Unzulässige Klimaanlage eines Gewerbemieters

Eine von der Gemeinschaft nicht genehmigte Klimaanlage, die der Mieter einer Teileigentumseinheit zum Hof hin sichtbar angebracht hat, ist von diesem zu beseitigen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung des Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg […] ist […] unbegründet.

Der Bekl. ist durch das vorgenannte Urteil zu Recht verurteilt worden, die Klimaanlage vom Typ Mitsubishi Heavy Industries Ltd., Model SRC35ZJ-S an der Hoffassade des Hauses K.straße, dort angebracht zwischen den beiden vergitterten Hoffenstern des Ladengeschäfts … oberhalb eines Kellerzugangs, nebst dem dazugehörigen und um das linke Kellerfenster verlaufenden Kabelkanalschacht mit darin geführten Rohren sach- und fachgerecht zu entfernen sowie die Befestigungslöcher sach- und fachgerecht wieder zu verschließen.

Diese Bewertung begründet sich wie folgt:

1. Die Kl. ist als Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft der Wohnanlage zur Geltendmachung des Anspruchs aktivlegitimiert.

Zwar handelt es sich bei einem Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung aus § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG und auf Wiederherstellung des früheren Zustandes aus §§ 823 Abs. 1, 249 BGB um einen Individualanspruch.

Im vorliegenden Fall ist jedoch durch den Beschluss in der Eigentümerversammlung (ETV) vom 4.12.2014 zu TOP 12 c der vorgenannte Individualanspruch „vergemeinschaftet“ worden, was rechtlich zulässig ist (vgl. BGH, Urteil vom 12.4.2007 - VII ZR 236/05 -; OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 - 16 Wx 51/08 -; beide zitiert nach juris).

Auf die Frage, ob der Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 1 diesem Beschlussantrag in der ETV vom 4.12.2014 zugestimmt hat oder nicht, ist unerheblich, zumal der Beschluss in Bestandskraft erwachsen ist.

2. Der Bekl. ist als Handlungsstörer in Bezug auf die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche passivlegitimiert.

a) Der Bekl. ist hier als Handlungsstörer anzusehen.

Der Bekl. hat unstreitig die streitgegenständliche Klimaanlage an der Hoffassade im Bereich der Teileigentumseinheit Nr. 1 installiert.

Nach der Auffassung des Berufungsgerichts handelt es sich bei einer in Räumlichkeiten eines Gebäudes eingebrachten Klimaanlage nicht um einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes im Sinne von § 94 Abs. 2 BGB, sondern nur um ein zum vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingefügtes Bauteil im Sinne von § 95 Abs. 2 BGB.

Folglich ergibt sich nicht etwa eine Störereigenschaft des Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 1 unter dem Gesichtspunkt, dass die Klimaanlage Teil des Sondereigentums der Teileigentumseinheiten Nr. 1 geworden ist.

Im Übrigen beanstandet die Kl. ja nur die Bauteile der Klimaanlage, die sich außerhalb des räumlichen Bereiches der Einheit Nr. 1 an der Hoffassade des Gebäudes befinden.

b) Der Bekl. kann hier auch als Handlungsstörer von der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden, obwohl er nicht Eigentümer der Einheit Nr. 1 ist, in der er seinen Feinkost- und Getränkehandel … betreibt.

Ein Fall des § 14 Nr. 2 WEG liegt nicht vor, da die Gemeinschaft nicht den Eigentümer einer Einheit für das Verhalten seines Mieters zur Verantwortung zieht, sondern vielmehr den Mieter selbst in Anspruch nimmt.

Nach allgemeiner Ansicht kann aber eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Dritten als Handlungsstörer in Anspruch nehmen, selbst wenn dieser nicht zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist (vgl. LG Berlin, Beschluss vom 30.9.2016 - 85 S 16/15 WEG -; Bärmann-Suilmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 13 WEG Rn. 157).

Der von der Bekl.seite zitierte Fall (BGH, Urteil vom 1.12.2006 - V ZR 112/06 -) ist in Bezug auf die Frage der Art der Störereigenschaft hier nicht einschlägig.

Aus dem Vorgenannten folgt allerdings auch, dass die Gemeinschaft im vorliegenden Fall nicht nur den Mieter der Einheit Nr. 1 als Handlungsstörer in Anspruch nehmen kann, sondern dass zugleich ein Anspruch nach § 14 Nr. 2 WEG auch gegen den Eigentümer der Einheit Nr. 1 als Störer geltend gemacht werden könnte.

3. a) Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Anspruch auf Entfernung der Klimaanlage nebst den Zuleitungen und des Kabelkanalschachts aus § 1004 Abs. 1 BGB i. V. m. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG zu.

b) Der Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Wiederherstellung des früheren Zustandes des Mauerwerks und des Putzes an der Hoffassade folgt aus §§ 823 Abs. 1, 249 BGB. Denn es ist anerkannt, dass im Fall der Verurteilung zur Beseitigung einer baulichen Veränderung der Störer den früheren Zustand wiederherzustellen hat.

4. Die Voraussetzung für die vorgenannten Ansprüche liegen vor.

a) Die Anbringung der Klimaanlage nebst den Leitungen und des Kabelkanalschachtes sind dem Bekl. weder durch die Verwalterin noch durch die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt worden.

Die von dem Bekl. eingereichte Genehmigung des Eigentümers der Teileigentumseinheit Nr. 1 vom 5.6.2013 entfaltet im Verhältnis zwischen dem Bekl. und der Kl. keine Wirkung.

Zum einen kann ein Eigentümer einem Mieter nicht mehr genehmigen als das, was nach der Teilungserklärung, nach der Gemeinschaftsordnung oder nach dem Wohnungseigentumsgesetz ohnehin zulässig ist. Zum anderen betreffen die von der Kl. beanstandeten Handlungen und Maßnahmen des Bekl. nicht das Sondereigentum der Einheit Nr. 1, sondern das Gemeinschaftseigentum der Wohnanlage.

Der Eigentümer der Einheit Nr. 1 hat keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen.

b) Auf die Frage, ob eine formelle Genehmigung der vom Bekl. vorgenommenen Anbringung der Klimaanlage überhaupt erforderlich ist, oder ob diese ggf. vom Gericht ersetzt werden könnte, kommt es im vorliegenden Fall nicht an, da eine solche Genehmigung seitens der Gemeinschaft nicht erteilt worden ist.

c) Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche liegen ebenfalls vor.

Von der Anbringung der Klimaanlage ist die Hoffassade des Gebäudes betroffen, die gemäß § 5 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 3 Abs. 3 der Teilungserklärung für die Wohnanlage […] im Gemeinschaftseigentum steht.

Wie bereits ausgeführt (s. o. II.4.a]), ist der vom Bekl. vorgenommene Eingriff in die Hoffassade rechtswidrig, da eine Genehmigung der Gemeinschaft oder der Verwalterin nicht vorliegt, und da die vom Vermieter gegenüber dem Bekl. erteilte Genehmigung vom 5.6.2013 im Verhältnis zwischen dem Bekl. und der Kl. keine Wirkung entfaltet.

Durch die von dem Bekl. vorgenommene bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG im Bereich des Gemeinschaftseigentums wird auch ein Nachteil zu Lasten der Kl. begründet, der über das nach § 14 Nr. 1 WEG im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß hinausgeht.

Das Berufungsgericht sieht diesen Nachteil schon darin, dass durch die Anbringung der Klimaanlage mit dem Kabelkanalschacht für die Abdeckung der hin- und rückführenden Leitungen von der Klimaanlage in das Innere der Teileigentumseinheit Nr. 1 ein optischer Nachteil zu Lasten der Kl. begründet wird, der über das nach § 14 Nr. 1 WEG im Interesse eines gedeihlichen Zusammenlebens hinzunehmende Maß hinausgeht.

Denn ausweislich des von der Kl. eingereichten Lichtbildes und der vom Bekl. eingereichten Lichtbilder hat der Kasten der Klimaanlage eine nicht unerhebliche Größe und Tiefe, so dass er deutlich vor der Fassade im Luftraum oberhalb des Treppenabgangs in den Keller montiert ist. Die Klimaanlage und der Kabelkanalschacht fügen sich nicht in das Gesamtbild der Hoffassade ein, auch wenn sie farblich nicht hervorstechen. Dadurch wird ein optischer Nachteil begründet, für dessen Genehmigung die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer erforderlich wäre (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2012 - V ZR 224/11 -, zitiert nach juris).

Das Vorliegen eines erheblichen Nachteils i. S. v. § 14 Nr. 1 WEG entfällt nicht dadurch, dass sich im Bereich des Hofes ausweislich der von dem Bekl. eingereichten weiteren Lichtbilder an der Hoffassade oberhalb und im Bereich der Einheit Nr. 2 andere bauliche Veränderungen in der Form von z. B. Abluftrohren befinden, die zugegeben optisch deutlich markanter sind als die in Streit stehende Klimaanlage.

Denn zur Rechtfertigung einer nachteilhaften baulichen Veränderung kann man sich nicht auf das Vorhandensein anderer baulicher, nachteilhafter Veränderungen berufen (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 3.7.2008 - 16 Wx 51/08 -, zitiert nach juris).

Einen weiteren Nachteil stellt die Befestigung der Klimaanlage an der Hoffassade des Gebäudes dar, die ausweislich der eingereichten Fotos ebenfalls massiv ausgeführt ist und damit einen Eingriff in die Substanz des Gebäudes darstellt.

Die Frage, ob durch den Betrieb der streitgegenständlichen Klimaanlage Geräusche zum Nachteil der Kl. oder anderer Miteigentümer begründet werden, die ebenfalls einen relevanten Nachteil begründen könnten, lässt das Berufungsgericht ausdrücklich offen.

5. Umstände, nach denen der Geltendmachung der von der Kl. erhobenen Ansprüche Einreden oder Einwendungen entgegengesetzt werden könnten, sind weder ersichtlich noch von dem anwaltlich vertretenen Bekl. erhoben worden.

6. Die von der Kl. geltend gemachten Ansprüche haben zum Inhalt, dass der Bekl. als Handlungsstörer unmittelbar verpflichtet ist, die Klimaanlage vom Typ Mitsubishi Heavy Industries Ltd., Model SRC35ZJ-S, an der Hoffassade des Hauses …, dort angebracht zwischen den beiden vergitterten Hoffenstern des Ladengeschäfts … oberhalb eines Kellerzugangs, nebst dem dazugehörigen und um das linke Kellerfenster verlaufenden Kabelkanalschacht mit darin geführten Rohren sach- und fachgerecht zu entfernen und die Befestigungslöcher sach- und fachgerecht wieder zu verschließen.

Eine von der Gemeinschaft nicht genehmigte Klimaanlage, die der Mieter einer Teileigentumseinheit zum Hof hin sichtbar angebracht hat, ist von diesem zu beseitigen.

Der Beklagte betreibt als Mieter in der Teileigentumseinheit Nr. 1 ein Geschäft. Auf der Hofseite befindet sich zwischen den Fenstern der Einheit Nr. 1 eine Klimaanlage oberhalb eines Treppenabganges zum Kellergeschoss nebst einem dazugehörigen Kabelkanalschacht. Die Gemeinschaft hat den Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung durch Eigentümerbeschluss vergemeinschaftet. Das AG hat den Beklagten zur Beseitigung verurteilt. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Der Beklagte hat die Klimaanlage an der Hoffassade im Bereich der Teileigentumseinheit Nr. 1 installiert. Die Klimaanlage ist zum vorübergehenden Zweck in das Gebäude eingebaut worden. Der Beklagte ist Handlungsstörer, obwohl er nicht Eigentümer der Einheit Nr. 1 ist, in der er seinen Feinkost- und Getränkehandel betreibt. Der Anspruch der Gemeinschaft gegen den Beklagten auf Wiederherstellung des früheren Zustands des Mauerwerks und des Putzes an der Hoffassade folgt aus §§ 823, 249 BGB.

Der vom Beklagten vorgenommene Eingriff in die Hoffassade ist rechtswidrig, da eine Genehmigung der Gemeinschaft oder der Verwalterin nicht vorliegt. Die vom vermietenden Teileigentümer erteilte Genehmigung entfaltet im Verhältnis zwischen dem Beklagten und der Gemeinschaft keine Wirkung. Die Klimaanlage und der Kabelkanalschacht fügen sich nicht in das Gesamtbild der Hoffassade ein. Dadurch wird ein optischer Nachteil begründet, für dessen Genehmigung die Zustimmung aller übrigen Miteigentümer erforderlich wäre.

Das LG verweist darauf, dass das Wohnungseigentumsgericht beim AG an sich nicht zuständig gewesen wäre. Gleichwohl ist das LG an die vom Amtsgericht angenommene Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte gebunden.