ihre Wohnung im Hinblick auf die Treppe zum Garten gekauft haben, betrifft dies allein ihr Rechtsverhältnis zum Verkäufer, nicht zu den Bekl. Eine Nutzung des Balkons wird den Kl. durch den angefochtenen Beschluss im Übrigen nicht unmöglich, denn ein Balkon lässt sich auch ohne Treppe im Sinne seiner Bestimmung verwenden. Dass zu diesem Zweck möglicherweise die Balkonwand befestigt oder Arbeiten am Balkongeländer vorgenommen werden müssen, steht dem nicht entgegen.

Hinsichtlich der Frage, ob weitere Angebote hätten eingeholt werden müssen, wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug genommen, denen letztlich nichts hinzuzufügen ist.

Soweit die Kl. sich nunmehr darauf stützen, dass der Beschluss in der Ladung zur Eigentümerversammlung nicht ausreichend angekündigt worden sei, sind sie mit dieser Rüge gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG ausgeschlossen, da sie diese nicht innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist von zwei Monaten vorgebracht haben. Nachgeschobene Anfechtungsgründe können keine Berücksichtigung mehr finden (BGH, NJW 2009, 999, juris).

Selbst ein bestandskräftiger, aber inhaltlich unbestimmter Gestattungsbeschluss zum Umbau eines Balkons reicht für den Anbau einer Treppe zum Garten nicht aus.

Die Kläger haben einen Eigentümerbeschluss über den Rückbau der gartenseitigen Treppe der WE 1 unter Heranziehung eines konkreten Kostenangebots angefochten. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen.

Die Berufung bleibt ohne Erfolg. Die Treppe am Balkon der klägerischen Wohnung stellt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar, und zwar unabhängig davon, ob die Treppe leicht ausgehängt werden kann oder fest verankert ist. Jedenfalls wurde eine störende neue Einrichtung in Form einer ursprünglich nicht vorhandenen Treppe geschaffen. Dies ist für die übrigen Eigentümer mit wesentlichen Nachteilen verbunden, da die Treppe die äußere Gestalt des Gemeinschaftseigentums deutlich sichtbar verändert und dazu die Gefahr einer intensiveren Nutzung des über die Treppe leicht zugänglichen Gartens mit sich bringt. Ein bestandskräftig gewordener früherer Beschluss über die Genehmigung bezieht sich nicht eindeutig auf Umbau/Einbau einer Treppe zum Garten durch die Rechtsvorgänger der Kläger. Auch wenn der Individualanspruch auf Beseitigung verjährt sein mag, darf die Beseitigung der unzulässigen Treppe auf Kosten aller Wohnungseigentümer beschlossen werden. Selbst wenn die vorhandene Treppe für die Kläger kaufentscheidend war, betrifft dies allein ihr Rechtsverhältnis zum Verkäufer, nicht zu den beklagten Miteigentümern. Ein Balkon lässt sich auch ohne Treppe im Sinne seiner Bestimmung nutzen.

In zweiter Instanz haben die Kläger noch versucht, den Beschluss auf Treppenbeseitigung auch noch deshalb anzufechten, weil der Beschluss in der Ladung zur Versammlung nicht ausreichend angekündigt worden sei. Mit dieser Rüge sind die Kläger jedoch ausgeschlossen, da sie diese nicht innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist von zwei Monaten vorgebracht haben. Im späteren Prozessverlauf bleiben nachgeschobene Anfechtungsgründe unberücksichtigt.

VRiKG a. D. Lothar Briesemeister