Unzulässige Nutzung von Wohnungen als Pflegeheim mit ständiger Betreuung

Wohneinheiten, in denen geschäftsmäßig eine aus mehreren Einheiten bestehende Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung betrieben werden soll, überschreiten die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung für Wohnzwecke.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. ist Mitglied der klagenden WEG und Sondereigentümer der Wohnungen Nr. 25, 26, 27 und der Tiefgaragenstellplätze Nr. 73 und 74. Nach der Teilungserklärung (TE) handelt es sich um ein reines Wohngebäude mit 40 Wohneinheiten und 40 Tiefgaragenstellplätzen. Gemäß § 5 TE dürfen die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden und bedarf jede Nutzungsänderung der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Der Bekl. veräußerte die vorgenannten Wohnungs- und Teileigentumseinheiten an eine Gesellschaft, deren einziger Kommanditist und 100 %iger Anteilsinhaber der Bekl. mit einer Haftungseinlage von 500 € ist. Der Bekl. ist zudem alleiniger Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft.

Die gemäß § 6 der TE erforderliche und vom Bekl. auf der Eigentümerversammlung vom 3.11.2020 beantragte Veräußerungszustimmung wurde nicht erteilt. Die hiergegen vom Bekl. vor dem AG Schöneberg, 770 C 76/20 (GE 2021, 1012), erhobene Beschlussanfechtungs- und Beschlussersetzungsklage blieb in erster Instanz erfolglos, das Berufungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen.

Die Erwerberin verpachtete die Wohneinheiten an die haftungsbeschränkte I. D. UG. Die drei Wohneinheiten des Kl. wurden durch Flyer als Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung und als „hervorragende Alternative zum herkömmlichen Pflegeheim“ beworben. Die Mitnutzung des Gartens wurde ebenfalls beworben. Zur Vorbereitung dieser Nutzung ließ der Kl. die Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 parzellieren. Die UG vermietet die nach Parzellierung entstandenen Zimmer an einzelne Senioren unter. Alle in den Wohneinheiten lebenden Bewohner haben einen Pflegevertrag mit einer darauf spezialisierten Dienstleistungsgesellschaft, die von der Beigeladenen (Verwalter) die Beschriftung von Klingel und Briefkasten mit „WG G. W.“ verlangten und mitteilte, dass sie demnächst die Wohngemeinschaft „G. W.“ in den Räumen des Kl. betreuen werde. Laut Werbeflyer besteht das Team der zur Betreuung vorgesehenen Dienstleistungsgesellschaft aus Krankenschwestern und -pflegern, Krankenpflegehelfern, Hauswirtschaftskräften, Altenpflegern und -helfern. Beim Früh- und Spätdienst seien je zwei Pflegekräfte vor Ort, nachts bleibe stets ein Mitarbeiter in der Wohngemeinschaft. Außerdem arbeite man eng mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienstleistern zusammen.

Die Kl. forderte den Bekl. auf, die avisierte Nutzung der Sondereigentumseinheiten als Pflegeeinrichtung für Demenzkranke und Pflegebedürftige zu unterlassen. Sie ist der Ansicht, dass es sich bei der derzeitigen Nutzung um eine gewerbliche und damit zweckbestimmungswidrige Nutzung der Wohneinheiten des Bekl. handele. Unstreitig liege die gemäß § 5 der Teilungserklärung erforderliche Zustimmung zur Nutzungsänderung nicht vor und sei unstreitig auch nicht vom Bekl. beantragt worden.

Die aktuelle Nutzung liege nicht mehr im Bereich der nach der Teilungserklärung zulässigen Wohnnutzung, da das Sondereigentum nicht nur als Unterkunft diene, sondern zusätzliche (gewerbliche) Leistungen angeboten würden und durch zusätzliche Fremdorganisation der Bewohner ein „Heimcharakter‘‘ vorliege.

Diese Nutzung führe zu einer gegenüber der reinen Wohnnutzung deutlich verstärkten und inten­siveren Nutzung durch Personal, Pfleger, Besuche von Angehörigen und Ärzten. Zudem komme es seit dem Einzug pflegebedürftiger Personen in die streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten, für die Spezialbetten (Krankenhausbetten), Rollstühle, Windeln und Rotatoren und zumindest ein Toilettenstuhl angeliefert worden seien, zu einer Überfüllung der Mülltonnen, verbunden mit erheblichem Fäkalgeruch. Zudem werde kontaminierte Schutzkleidung des Pflegepersonals in den allgemeinen Mülltonnen entsorgt. Benutzte Windeln würden nicht nur in die überquellenden Mülltonnen geworfen, sondern auch in der Tiefgarage auf den streitgegenständlichen Stellplätzen entsorgt.

Die Kl. beantragt, den Bekl. bei Meidung eines für jeden Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes bis zu 250.000 € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zu Ordnungshaft oder zu Ordnungshaft von bis zu 6 Monaten zu verurteilen, es zu unterlassen die Sondereigentumseinheiten Nr. 25, Nr. 26, Nr. 27 gewerblich als betreute Wohngemeinschaft für Pflegebedürftige und demenzkranke Personen zu nutzen bzw. die Sondereigentumseinheiten zu dieser Nutzung zu vermieten oder zu überlassen.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 1.9.2021Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheins.

Die Klage ist zulässig. Die Kl. ist auch zur Prozessführung befugt. [wird ausgeführt]

Die Klage ist auch begründet.

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n.F. kann der Verband von den übrigen Wohnungseigentümern einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der unter anderem den Vereinbarungen entspricht. Vereinbarungscharakter im Sinne von § 5 Abs. 4 Satz 1, § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG kommt insoweit auch der in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung im weiteren Sinne enthaltenen Bestimmung zu, ob es sich bei dem jeweiligen Sondereigentum um Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 1 WEG) oder um Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG) handelt, vgl. BGH, Urteil vom 16.7.2021 - V ZR 284/19 -, GE 2021, 1370 Rn. 19. Hiermit wird nämlich festgelegt, ob die Einheit zu Wohnzwecken oder aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, vgl. BGH, a.a.O. Nutzt ein Eigentümer seine ihm als Teileigentum zugewiesene Einheit zu Wohnzwecken oder umgekehrt eine ihm als Wohnungseigentum zugewiesene Einheit zu anderen Zwecken, kann von ihm grundsätzlich Unterlassung dieser Nutzung verlangt werden, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 - GE 2018, 131 Rn. 5 f.

In der Nutzung einer Sondereigentumseinheit, die der für diese Einheit durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglichten“ Zweckbestimmung widerspricht, liegt zugleich eine Verletzung des Eigentums der übrigen Sondereigentümer, die grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch ge­mäß § 1004 Abs. 1 BGB begründet, vgl. BGH, Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18 -, GE 2020, 61 Rn. 16 ff.

Nach § 3 der Teilungserklärung vom 1.10.2001 handelt es sich bei den dem Bekl. gehörenden Einheiten Nr. 25, 26 und 27 um Wohnungseigentum, so dass nur eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig ist, § 1 Abs. 1 WEG.

Die in den Einheiten 25, 26 und 27 erfolgende Nutzung ist als gewerbliche Nutzung anzusehen. Dies ergibt sich aufgrund einer Gesamtschau verschiedener Kriterien. Denn nur anhand dieser kann beurteilt werden, ob eine Einheit zu Wohnzwecken oder als Heim bzw. heimähnliche Ein­richtung - und damit nicht zu Wohnzwecken - genutzt wird, vgl. BGH, Urteil vom 27.10. 2017 - V ZR 193/16 -, GE 2020, 131 Rn. 17.

Eine (nicht zu Wohnzwecken dienende) Nutzung als Heim ist zwar nicht bereits dann anzuneh­men, wenn eine Vielzahl von nicht familiär verbundenen, wechselnden Personen zusammenleben, denn auch ein Zusammenleben in Form einer Wohngemeinschaft von Berufstätigen, Studenten oder Praktikanten ist als Wohnnutzung anzusehen, und zwar auch dann, wenn die Bewohner sich nicht freiwillig zusammengeschlossen haben, weil etwa einzelne Zimmer einer Wohnung zur gemeinschaftlichen Benutzung von Küche und Bad mit den übrigen Bewohnern vermietet werden, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131, Rn. 18. Eine (nicht zu Wohn­zwecken dienende) Nutzung als Heim wird vielmehr dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für eine Vielzahl von Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist, und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 19. Da es maßgeblich auf die in der Einheit selbst erfolgende Nutzung ankommt, vgl. BGH, Urteil vom 15.1.2010 - V ZR 72/09, GE 2010, 345 Rn. 15 ff., werden die Grenzen einer Wohnnutzung dann überschritten, wenn die Nutzung nicht nur durch die schlichte Unterkunft, sondern durch die von der Einrichtung vorgegebene Organisationsstruktur und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt wird, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 19. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, die die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einheit einbezieht, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 19.

Im Bereich der Altenpflege geht es vor allem um die Frage, ab wann Pflege- und Dienstleistungen Einrichtungen für eine Vielzahl von Menschen zu einem Heim machen, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 20. Es bedarf hier einer Abgrenzung zwischen einem Alten­pflegeheim, der häuslichen Pflege und betreutem Wohnen, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 20. Die Intensivpflege eines Menschen in seinen eigenen vier Wänden gehört - auch wenn sie besonders personal- und pflegeintensiv ist - zu einer normalen Wohnnutzung, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017- V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 20 mit Verweis zur Abgrenzung zu einer Pflegestation auf AG Köln, ZWE 2013, 129 f.; Dötsch, jurisPR-MietR 19/2012 Anm. 5 unter C. Ebenso kann bei betreutem Wohnen, bei ambulant betreuten Wohngemeinschaften oder betreuten Wohngruppen der Wohnzweck (noch) im Vordergrund stehen, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 20. Nicht zu Wohnzwecken dient dagegen eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben, und die deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt wird, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2018, 131 Rn. 20.

Die - extra für diesen Zweck zusammengelegten und baulich veränderten - Einheiten 25, 26 und 27 bieten die Unterkunft für eine Vielzahl von Menschen in einer Einrichtung, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist. Dies folgt bereits aus dem tatsächlich statt­findenden Wechsel der Bewohner der WG „G. W.“. [...] Zum anderen folgt dies auch daraus, dass der Pflegedienst A. Pflege und Betreuung GmbH gegen­ über der Verwalterin der Kl. ausweislich der eMail vom 29.3.2021 mitteilte, dass sie in den Räumen des Bekl. die Wohngemeinschaft „G. W.“ betreiben werde, und aus dem Umstand, dass ausweislich des Flyers die Räumlichkeiten aufgrund der Neueröffnung der Wohngemeinschaft als „hervorragende Alternative zum herkömmlichen Pflegeheim“ gerade für Pflegebedürftige und demenzkranke Menschen beworben wurde. Auch die Auswahl zukünftiger Bewohner erfolgt durch den vor Ort tätigen Pflegedienst A. Pflege und Betreuung GmbH. Soweit der Bekl. behauptet, dass der für die Wohngemeinschaft tätige Pflegedienst hierbei aufgrund seiner pflegefachlichen Kompetenz lediglich beratend tätig werde und die Auswahl durch die Gemeinschaft erfolge, erscheint dies als bloße Schutzbehauptung. [wird ausgeführt]

Zudem tritt in der „WG G. W.“ eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Denn bereits der Adressatenkreis der demenzkranken und pflegebedürftigen Bewohner erfordert eine heimtypische Organisationsstruktur. Bei typisierender Betrachtung sind Personen dieses Adressatenkreises, die unter gesetzlicher Betreuung stehen und pflegebedürftig sind, zu einer Ei­gengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises nicht mehr in der Lage. Vielmehr bedarf es insoweit der leitenden Vorgabe durch den Pflegedienst. Dies betrifft insbesondere die Gestaltung des Tagesablaufs einschließlich Mahlzeiteneinnahme und Körperhygiene, die Medikamentengabe und die weitere medizinische Versorgung.

Vorliegend ergibt sich zum einen aus der Aufbewahrung der Medikamente, die in Kisten einsor­tiert sind und sich in einem der beiden abschließbaren Schränke befinden, in denen sich auch die Betreuerakten, weitere Medikamente und Pflegebedarfsartikel befinden, und aus der Aussage des Pflegedienstes, dass sich ein Bewohner seine Schmerzmedikamente selbst abhole, d.h. ihm werde vom Pflegedienst seine entsprechende Medikamentenkiste gereicht und er bediene sich selbstständig, und dass für die weiteren Bewohner eine Verordnung zu Medikamentengabe be­stehe, dass insoweit die Organisationsstruktur des Pflegedienstes an die Stelle der Eigengestaltung getreten ist.

Gleiches gilt hinsichtlich der Essensversorgung und der Einnahme der Mahlzeiten. Auch wenn der Küchenbereich nicht wie eine Stationsküche, sondern wie eine typische Wohnungsküche ein­gerichtet ist, überwiegt auch hier die vom Pflegedienst vorgegebene Organisationsstruktur. Inso­weit ist auf den am Kühlschrank angebrachten Notizzettel mit dem Speiseplan, in dem für die Woche vom 27. September bis 3.10.2021 pro Tag ein Gericht eingetragen war, und auf die Aus­sage des stellvertretenden Pflegedienstleiters, dass der Essensplan mit allen Bewohnern abge­sprochen werde und gemäß ihren Wünschen das Essen zubereitet werde und Bewohner bei der Essensbereitung mithelfen könnten, indem sie zum Beispiel Kartoffeln schälten, und auf den Kühlschrank für gemeinschaftlich angeschaffte Lebensmittel zu verweisen. Die insoweit erforderliche planerische Leistung vermögen Demenzkranke typischerweise nicht mehr selbst zu erbringen, auch wenn Einzelentscheidungen z.B. bezüglich des konkreten Essenwunsches getroffen und kleinere Arbeiten wie Kartoffelschälen übernommen werden können.

Selbst wenn, wie vom Bekl. behauptet und von der Kl. bestritten, die Bewohner sich selbständig Mahlzeiten zubereiten würden, bedürfte es auch insoweit einer leitenden Vorgabe durch den Pflegedienst, um Konflikte hinsichtlich der Küchennutzung zu vermeiden.

Auch die im mit einem kleinen Tisch und 2 Stühlen, an dem die Pflegefachkräfte die Dokumentation der Pflege in einem Laptop vornehmen, und den bereits erwähnten zwei großen abschließbaren Schränken versehenen Teilbereich befindliche Pinnwand, auf der unter anderem Notizen über für die Bewohner anstehende Arzttermine, die Mitteilung eines gemeinsamen Impftermins für die Bewohner, Patientenverordnungen für Physiotherapie und Ähnliches angepinnt sind, ist Indiz für die vom Pflegedienst insoweit erbrachte Organisationsleistung. Dass die Bewohner, wie mit Schriftsatz des Bekl. vom 30.9.2021behauptet, ihre derartigen Termine selbst organisieren und verwalten, erscheint als bloße Schutzbehauptung. Vielmehr ist typischerweise gerade für Demenzkranke in diesem Bereich planende Unterstützung erforderlich. Insbesondere die beim Ortstermin anwesenden Bewohnerinnen, von denen eine beim „Mensch-ärgere-Dich-nicht“-Spielen mit einer anwesenden Pflegerin einschlief und eine andere apathisch am Esstisch saß, machten nicht den Eindruck, diese planerische Leistung noch selbst erbringen zu können. Gegen eine Selbstorganisation durch die jeweiligen Bewohner selbst spricht zudem die Vereinbarung von Sammelterminen, wie z.B. des gemeinsamen Impftermins für alle Bewohner.

Auch hinsichtlich der Nutzung der Sanitärbereiche bedarf es der leitenden Vorgabe durch den Pflegedienst, können bei einer Benutzung eines der zwei vorhandenen Badezimmer durch je 4 demente bzw. pflegebedürftige Bewohner Konflikte nur dadurch vermieden werden.

Zudem gilt zu berücksichtigen, dass es unerheblich ist, ob solche Leistungen tatsächlich erbracht werden, denn für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung ist entscheidend, dass diese Leistungen objektiv erforderlich sind, vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 193/16 -, GE 2020, 131 Rn. 23, was vorliegend für „Menschen mit Demenz oder einem hohen Betreuungsbedarf“, auf die das Betreuungsangebot ausweislich abzielt, gilt.

Werden Leistungen zur Organisation der Unterkunft sowie zur Betreuung und Überwachung der Bewohner aber tatsächlich erbracht, kann das ein Indiz für eine heimtypische Organisationsstruktur sein, vgl. BayObLG FGPrax 2005, 11, 13; Schultzky, in: Jennißen, WEG, 5. Aufl. § 15 Rn. 31.

Gegen die Einordnung der tatsächlichen Nutzung als gewerblich kann der Bekl. auch nicht mit Erfolg einwenden, dass mit Bescheid des LaGeSo Berlin vom 11.8.2021 festgestellt wurde, dass es sich bei der streitgegenständlichen Wohnform um eine betreute Wohngemeinschaft gemäß § 4 Abs. 1 Wohnteilhabegesetz handelt. Mit dieser Feststellung ist eine Tatbestandswirkung nicht verbunden, vgl. BGH, Urteil vom 7.2.1992 - V ZR 246/90 -, juris, Rn. 26. Zudem stützt sich dieser Bescheid ausweislich seiner Begründung darauf, dass nach den vorliegenden Vertragsunterlagen „der Wohnraumüberlassungsvertrag und der Vertrag über die Pflege- und Betreuungsleistungen rechtlich voneinander getrennt“ sind. Eine Pflege-Wohngemeinschaft in diesem Sinne liegt jedoch auch dann nicht vor, wenn der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Erbringung der Pflege- und Betreuungs­leistungen tatsächlich in ihrem Bestand voneinander abhängig sind, vgl. § 4 Abs. 1 Satz 2, Ziff. 2 und 3 Wohnteilhabegesetz.

Vorliegend sind der Vertrag über die Wohnraumüberlassung und der Vertrag über die Erbringung der Pflege- und Betreuungsleistungen tatsächlich voneinander abhängig. Aufgrund des Erfordernisses der Anwesenheit von Betreuungspersonal rund um die Uhr ist es tatsächlich nicht möglich, dass sich die Bewohner für unterschiedliche Pflegedienste entscheiden könnten, vgl. auch Urteil des VG Berlin vom 21.8.2013,14 K 80.12, 1. Leitsatz und Rn. 39 juris. Aus der eMail der A. Pflege und Betreuung GmbH vom 29. März 2021 an die Verwalterin der Kl. folgt, dass auch die A. Pflege und Betreuung GmbH davon ausgeht, alleinige Leistungserbringerin zu sein, teilte sie darin doch mit, dass sie demnächst die Wohngemeinschaft „G. W.“ in den Räumen des Bekl. betreuen werde und bat um Beschriftung der Klingel und des Briefkastens mit „WG G. W.“ [...]

Der Unterlassungsanspruch ist auch nicht deshalb zu verneinen, weil die gewerbliche Nutzung ausnahmsweise deshalb zulässig ist, weil sie nicht mehr stört als die zulässige Nutzung des Wohneigentums. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann eine nach dem vereinbar­ten Zweck nicht gestattete Nutzung nicht untersagt werden, wenn diese bei typisierender Betrach­tungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung, vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18, GE 2020, 267 Rn. 10 mwN; Urteil vom 25.10.2019 - V ZR 271/18, GE 2020, 61, Rn. 24 mwN. Diese Ein­schränkung des Unterlassungsanspruchs ist nach den Grundsätzen einer ergänzenden Ver­tragsauslegung gerechtfertigt, vgl. BGH, Urteil vom 16. 7.2021 - V ZR 284/19 -, GE 2021, 1370 Rn. 27. Der hypothetische Wille des teilenden Eigentümers geht bei einer Zweckbestimmung grundsätzlich nicht dahin, den Wohnungs- und Teileigentümern eine bestimmte Gestaltung ihres Privat­ oder Berufslebens vorzugeben und das ihnen gemäß Art. 14 GG i.V.m. § 13 WEG aF bzw.§ 13, § 16 Abs. 1 WEG zustehende Recht zur Nutzung ihres Eigentums über Gebühr einzuschränken, vgl. BGH, a.a.O. Vielmehr soll in erster Linie das Maß der hinzunehmenden Störungen festgelegt werden. Solange dieses Maß eingehalten wird, fehlt es in der Regel ebenso wie bei einer der Zweckbestimmung entsprechenden Nutzung an einem schutzwürdigen Abwehrinteresse der an­ deren Wohnungseigentümer bzw. des Verbands, vgl. BGH, Urteil vom 13.12.2019 - V ZR 203/18, GE 2020, 267 Rn. 10.

Der Bekl. ist zur Unterlassung einer derartigen Nutzung bzw. Nutzungsüberlassung verpflich­tet, da dieser zweckbestimmungswidrige Gebrauch bei einer typisierenden generellen Betrach­tung mehr stört als der zweckbestimmungsgemäße Gebrauch. Es ist im Rahmen dieser typisierenden Betrachtung davon auszugehen, dass die Betreuung einer Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung mehr stört als die Wohnnutzung. Die Nutzung ist mit einem gegenüber der Wohnnutzung deutlich erhöhten Pflegepersonal- und Besuchsverkehr verbunden. Dies folgt schon aus dem Flyer der A. Pflege und Betreuung GmbH, die mit allen Bewohnern der streitgegenständlichen Einheiten Pflegeverträge abgeschlossen hat. Denn danach sind beim Früh- und Spätdienst je zwei Pflegekräfte und nachts mindestens ein Mitarbeiter vor Ort. Dies wurde auch anlässlich der Beweisaufnahme im Ortstermin durch den anwesenden Pfleger bestätigt und zudem dahin ergänzt, dass noch ei­ne Pflegehilfskraft anwesend ist und der Pflegedienst zudem einen Betreuungsassistenten für individuelle Wünsche der Bewohner zur Verfügung stellt. Zudem findet ausweislich des Flyers eine enge Zusammenarbeit mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienstleistern statt. Ein Betrieb dieser Art ist personalintensiv, so dass schon die Pflege von acht Bewohnern weitaus mehr Publikumsverkehr und Lieferverkehr mit sich bringt als eine private Nutzung der Wohnungen, wie sie in der Anlage vorgesehen ist, vgl. OLG Köln, Beschluss vom 4.7.2006 - 16 Wx 122/06 -, Rn. 5, juris. Es kommt - wie von der Kl. vorgetragen - zu einem erhöhten Müllaufkommen, verbunden mit einem erheblichen Fäkalgeruch aufgrund der Entsorgung benutzter Windeln. Eine intensivere und über die reine Wohnnutzung hinausgehende Nutzung erfolgt auch insoweit, als Bewohner der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheiten mit ihren Rollstühlen in den im Gemeinschaftseigentum stehenden Garten der Wohnungseigentumsanlage gefahren werden und dort unter anderen von Großfamilien besucht werden. Dass der Bekl. diese Auswirkun­gen bestritten hat, ist unbeachtlich, da im Rahmen der typisierenden generellen Betrachtungsweise Beeinträchtigungen weder vorgetragen noch nachgewiesen werden müssen, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten-Schmidt-Räntsch, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 15 Rn. 12.

Soweit der Bekl. darauf verweist, dass die - zulässige - Nutzung seiner Einheiten als studentische Wohngemeinschaft ebenfalls mit Störungen und Belästigungen verbunden sei, da die Studienzeit eine Zeit sei, in der Freiheiten ausgelebt und ausgetestet würden, steht dies dem geltend gemachten Unterlassungsanspruch nicht entgegen. Die vom Bekl. angeführten Belästigungen durch Partywochenenden sind dabei Ausprägungen der zulässigen Wohnnutzung, die einen Anspruch auf Unterlassung der konkreten Störung begründen können. Die intensivere Nutzung durch Personal etc. ist hingegen dem Betrieb einer Pflegeeinrichtung eigen und führt dazu, dass der zweckbestimmungswidrige Gebrauch an sich mehr stört.

Keine Wohnnutzung ist gegeben, wenn geschäftsmäßig eine aus mehreren Wohneinheiten bestehende Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung betrieben werden soll.

Die Beklagte ist Mitglied einer GdWE und Sondereigentümerin der Wohnungen Nr. 25, 26, 27 sowie der Tiefgaragenstellplätze Nr. 73 und 74 lt. Teilungserklärung (TE). Nach der TE handelt es sich um ein reines Wohngebäude mit 40 Wohneinheiten und 40 Tiefgaragenstellplätzen. Gemäß der TE/Gemeinschaftsordnung dürfen die Wohnungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden und bedarf jede Nutzungsänderung der Zustimmung des Verwalters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. Der Beklagte veräußerte die vorgenannten Einheiten an eine KG, deren einziger Kommanditist und 100 % Anteilsinhaber der Beklagte mit einer Haftungsklage von 500 € ist. Er ist zudem alleiniger Geschäftsführer der Komplementärgesellschaft. Die nach § 6 der TE erforderliche und auf der Eigentümerversammlung vom 3. November 2020 beantragte Veräußerungszustimmung wurde durch Beschluss zu TOP 6 verweigert. Die hiergegen vom Beklagten vor dem AG Schöneberg - 770 C 76/20 (GE 2021, 1012) erhobene Beschlussanfechtungs- und Beschlussersetzungsklage blieb in erster Instanz erfolglos, das Berufungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Mit Pachtvertrag vom 11. August 2020 verpachtete die Erwerberin die Wohneinheiten an eine Wohngemeinschaft für pflegebedürftige und demenzkranke Menschen mit 24-Stunden-Betreuung als Alternative zum Pflegeheim. Zur Vorbereitung dieser Nutzung ließ der Beklagte die Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 baulich so umgestalten, dass dort ca. acht Personen in Einzelzimmern wohnen können. Die nach der baulichen Umgestaltung entstandenen Zimmer wurden an einzelne Senioren untervermietet. Alle in den Wohneinheiten Nr. 25, 26 und 27 lebenden Bewohner haben einen Pflegevertrag mit der A. N. Pflege und Betreuung GmbH abgeschlossen. Diese meldete sich bei der Verwalterin der WEG und teilte mit, dass sie demnächst die Wohngemeinschaft „G. W.“ in den Räumen des Beklagten betreuen werde und bat um Beschriftung der Klingel und des Briefkastens. Die Betreuungsfirma bietet an: „Unser Team besteht aus Krankenschwestern und -pflegern, Krankenpflegehelfern, Hauswirtschaftskräften, Altenpflegern und -helfern. Beim Früh- und Spätdienst sind wir mit je zwei Pflegekräften vor Ort, nachts bleibt stets ein Mitarbeiter in der Wohngemeinschaft. Außerdem arbeiten wir eng mit Haus- und Fachärzten, Physiotherapeuten sowie weiteren Dienstleistern zusammen …“ Mit Anwaltsschreiben vom 1. März 2021/29. März 2021 ließ die Klägerin den Beklagten auffordern, die beabsichtigte Nutzung der Sondereigentumseinheiten als Pflegeeinrichtung für Demenzkranke und Pflegebedürftige zu unterlassen. Dabei wurde auf die bei einer gegenüber der reinen Wohnnutzung deutlich verstärkten und intensivierten Nutzung durch Personal, Pfleger, Besuche von Angehörigen und Ärzten hingewiesen. Ferner darauf, dass es bei dem Einzug pflegebedürftiger Personen zur Anlieferung von Spezialbetten, Rollstühlen, Windeln und Rollatoren gekommen sei, zu einer Überfüllung der Mülltonnen, verbunden mit erheblichem Fäkalgeruch. Zudem werde kontaminierte Schutzkleidung des Pflegepersonals in den allgemeinen Mülltonnen entsorgt, benutzte Windeln auch in der Tiefgarage auf den streitgegenständlichen Stellplätzen entsorgt. Das AG hat Beweis erhoben durch Einnahme des Augenscheins.

Der Beklagte wird bei Vermeidung von Ordnungsmitteln zur Unterlassung der Nutzung der Sondereigentumseinheiten durch Vermietung und Überlassung verurteilt. Der Verband kann von den übrigen Wohnungseigentümern einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der den Vereinbarungen entspricht, nämlich ob die Einheiten zu Wohnzwecken oder aber nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen. Nach der Teilungserklärung handelt es sich bei den dem Beklagten gehörenden Einheiten um Wohnungseigentum, so dass nur eine Nutzung zu Wohnzwecken zulässig ist. Die vorliegend vorgesehene Nutzung ist als gewerbliche Nutzung anzusehen, was sich aus der Gesamtschau der festgestellten Nutzung ergibt. Nach dem Gesamteindruck handelt es sich nicht um Nutzung als Wohnungen, sondern als heimähnliche Organisationsstruktur an der Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises. Hieran ändert es auch nichts, dass es sich um eine betreute Wohngemeinschaft gemäß Bescheid des LaGeSo Berlin handelt. Die gewerbliche Nutzung stört auch mehr als die zulässige Nutzung als Wohnungseigentum. Dieser zweckbestimmungswidrige Gebrauch stört bei einer typisierenden Betrachtung mehr als der zweckgemäße Gebrauch (Wohnnutzung), insbesondere stört die Betreuung einer Vielzahl von Pflegebedürftigen und demenzkranken Menschen mit dauerhaft zu erwartender wechselnder Belegung mehr als die normale Wohnnutzung.

Das Urteil grenzt sich auch ab gegen eine zulässige Nutzung der Einheiten, etwa für eine studentische Wohngemeinschaft, selbst mit Partywochenenden. Die hier intensivere Nutzung durch Personal usw. ist mit dem Betrieb einer Pflegeeinrichtung verbunden und führt dazu, dass der zweckbestimmungswidrige Gebrauch an sich insgesamt mehr stört.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister