Unzulässige Zusammenfassung verschiedener Kostenarten in der Betriebskos-tenabrechnung

Die Zusammenfassung von verschiedenen Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung ist nur ausnahmsweise zulässig, sodass im Regelfall die Abrechnung formell unwirksam ist (hier: Gartenpflege/Hausmeister).

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Die Zusammenfassung von Kostenpositionen über die Grenzen der jeweiligen Definition als Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung ist nur im Ausnahmefall zulässig, soweit die Betriebskosten nach ihrem Entstehungsgrund gleichartig sind, wie das in Teilen des Bundesgebietes bei den Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ angenommen wird (vgl. BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2023, 550).

Die Abrechnung muss sich danach grundsätzlich an den Kostenarten, wie sie dem Mieter im Mietvertrag auferlegt sind, orientieren, damit er verlässlich und auch auf einfache Weise erkennen kann, ob nur die vereinbarten Kosten in der Abrechnung angesetzt werden. Im Hinblick auf die Differenzierung der Abrechnung nach einzelnen Kostenpositionen ist die Wirksamkeit danach grundsätzlich gewährleistet, wenn der Vermieter eine Aufschlüsselung vornimmt, die den einzelnen Ziffern des Betriebskostenkataloges in § 2 Betriebskostenverordnung entspricht. Darüber hinaus ist es zulässig, auch innerhalb der Ziffern weiter zu differenzieren.

Es kommt hiernach nicht darauf an, ob die Positionen „Hausmeister“ und „Gartenpflege“ nach Maßgabe der mietvertraglichen Vereinbarung als umlagefähig vereinbart sind. Dies hätte in der Abrechnung differenziert werden müssen. Es ist nicht zulässig, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird.

Vorliegend kann auch nicht damit argumentiert werden, dass möglicherweise der Hausmeister sich ggf. um die Gartenpflege kümmert und § 2 Ziff. 14 der Betriebskostenverordnung eine entsprechende Abrechnung als Kosten des Hausmeisters grundsätzlich zulässt. Zunächst setzt eine solche Vorgehensweise voraus, dass der Hausmeister sich auch um die Gartenpflege kümmert, was vorliegend nicht dargelegt worden ist. Dies betrifft zudem allein die Arbeitsleistung der Hausmeister. Anderweitige Gartenpflegekosten, wie etwa die Erneuerung von Gehölzen oder des Sandes einer Sandkiste, sind als Kosten der Gartenpflege anzurechnen. Dies betrifft aber nicht nur Anschaffungskosten von Gehölzen oder die Materialkosten der Sanderneuerung, sondern auch weitergehende Gartenpflegearbeiten, für deren Durchführung Hausmeister oftmals nicht hinreichend qualifiziert sind, wie etwa das Ausdünnen von Bäumen oder anderweitige qualifiziertere Tätigkeiten. In diesen Fällen bedarf es der gesonderten Abrechnung der Gartenpflege, selbst wenn das Einpflanzen letztlich durch den Hausmeister erfolgt und die Arbeitsleistung des Einpflanzens insoweit bei den Hausmeisterkosten abgerechnet wird.

Bei einer formell unwirksamen Abrechnung kommt es im Übrigen auch nicht darauf an, ob die Mieterseite durch eine Belegeinsicht feststellen könnte, ob nicht umlagefähige Kosten in der Kostenposition enthalten sind, da dies letztlich die formelle Wirksamkeit der Abrechnung voraussetzt.

Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 286, 288 BGB i.V.m. der vorgerichtlichen Zahlungsaufforderung. […]

Die Berufung wird nicht zugelassen, da die hierfür erforderlichen Voraussetzungen nicht vorliegen. Insoweit entspricht die hier vorliegende Entscheidung der allgemeinen bundesweiten gefestigten jahrelangen Rechtsprechung (vgl. etwa BGH ZMR 2017, 464; AG Hamburg ZMR 2022, 556; AG Aachen WuM 2016, 288; AG Hamburg, Urteil v. 5.5.2021 - 49 C 569/20 bei juris; AG Hamburg, Urteil v. 26.10.2022 - 49 C 150/22 bei juris; BGH NZM 2011, 274; BGH ZMR 2022, 115: LG Krefeld ZMR 2023, 204).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss dem Mieter eine Plausibilitätskontrolle der Betriebskostenabrechnung möglich sein, ehe er Einsicht in die Unterlagen verlangt (GE 2010, 1613). Die Zusammenfassung von verschiedenen Kostenarten in der Betriebskostenabrechnung ist deshalb nur ausnahmsweise zulässig (hier verneint für Gartenpflege/Hausmeister), sodass im Regelfall die Abrechnung formell unwirksam ist.

Die Vermieterin hatte über die Betriebskosten abgerechnet und dabei die Positionen „Gartenpflege/Hausmeister“ zusammengefasst. Die Mieter hielten die Abrechnung insoweit für formell unwirksam.

Das Amtsgericht Hamburg verwies auf die ständige Rechtsprechung, wonach es nicht zulässig ist, verschiedene Kostenarten zu vermischen, soweit dies nicht von der Betriebskostenverordnung ausnahmsweise zugelassen wird. Auch wenn der Hausmeister sich ggf. um die Gartenpflege kümmere, seien auch andere Gartenpflegekosten wie die Erneuerung von Gehölzen möglich, was nicht vom Hausmeister vorgenommen werde. Die Klage der Mieter sei deshalb begründet.

Der Bundesgerichtshof hat nur ausnahmsweise die Zusammenfassung der Kostenpositionen „Wasser“ und „Abwasser“ für zulässig gehalten (GE 2009, 1037), ebenso die Positionen für Sach- und Haftpflichtversicherung (GE 2009, 1428). Unzulässig ist dagegen die Zusammenfassung der Kosten für Straßenreinigung/Müllbeseitigung mit Kosten der Schornsteinreinigung oder Kosten der Wasserversorgung und Beleuchtung (BGH GE 2010, 1613); ebenso unzulässig ist die Zusammenfassung von Grundsteuer und Straßenreinigung (BGH GE 2010, 1613).

Weitere Beispiele für die Unzulässigkeit der Zusammenfassung sind Gebäudereinigung/Gartenpflege (BGH GE 2010, 1613), Kosten der Tiefgarage (LG Krefeld GE 2022, 1310), „Städtische Abgaben“ für Grundsteuer und Straßenreinigung (AG Aachen WuM 2016, 288), „Allgemeinstrom“ für Beleuchtung, Aufzug, Klingelanlage usw. (AG Hamburg ZMR 2023, 645).