Unzulässige Rückgabe der Wohnung mit Dübellöchern und kräftigen Latexfarben

1. Der Mieter ist verpflichtet, nach Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher oder andere Bohrlöcher fachgerecht zu verschließen. Die Beseitigungspflicht für Substanzeingriffe gilt nicht nur bei „atypischem Nutzerverhalten“.

2. Die Rückgabe der Wohnung mit kräftigen Latexfarben an verschiedenen Wänden stellt eine Vertragsverletzung dar, die zum Schadensersatz verpflichtet, unabhängig davon, ob der Mieter Schönheitsreparaturen zu übernehmen hat.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. waren von 2005 bis 2017 Mieter einer Wohnung des Bekl. In einem gesondert unterschriebenen Anhang zum Mietvertrag hieß es unter anderem: Die Wohnung wird vollständig renoviert, Decken und Wände mit Raufaser versehen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben.

Bei der Rückgabe der Wohnung Ende September 2017 waren zahlreiche Wände der Wohnung in kräftigen (Latex-) Farben dekoriert. Mit Schreiben vom 2.10.2017 wurde insbesondere die Verwendung von Latexfarben sowie die fehlende Beseitigung von Dübellöchern u. Ä. gerügt und - vergeblich - eine Nachfrist von einer Woche gesetzt. Der Bekl. beauftragte sodann einen Maler mit der Ausführung der Arbeiten, der 1.666,74 € in Rechnung stellte und erhielt.

Die Kl. haben sich einer Gesamtforderung gegenüber dem Bekl. i.H.v. 2.750,72 €, zusammengesetzt aus der Kaution, versehentlich gezahlten Mieten für Oktober und November 2017 sowie einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung 2016, berühmt. Hiervon hat der Bekl. den vorgenannten Rechnungsbetrag sowie 188,71 € als Nutzungsentschädigung für 10/30 Monat abgezogen und den Restbetrag i.H.v. 895,27 € gezahlt. Den einbehaltenen Teilbetrag 1.855,45 € haben die Kl. nebst Zinsen und außergerichtlicher Kosten klageweise geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Klage nach Erhebung von Beweisen abgewiesen. Die Aufrechnung des Bekl. habe die Ansprüche der Kl. zum Untergang gebracht. Er könne die Erstattung der Malerrechnung verlangen, weil die Kl. mit ihrer Farbwahl das Gebot der Rücksichtnahme verletzt hätten.

Die Berufung hat teilweise Erfolg.

1. Der Anspruch der Kl. auf Rückzahlung ihrer Kaution sowie der Mietüberzahlungen und auf Auszahlung des Guthabens der Nebenkostenabrechnung 2016 ist i.H.v. 895,27 € durch Zahlung des Bekl. und in Höhe weiterer 833,37 € gemäß §§ 387, 389 BGB durch Aufrechnung des Bekl. mit einem Schadensersatzanspruch erloschen.

a) Indem die Kl. die Tapete in der Küche mit Heißkleberpunkten versehen und trotz Aufforderung die von ihnen verursachten Dübellöcher sowie die von ihnen angebrachten kräftigen Latexfarben an verschiedenen Wänden der Wohnung nicht beseitigt hatten, haben sie sich dem Bekl. gegenüber gemäß §§ 280 I 1, 281 I 1 BGB schadensersatzpflichtig gemacht.

aa) Es gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung, Befestigungen mittels Dübeln vorzunehmen. Doch sind diese nach Auffassung der Kammer bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen (ebenso: Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 546 Rn. 39b). Denn es handelt sich um Substanzeingriffe (BeckOK BGB/Zehelein, 53. Ed. 1.2.2020, BGB § 538 Rn. 5). Die Kammer teilt nicht die Ansicht, eine Pflicht, Dübellöcher oder andere Bohrlöcher zu beseitigen, bestehe nur, wenn diese auf einem atypischen Nutzerverhalten beruhen würden (so: Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538 Rn. 34, 77). Denn das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens ist so wenig greifbar, dass es unbrauchbar ist. Abgesehen davon, dass im vorliegenden Fall rund 126 Dübellöcher registriert worden sind, was ungewöhnlich viel ist, würde sich auch die Frage stellen, ob die Beseitigungspflicht nur den Anteil der Dübellöcher betrifft, der das gewöhnliche Maß übersteigt.

bb) Die Kl. als Mieter durften auch die Wohnung während der Mietzeit so dekorieren, wie es ihrem Geschmack entsprach. Allerdings waren sie verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wieder so herzurichten, dass normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten. Dagegen haben sie trotz Fristsetzung verstoßen, weil sie die von ihnen aufgebrachten kräftigen Latexfarben weder beseitigt noch entsprechend behandelt haben.

cc) Dagegen waren die Kl. nicht verpflichtet, die normalen Schönheitsreparaturen durchzuführen. Denn die entsprechende Klausel in dem formularmäßigen Mietvertrag benachteiligte sie unangemessen im Sinne von § 307 BGB und war deshalb unwirksam. Im Anhang zum Mietvertrag § 24 Abs. 1 Satz 2 heißt es: Bei Auszug ist die Wohnung mit weiß gestrichenen Wänden zurückzugeben. Der BGH (VIII ZR 198/10, juris) hat zu einer solchen Klausel ausgeführt: Wird der Wohnraummieter formularvertraglich verpflichtet, die Wohnung „weiß gestrichen“ zurückzugeben, liegt darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl. Dies kann zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen. Dieser Auffassung ist auch die Kammer.

dd) Der Höhe nach konnte der Bekl. von den Kl. deshalb nur diejenigen Mehrkosten verlangen, welche die Renovierung der Wohnung im Vergleich zu normal durchzuführenden Schönheitsreparaturen erforderte (vgl. BGH, VIII ZR 416/12, juris). Das sind diejenigen Kosten, die für die Beseitigung der Dübellöcher, die Behebung des Tapetenschadens in der Küche und die erforderlichen Vorarbeiten betreffend der an den Wänden angebrachten kräftigen Latexfarben nötig waren. Diesen Mehraufwand schätzt die Kammer gemäß § 287 I ZPO auf 50 % der Rechnung L. vom 25.10.2017, was 833,37 € ergibt. Der sachverständige Zeuge S. hat den Mehraufwand entsprechend veranschlagt. Ein höherer Schaden ist nicht in einem solchen Maße wahrscheinlich, dass er zugesprochen werden könnte. Zwar hat der genannte Zeuge auch angegeben, es sei insgesamt ein größerer Stundenaufwand erforderlich gewesen als 27 Stunden. Doch ist zu berücksichtigen, dass der Bekl. auf ausdrückliche Nachfrage im Termin vom 25.6.2020 angegeben hat, nur der Malerbetrieb L. sei mit der Instandsetzung der Wohnung beauftragt gewesen, und es habe auch nur diese eine Rechnung gegeben.

Ein Anspruch auf Ersatz von Mietausfall besteht nicht. Das folgt jedenfalls daraus, dass es ohnehin Sache des Bekl. war, die normalen Schönheitsreparaturen durchzuführen, weshalb eine relevante Verzögerung durch die von den Kl. verursachten Mehrarbeiten weder dargelegt noch sonst ersichtlich ist.

Viele Schönheitsreparaturklauseln sind unwirksam, sodass der Mieter keine Malerarbeiten schuldet. Die Wohnungsrückgabe hat aber so zu erfolgen, dass keine Schäden eine Weitervermietung verhindern. Zu derartigen Schäden zählen kräftige Latexfarben an den Wänden und nicht geschlossene Dübellöcher – so das LG Wuppertal.

Die Mieter verlangten nach Rückgabe der Wohnung Rückzahlung der Kaution, Erstattung von versehentlich gezahlten Mieten und Zahlung eines Betriebskostenguthabens. Der Vermieter rechnete mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Malerarbeiten auf, nachdem er insbesondere vorprozessual die Verwendung von Latexfarben und die fehlende Beseitigung von Dübellöchern gerügt hatte. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Kläger mit ihrer Farbwahl das Gebot der Rücksichtnahme verletzt hätten. Die Berufung war zum Teil erfolgreich.

Das Landgericht Wuppertal bejahte grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch des Vermieters, weil der Mieter immer verpflichtet sei, bei Beendigung des Mietverhältnisses Dübellöcher zu verschließen, auch wenn diese während des Mietverhältnisses im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs angebracht wurden. Die Beseitigungspflicht bestehe nicht nur bei einem atypischen Nutzerverhalten.

Ebenso sei es hinsichtlich der kräftigen Latexfarben an den Wänden, denn der Mieter sei verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung wieder so herzurichten, dass normale Schönheitsreparaturen ausgereicht hätten. Die Mehrkosten für die Renovierung im Vergleich zu normal durchzuführenden Schönheitsreparaturen seien hier auf 50 % der Malerrechnung zu schätzen; insoweit sei die Klageforderung durch Aufrechnung des Vermieters erloschen. Ein Anspruch auf Ersatz von Mietausfall bestehen nicht, da der Vermieter ohnehin wegen der unzulässigen Farbwahlklausel im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet war.

Hinsichtlich der Schadensersatzpflicht wegen Rückgabe der Wohnung mit kräftig gestrichenen Latexfarben ist die Kammer im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH (GE 2014, 49). Bei den Dübellöchern ist das anders, denn hier ist nach wohl überwiegender Auffassung der Mieter auch bei einer Substanzverletzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht zum Schadensersatz verpflichtet (BGH NJW 1993, 1061; LG Berlin GE 2014, 254). Die Kammer hat recht, dass der Maßstab „übliche Zahl im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs“ oder „atypisches Nutzerverhalten“ sehr schwammig ist und § 538 BGB so einschränkend ausgelegt werden sollte, dass bei Rückgabe der Räume Dübellöcher vom Mieter immer zu verschließen sind. Zur Klärung hätte sie allerdings dann die Revision zulassen sollen.

Da inzwischen für Accessoires im Bad Klebeverfahren mit vergleichbarem Haltevermögen wie Dübel existieren, sind Substanzverletzungen nicht mehr erforderlich, worüber auch die Rechtsprechung nachdenken sollte.