Unzulässige Mietauskunftsklage neben Rückzahlungsklage, Verstoß gegen das RDG durch Legal-Tech, Veröffentlichung der MietbegrenzungsVO Bln

1. Hat der Mieter unter Berufung auf die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt, und sucht der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen, dass sie der ortsüblichen Miete entspreche, ist die neben der Klage auf anteilige Mietrückzahlung erhobene Auskunftsklage des Mieters mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig. Der Mieter muss in einem solchen Fall nicht damit rechnen, dass der Vermieter sich noch auf Ausnahmetatbestände berufen wird und hätte widrigenfalls einen materiellen Anspruch auf Freistellung von den durch die Verspätung der Auskunft entstandenen Kosten. Zudem könnte jede nicht bloß negatorische Auskunft in einer solchen Konstellation den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch des Mieters zumindest teilweise in Frage stellen, liefe als Verteidigungsvorbringen des Vermieters also sogar seinen Interessen zuwider. (Anschluss LG Berlin - 67 S 282/17 -, Beschl. v. 12.12.2017, GE 2018, 196 f.)

2. Beauftragt ein Mieter einen nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz zugelassenen Inkassodienstleister, in seinem Auftrag die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen und gegen seinen Vermieter vorzugehen, um die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, so richtet sich das dem Inkassounternehmen erteilte Mandat auf eine abseits der Forderungseinziehung liegende Rechtsdurchsetzung für einen Dritten im Einzelfall, die nicht von der Inkassoerlaubnis gedeckt ist. Soweit der Inkassodienstleister anschließend einzelne unter Vorbehalt geleistete Mietzahlungen teilweise zurückverlangt, betreibt er die Forderungseinziehung nicht im Sinne des § 2 Abs. 2 RDG als „eigenständiges Geschäft“, sondern als bloßes Mittel, um auftragsgemäß den Vermieter dazu zu bewegen, die Vertragsmiete auf das höchstzulässige Maß zu beschränken. Der darin liegende Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz bedingt zwar die Nichtigkeit des Dienstleistungsvertrages zwischen Mieter und Inkassodienstleister, sodass das Inkassounternehmen für seine Tätigkeit nicht die vereinbarte Vergütung verlangen kann. Die Abtretung der gegen den Vermieter erhobenen Ansprüche bleibt davon jedoch gemäß § 139 BGB unberührt, sodass der Inkassodienstleister für die Klage auf Rückzahlung der überhöhten Miete aktiv legitimiert bleibt. (entgegen BGH - VIII ZR 285/18 -, Urt. v. 27.11.2019, NJW 2020, 208 ff., „Mietright“)

3. Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wurde ordnungsgemäß, nämlich von amtlicher Stelle, rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten und für Interessenten auffindbar, veröffentlicht. (Anschluss LG Berlin - 65 S 107/19 -, Urt. v. 10.10.2019, GE 2019, 1576 und LG Berlin - 66 S 143/19 -, Urt. v. 29.2.2020, GE 2020, 544; entgegen LG Berlin - 67 S 80/19 -, Urt. v. 10.10.2019, GE 2019, 1507 ff.)

Die Kl. (wenigermiete.de/lexfox) macht aus abgetretenem Recht aus den Regelungen zur Mietpreisbremse Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche geltend. Das AG hat die Klage abgewiesen.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung ist teilweise im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

1. Hinsichtlich des Auskunftsanspruchs ist die Klage bereits unzulässig, da es insoweit an einem Rechtsschutzbedürfnis fehlt. Dieses setzt ein berechtigtes Interesse an der gerichtlichen Geltendmachung des eingeklagten Rechts voraus. Daran fehlt es, da es auf die Auskunftserteilung für das von der Kl. für den Mieter verfolgte Begehren, sich gegen eine überhöhte Miete zur Wehr zu setzen, gar nicht ankommt. Dazu müsste sich der Vermieter nach einer Rüge des Mieters zur preislichen Rechtfertigung der vereinbarten Miete auf die Ausnahmetatbestände der §§ 556e und 556f BGB berufen haben oder Anhaltspunkte dafür bestehen, dass er sich zukünftig darauf berufen wird (vgl. LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 12.12.2017 - 67 S 282/17, GE 2018, 196 [beck]). Vorliegend beruft sich die Bekl. zur Rechtfertigung der Höhe der vereinbarten Miete lediglich darauf, dass sie der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche. Die Bekl. hat zu keinem Zeitpunkt etwa auf durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Bezug genommen, um die vereinbarte Miete zu begründen noch sind auch nur ansatzweise Anhaltspunkte dafür vorhanden, dass sie dies noch tun wird. Ein Rechtsschutzinteresse der Kl. für die in der Berufung noch anhängigen Auskunftsansprüche ist daher nicht erkennbar; vielmehr könnte jede nicht lediglich negatorische Auskunft der Bekl. den in der Hauptsache verfolgten Zahlungsanspruch der Kl. zumindest teilweise in Frage stellen, liefe als Verteidigungsvorbringen also sogar den Interessen der Kl. zuwider.

Das von der Kl. befürchtete Kostenrisiko besteht nicht. Denn es ist vorliegend gerade nicht zu erwarten, dass die Bekl. als Vermieterin sich auf weitere Ausnahmetatbestände beruft, die die vereinbarte Miete rechtfertigen (mit der Folge, dass die Klage von Anfang an unbegründet wäre). Darüber hinaus hätte sich die Bekl. - worauf die Kl. selbst hinweist - in einem solchen Falle auch schadensersatzpflichtig gemacht, so dass dann ein materiell-rechtlicher Kostenerstattungsanspruch bestünde (vgl. Lützenkirchen, Anwalts-Handbuch Mietrecht, 6. Auflage, Miete Rn. 214).

2. Die Kl. ist aufgrund wirksamer Abtretung gemäß § 398 BGB Inhaberin des geltend gemachten Anspruchs auf Rückzahlung der Miete, soweit diese gemäß §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 2 BGB nicht wirksam vereinbart wurde.

a) Allerdings lassen sich ihr Geschäftsmodell und ihre Tätigkeit im hier zu beurteilenden Fall entgegen der „Mietright“-Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, Urteil vom 29.11.2019 - VIII ZR 285/18, NJW 2020, 208 ff. [juris]) nicht als Inkassodienstleistung im Sinne von § 2 Abs. 2 RDG begreifen. Die Kammer folgt zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs, wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen ist, um neuen Berufsbildern nicht von vornherein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren. Wenn danach aber eine Tätigkeit, die nicht - und zwar nicht nur als Nebenleistung, sondern als selbständiges Geschäft - auf eine Forderungseinziehung gerichtet ist, sondern die Abwehr von Ansprüchen zum Gegenstand hat, nicht mehr als Inkassodienstleistung angesehen werden kann (vgl. BGH, aaO., Rn. 96 und 219), so muss dies auch für die vorliegend entfalteten Aktivitäten der Kl. gelten. Das Interesse des Mieters, in dessen Auftrag die Kl. tätig geworden ist, war nicht - im Sinne eines selbständigen Geschäfts - darauf gerichtet, die nach Ausspruch der Rüge unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurückzuerlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen, die überhaupt erst durch seine bloß vorsichtshalber erbrachten Leistungen auf als unwirksam erachtete Mietforderungen entstanden. Vielmehr versprach die Kl. ihrem Kunden, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und den Vermieter dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren. Dieses für die Beauftragung der Kl. maßgebliche Interesse des Mieters dokumentiert anschaulich die Beschriftung des Buttons „Mietsenkung beauftragen“, durch dessen Betätigung das Dienstleistungsverhältnis zustande kam. Auch die Vergütung der Kl. sollte nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen. Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung - die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden kann (vgl. BGH, aaO., Rn. 96 und 219) - war der der Kl. erteilte Dienstleistungsauftrag mithin auf die Abwehr ungerechtfertigter, nämlich seitens des Vermieters unter Verstoß gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ schon bei Abschluss des Mietvertrages erhobener und nachfolgend Monat für Monat geltend gemachter Mietforderungen gerichtet, während sich die nun allein noch streitige, allenfalls als Inkasso begreifbare Mietrückforderung gerade nicht als „eigenständiges Geschäft“, sondern als bloßes Mittel zur „künftigen Herabsetzung [der] Miete“ (vgl. 1.2 der klägerischen AGB; Vollmachtserteilung, Anlage K1) darstellt.

Die von dem Bundesgerichtshof postulierte Abgrenzung, wonach eine auf die Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und die Kappung der ursprünglich im Mietvertrag vereinbarten Miete auf das nach §§ 556d ff. BGB zulässige Maß „noch“ als Inkassodienstleistung zulässig sein könne, während ein auf die Abwehr nachträglicher Mieterhöhungen gerichtetes Dienstleistungsangebot eindeutig nicht mehr unter den Begriff des Inkassos falle und folglich nach dem RDG nicht genehmigungsfähig sei, vermag auch deswegen nicht zu überzeugen, weil diese Diskriminierung mit den Grundrechten betroffener Dienstleister aus Art. 3, 12 GG nicht in Einklang zu bringen wäre. Es mag zwar zutreffen, dass die von einer rechtlichen Fehlberatung ausgehenden Gefahren im Falle der Forderungsabwehr - abstrakt betrachtet - gravierender sind als im Falle des Forderungseinzugs (vgl. BGH, aaO., Rn. 219); denn für die Haftung des Schuldners, der über Umfang und Fälligkeit seiner Pflichten irrt, gilt ein viel strengerer Maßstab als für die Haftung desjenigen, der sich irrtümlich einer tatsächlich nicht bestehenden Forderung berühmt und diese durchzusetzen sucht (vgl. nur BGH, Urteil vom 15.4.2015 - VIII ZR 281/13, GE 2015, 853 ff., Rn. 24 ff. m.w.N. [juris]). Namentlich anhand des konkreten Beispiels der Abwehr unberechtigter Mieterhöhungen lässt sich aber nicht feststellen, dass von einer solchen Dienstleistung für Mieter (oder den Rechtsdienstleistungssektor) höhere Gefahren ausgehen können als von dem vorliegend zu beurteilenden Geschäftsmodell der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, sodass die Abgrenzung durch Sachgründe nicht gerechtfertigt erscheint und im Ergebnis willkürlich anmutet; denn das Gesetz sieht für einen Mieter, der sich, sei es auch irrtümlich und im Ergebnis erfolglos, eines Mieterhöhungsverlangens zu erwehren sucht, mit § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB einen besonderen Kündigungsschutz vor. Die unterschiedliche Behandlung beider Geschäftsmodelle erscheint auch nicht deswegen gerechtfertigt, weil es einmal um eine schon im Mietvertrag formulierte, im anderen Fall aber um eine erst nachträglich erhobene Forderung des Vermieters geht - zumal auch „Mietpreisbremse“-Fälle denkbar sind, in denen die Miete zunächst den Vorgaben der §§ 556d ff. BGB entspricht, aber erst später wirksame Stufen einer Staffelmiete gegen die gesetzlichen Regelungen verstoßen.

Handelte die Kl. mithin nicht im Rahmen der ihr erteilten Inkassoerlaubnis, so richtete sich ihr Auftrag, der „Mietpreisbremse“ zur Geltung zu verhelfen und die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren, auf eine nach § 3 RDG verbotene selbständige Erbringung außergerichtlicher Dienstleistungen. Soweit die Kl. vorträgt, sie erbringe überhaupt keine oder allenfalls nach § 5 RDG als Nebenleistungen zulässige Rechtsdienstleistungen, ist ihr zwar zuzugeben, dass gegen den zur Vertragsanbahnung und Prüfung der Erfolgsaussichten dienenden Mietpreisrechner, für sich genommen, keine Bedenken bestehen; wie der BGH in der „Mietright“-Entscheidung in Übereinstimmung mit der Zivilkammer 65 zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich um ein softwarebasiertes, automatisiertes Berechnungssystem, das eine Subsumtion unter Rechtsvorschriften nicht zu leisten vermag, sondern lediglich die Anwendung des Mietspiegels erleichtert und bei der eigenständigen Abschätzung der ortsüblichen Miete Unterstützung bietet (vgl. BGH, aaO., Rn. 148; vgl. auch LG Berlin, Urteil vom 15.1.2019 - 15 O 60/18, Rn. 46 [juris]). Die im Anschluss an ihre Beauftragung entfaltete Tätigkeit der Kl. ist aber gerade darauf gerichtet, im Verhältnis zwischen den Mietvertragsparteien eine möglichst verbindliche Klärung der Höhe der wirksam vereinbarten Miete herbeizuführen; dabei handelt es sich um Rechtsanwendung und Rechtsdurchsetzung für einen Dritten im Einzelfall, mithin um generische Rechtsdienstleistung, die gerade nicht im Sinne des § 5 RDG lediglich Nebenleistung einer anderen Tätigkeit ist. Wie das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, ist danach zu fragen, ob der Schwerpunkt der Tätigkeit - wie etwa beim Beitreiben von Forderungen - auf wirtschaftlichem Gebiet liegt, „oder ob die rechtliche Seite der Angelegenheit im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher Verhältnisse geht“ (vgl. BVerfG, Beschluss vom 27.9.2002 - 1 BvR 2251/01, NJW 2002, 3531 ff., Rn. 23 [juris]). Hier ging es nach dem der Kl. erteilten Mandat vorrangig um Letzteres.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 19.3.2020 hat die Kl. ausgeführt, dass lediglich zur Abgrenzung erlaubnisfreier Geschäftsbesorgung von erlaubnispflichtiger Rechtsbesorgung auf den Schwerpunkt der Tätigkeit abzustellen sei, vorliegend aber eine Erlaubnis unstreitig vorläge, so dass der Schwerpunkt irrelevant sei. Die aufgrund der Registrierung erteilte Erlaubnis lässt die Prüfung, ob sich eine Tätigkeit innerhalb der Inkassodienstleistungsbefugnis hält, jedoch nicht entfallen. Diese wird im Übrigen auch in der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs vorgenommen (vgl. BGH, aaO., Rn. 109 ff.).

b) Ob die aus dem RDG für das Geschäftsmodell der Kl. fließenden Beschränkungen - sie dürfte die angebotene Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ im Einzelfall nicht selbst besorgen, sondern wohl nur als Prozessfinanzierer für entsprechende durch Rechtsanwälte zu erbringende Rechtsdienstleistungen auftreten - mit ihrem Grundrecht auf Berufsfreiheit aus Art. 12 GG vereinbar sind oder das RDG deshalb in unverhältnismäßiger Weise gleichheitswidrig (Art. 3 GG) in ihre Rechte eingreift, weil etwa Haus- und Wohnungsverwalter komplementäre Leistungen anbieten dürften, kann vorliegend dahinstehen. Der Verstoß gegen das Verbot des § 3 RDG führt nämlich nicht dazu, dass neben dem auf die Herabsetzung der vertraglichen Miete gerichteten Dienstleistungsvertrag gemäß §§ 134, 139 BGB auch die Abtretung der streitgegenständlichen Forderung nichtig wäre. In der „Mietright“-Entscheidung geht auch der Bundesgerichtshof davon aus, dass § 134 BGB das Abtretungsgeschäft aus Gründen des Vertrauensschutzes nur umfassen kann, wenn nicht nur eine geringfügige oder schwer zu beurteilende Überschreitung der Inkassodienstleistungsbefugnis vorliegt, sondern der Inkassodienstleister eindeutig und für seinen Kunden wie auch für den in Anspruch genommenen Schuldner erkennbar gegen seine Erlaubnis nach § 10 RDG verstößt (vgl. BGH, aaO., Rn. 91 ff.). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor, nachdem nicht nur verschiedene Kammern des LG Berlin, sondern sogar der Bundesgerichtshof die dort im Wesentlichen gleich gelagerte Tätigkeit der Kl. in der „Mietright“-Entscheidung als von der Inkassoerlaubnis noch umfasst angesehen hat. Es entspricht vorliegend auch der gemäß § 139 BGB maßgeblichen Interessenlage sowohl des Mieters als auch der Kl. und der Bekl., unabhängig von dem zugrunde liegenden Dienstleistungsvertrag auf die Wirksamkeit der Abtretung vertrauen zu dürfen: Für den Mieter ist, selbst wenn die Kl. eine verbindliche Klärung der zulässigen Miethöhe durch außergerichtliche Vereinbarung oder Feststellungsklage nicht herbeiführen darf, auch die bloße Durchsetzung seines auf die unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen bezogenen Rückforderungsanspruchs von Interesse, zumal das Ergebnis dieser Bemühungen es ihm ermöglichen mag, anschließend selbst eine Einigung über die zulässige Miethöhe mit der Bekl. zu erreichen. Die isolierte Geltendmachung dieses Anspruchs lässt sich als Inkassodienstleistung begreifen, für die die Kl. aufgrund der ihr erteilten Erlaubnis nach § 10 RDG als hinreichend qualifiziert anzusehen ist, um Gefahren für den Rechtsverkehr auszuschließen. Vor diesem Hintergrund muss schließlich auch die Bekl. darauf vertrauen dürfen, dass die Kl. tatsächlich über die ihr nachweisbar abgetretene Forderung verfügen darf und eine etwa zur Erfüllung geleistete Zahlung wirksam entgegennehmen kann. Die Kammer sieht sich bei dieser Würdigung in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, welches schon entschieden hat, dass die Erstreckung der Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB auf das Abtretungsgeschäft selbst im Falle eines Verstoßes gegen das Verbot des Erbringens selbständiger Rechtsdienstleistungen gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz verstoßen kann (vgl. BVerfG - 1 BvR 423/99, Beschluss vom 20.2.2002, NJW 2002, 1190 ff., Rn. 41 [juris]).

3. Die Kammer hat bereits entschieden, dass die gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ einschließlich der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wirksam sind (vgl. LG Berlin, Urteil vom 20.6.2018 - 64 S 199/17, GE 2018, 1386 ff. [juris]). Die Entscheidung war Gegenstand einer Verfassungsbeschwerde, die nicht zur Entscheidung angenommen wurde (vgl. BVerfG, Nichtannahmebeschluss vom 18.7.2019 - 1 BvL 1/18, GE 2019, 1097 ff. [beck]). Die Kammer hält auch nach den weiteren Ausführungen der Bekl. im nachgelassenen Schriftsatz vom 16.3.2020 weiterhin an ihrer Beurteilung fest; insbesondere ist die Begründung der Mietenbegrenzungsverordnung ausreichend, und zwar von amtlicher Stelle, nämlich im parlamentarischen Dokumentationssystem des Abgeordnetenhauses von Berlin, veröffentlicht worden (vgl. Kammer, aaO., Rn. 12). Die Veröffentlichung erfolgte auch rechtzeitig, nämlich vor dem Datum des Inkrafttretens der Verordnung am 1.6.2015. Die Drucksache Nr. 17/2272, mit der die Verordnung samt ihrer Begründung veröffentlicht wurde, datiert vom 20.5.2015 (www.parlament-berlin.de/ados/17/IIIPlen/vorgang/d17-2272.pdf). Die Kammer verweist ergänzend auf die Gründe des Urteils vom 29.1.2020 der Zivilkammer 66 des LG Berlin (66 S 143/19, WuM 2020, 152 ff.) und macht sich diese zu eigen.

Soweit die Bekl. vorträgt, die Begründung sei ihr nach einem - nicht näher dargelegten - Anruf beim Berliner Senat für Stadtentwicklung nicht übersandt worden, vermag dies die ordnungsgemäße Veröffentlichung nicht in Zweifel zu ziehen, zumal Drucksachen des Parlaments grundsätzlich bei diesem anzufordern sind.

4. Der Kl. steht gegen die Bekl. für den Monat April 2018 nach §§ 556g Abs. 1 und 2, 812 Abs. 1 Satz 1, 398 BGB ein Rückzahlungsanspruch zu.

aa) Der Mieter hat mit Schreiben der Kl. vom 22.2.2018 einen Verstoß gegen die gesetzlich zulässige Miethöhe gerügt, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB.

bb) Die Miete des Monats April 2018 ist nach der Rüge fällig geworden, § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB.

cc) Die vereinbarte Miete überschreitet die zulässige Miete im Sinne des § 556g Abs. 1 BGB; die nach dem Berliner Mietspiegel 2017 ermittelte ortsübliche Miete liegt offensichtlich mehr als 10 % niedriger.

(1) Die Kammer hat die Miete gemäß § 287 ZPO unter Anwendung des einschlägigen Berliner Mietspiegels 2017 ermittelt. Mietbeginn war der 1.6.2016. Der Mietspiegel 2017 mit Erhebungsstichtag 1.9.2016 für die statistische Ermittlung der Miethöhe liefert bessere Näherungswerte für die ortsübliche Miete im Zeitpunkt der Wirksamkeit des Erhöhungsbegehrens als der Mietspiegel 2015 mit Stichtag 1.9.2014. Für die drei Monate zwischen 1.6.2016 und 1.9.2016 ist eine Korrektur bzw. lineare Interpolation weder zwingend noch angezeigt.

(2) Im Hinblick auf die für April 2018 anteilig zurückgeforderte Miete ist gemäß § 557a Abs. 4 BGB die zum 1.6.2017 einschlägige Mietstaffel maßgeblich. Insofern wird ebenfalls der Berliner Mietspiegel 2017 zugrunde gelegt. Eine lineare Interpolation ist hier ebenfalls nicht angezeigt (siehe unten, unter [4] [b]).

(3) Es sind nach dem Mietspiegel vier positive Merkmalgruppen und eine neutrale Merkmalgruppe zu berücksichtigen.

Die in der Klageschrift genannten Wohnwertmerkmale sind unstreitig vorhanden. Danach sind vier Merkmalgruppen (1 bis 4) unstreitig positiv.

Die Bekl. ist der Auffassung, dass ferner das Wohnumfeld als positiv zu bewerten sei, weil es sich um eine sehr ruhige Wohngegend und zugleich eine bevorzugte Citylage handele, wofür sie zweitinstanzlich Beweis durch Sachverständigengutachten und Augenschein angeboten hat.

Die Merkmalgruppe 5 ist entgegen der Auffassung der Bekl. jedoch als neutral zu bewerten. Es ist nach dem Bestreiten der Kl.seite weder eine bevorzugte Citylage noch eine besonders ruhige Wohnlage anzunehmen. Die Entfernung zum Kurfürstendamm beträgt laut www.google.de/maps tatsächlich 1,3 km. Insofern kann nicht mehr von einer bevorzugten Citylage ausgegangen werden, in welcher der Kurfürstendamm das unmittelbare Wohnungsumfeld prägen würde. Ausweislich der „Strategischen Lärmkarte 2017“ (abrufbar unter: www.stadtentwicklung.berlin.de/umwelt/umweltatlas/kb705.htm, Stand: 14.4.2020) ist die Sstraße lärmbelastet und damit das Merkmal einer besonders ruhigen Wohnlage nicht zu bejahen. Da die Informationen öffentlich frei verfügbar und damit im Sinne des § 291 ZPO gerichtsbekannt sind, war eine Beweisaufnahme hierzu entbehrlich.

(4) Bei Zugrundelegung eines Zuschlags von 80 % für die vier positiven Merkmalgruppen überschreitet die vereinbarte Nettokaltmiete für den Monat April 2018 die zulässige Nettokaltmiete um 144,68 €.

(a) Nach dem Mietspiegel 2017 ergibt sich eine ortsübliche Miete zum Stichtag 1.9.2016 in Höhe von 9,40 €/m² (8,24 €/m² + [80 % x 1,45 €/m²]). Addiert man zur ortsüblichen Miete den gesetzlich zulässigen Aufschlag in Höhe von 10 %, so ergibt sich eine zulässige Höchstmiete von 10,34 €/m². Bei 70,05 m² ergibt dies eine noch zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 724,32 €. Die vereinbarte ursprüngliche Nettokaltmiete in Höhe von 849 € überschreitet diesen Betrag um 124,68 €. Die in der zulässigen Höhe wirksam begründete Mietstaffel bleibt nach § 557 a Abs. 4 Satz 3 BGB erhalten.

(b) Nach dem Berliner Mietspiegel 2019 ergäbe sich eine ortsübliche Miete von 9,54 €/m². Bei einer Abweichung in dieser Größenordnung zwischen den Mietspiegeln 2017 und 2019 (2017: 9,40 €/m² zu 2019: 9,54 €/m²) ist eine lineare Interpolation, die zur Abbildung von erheblichen Mietpreisentwicklungen zwischen den veröffentlichten Mietspiegeln herangezogen wird (vgl. BGH, Urteil vom 15.3.2017 - VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 [beck]), nicht angezeigt. Insofern betrug die ortsübliche Vergleichsmiete zum Zeitpunkt der ersten Fälligkeit der für die Miete April 2018 einschlägigen Mietstaffel am 1.6.2017 weiterhin 9,40 €/m².

Die vereinbarte und unter Rückforderungsvorbehalt geleistete Miete in Höhe von 869 € überschreitet die noch zulässige Nettokaltmiete von 724,32 € um 144,68 €.

5. Der Kl. steht kein Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsverteidigungskosten zu.

aa) Zwar befand sich die Bekl. mit Fristablauf am 8.3.2018 im Verzug, jedoch erfolgte die Beauftragung der Kl. bereits vor Verzugseintritt, weshalb der Schaden nicht kausal durch den Verzug entstanden ist (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.2015 - IV ZR 169/14 [beck]).

bb) Es ist auch kein Anspruch auf Ersatz der Inkassokosten nach § 280 Abs. 1 BGB gegeben. Die Vereinbarung einer gegen § 556 d BGB verstoßenden Miete kann der Bekl. nicht vorgeworfen werden. Denn der Mietvertrag wurde mit dem früheren Vermieter abgeschlossen und die frühere Miete im Verhältnis Vormieter - früherer Vermieter ist der Bekl. nicht bekannt.

cc) Infolge der Nichtigkeit des Inkassodienstleistungsvertrages gemäß § 134 BGB kann die Kl. für ihre Tätigkeit überdies ohnehin keine Vergütung nach dem RVG beanspruchen. Auch unter Beachtung des Grundrechts aus Art. 12 Abs. 1 GG scheint es eine verfassungsmäßig zulässige und verhältnismäßige Beschränkung der Berufsausübungsfreiheit darzustellen, der Kl. zu untersagen, im Außenverhältnis zur Abwehr von Ansprüchen Dritter aufzutreten, da dies durch den Schutzzweck des RDG gerechtfertigt ist. Im Gegensatz zu Haus- und Wohnungsverwaltungen beschränkt sich die Haupttätigkeit der Kl. nämlich im Wesentlichen auf diese Tätigkeit, während die von Haus- und Wohnungsverwaltern erbrachten Dienstleistungen auf den von der Kl. angeführten Rechtsgebieten gerade zum Berufs- und Tätigkeitsbild ihrer Haupttätigkeit gehören. Dadurch ist zugleich auch eine unterschiedliche Behandlung von Inkassodienstleistern und Haus- und Wohnungsverwaltungen ohne Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG sachlich gerechtfertigt. Letztlich kann diese von der Kl. angeführte Problematik aber auch in hiesigem Zusammenhang dahinstehen. Denn jedenfalls fehlt es zudem an der nach Nr. 3.1 der AGB der Kl. erforderlichen Mahnung betreffend die überzahlten Mietzinsansprüche. Das Rügeschreiben vom 19.12.2017 enthält eine solche Mahnung betreffend die erst zukünftig fällig werdenden Mieten nicht. Darüber hinaus erfolgte die Beauftragung der Kl. auch bereits vor Ablauf der mit diesem Schreiben gesetzten Frist, so dass auch aus diesem Grunde die geltend gemachten Inkassokosten keinen Schaden darstellen, der - wie Nr. 3.1 der AGB voraussetzt - erst infolge des Verzugs entstanden ist.

nicht rechtskräftig, Revision eingelegt

Hat der Mieter unter Berufung auf die „Mietpreisbremse“ vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen verlangt, und rechtfertigt der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein mit der ortsüblichen Miete, ist die neben der Rückzahlungsklage erhobene Auskunftsklage des Mieters unzulässig. Beauftragt ein Mieter einen zugelassenen Inkassodienstleister, die „Mietpreisbremse“ durchzusetzen, um die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen, verstößt das dem Inkassounternehmen erteilte Mandat mit Ausnahme der Forderungseinziehung gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz mit der Folge, dass der Dienstleistungsvertrag mit dem Mieter nichtig ist und das Inkassounternehmen keine Vergütung verlangen kann. Die Abtretung der gegen den Vermieter erhobenen Ansprüche bleibt davon jedoch unberührt, sodass der Inkassodienstleister für die Klage auf Rückzahlung der überhöhten Miete aktiv legitimiert bleibt. Schließlich: Die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung wurde nach Ansicht der ZK 64 des Landgerichts ordnungsgemäß veröffentlicht.

In dem zugrunde liegenden Rechtsstreit hatte das Amtsgericht Charlottenburg eine u. a. auf Auskunft über vergangene Mieterhöhungen und Modernisierungen, auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete sowie auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten gerichtete Klage gegen eine Vermieterin mit Urteil vom 22. März 2019 in der ersten In­stanz abgewiesen. Die dagegen eingelegte Berufung der klagenden Legal-Tech-Plattform, die gewerblich u. a. die Rechte von Wohnraummietern aus den Vorschriften der sog. „Mietpreisbremse“ (§§ 556d ff. BGB) geltend macht und sich dafür Rechte des Mieters gegen seine Vermieterin hatte abtreten lassen, hatte teilweise Erfolg.

Die ZK 64 hat die Entscheidung der ersten Instanz, was die geltend gemachten Auskunftsansprüchen betraf, zwar bestätigt, aber der Klage auf Rückzahlung einer überhöhten Monatsmiete im Ergebnis stattgegeben.

Die ZK 64 vertrat, wie schon die ZK 65 (Urteil vom 10. Oktober 2019 - 65 S 107/19 - GE 2019, 1576) und die ZK 66 (Urteil vom 29. Februar 2020 - 66 S 143/19 - GE 2019, 1507) und entgegen der ZK 67 (Urteil vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19 - GE 2019, 1507) die Auffassung, dass die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ordnungsgemäß, nämlich von amtlicher Stelle, rechtzeitig vor ihrem Inkrafttreten und für Interessenten auffindbar, veröffentlicht wurde. Von einer wirksamen Mietenbegrenzungsverordnung hängt die Geltung der gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ ab. Der VIII. Zivilsenat des BGH und die ganz überwiegende Meinung in der Instanzrechtsprechung und Literatur hält eine Mietenbegrenzungsverordnung für unheilbar nichtig, wenn ihre Begründung vom Verordnungsgeber nicht bei Inkrafttreten der Verordnung an einer allgemein zugänglichen Stelle der Öffentlichkeit in zumutbarer Weise bekannt gemacht worden ist (BGH, Urteil vom 17. Juli 2019 - VIII ZR 130/18 - GE 2019, 1029). Ob die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ebenso wie die vom BGH (aaO.) verworfene Hessische Mietenbegrenzungsverordnung nichtig ist, muss der BGH erst noch klären (gegen das Urteil der ZK 67 vom 10. Oktober 2019 - 67 S 80/19 - [GE 2019, 1507], in dem die Kammer die Auffassung vertrat, die Begründung der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung sei der Öffentlichkeit gegenüber bis zum Zeitpunkt ihres Inkrafttretens nicht in zumutbarer Weise an einer allgemein zugänglichen Stelle bekannt gemacht worden, die Mietenbegrenzungsverordnung sei gleichwohl wirksam, ist Revision eingelegt worden, die zum Aktenzeichen VIII ZR 292/19 geführt wird); mit einer höchstrichterlichen Klärung ist in diesem Jahr zu rechnen.

Die Auskunftsklage des Mieters bzw. der ihn vertretenden Legal-Tech-Plattform hat das Landgericht wie das Amtsgericht abgewiesen. Habe der Mieter unter Berufung auf die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vorgerichtlich vergeblich Auskünfte zu den für den Vermieter günstigen Ausnahmetatbeständen von der Mietpreisbremse (höhere Vormiete, Modernisierung) verlangt, und habe der Vermieter die Höhe der Vertragsmiete allein damit zu rechtfertigen versucht, dass die vereinbarte Miete der ortsüblichen Miete entspreche, sei die vom Mieter erhobene Auskunftsklage mangels Rechtsschutzbedürfnis unzulässig, wenn daneben auch auf anteilige Mietrückzahlung geklagte werde. Der Mieter müsse in einem solchen Fall nicht damit rechnen, dass der Vermieter sich dann noch auf Ausnahmetatbestände berufen werde. Und wenn doch, hätte der Mieter einen materiellen Anspruch auf Freistellung von den durch die Verspätung der Auskunft entstandenen Kosten.

Da die ZK 64 die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung für wirksam hält und die vereinbarte Miete für überhöht, gab es der anteiligen Rückforderungsklage des Mieters statt.

Die eigentliche Bedeutung des Urteils liegt aber darin, dass nach Auffassung der ZK 64 des Landgerichts Berlin der vom Mieter an die Legal-Tech-Plattform (wenigermiete.de/lexfox) erteilte Auftrag zur Durchsetzung der „Mietpreisbremse“, auch wenn er die Rückforderung einer vom Mieter gezahlten überhöhten Monatsmiete umfasst, nicht mehr als „eigenständige“ Inkassodienstleistung im Sinne der aktuellen Fassung des Rechtsdienstleistungsgesetzes (RDG) bewertet werden könne, wenn der Auftrag des Mieters an die für ihn handelnde Legal-Tech-Plattform darüber hinausgehend gelautet habe, für ihn die „Mietpreisbremse“ beim Vermietern durchzusetzen und die im Wohnungsmietvertrag vereinbarte Miete auf das höchstzulässige Maß herabzusetzen. Daher könne die Klägerin für diese Tätigkeit auch keine Vergütung nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) – im konkreten Fall vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 534,31 € nebst Zinsen – beanspruchen.

Zwar könne die Klägerin – eine als Inkassodienstleisterin zugelassene Legal-Tech-Plattform – aus dem an sie abgetretenen Recht des Mieters eine gegen die Vorschriften der „Mietpreisbremse“ verstoßende und von dem Mieter an seine Vermieterin gezahlte überhöhte Miete zurückfordern. Da diese Tätigkeit hier jedoch als Mittel zum Zweck der Durchsetzung der „Mietpreisbremse“ und nicht als „eigenständige“ Inkassotätigkeit im Sinne des RDG zu bewerten sei, könne die Klägerin dafür keine Vergütung nach dem Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG) beanspruchen und daher auch nicht von der Vermieterin einklagen.

Die ZK 64 folge zwar der Auffassung des Bundesgerichtshofs in dessen Urteil vom 29. November 2019 - VIII ZR 285/18 - (GE 2019, 1629), wonach der Begriff der Inkassotätigkeit ausweislich der Gesetzesbegründung des RDG weit auszulegen sei, um neuen Berufsbildern nicht von vornherein den Weg zu verstellen und den Bereich der Rechtsberufe und der freien Berufe zu entbürokratisieren und zu liberalisieren.

Im hier zu entscheidenden Fall sei aber angesichts des zur Beauftragung der Klägerin dienenden und mit den Worten „Mietsenkung beauftragen“ beschrifteten Buttons auf ihrer Homepage das Interesse des Mieters nicht darauf gerichtet gewesen, die nach Ausspruch der Rüge wegen Verstoßes gegen die „Mietpreisbremse“ unter Vorbehalt gezahlte Miete teilweise zurückzuerlangen, also Zahlungsansprüche durchzusetzen. Vielmehr habe die Klägerin dem Mieter versprochen, seine Rechte aus den gesetzlichen Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach Kräften durchzusetzen und die Vermieterin dazu zu bringen, die vertraglich vereinbarte Miete auf das gesetzlich zulässige Maß zu reduzieren.

Auch habe die Vergütung der Klägerin nicht etwa vom Gesamtbetrag der insgesamt erfolgreich zurückgeforderten Mietzahlungen, sondern vom Jahresbetrag der durchzusetzenden Mietreduzierung abhängen sollen.

Nicht anders als im Falle der Abwehr einer ungerechtfertigten Mieterhöhung, die auch nach der Gesetzesauslegung des Bundesgerichtshofs nicht mehr als Inkassodienstleistung im Sinne des RDG begriffen werden könne, könne daher – angesichts des gegenwärtigen Wortlauts des RDG und angesichts des viel weitergehenden an die Klägerin erteilten Auftrags – die Rückforderung einer überhöhten Miete nicht als „eigenständige“ Inkassodienstleistung angesehen werden, sondern diene der Anspruchsabwehr.

Die ZK 64 hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen, die auch bereits eingelegt ist.

Die Revision dürfte wohl auch Erfolg haben. Der BGH hat mit seinem auf rund 100 Seiten begründeten Urteil vom 29. November 2019 - VIII ZR 285/18 - (GE 2019, 1629) entschieden, dass ein registrierter Inkassodienstleister auf seiner Internetseite einen „Mietpreisrechner“ zur – zunächst unentgeltlichen – Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete zur Verfügung stellen und im Anschluss hieran dem Mieter die Möglichkeit geben kann, ihn durch Anklicken eines Buttons mit der Durchsetzung von Forderungen und etwaigen Feststellungsbegehren gegen den Vermieter im Zusammenhang mit der „Mietpreisbremse“ – unter Vereinbarung eines Erfolgshonorars in Höhe eines Drittels der jährlichen Mietersparnis (vier Monate) sowie einer Freihaltung des Mieters von sämtlichen Kosten – zu beauftragen und in diesem Zusammenhang die genannten Ansprüche zum Zweck der Durchsetzung treuhänderisch an den Inkassodienstleister abzutreten.

Gleichwohl ist der vom BGH Dienstleistern wie lexfox/wenigermiete.de gezogene Rahmen eng und die Grenze zu unerlaubter Rechtsberatung nah, was die vorliegende Entscheidung noch einmal deutlich macht. Es führt deshalb kein Weg daran vorbei, dass der Gesetzgeber den vorhanden Graubereich durch eine RDG-Novelle beseitigt.