Unzulässiger Betrieb von Ferienwohnungen im Wohngebiet

1. Die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung (also durch ständig wechselnde Gäste, anders als eine für Ferienaufenthalte oder zu ähnlichen Zwecken genutzte Zweitwohnung) unterfällt nicht dem Begriff des Wohnens, da es an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit fehlt.

2. § 1 Abs. 3 ZwVbG, der auch Räumlichkeiten zweckentfremdungsrechtlich erfasst, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken.

3. Zur (Un-) Zulässigkeit einer Ferienwohnungsnutzung in einem festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. betreibt auf dem Grundstück R. in Berlin-Mitte seit November 2013 ein Apartmenthaus mit 37 Wohneinheiten. Gegenstand des Unternehmens ist die gewerbliche Vermietung dieser Wohneinheiten sowie die Erbringung der damit verbundenen Nebenleistungen. Das Grundstück befindet sich in einem durch den Bebauungsplan festgesetzten Allgemeinen Wohngebiet. 2009 wurde eine Baugenehmigung zur Sanierung des auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäudes mit Gastronomienutzung im Erdgeschoss und Kellergeschoss mit dem Hinweis beantragt, dass die bisherige Nutzung beibehalten und das Dachgeschoss zusätzlich zu Wohnzwecken ausgebaut werden solle. Vorgesehen war eine Erhöhung der Zahl der Wohnungen von 27 auf 31 durch Teilung zweier Wohnungen und die Errichtung zweier Penthäuser. Die Wohnflächen aller 31 Wohnungen wurden als „wohnungswirtschaftliche Vermietungsfläche“ ausgewiesen. 2010 erteilte das Bezirksamt die Baugenehmigung antragsgemäß. Zwischen 2011 und 2013 wurde das Gebäude zu einem Apartmenthaus umgestaltet. Aus den ehemals 27 Wohnungen entstanden 37 in den Grundrissen veränderte Wohneinheiten zwischen dem 1. OG und dem Dachgeschoss. Hierbei wurden die zum Betrieb des Apartmenthauses notwendigen infra­strukturellen und brandschutztechnischen Anforderungen, u. a. durch den Einbau von zwei Aufzügen und Fluchttreppen, erfüllt sowie Balkone angebaut. Die Kl. schloss am 25. Juni 2013 mit der F. einen Pachtvertrag, der einen Pachtbeginn am 1. Juli 2013 und eine Laufzeit von zehn Jahren mit drei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren vorsieht. In die Einrichtung des Apartmenthauses investierte die Kl. einen Betrag von rund 1,9 Millionen €, der durch einen mit der F. geschlossenen langfristigen Darlehensvertrag finanziert wurde. Aktuell werden 19 Mitarbeiter beschäftigt, davon vier Front Office Mitarbeiter (Vollzeit), fünf Housekeeping Mitarbeiter (Vollzeit), ein PR & Marketing Manager, ein Direktor, zwei duale Studenten, mehrere Aushilfen (Teilzeit) sowie ein Rentner als Mini-Jobber für Hausmeistertätigkeiten.

Für die Wohneinheiten beantragte die Kl. die Erteilung eines Negativattests des Inhalts, dass für die Nutzung der Wohneinheit keine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung erforderlich sei, und zeigte am 31. Juli 2014 hilfsweise die Nutzung als Ferienwohnungen seit dem 1. Mai 2014 an. Vorsorglich und ebenfalls hilfsweise hat die Kl. einen Antrag auf Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung für die Nutzung als Ferienwohnung gestellt.

Das beklagte Bezirksamt bestätigte unter dem 14. November 2014, dass bis zum 30. April 2016 keine Zweckentfremdung vorliege, wenn der in Rede stehende Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung genutzt werde. Durch Bescheid vom 25. August 2015 lehnte der Bekl. den Antrag auf Ausstellung eines Negativattestes für die Wohneinheit ab. Den dagegen eingelegten Widerspruch der Kl. wies der Bekl. mit der Begründung zurück, dass die Räumlichkeiten zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet seien. Die Fiktion des § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes - ZwVbG -, wonach eine Zweckentfremdung während der Laufzeit eines Gewerbemietvertrages einer zu gewerblichen Zwecken genutzten Wohneinheit nicht vorliege, beziehe sich nur auf „andere“ gewerbliche Nutzungen, nicht aber auf eine solche, die auf Fremdbeherbergung ausgerichtet sei. Da die Kl. einen Fremdenbeherbergungsbetrieb führe, gelte gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine Übergangszeit von zwei Jahren.

Das VG Berlin hat die auf Erteilung eines Negativattests gerichtete Klage abgewiesen. Die zulässige Verpflichtungsklage sei unbegründet. Die Kl. könne kein Negativattest nach § 5 ZwVbVO beanspruchen. Denn ihre Wohnung unterliege dem Zweckentfremdungsverbot, das der Berliner Senat infolge seiner Feststellung einer berlinweiten Wohnraummangellage in § 1 Abs. 1 ZwVbVO auf der Grundlage von § 1 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 ZwVbG mit Wirkung vom 1. Mai 2014 verordnet habe.

Im Berufungsverfahren hat das OVG mit Beschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 15.16 - das Verfahren ausgesetzt und dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung die Frage vorgelegt, ob Bestimmungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes insoweit mit dem Grundgesetz vereinbar sind, als danach auch Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden, dem Zweckentfremdungsverbot unterfallen.

Das Bundesverfassungsgericht hatte mit Beschluss vom 29. April 2022 die Vorlage als unzulässig, weil unzureichend begründet, erachtet. Die Kl. hat die Fortführung des Verfahrens beantragt und mitgeteilt, dass sie nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts weiterhin die Erteilung eines Negativattestes für die streitgegenständliche Wohneinheit begehre.

57 Die Berufung der Kl. hat keinen Erfolg.

58 I. Die von der Kl. mit dem Hauptantrag verfolgte Verpflichtungsklage ist zulässig, aber unbegründet.

59 1. Die Verpflichtungsklage ist gemäß § 42 Abs. 1 Alt. 2 VwGO statthaft. […]

60 2. Die Verpflichtungsklage ist unbegründet. […]

63 Die in Rede stehenden Räumlichkeiten werden vom Zweckentfremdungsverbot erfasst (a.). Die Feststellung einer Wohnraummangellage ist wirksam (b.). Die Nutzung der Räumlichkeiten ist eine andere als eine solche zu Wohnzwecken (c.).

64 a. § 1 Abs. 1 Satz 2 ZwVbVO unterstellt die Zweckentfremdung von „Wohnraum“ im gesamten Stadtgebiet Berlins unter den Vorbehalt der Genehmigung. Den Begriff des Wohnraums definiert die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung selbst nicht, setzt ihn vielmehr voraus. Was Wohnraum im Sinne der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist, bestimmt § 1 Abs. 3 ZwVbG. Danach sind Wohnraum im Sinne dieses Gesetzes alle Räumlichkeiten, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind (Satz 1 der Vorschrift). Hiervon ausgenommen sind Räumlichkeiten, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden (Satz 2 der Vorschrift).

65 Es unterliegt keinem Zweifel, dass die fraglichen Räumlichkeiten der Kl. „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ sind. Sie wurden unstreitig als Wohnräume errichtet, und es spricht nichts dafür, dass die Räume seither ihre tatsächliche und rechtliche Eignung verloren hätten. Sie sind in ihrer Gesamtheit so beschaffen, dass sie die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen, einschließlich der für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume.

66 Auf die Zweckbestimmung der Räume seitens des Verfügungsberechtigten kommt es nach der gesetzlichen Begriffsbestimmung „zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet“ nicht an, weder auf den Zweck, zu dem die Räumlichkeiten einmal errichtet worden sind, noch auf eine später geänderte Zweckbestimmung. Hiervon gilt nach § 1 Abs. 3 Satz 2 ZwVbG nur die Ausnahme, dass vom Wohnraumbegriff Räumlichkeiten ausgenommen sind, die zu anderen Zwecken errichtet worden sind und zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung auch entsprechend genutzt werden. Der hier in Rede stehende Fall, dass ursprünglich zu dauernden Wohnzwecken errichtete Räume nachträglich vom Verfügungsberechtigten zu anderen Zwecken umgewidmet worden sind, spielt nach dem Willen des Gesetzes keine Rolle (vgl. Vorlagebeschluss des Senats vom 6. April 2017 - OVG 5 B 15.16 -, BA S. 20 ff.).

67 Es ist deshalb für die Feststellung der tatsächlichen und rechtlichen Eignung der Räumlichkeiten zur Wohnnutzung unerheblich, ob die im Jahr 2013 von der Verfügungsberechtigten dergestalt vorgenommene Zweckbestimmung, dass sie diese nicht zu Dauerwohnzwecken, sondern für jeweils kurze Dauer Gästen als Ferienwohnung zur Verfügung stellt, eine Abkehr von der Nutzung zu Wohnzwecken darstellt.

68 b. In seinem o. a. Vorlagebeschluss ist der Senat zu der Erkenntnis gelangt, dass die Feststellung der Wohnraummangellage wirksam ist. Hierzu hat er u. a. ausgeführt: […]

89 c. Die Kl. nutzt die Räume nach dem Verständnis des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zu anderen als Wohnzwecken (1). Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die Regelung des § 1 Abs. 3 ZwVbG bestehen insoweit nicht (2).

90 (1) Der Senat hat in seinem Vorlagebeschluss vom 6. April 2017 - OVG 5 B 15.16 -, BA S. 21 ff., zum Vorliegen einer Zweckentfremdung bereits Folgendes ausgeführt:

91 Nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen, verwendet wird. Das Gesetz erklärt damit die Vermietung als Ferienwohnung zu einer anderen als einer Nutzung zu Wohnzwecken ungeachtet der Frage, ob nach allgemeinem Sprachgebrauch nicht auch das vorübergehende Nutzen von Räumen zu häuslichen Zwecken den Begriff der Nutzung zu Wohnzwecken erfüllen könnte. Die Kl. verwendet die Wohneinheit zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung i.S.v. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG und damit zweckfremd.

92 § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG nimmt die Nutzung als Ferienwohnung oder zur Fremdenbeherbergung vom Begriff der Zweckentfremdung für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung, also bis zum 30. April 2016, aus. Ob diese Fiktion voraussetzt, dass der Verfügungsberechtigte die fragliche Nutzung innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung dem Bezirksamt angezeigt hat, spielt keine Rolle. Denn zum einen hat die Kl. die Anzeige rechtzeitig getätigt, zum anderen ist die Zwei-Jahres-Frist hier unzweifelhaft abgelaufen, d. h. angezeigte und nicht angezeigte Ferienwohnungsnutzungen unterliegen gegenwärtig der Genehmigungspflicht.

93 Die Anwendung des weitergehenden Bestandsschutzes nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 ZwVbG scheidet aus. Nach dieser Vorschrift liegt abweichend von Abs. 1 der Vorschrift keine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung für gewerbliche oder berufliche Zwecke gemäß Abs. 1 Nr. 2 genutzt wird, solange das zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung bestehende Nutzungsverhältnis nicht beendet wird oder ein zu diesem Zweck in den Räumlichkeiten eingerichteter und ausgeübter gewerblicher oder freiberuflicher Betrieb fortgeführt wird.

94 Nach der in Bezug genommenen Regelung in § 2 Abs. 1 Nr. 2 ZwVbG liegt eine Zweckentfremdung vor, wenn Wohnraum für gewerbliche oder berufliche sonstige Zwecke verwendet wird. Mit der Nutzung zu „gewerblichen oder beruflichen sonstigen Zwecken“ ist ausschließlich die Art der Endnutzung gemeint. Es kommt also nicht darauf an, ob die Vergabe der Räumlichkeiten durch den Verfügungsberechtigten an die Endnutzer eine Nutzung zu gewerblichen oder beruflichen sonstigen Zwecken darstellt, sondern allein darauf, ob die Räume vom letzten Glied in der Kette etwaiger Vermietungen/Verpachtungen und Untervermietungen/Unterverpachtungen zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt wird. Jede andere Sicht ergäbe schon deshalb keinen Sinn, weil auch die Vermietung von Wohnraum häufig als Gewerbe betrieben wird. Käme es für den Begriff der Verwendung für gewerbliche Zwecke auf dieses Gewerbe beim Vermieten an, unterfiele auch die Nutzung einer Wohnung durch einen Dauerwohnmieter dem Zweckentfremdungsverbot. Für Ferienwohnungen bedeutet das, dass es für die Bestimmung einer etwaigen gewerblichen Nutzung nicht auf ein Gewerbe beim Vermieter ankommt, sondern darauf, ob hier die Endnutzung, also die Nutzung durch die Ferienwohnungsgäste, eine gewerbliche oder berufliche ist. Dass aber die anmietenden Feriengäste die Räumlichkeiten nicht zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken nutzen, dürfte nicht zweifelhaft sein. […]

96 Die zeitliche unmissverständliche Begrenzung der Übergangsfrist in § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG auf zwei Jahre nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung lässt erkennen, dass der Gesetzgeber auch insoweit keine anderslautende Regelung zulassen wollte. In der Begründung des Gesetzentwurfs (AH-Drs. 17/1057, Einzelbegründung zu § 2 Seite 14) heißt es: „Das Gesetz sieht in diesem Zusammenhang mehrere Regelungen vor, durch die sichergestellt wird, dass dem Verfassungsgrundsatz der Verhältnismäßigkeit entsprochen wird. Ganz wesentlich sind hierbei die Regelungen in § 2 Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 2, die dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz dadurch Rechnung tragen, dass gewerbliche Mietverträge und sonstige zweckfremde Nutzungen nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 und 2, die bereits vor Inkrafttreten einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung bestanden haben, bis zum Auslaufen des jeweiligen Vertrages weiter geschützt sind und nicht gekündigt zu werden brauchen. Das Gleiche gilt für eingerichtete und ausgeübte gewerbliche oder freiberufliche Betriebe, deren Fortführung in den betreffenden Räumlichkeiten gewährleistet wird. Wegen der Kurzfristigkeit der Vermietung von Ferienwohnungen und im Beherbergungsgewerbe wird darüber hinaus der Schutzzeitraum auf zwei Jahre erhöht, um dem jeweiligen Eigentümer ausreichend Schutz zu gewähren, sich auf die neue Rechtslage einzustellen.“ Dabei ist mit Erhöhung des „Schutzzeitraums“ auf zwei Jahre ersichtlich die Verlängerung gegenüber der nach Tagen oder Wochen bemessenen Laufzeit der jeweiligen Ferienwohnungs-Mietverträge gemeint. Eine Auslegung, die das negiert, ist unzulässig, eine verfassungskonforme Auslegung i.S.d. klägerischen Vorbringens deshalb nicht möglich, und ein Negativattest kann danach für die Wohnung der Kl. nicht - auch nicht bis zum Ende der Nutzung dieser Wohnung als Ferienwohnung - erteilt werden.

97 Der Senat sieht auch unter Berücksichtigung des weiteren klägerischen Vorbringens keinen Anlass, von diesen Ausführungen abzurücken. Dass die Kl. vorliegend die Wohneinheit zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung i.S.v. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG und damit zweckfremd nutzt, belegen die von ihr auf Anforderung des Senats dargelegten Nutzungsintervalle im Nutzungszeitraum 2020 bis 2023, die Aufenthaltszeiten der Nutzer in den Wohneinheiten des Apartmenthauses von in der Regel weniger als sieben Tagen aufweisen, und zu denen die Kl. erklärt, dass sie grundsätzlich auch durchgängig den Nutzungszeiträumen seit der Nutzungsaufnahme im Herbst 2013 entsprächen.

98 Mit ihrem nunmehrigen Einwand, die Nutzung der Räumlichkeiten ihres Apartmenthauses durch die Endnutzer stelle - entgegen der Auffassung des Senats und des Bundesverfassungsgerichts in seinem Beschluss vom 29. April 2022 zur Senatsvorlage (1 BvL 3/17 u. a., juris Rn. 5, 23) - keine Ferienwohnungsnutzung dar, sondern liege in der Variationsbreite des „Wohnens“, dringt die Kl. nicht durch. Abgesehen davon, dass sie damit bereits die Anspruchsvoraussetzung für das von ihr begehrte Negativattest nach § 5 ZwVbVO infrage stellt, das gerade eine „Nutzung von Räumlichkeiten zu anderen als Wohnzwecken“ verlangt, ist die in Rede stehende Nutzung nicht deshalb dem „Wohnen“ zuzuordnen, weil - wie die Kl. ausführt - die Wohneinheiten in dem Apartmenthaus deutlich größer als übliche Hotelzimmer seien, angesichts ihrer vollständigen Ausstattung einschließlich einer Küche eine selbständige Haushaltsführung durch die Nutzer zuließen, Klingelschild und Briefkasten aufwiesen, darüber hinaus in dem Apartmenthaus keine Servicebereiche und Nebenräume in größerem Umfang vorhanden seien und auch keine hotelähnlichen Serviceleistungen erbracht würden. Soweit die Kl. sich insoweit auf den Beschluss des 2. Senats des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg vom 6. Juli 2006 - OVG 2 S 2.06 -, juris, bezieht, kann sie daraus nichts für ihre Auffassung herleiten. Nach diesem im Rahmen des Eilrechtsschutzes zum Baurecht ergangenen Beschluss hängt die Entscheidung, ob ein als „Boardinghouse“ bezeichneter Betrieb, der möblierte und voll ausgestattete Appartements an wechselnde Gäste vermietet, einer Wohnnutzung zuzuordnen ist, von den konkreten Verhältnissen des Einzelfalls ab. Auch das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Beschluss vom 12. Juni 2023 - 4 B 22/22 -, juris, klargestellt, dass die Frage, ob ein sogenanntes „Boardinghouse“ als Wohnnutzung/wohnähnliche Nutzung oder gewerbliche Nutzung einzustufen ist, nicht abstrakt beantwortet werden kann, vielmehr der nach den Umständen des Einzelfalls zu bestimmende wirkliche Nutzungszweck maßgeblich ist.

99 Der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg ging in seiner o. g. Entscheidung davon aus, dass die Bedingungen in einem solchen Haus sich nur für einen längerfristig verweilenden Nutzerkreis eigneten, leitete daraus ein entsprechendes Nutzungskonzept ab und grenzte den Betrieb des Objekts (nur) gegen einen Beherbergungsbetrieb ab (vgl. Beschluss vom 6. Juli 2006, aaO., juris Rn. 9 und 14).

100 Die Umstände des Einzelfalls liegen hier indes anders als in dem vom 2. Senat entschiedenen Fall, weil das Nutzungskonzept der Kl. gleichermaßen auf kurz-, mittel- und längerfristige Aufenthalte der Gäste zielt und die Kurzaufenthalte der Gäste nach den von der Kl. dargelegten Nutzungsintervallen tatsächlich weit überwiegen. Denn die Wohneinheiten in dem Apartmenthaus werden danach ganz überwiegend von Gästen genutzt, die sich nur für eine Nacht oder wenige Nächte darin aufhalten. Die vom 2. Senat für den dortigen Fall aufgestellte Vermutung trifft demnach vorliegend nicht zu. Abgesehen davon bietet die Kl. durchaus Nebenleistungen an. Ausweislich ihres Internetauftritts umfassen diese Bio-Pflegeprodukte, Handtücher und Bettwäsche, tägliche Reinigung, Bademantel und -schuhe, einen 24/7-Notruf, Küchengeräte (auf Anfrage), Concierge-Service und WLAN.

101 Die hier zu beurteilende Nutzung der Wohneinheit entspricht - wie der Senat in seinem Vorlagebeschluss bereits festgestellt und auch das Bundesverfassungsgericht bestätigt hat - vielmehr der Nutzung zur Vermietung als Ferienwohnung. Die Nutzung einer Wohnung zur Vermietung als Ferienwohnung (also durch ständig wechselnde Gäste, anders als eine für Ferienaufenthalte oder zu ähnlichen Zwecken genutzte Zweitwohnung) unterfällt nicht dem Begriff des Wohnens, da es an einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit fehlt.

102 Die Formulierung „Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung“ in § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG charakterisiert die verbotene Nutzung von Wohnraum in zwei praktisch besonders bedeutsamen Anwendungsfällen. Die Begriffe Ferienwohnung und Fremdenbeherbergung einerseits und Wohnen andererseits beinhalten jeweils eigenständige Nutzungsformen, die nach der Baunutzungsverordnung bestimmten Gebietstypen zugewiesen sind (vgl. § 10 BauNVO [Ferienhaus] für die Ferienwohnung, § 3 Abs. 3 Nr. 1, § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO für den Beherbergungsbetrieb und § 3 Abs. 1 BauNVO für das Wohnen). In der Rechtsprechung ist insbesondere geklärt, dass bauplanungsrechtlich die Wohnnutzung und die Ferienwohnungsnutzung eigenständige Nutzungsarten sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, juris Rn. 3; OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4).

103 Dem jeweiligen Fachgesetzgeber ist es unbenommen, den von ihm gebildeten Begriffen einen spezifischen Inhalt beizumessen. Fehlt es hieran wie bei den Regelungen des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes, die den Begriff des Wohnens nicht weiter definieren, liegt es nahe, in Rechtsgebieten, die Wohnungen zum Gegenstand haben, die Begriffe inhaltlich auch einheitlich zu verstehen (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 -, juris Rn. 38; BVerwG, Urteil vom 14. August 1992 - 8 C 39.91 -, juris Rn. 13 zum wohngeldrechtlichen Wohnraumbegriff). Für ein einheitliches Begriffsverständnis insbesondere im Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Baurecht spricht zudem, dass Räume den Begriff des Wohnraums i.S.d. Zweckentfremdungsrechts (vgl. § 1 Abs. 3 ZwVbG) nur erfüllen können, wenn ihre Nutzung zu Wohnzwecken bebauungsrechtlich zulässig ist. Denn die Rechtsordnung kann eine Wohnnutzung nicht zugleich für (bebauungsrechtlich) unzulässig und dennoch (zweckentfremdungsrechtlich) geboten erklären (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022, aaO., juris Rn. 38; BVerwG, Urteil vom 1. Oktober 1986 - 8 C 53.85 -, juris Rn. 13).

104 Der Begriff des Wohnens im bauplanungsrechtlichen Sinn ist durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit, Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie Freiwilligkeit des Aufenthalts gekennzeichnet. Diese Kriterien müssen diejenigen erfüllen, denen die Unterkunft als Heimstätte dient (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 - 4 CN 6.17 -, juris Rn. 14 m.w.N.).

105 Ferienwohnungen fehlt es dagegen insbesondere an dem Kriterium einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit, weil sie nach ihrem Nutzungskonzept typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt durch einen ständig wechselnden Personenkreis genutzt werden; demgegenüber werden (Dauer-) Wohnungen von einem über einen längeren Zeitraum gleichbleibenden Bewohnerkreis genutzt (vgl. bauplanungsrechtlich OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 30. Mai 2016 - OVG 10 S 34.15 -, juris Rn. 4).

106 Der Senat hat in seinem Urteil vom 4. November 2022, aaO., juris Rn. 46, deutlich gemacht, dass das Vorliegen einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit auch für den zweckentfremdungsrechtlichen Wohnbegriff unverzichtbar ist. Dieses prägende Merkmal dient der Abgrenzung des Wohnens von verschiedenen Erscheinungsformen des vorübergehenden oder übergangsweisen sowie des provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens, wobei das Kriterium der Dauerhaftigkeit durchaus flexibel zu handhaben sein kann. Maßgeblich für die Erfüllung des Wohnbegriffs ist insoweit das Nutzungskonzept und seine Verwirklichung, nicht das individuelle und mehr oder weniger spontane Verhalten einzelner Bewohner (vgl. zum Bauplanungsrecht BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12). Das Kriterium der Dauerhaftigkeit verlangt nicht, dass der Lebensmittelpunkt auf unabsehbare Zeit an dem betreffenden Ort begründet wird, lässt es also durchaus zu, wenn der Haushalt dort von vornherein erkennbar nur eine begrenzte Zeit geführt wird (vgl. OVG Münster, Urteil vom 15. August 1995 - 11 A 85/92 -, juris Rn. 32; nachfolgend BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12). Dass demzufolge die Dauerhaftigkeit des Wohnens nicht allein danach beurteilt werden kann, ob die Nutzung von längerer bzw. kürzerer oder von unbestimmter bzw. befristeter Dauer ist (vgl. BeckOK BauNVO/Hornmann, 30. Ed. 15.7.2022, BauNVO § 3 Rn. 78), schließt indes eine indizielle Bedeutung der zeitlichen Dauer für die eine oder andere Nutzungsform nicht aus (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022, aaO., juris Rn. 46).

107 Die Nutzungsdauer als Indiz für eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit wird in der Rechtsprechung unterschiedlich gewichtet. Bauplanungsrechtlich wurde eine wohnähnliche Nutzung durch Arbeitnehmer bei Aufenthalten von zwei bis sechs Monaten (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. April 1992 - BVerwG 4 C 43.89 -, juris Rn. 21) bzw. bei Vermietungen zwischen drei und acht Monaten als jedenfalls ausreichend für eine Wohnnutzung angenommen (vgl. VG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2012 - VG 19 L 294.11 -, juris Rn. 23). Nach der zweckentfremdungsrechtlichen Rechtsprechung wird die Grenze für eine auf Dauer angelegte Wohnung nicht erreicht, wenn die Überlassung von Wohnraum einen Monat unterschreitet oder tage- bzw. wochenweise erfolgt (vgl. Senatsurteil vom 4. November 2022 - OVG 5 B 2/20 -, juris Rn. 49; VG München, Urteil vom 29. Juli 2015 - M 9 K 15.1154 -, juris Rn. 31 m.w.N.) bzw. von weniger als sechs Monaten (vgl. VGH München, Beschluss vom 28. Oktober 2011 - 12 BV 20.1147 -, juris Rn. 67; anders dagegen VGH München, Beschluss vom 26. November 2015 - 12 CS 15.2257 -, juris Rn. 15, wonach eine Aufenthaltsdauer von 3 Monaten als ausreichend angesehen wurde), während eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit bei einem Mietvertrag für sechs Monate oder länger regelmäßig anzunehmen sein soll (vgl. VG München, Urteil vom 29. Juli 2015, aaO., juris Rn. 31; VGH München, Beschluss vom 28. Oktober 2011, aaO., juris Rn. 67).

108 Im vorliegenden Verfahren steht einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit und damit einer Nutzung der Wohneinheiten des Apartmenthauses zu Wohnzwecken bereits entgegen, dass die Kl. die Wohneinheiten schwerpunktmäßig zur tageweisen Vermietung anbietet und dieses Konzept auch tatsächlich umsetzt, wie die von der Kl. dargelegten Nutzungsintervalle von in der Regel nur einem Tag bis zu sieben Tagen und deren tageweise Abrechnung zeigen. Es liegt auf der Hand, dass sich bei derart kurzen Aufenthalten eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit der Nutzung der streitgegenständlichen Wohneinheit nicht begründen lässt. Die gelegentlichen Langzeitaufenthalte vermögen an diesem durch die Kurzzeitvermietung geprägten und entsprechend umgesetzten Konzept nichts zu ändern.

109 Nach alledem unterfällt die Wohneinheit in dem von der Kl. betriebenen Apartmenthaus dem zweckentfremdungsrechtlich geschützten Wohnraumbegriff des § 1 Abs. 3 ZwVbG. Deren Nutzung als Ferienwohnung stellt eine genehmigungspflichtige Nutzung zu anderen als Wohnzwecken i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 ZwVbG dar, sodass die Erteilung eines Negativattests nach § 5 ZwVbVO ausscheidet.

110 (2) Die Regelung des § 1 Abs. 3 ZwVbG begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken mit Blick darauf, dass sie vorliegend auch Räumlichkeiten zweckentfremdungsrechtlich erfasst, die zur dauernden Wohnnutzung tatsächlich und rechtlich geeignet sind, aber im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes zu anderen Zwecken bestimmt waren oder genutzt wurden.

111 (a) Ein Verstoß der Regelung des § 1 Abs. 3 ZwVbG gegen die Eigentumsfreiheit aus Art. 14 Abs. 1 GG scheidet aus, weil die Nutzung der betreffenden Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes baurechtlich nicht zulässig war.

112 In Bezug auf Grundstücke schützt Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch das Recht, ein Grundstück baulich zu nutzen. Die bauliche Nutzung vermittelt dem Eigentümer in besonderer Weise einen Freiheitsraum im vermögensrechtlichen Bereich und ermöglicht damit eine eigenverantwortliche Lebensgestaltung. Das Recht der baulichen Nutzung eines Grundstücks ist allerdings von vornherein nur im Rahmen der Gesetze geschützt. Gesetze, die i.S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG Inhalt und Schranken des Eigentums bestimmen, sind insoweit auch untergesetzliche - auf gesetzlicher Ermächtigung beruhende - Normen. Welche Befugnisse einem Eigentümer in einem bestimmten Zeitpunkt konkret zustehen, wird daher durch die Gesamtheit aller in diesem Zeitpunkt geltenden verfassungsmäßigen, die Eigentümerstellung regelnden Vorschriften bürgerlichen und öffentlichen Rechts festgelegt. Ergibt sich hieraus, dass Eigentümerinnen oder Eigentümer eine bestimmte Befugnis nicht haben, so gehört diese nicht zu ihrem Eigentumsrecht. Inhalt und Schranken der erlaubten Grundstücksnutzung werden daher insbesondere auch von den bauplanungsrechtlichen Vorgaben bestimmt, denen das betroffene Grundstück unterliegt, etwa von Bebauungsplänen. Ein durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkter Bestandsschutz greift daher nur dann, wenn die bauliche Nutzung zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt worden ist, also formell baurechtmäßig war, oder jedenfalls genehmigungsfähig, also materiell baurechtmäßig war (vgl. zu allem BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 3/17 u. a. -, juris Rn. 20 m.w.N.).

113 Ein formeller Bestandsschutz wird der Kl. durch die Baugenehmigung vom 16. März 2010 nicht vermittelt. Diese erfasst allein den Nutzungszweck „Wohnen“ und deckt nicht die Nutzung der Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung. Bereits im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung war höchstrichterlich geklärt, dass eine Ferienwohnungsnutzung bauplanungsrechtlich keine Wohnnutzung darstellt und daher nicht innerhalb der Variationsbreite der bauplanungsrechtlichen Nutzungsart „Wohnen“ liegt (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 7. September 1984 - 4 N 3.84 -, juris Rn. 21, 24, und vom 8. Mai 1989 - 4 B 78.89 -, juris Rn. 3). Bei der Ferienwohnungsnutzung handelt es sich gegenüber der allgemeinen Wohnnutzung um eine eigenständige Nutzungsart, für die andere bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen. Eine Ferienwohnungsnutzung, bei der die Räumlichkeiten zur Erzielung von Einkünften nach dem Nutzungskonzept typischerweise nur zum vorübergehenden Aufenthalt an einen wechselnden Personenkreis vermietet werden, stellt keine Wohnnutzung i.S.v. § 3 Abs. 2 Nr. 1, § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO dar. Denn auch eine Wohnnutzung im bauplanungsrechtlichen Sinn ist neben der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises sowie der Freiwilligkeit des Aufenthalts maßgeblich durch eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit gekennzeichnet (vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 29. April 1992 - 4 C 43.89 -, juris Rn. 21, vom 25. März 1996 - BVerwG 4 B 302.95 -, juris Rn. 12, vom 25. März 2004 - 4 B 15.04 -, juris Rn. 4, und vom 17. Dezember 2007 - 4 B 54.07 -, juris Rn. 3; ebenso OVG Münster, Urteil vom 17. Januar 1996 - 7 A 166/96 -, juris Rn. 49; OVG Greifswald, Beschluss vom 18. Dezember 2007 - 3 M 190/07 -, juris Rn. 10, und OVG Lüneburg, Beschluss vom 18. Juli 2008 - 1 LA 203/07 -, juris Rn. 12). Dies bestätigt letztlich auch § 13a BauNVO, der die Nutzung von Räumlichkeiten als Ferienwohnung gerade nicht als Wohnnutzung definiert.

114 Für die Frage, ob eine Nutzung bauplanungsrechtlich als Wohnnutzung einzustufen ist, kommt es maßgeblich auf das Nutzungskonzept und dessen grundsätzliche Verwirklichung an (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - 4 B 302.95 -, juris Rn. 12). Danach ist, wie bereits dargelegt, die Nutzung der in Rede stehenden Wohneinheit durch die jeweiligen Kurzzeitnutzer nicht von einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit geprägt, sondern stellt sich als Nutzung durch ständig wechselnde Gäste dar, die als Ferienwohnungsnutzung einzustufen und nicht von der erteilten Baugenehmigung gedeckt ist. Da die dargelegten kurzen Nutzungsintervalle zwischen 2020 und 2023 nach Angabe der Kl. grundsätzlich auch durchgängig den Nutzungszeiträumen seit der Nutzungsaufnahme im Herbst 2013 entsprechen, ist von einer Nutzung der Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung seit Beginn der gewerblichen Tätigkeit der Kl. und damit von einer solchen im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes auszugehen. Selbst wenn man ungeachtet dessen unterstellen würde, dass die Kl. ursprünglich längerfristige Vermietungen angestrebt hätte, wäre jedenfalls eine Nutzungsänderung hin zu einer Ferienwohnungsnutzung eingetreten, die vom Bestandsschutz der erteilten Baugenehmigung für eine Wohnnutzung nicht erfasst wäre, vielmehr die Genehmigungsfrage neu aufgeworfen und einer entsprechenden Genehmigung bedurft hätte, an der es hier fehlen würde.

115 Ein materieller Bestandsschutz für die Nutzung der Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung war im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes ebenfalls nicht gegeben. Nach den Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans I-18 vom 24. Januar 2006 befindet sich das Grundstück R. in einem Allgemeinen Wohngebiet. Die Vermietung als Ferienwohnung stellt keine Wohnnutzung dar und ist in einem Allgemeinen Wohngebiet nach § 4 Abs. 1 und 2 BauNVO grundsätzlich unzulässig (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022 - 1 BvL 2/17 u. a. -, juris Rn. 23). Schon aus diesem Grund war nach dem geltenden Bauplanungsrecht zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes die Nutzung der Räumlichkeiten der Kl. zur Vermietung als Ferienwohnung nicht durch Art. 14 Abs. 1 GG geschützt (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, aaO., juris Rn. 24, wonach ein Schutz in einem Ausnahmefall nicht ausreicht). Unbeschadet dessen ist auch nicht anzunehmen, dass die Nutzung der Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung ausnahmsweise als „Betrieb des Beherbergungsgewerbes“ nach § 4 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO bzw. als „sonstiger nicht störender Gewerbebetrieb“ nach § 4 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO i.V.m. § 31 Abs. 1 BauGB genehmigungsfähig war. Der Genehmigungsfähigkeit steht entgegen, dass der zugrunde liegende Bebauungsplan I-18 für das Gelände zwischen Q., K., R., W. und G., in dessen Bereich sich das Gebäude R. befindet, nur eine relativ kleine Fläche nördlich und südlich des Volksparks umfasst. Das Gebäude grenzt an weitere gleichartige Wohnbebauung innerhalb des als Allgemeines Wohngebiet festgesetzten Bereichs, der dem Schutz des Wohnens dient (vgl. Begründung des B-Plans I-18, S. 9). Ziel der Bauplanung ist es, ruhige Wohnlagen in enger Beziehung zum Park entstehen zu lassen bzw. zu erhalten (vgl. Begründung des B-Plans I-18, S. 4). Der Bekl. weist zutreffend darauf hin, dass durch den Betrieb des Apartmenthauses mit ständig wechselnden Gästen der Charakter des Gebäudes R. als Wohngebäude entfällt und dadurch an dieser Stelle die gesamte Qualität der Bebauung als Allgemeines Wohngebiet infrage gestellt wird. Bereits im Hinblick darauf wäre der Gebietscharakter durch die Erteilung einer Ausnahme für das Apartmenthaus nicht mehr gewahrt. Eine zusätzliche Belastung ergibt sich durch das benachbarte große Hotel sowie das gegenüber außerhalb des Plangebiets liegende ebenfalls große Hostel, Gebäude, die beide bereits im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes existent waren, mit der Folge, dass das in Rede stehende beplante Gebiet sein Gepräge als Allgemeines Wohngebiet durch die Genehmigung weiterer Unterkünfte für kurzfristige Aufenthalte deutlich einbüßen würde. Im Übrigen würden durch die intensivierte Nutzung vieler wechselnder Gäste auch Umweltbelange durch Auswirkungen auf die Nachbarschaft i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 d) BauGB sowie Belange der Wirtschaft im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 8 a) BauGB berührt.

116 Das Fehlen eines - im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes - durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkten Bestandsschutzes für die Nutzung der Wohneinheit zur Vermietung als Ferienwohnung vermag die Kl. auch nicht durch ihre Berufung auf einen Vertrauensschutz infrage zu stellen. Soweit sie hierzu auf Äußerungen von Mitarbeitern des Bezirksamtes Mitte von Berlin verweist, die in dem bereits von ihr eingesehenen dritten Ordner des Verwaltungsvorgangs dokumentiert sind, ist ihr entgegenzuhalten, dass ein interner Meinungsaustausch in einer Behörde mangels Außenwirkung von vornherein keinen Vertrauensschutz bewirkt. Im Übrigen lässt sich dem Verwaltungsvorgang nicht ansatzweise entnehmen, dass die Kl. gegenüber dem Bezirksamt zu erkennen gegeben hat, dass sie auch kurzfristige Vermietungen in erheblichem Umfang vornimmt und auch diese ihrer Auffassung nach dem Begriff des „Wohnens“ unterfallen. Der Bauantrag, der Bestandteil der Baugenehmigung ist, weist vielmehr eine wohnwirtschaftliche Vermietungsfläche von ca. 1.912 m2 aus und enthält den ausdrücklichen Hinweis, dass die bisherige Wohnnutzung beibehalten und das Dachgeschoss zusätzlich zu Wohnzwecken ausgebaut werden soll.

117 Aus der Pressemitteilung des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 6. Mai 2011 kann die Kl. einen Vertrauensschutz schon deshalb nicht herleiten, weil diese sich ausdrücklich auf eine nicht genehmigungspflichtige Umnutzung von Wohnungen in Ferienwohnungen auf einen Zeitraum vor 2009 bezieht, die den vorliegenden Fall schon in zeitlicher Hinsicht nicht erfasst. Die an die Senatsverwaltung gerichtete eMail der Mitarbeiterin des Bezirksamts Mitte von Berlin, Frau Q., hat verwaltungsinternen Charakter und kann mangels Außenwirkung von vornherein keinen Vertrauensschutz vermitteln. Im Übrigen geht Frau Q. in der eMail nur von der formellrechtlichen Legalität solcher Ferienwohnanlagen aus, die bereits vor dem Erlass der geänderten Betriebsverordnung vom 18. Juni 2010 als genehmigungs- bzw. verfahrensfehlerfrei eingestuft waren. Das Apartmenthaus der Kl. wurde aber erst im Jahr 2013 in Betrieb genommen.

118 Soweit die Kl. meint, ein Vertrauensschutz folge daraus, dass das Bezirksamt Mitte von Berlin die in Rede stehende Nutzung des Apartmenthauses über einen langen Zeitraum geduldet habe, übergeht sie, dass das Bezirksamt Mitte von Berlin spätestens in seinem Anhörungsschreiben vom 3. Dezember 2014 in dem zweckentfremdungsrechtlichen Verwaltungsverfahren auf Erteilung eines Negativattests nach § 5 ZwVbVO darauf hingewiesen hat, dass es sich bei dem Apartmenthaus der Kl. um einen Beherbergungsbetrieb mit hotelähnlichem Charakter handele und ein Negativattest daher nicht erteilt werden könne. Angesichts des fortdauernden Streits um die Frage einer Wohnnutzung des Apartmenthauses in dem zweckentfremdungsrechtlichen Verwaltungsverfahren und dem sich anschließenden gerichtlichen Verfahren konnte sich bei der Kl. kein schutzwürdiges Vertrauen dahingehend bilden, dass der Betrieb ihres Apartmenthauses als Wohnnutzung anzusehen sei. Abgesehen davon kann sich schutzwürdiges Vertrauen darauf, die Behörde werde eine bestimmte Nutzung einer baulichen Anlage dulden, nach der gesetzlichen Regelung für baugenehmigungspflichtige Vorhaben grundsätzlich erst aus der erteilten Baugenehmigung ergeben. Davon abweichend kann nach allgemeiner Meinung regelmäßig nur eine qualifizierte Duldung ein schutzwürdiges Vertrauen darauf rechtfertigen, der illegale Zustand werde weiterhin hingenommen. Dies setzt indes voraus, dass die zuständige Behörde in unmissverständlicher Art und Weise zu erkennen gibt, ob, in welchem Umfang und ggf. über welchen Zeitraum die Duldung des illegalen Zustands erfolgen soll, wenn nicht darüber hinaus eine schriftliche Erklärung erforderlich ist (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 5. Juni 2020 - OVG 2 S 77.19 -, juris Rn. 17 m.w.N.). Ein derart unmissverständliches Verhalten seitens der zuständigen Bauaufsichtsbehörde ist hier nicht ansatzweise erkennbar.

119 (b) Darüber hinaus verstößt § 1 Abs. 3 ZwVbG auch nicht gegen die Berufsfreiheit aus Art. 12 Abs. 1 GG. Das folgt bereits daraus, dass die berufliche Betätigung in Gestalt der Nutzung der betroffenen Räumlichkeiten zur Vermietung als Ferienwohnung nach dem im Zeitpunkt des Inkrafttretens des Zweckentfremdungsverbot-Gesetzes geltenden Baurecht nicht erlaubt war (vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, aaO., juris Rn. 37). Da im Übrigen das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum die Berufstätigkeit der Kl. nicht unmittelbar unterbindet oder beschränkt, könnte Art. 12 Abs. 1 GG seine Schutzwirkung nur entfalten, wenn in dem normierten Zweckentfremdungsverbot eine objektiv berufsregelnde Tendenz zu erkennen wäre (vgl. BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020 - 1 BvR 1679/17 u. a. -, juris Rn. 95 ff.). Eine solche Tendenz wohnt dem Zweckentfremdungsverbot nicht inne. Es trifft, wie das Rückführungs-, Räumungs- und Wiederherstellungsgebot des § 4 ZwVbG zeigt, jeden Verfügungsberechtigten oder Nutzungsberechtigten von Wohnraum und lässt keinerlei beruflichen Bezug erkennen. Ungeachtet dessen stünde auch die Verhältnismäßigkeit außer Zweifel. Das Zweckentfremdungsverbot dient der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen. Wenn diese Versorgung besonders gefährdet ist, bedeutet das für eine Vielzahl von Menschen, dass sie keinen ausreichenden Wohnraum haben. In einer solchen Situation steht das Verbot der Zweckentfremdung von vorhandenem Wohnraum, der ohnehin einen sozialen Bezug aufweist, nicht außer Verhältnis zur Einschränkung der Berufsfreiheit desjenigen, der Wohnraum für seine berufliche Tätigkeit nutzen will. Ein Eingriff in die Berufsfreiheit wäre auch nicht mit Blick auf ein etwaiges geschütztes Vertrauen in die Fortführbarkeit einer beruflichen Tätigkeit unverhältnismäßig (BVerfG, Beschluss vom 30. Juni 2020, aaO., juris Rn. 108), weil die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Nr. 1 ZwVbG eine ausreichende Übergangsregelung für die Dauer von zwei Jahren nach Inkrafttreten der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung enthält.

120 (c) Schließlich lässt sich auch keine Verfassungswidrigkeit des § 1 Abs. 3 ZwVbG im Hinblick auf das sich aus Art. 2 Abs. 1 i.V.m. Art. 20 Abs. 3 GG ergebende allgemeine Vertrauensschutzgebot feststellen. Das allgemeine Vertrauensschutzgebot schützt nur vor Regelungen, die im Vergleich zum bislang bestehenden Recht belastendere Rechtsfolgen zeitigen, was bei einer zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des § 1 Abs. 3 ZwVbG baurechtlich unzulässigen Nutzung baulicher Anlagen zur Vermietung als Ferienwohnung nicht gegeben ist (BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, aaO., juris Rn. 30). Abgesehen davon wäre ein Vertrauen der Kl. spätestens mit dem von der damaligen Opposition im Berliner Abgeordnetenhaus eingebrachten Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum vom 23. Januar 2013 zerstört. Damit war die politische Diskussion darüber eröffnet, ob auch in der Vergangenheit zweckentfremdete Wohnungen in die gesetzliche Regelung einbezogen werden sollten. In dem Entwurf war vorgesehen, dass das Gesetz für alle als Wohnraum errichteten oder genutzten Wohnungen gelten sollte, die nach dem 13. Juni 2002 zweckentfremdet wurden (§ 1 Abs. 5 des Entwurfs); Verfügungs- und Nutzungsberechtigte sollten danach keinen generellen Vertrauensschutz genießen (vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum, AH-Drs. 17/0781, S. 9 f.; vgl. BVerfG, Beschluss vom 29. April 2022, aaO., juris Rn. 40). Da die Räumlichkeiten der Kl. erst nach dem 23. Januar 2013 zur Vermietung als Ferienwohnungen genutzt wurden, spricht nichts dafür, dass sie noch auf den Bestand der bisherigen Rechtslage vertrauen durfte. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass die Kl. schon vor der Einbringung des neuen Gesetzes verbindliche Festlegungen getroffen hat. Den Mietvertrag mit der Hauptmieterin, der F., hat die Kl. erst am 25. Juni 2013 mit Wirkung zum 1. Juli 2013 geschlossen. Eine Entwertung etwaiger vor dem 23. Januar 2013 getätigter Investitionen ist mit der Einbringung des Gesetzesentwurfs nicht verbunden, weil die Kl. dadurch nicht gehindert war, die Wohneinheiten des Apartmenthauses an Dauermieter zu vermieten.

Siehe dazu Beitrag von RA Lukas Andreas Wenderoth in GE 2024 [6], 276 f.