Unzulässige Saldoklage, Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen nach Abrechnungsreife

Eine Saldoklage ist dann unzulässig, wenn in dem geltend gemachten Saldo nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten sind (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 9. Januar 2013 - VIII ZR 94/12, GE 2013, 349).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. macht Ansprüche aus einem Mietverhältnis über eine Wohnung […] in Dortmund geltend (Mietzeit 1.8.2009 bis 31.3.2013).

Aufgrund von bauseitig bedingtem Schimmel minderten die Bekl. seit Januar 2010 die Miete. Mit Urteil des Amtsgerichts Dortmund vom […] wurde eine Mietminderung für den Zeitraum Januar 2010 bis Mai in Höhe von 30 % für rechtens erachtet.

Mit Schreiben vom 27.6.2011 rechnete die Kl. über die Betriebskosten für den Nutzungszeitraum vom 1.1.2010 bis zum 31.12.2010 ab. Unter Berücksichtigung einer Vorauszahlung in Höhe von 1.642 € ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 137,71 €.

Mit der Klage macht die Kl. offene Mieten ab September 2011, Mahnkosten sowie Rechtsanwaltskosten und die Kosten aus der Betriebskostenabrechnung 2010 geltend. Zur genauen Darlegung der Klageforderung berief sich die Kl. zunächst auf eine Aufstellung, in der Mieten ab Januar 2010 bis März 2013 aufgeführt sind. Diese Aufstellung enthält u. a. Gutschriften für Mietminderungen und endet mit einem Betrag in Höhe von 5.175,59 €.

Nachdem die Kl. die Aufrechnung mit Mietminderungsansprüchen in Höhe von 6.225,84 € erklärte, begründet sie die Klageforderung mit einer Anlage zu dem Schriftsatz vom 22.10.2014. Die Anlage enthält ein dreiseitiges Mietzinskonto, in welches jeweils die Miete inklusive Vorauszahlungen auf die Nebenkosten als Forderung eingesetzt ist.

Die Kl. behauptet, der in der Wohnung der Bekl. aufgetretene Schimmel sei behoben worden. So seien Dämmmaßnahmen an dem Haus durchgeführt worden. Die Bekl. seien mithin nicht berechtigt, die Miete ab September 2011 weiter zu mindern. Die Bruttomiete habe sich im Hinblick auf Anpassungen der Vorauszahlungen mehrfach geändert. Die Abrechnung der Nebenkosten sei immer auf Basis von Sollvorauszahlungen erfolgt.

des AG: Die Klage ist nicht zulässig (unzulässige Saldoklage). Für die Zulässigkeit einer Klage ist es erforderlich, dass der Streitgegenstand hinreichend deutlich bestimmt wird (vgl. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Diesen Anforderungen genügt die Klage nicht. Es ist nicht nachvollziehbar, für welchen Monat welcher Betrag geltend gemacht werden soll. Zwar hat der BGH (GE 2013, 349 = NJW 2013, 1367 ff.) dann keine Bedenken gegen eine Saldoklage, wenn für einen längeren Zeitraum eine gleich hohe Nutzungsentschädigung gefordert und hiervon die erbrachte Zahlung abgezogen wird. In diesem Fall ist es für den Ausgang des Verfahrens ohne Bedeutung, wie die erbrachten Zahlungen auf Einzelzeitabschnitte innerhalb des streitigen Zeitraums zu verteilen sind.

Das vorliegende Verfahren ist jedoch mit dem vom BGH entschiedenen Fall nicht ansatzweise vergleichbar. In dem von der Kl. geltend gemachten Saldo sind nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten.

Obwohl die Bekl. unstreitig zur Minderung berechtigt waren, ist die Miete für den gesamten Zeitraum in voller Höhe angesetzt worden. Die Mietzinsminderung tritt jedoch kraft Gesetztes ein (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2013, § 536 Rn. 158 m.w.N.). Mithin schulden die Bekl. ab Anzeige des Mangels nicht die volle Miete.

Zwar hat die Kl. die unstreitigen Minderungsbeträge per Gutschriften dem Mietzinskonto gutgeschrieben. Diese Gutschriften hat die Kl. jedoch nicht auf die einzelnen Monate, in denen eine Minderung berechtigt gewesen ist, sondern auf den gesamten Mietzinsrückstand „aufgerechnet“.

Aus dem der Klageforderung zugrunde liegenden Saldo lässt sich mithin nicht erkennen, welche Ansprüche konkret noch geltend gemacht werden sollen. Die Kl. hat auch trotz Hinweises des Gerichts nicht vorgetragen, welche Beträge an Miete noch zu zahlen sind. Die Bezugnahme auf die Kopie des mehrseitigen Mietzinskontos reicht insoweit für schlüssigen Sachvortrag nicht aus. Dem Gericht ist es nicht zumutbar, sich aus umfangreichen bzw. ungeordneten Anlagen den relevanten Tatsachenstoff selbst herauszusuchen (vgl. Musielak, ZPO, 4. Aufl. 2005, § 130 Rn. 10). Die pauschale Verweisung auf Anlagen ist unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf, MDR 1993, 798 f.).

Zwar hat die Kl. vorgetragen, dass die bereits rechtskräftig titulierten Ansprüche bis Mai 2011 nicht mehr geltend gemacht werden sollen. Berücksichtigt man jedoch lediglich den Zeitraum ab Mai 2011, so ergibt sich nicht ansatzweise der geltend gemachte Betrag in Höhe von 5.175,59 €.

Die Klage ist jedoch auch unbegründet.

Ein schlüssiger Sachvortrag zur Höhe der Klageforderung ist - wie dargelegt - nicht erfolgt. Die Kl. hat darüber hinaus sämtliche Mieten als Bruttomieten und mithin inklusive der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten angesetzt. Der Vermieter kann jedoch nach Erteilung der Abrechnung bzw. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an seinen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen, sondern nur noch die Beträge verlangen, die sich aus der Abrechnung ergeben (vgl. BGH, Urteil vom 26.9.2012, XII ZR 112/10 - GE 2012, 1696; OLG Düsseldorf, Urteil vom 9.3.2000, 10 U 194/98 - GE 2000, 537; KG, Urteil vom 16.6.2014, 8 U 29/14 - GE 2014, 1137).

Vorliegend sind jedenfalls bis Ende 2012 die Abrechnungszeiträume abgelaufen, so dass Vorauszahlungen bis Dezember 2012 nicht mehr geltend gemacht werden können. Ohne Berücksichtigung der Vorauszahlungen und unter Anrechnung der Gutschriften sowie einer 30 % Mietminderung besteht jedoch kein offener Saldo. Dass der unstreitig in der Wohnung vorhandene Schimmel durch die Kl. entfernt worden ist, ist nur pauschal behauptet worden. Zwar mag die Ursache des Schimmels durch die behaupteten Dämmungsmaßnahmen beseitigt worden sein. Hierdurch löst sich jedoch der in der Wohnung vorhandene Schimmel nicht auf. Dass Schimmelbeseitigungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt worden sind, ist nicht behauptet worden.

Aus den Gründen des LG Dortmund (Beschluss vom 18. Mai 2015 - 1 S 47/15): Die Kammer weist darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung gemäß § 522 Abs. 1 Satz 2 ZPO als unzulässig zu verwerfen bzw. im Falle ihrer Zulässigkeit gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückzuweisen.

1. Die Berufung ist bereits unzulässig, weil die Kl. in der Berufungsbegründung entgegen § 520 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO nicht die Umstände aufzeigt, aus denen sich eine Rechtsverletzung sowie deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergibt.

a) Das Amtsgericht hat die Klage zum einen zutreffend mit der Begründung abgewiesen, dass die Klage unzulässig ist, weil auch unter Berücksichtigung der Entscheidung BGH NJW 2013, 1367 ff. vom Vorliegen einer unzulässigen Saldoklage auszugehen ist.

aa) Die Entscheidung ist nicht zu beanstanden, weil die Kl. nicht lediglich gleichhohe Mietzinsforderungen geltend gemacht hat, sondern auch Ansprüche, die aus Nebenkostenabrechnungen resultieren. Insoweit kann die Kl. - wie das Amtsgericht ausgeführt hat - ihre Klage für die Zeiträume, in denen Abrechnungsreife eingetreten ist, nicht mehr auf die ursprünglichen Nebenkostenvorauszahlungen stützen, sondern hätte insoweit darlegen müssen, inwieweit sie ihr Klagebegehren auf ausstehende Mietzinsforderungen und im Übrigen auf die neu entstanden Forderungen aus den Nebenkostenabrechnungen stützt (vgl. Zehelein, NZM 2013, 638 [640]).

bb) Die Kl. hat sich in ihrer Berufungsbegründung in keiner Weise mit der vom Amtsgericht angenommenen Unzulässigkeit der Klage auseinandergesetzt, auf der aber die angefochtene Entscheidung beruht.

(1.) Die pauschale Rüge, dass das Urteil für lückenhaft und rechtlich fehlerhaft erachtet wird, wie dies am Ende der Berufungsbegründung zum Ausdruck gebracht wird, reicht als Pauschalrüge für eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung nicht aus (vgl. Zöller, ZPO, 29. Auflage, § 520, Rn. 33).

(2.) Im Übrigen stellt die von der Kl. angestellte Berechnung eines vermeintlichen Restanspruchs in Höhe von 3.399,26 € keinen ordnungsgemäßen Berufungsangriff dar, ungeachtet des Umstandes, dass diese Berechnung der Sache nach ebenso wie die erstinstanzliche Klagebegründung, wie bereits ausgeführt, auf eine unzulässige Saldoklage hinausläuft, weswegen die Berufung im Übrigen auch mangels Zulässigkeit der Klage jedenfalls unbegründet ist.

b) Zum anderen hat das Amtsgericht die Klage für unbegründet erachtet, weil die Nebenkostenvorauszahlungen von der Kl. nicht mehr geltend gemacht werden können, von Seiten der Kl. erteilte Gutschriften zu berücksichtigen seien und zudem von einer Minderungsbefugnis in Höhe von 30 % auszugehen sei.

Gegen diese Begründung wendet sich die Kl. mit ihrer Berufungsbegründung nicht, vielmehr wird ein Minderungsrecht in Höhe von jedenfalls 30 % zugestanden. Die weiteren Ausführungen, wonach ein höheres Minderungsrecht nicht gegeben sei, sind für die Begründung der Berufung ohne Bedeutung, weil die angefochtene Entscheidung hierauf nicht beruht.

Nach Auffassung des BGH muss der Kläger in der Klage, in der Mietrückstände für einen längeren Zeitraum geltend gemacht werden, nicht jede einzelne Monatsmiete aufschlüsseln, wenn eine Gesamtsumme geltend gemacht wird, die sich aus gleichhohen Mietrückständen zusammensetzt. Das gilt dann aber nicht, wenn in dem geltend gemachten Saldo nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten sind.

Die Beklagten waren vom 1. August 2009 bis zum 31. März 2013 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Aufgrund von bauseitig bedingtem Schimmel minderten sie seit Januar 2010 die Miete. Das Amtsgericht Dortmund hielt für den Zeitraum Januar 2010 bis Mai 2011 eine Mietminderung i.H.v. 30 % für angemessen. Mit der Klage machte die Klägerin offene Mieten ab September 2011, Mahnkosten sowie Rechtsanwaltskosten und Kosten aus der Betriebskostenabrechnung 2010 geltend. Zur Darlegung der Klageforderung berief sich die Klägerin zunächst auf eine Aufstellung, in der Mieten ab Januar 2010 bis März 2013 aufgeführt waren. Diese Aufstellung enthielt u. a. Gutschriften für Mietminderungen und endete mit einem Betrag i.H.v. 5.175,59 € zu Lasten der Beklagten. Im Laufe des Verfahrens begründete die Klägerin die Klageforderung mit einer Anlage zu einem Schriftsatz, die ein dreiseitiges Mietzinskonto enthielt, in welches jeweils die Miete inklusive Vorauszahlungen auf die Nebenkosten als Forderung eingesetzt war. Sie behauptete, der in der Wohnung der Beklagten aufgetretene Schimmelbefall sei behoben worden. Es seien Dämmmaßnahmen an dem Haus durchgeführt worden. Die Beklagten seien mithin nicht berechtigt, die Miete ab September 2011 weiter zu mindern. Die Bruttomiete habe sich im Hinblick auf Anpassungen der Vorauszahlungen mehrfach geändert. Die Abrechnung der Nebenkosten sei immer auf Basis von Sollvorauszahlungen erfolgt.

Das Amtsgericht Dortmund wies die Klage ab. Die Klage sei unzulässig, weil die geltend gemachte Forderung auf einer unzulässigen Saldoklage beruhe. Diese genüge nicht den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Es sei nicht nachvollziehbar, für welchen Monat welcher Betrag geltend gemacht werden solle. Zwar habe der BGH (VIII ZR 94/12, GE 2013, 349) dann keine Bedenken gegen eine Saldoklage, wenn für einen längeren Zeitraum eine gleich hohe Nutzungsentschädigung gefordert und hiervon die erbrachte Zahlung abgezogen werde. In einem derartigen Fall sei es für den Ausgang des Verfahrens ohne Bedeutung, wie die erbrachten Zahlungen auf Einzelzeitabschnitte innerhalb des streitigen Zeitraums zu verteilen seien. Das vorliegende Verfahren sei jedoch mit dem vom BGH entschiedenen Fall nicht ansatzweise vergleichbar. In dem von der Klägerin geltend gemachten Saldo seien nicht nur unterschiedlich hohe Mietzinsforderungen, sondern auch Mahn-, Rechtsanwalts- und Betriebskosten enthalten.

Obwohl die Beklagten unstreitig zur Minderung berechtigt gewesen seien, sei die Miete für den gesamten Zeitraum in voller Höhe angesetzt worden. Die Mietzinsminderung trete jedoch kraft Gesetzes ein. Mithin würden die Beklagten ab Anzeige des Mangels nicht die volle Miete schulden. Zwar habe die Klägerin die unstreitigen Minderungsbeträge per Gutschriften dem Mietzinskonto gutgeschrieben. Diese Gutschriften habe die Klägerin jedoch nicht auf die einzelnen Monate, in denen eine Minderung berechtigt gewesen sei, sondern auf den gesamten Mietzinsrückstand „aufgerechnet“.

Aus dem der Klageforderung zugrunde liegenden Saldo lasse sich mithin nicht erkennen, welche Ansprüche konkret noch geltend gemacht werden sollen. Die Klägerin habe trotz gerichtlichen Hinweises nicht vorgetragen, welche Beträge an Miete noch zu zahlen seien. Die Bezugnahme auf die Kopie des mehrseitigen Mietzinskontos reiche insoweit für schlüssigen Sachvortrag nicht aus. Dem Gericht sei es nicht zumutbar, sich aus umfangreichen bzw. ungeordneten Anlagen den relevanten Tatsachenstoff selbst herauszusuchen.

Die Klage sei auch unbegründet. Ein schlüssiger Sachvortrag zur Höhe der Klageforderung sei nicht erfolgt. Die Klägerin habe darüber hinaus sämtliche Mieten als Bruttomieten und mithin inklusive der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten angesetzt. Der Vermieter könne jedoch nach Erteilung der Abrechnung bzw. vom Zeitpunkt der Abrechnungsreife an seinen Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum nicht mehr geltend machen, sondern nur noch die Beträge verlangen, die sich aus der Abrechnung ergäben (BGH GE 2012, 1696; OLG Düsseldorf GE 2000, 537; KG GE 2014, 1137). Vorliegend seien jedenfalls bis Ende 2012 die Abrechnungszeiträume abgelaufen, so dass Vorauszahlungen bis Dezember 2012 nicht mehr geltend gemacht werden könnten. Ohne Berücksichtigung der Vorauszahlungen und unter Anrechnung der Gutschriften sowie einer Mietminderung von 30 % bestehe jedoch kein offener Saldo. Dass der unstreitig in der Wohnung vorhandene Schimmel durch die Klägerin entfernt worden sei, sei nur pauschal behauptet worden. Zwar möge die Ursache des Schimmels durch die behaupteten Dämmungsmaßnahmen beseitigt worden sein. Hierdurch löse sich jedoch der in der Wohnung vorhandene Schimmel nicht auf. Dass Schimmelbeseitigungsmaßnahmen in der Wohnung durchgeführt worden seien, sei nicht behauptet worden.

Die Klägerin hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt. Das LG Dortmund (ZK 1) hat durch Beschluss darauf hingewiesen, es sei beabsichtigt, die Berufung als unzulässig zu verwerfen bzw. im Falle ihrer Zulässigkeit als unbegründet zurückzuweisen.

In den Beschlussgründen des LG Dortmund heißt es: Die Berufung sei bereits unzulässig, weil die Klägerin entgegen § 520 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 ZPO nicht die Umstände aufzeigt, aus denen sich eine Rechtsverletzung sowie deren Erheblichkeit für die angefochtene Entscheidung ergebe.

Das Amtsgericht habe die Klage zu Recht als unzulässig angesehen, weil auch unter Berücksichtigung der Rechtsprechung des BGH vom Vorliegen einer unzulässigen Saldoklage auszugehen sei. Die Klägerin habe nicht lediglich gleichhohe Mietzinsforderungen geltend gemacht, sondern auch Ansprüche, die aus Nebenkostenabrechnungen resultieren. In der Berufungsbegründung habe sich die Klägerin in keiner Weise mit der vom Amtsgericht angenommenen Unzulässigkeit der Klage auseinandergesetzt, auf der aber die angefochtene Entscheidung beruhe. Die pauschale Rüge, dass das Urteil für lückenhaft und rechtlich fehlerhaft erachtet werde, reiche als Pauschalrüge für eine ordnungsgemäße Berufungsbegründung nicht aus.

Das LG Dortmund hat die Berufung unter Bezugnahme auf den Hinweisbeschluss durch Beschluss nach § 522 ZPO zurückgewiesen.

Die Klägerin, eine große deutsche Wohnungsgesellschaft, hat ersichtlich alles falsch gemacht, was falsch gemacht werden konnte. Das bezieht sich vor allem auf die Saldoklage. Eine unaufgeschlüsselte Saldoklage zur Geltendmachung von Mietrückständen aus mehreren Jahren ist nur in Ausnahmefällen zulässig (vgl. Bieber in GE 2013, 301 in Besprechung des Urteils des BGH VIII ZR 94/12; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 543 Rn. 93).