Unzulässige Einzelbelastung führt zur Gesamtungültigerklärung der Jahresab-rechnung

1. Beschließen die Wohnungseigentümer nach Inkrafttreten der WEG-Reform über die Jahresabrechnung insgesamt, ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel nicht unter Überschreitung ihrer Beschlusskompetenz Beschlüsse fassen wollen, dahin zu verstehen, dass sich der Beschluss nicht insgesamt auf das vorbereitende Rechenwerk, sondern nur auf die sich aus allen und gemäß Beschlusswortlaut in Bezug genommenen Einzeljahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse bezieht.

2. Es ist unzulässig, materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in das Rechenwerk zur Jahresabrechnung und darauf basierender Beschlussfassung als „Nachschuss“ gegen den Schuldner quasi selbst zu titulieren.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. ist Mitglied der beklagten WEG und Sondereigentümer einer Erdgeschosswohnung, mit der ein Sondernutzungs­recht an einer Fläche verbunden ist, die als Garten genutzt wird. Nach der in der Teilungserklärung enthaltenen Gemeinschaftsordnung sind Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftli­chen Eigentums, soweit die Eigentümergemeinschaft diese zu tragen hat, und die Kosten der Bewirtschaftung des Objekts - vorbehaltlich abweichender Regelungen in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung - von den Eigentümern im Verhältnis der Größe ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Mit Schreiben vom 19.6.2020 wurde der Kl. durch die Verwalterin der Bekl. unter Frist­setzung bis zum 4.7.2020 und Nachfristsetzung bis zum 17.7.2020 aufgefordert, auf der ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche Gartenpflegearbeiten durchzuführen. Nach Fristablauf beauftragte die Verwalterin ein Gartenbauunternehmen mit der Durchführung verschiedenster Arbeiten. Hierfür wurden der Gemeinschaft 1.008,33 € brutto in Rechnung gestellt und bezahlt.

Auf der Eigentümerversammlung vom 13.9.2021 wurde unter TOP 5 mehrheitlich die Genehmi­gung der von der Verwalterin vorab versandten Jahresabrechnung für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 und der sich aus den verwendeten Umlageschlüsseln ergebenden Einzelabrechnungen für diesen Zeitraum beschlossen. In der Einzeljahresabrechnung 2020 wurde der Kl. unter der Position „Instandhaltung zu Lasten Eigentümer“ mit den Kosten der auf seinem Sondernutzungsrecht durchgeführten Garten­pflegearbeiten belastet. Der Kl. ist der Ansicht, dass der Beschluss zu TOP 5 objektiv normativ dahingehend auszule­gen sei, dass die Wohnungseigentümer gesetzeskonform nach § 28 Abs. 2 WEG über die Ein­forderung von Nachschüssen und über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschlos­sen hätten. Der Kl. ist weiter der Ansicht, nicht verpflichtet zu sein, die durch die von der Verwalterin be­auftragten Gartenpflegearbeiten entstandenen Kosten tragen zu müssen. Er habe diese Arbeiten weder veranlasst noch in Auftrag gegeben. Auch habe er entsprechende Arbeiten nicht dulden müssen. Demgemäß seien diese Kosten nach Miteigentumsanteilen umzulegen. Der Kl. beantragt insoweit, den in der Eigentümerversammlung vom 13.9.2021 gefassten Beschluss zu TOP 5 über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse für das Kalender­jahr 2020 insoweit für ungültig zu erklären, als auf die Einheit des Kl. mehr als sein nach Miteigentumsanteilen errechneter Betrag entfällt.

Die Bekl. ist der Ansicht, dass der Kl. zur Instandhaltung und gärtnerischen Pflege der Flä­che des Sondernutzungsrechts verpflichtet sei. Da er dieser Verpflichtung nicht nachgekommen sei, habe die Gemeinschaft die erforderliche Instandhaltung durchgeführt. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sei es nicht zu beanstanden, dass dem Kl. die Kosten im Rahmen der Ein­zelabrechnung auferlegt worden seien.

Die […] Klage ist begründet.

Der Beschluss zu TOP 5 ist nicht mangels Beschlusskompetenz nichtig. Zutreffend ist zwar, dass nach Inkrafttreten des WEMoG gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n.F. nur noch über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse zu beschließen ist. Eine Be­schlussfassung über die Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen erfolgt nicht mehr, sondern nur noch kupiert im Umfang des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG, vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG 2021, Kap. 10 Rn. 107. Zu beachten ist jedoch auch, dass die Wohnungseigentümer regel­mäßig im Rahmen ihrer rechtlichen Befugnisse handeln wollen, vgl. KG, Beschluss vom 9.6.2009 -24 W 357/08 -, Rn. 10, juris; BGH, Versäumnisurteil vom 2.12.2011 - V ZR 113/11 -, GE 2012, 211 Rn. 11. Inhalt und Umfang des Beschlusses zu TOP 5 sind unter Berücksichtigung dieses wesentlichen Auslegungsgesichtspunktes, vgl. BGH, aaO., zu ermitteln. Der Beschlusswortlaut, dass die „von der Verwalterin vorab am 19.7.2021 versandte(n) Jahresabrechnung vom 29.6.2021 für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020 mit Gesamtkosten in Höhe von 38.692 €, der Erhaltungsrücklage in Höhe von 10.000 € und (der) sich aus den verwendeten Umlageschlüsseln ergebenden Einzelabrechnungen für den Zeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020“ genehmigt werden, ist unter Berücksichtigung des genannten Grundsatzes, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel nicht unter Überschreitung ihrer Beschlusskompetenz Be­schlüsse fassen wollen, dahin auszulegen bzw. umzudeuten, dass sich der Beschluss nicht auch auf das vorbereitende Rechenwerk, sondern nur auf die sich aus allen und gemäß Be­schlusswortlaut in Bezug genommenen Einzeljahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse bezieht, vgl. auch Dötsch/Schultzky, Zschieschack, WEG 2021, Kap. 10 Rn. 31. Die Einzeljahresabrechnungen weisen den Anteil der einzelnen Woh­nungseigentümer an den Nachschüssen (= Abrechnungsspitze) aus, vgl. nur die Einzelabrech­nung des Kl., sodass aufgrund dieser eindeutigen Ausweisung in allen Einzeljah­resabrechnungen der Beschlussinhalt zur Höhe der jeweiligen Nachschüsse eindeutig und zwei­felsfrei bestimmbar ist.

Der Beschluss zu TOP 5 über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vor­schüsse für das Kalenderjahr 2020 entspricht jedoch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Betrag in Höhe von 1.008,33 €, der unstreitig für die Begleichung der Rechnung der Gartenbaufir­ma nach Durchführung von Gartenarbeiten auf der dem Kl. zugewiesenen Sondernutzungs­fläche von der Gemeinschaft geleistet wurde, dem Kl. in der Jahresabrechnung als Einzelbe­lastung angelastet wurde.

Auch wenn materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer im Raum stehen, rechtfer­tigt dies nur dann eine von dem maßgeblichen Verteilungsschlüssel abweichende Kostenvertei­lung, wenn der Anspruch tituliert ist oder sonst feststeht, etwa weil er von dem betreffenden Woh­nungseigentümer anerkannt worden ist, vgl. Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten-Nieden­führ, WEG-Kommentar, 13. Aufl., § 28 Rn. 132. Denn es ist nicht zulässig, materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in das Rechenwerk zur Jahresabrechnung und darauf basierender Beschlussfassung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG als „Nachschuss“ ge­gen den Schuldner quasi selbst zu titulieren, vgl. Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG 2021, Kap. 7 Rn. 54. Vorliegend ist das Bestehen eines Anspruchs zwischen den Parteien streitig, so dass sich die Einforderung einer Einzelanlastung als über einen Beschluss gem. § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG als Nachschuss für das Kalenderjahr 2020 verbietet.

Wegen dieser nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechenden Einzelanlastung zu Lasten des Kl. war der Beschluss zu TOP 5 insgesamt für ungültig zu erklären, auch wenn der Kl. die Ungültigkeitserklärung nur insoweit beantragt hat, als auf seine Einheit mehr als 257,53 € entfallen. Denn notwendige Folge der fehlerhaften Einzelanlastung ist, dass auch alle anderen Ab­rechnungsspitzen fehlerhaft sind, so dass nicht nur der auf den Kl. entfallende Nachschuss, sondern alle weiteren Nachschüsse zu korrigieren sind. Da insoweit eine Teilbarkeit nicht be­steht, weil sich ein ergebnisrelevanter Fehler bei einem Eigentümer zwangsläufig auf die Bemes­sung der Zahlungspflichten aller Eigentümer auswirkt, ist die unzulässige Teilanfechtung als zu­lässige Gesamtanfechtung auszulegen, vgl. auch Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG 2021, Kap. 10 Rn. 101.

Notwendige Folge einer fehlerhaften Einzelbelastung ist, dass auch alle anderen Abrechnungsspitzen fehlerhaft sind, so dass die gesamte Jahresabrechnung für ungültig zu erklären ist.

Dem Kläger gehört ein mit einem Sondernutzungsrecht an einer gärtnerisch genutzten Fläche verbundenes Sondereigentum im EG. Die Verwalterin forderte mit Schreiben vom 19. Juni 2020 den Kläger zu Gartenpflegearbeiten auf der Sondernutzungsfläche auf. Nach Fristablauf beauftragte die Verwalterin zum Preise von 1.008,33 € ein Unternehmen mit der Durchführung der Arbeiten. Am 13. September 2021 beschloss die GdWE mehrheitlich die Jahresabrechnung. In seiner Einzelabrechnung für 2020 wurde der Kläger mit den Kosten dieser Gartenpflegearbeiten voll belastet. Der Kläger erstrebt die anteilige Umlage auf alle Wohnungseigentümer.

Die Klage hatte Erfolg. Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung wird für ungültig erklärt. Im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz kann sich nach neuem Recht der Beschluss nicht auf das gesamte Rechenwerk, sondern nur auf die sich aus den Einzeljahresabrechnungen ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungen der Vorschüsse beziehen. Er entspricht jedoch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, die von der Gemeinschaft gezahlte Gartenbaurechnung vollständig dem Kläger anzulasten. Es ist nicht zulässig, materielle Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer durch Einstellung in das Rechenwerk zur Jahresabrechnung als Nachschuss gegen den Schuldner quasi selbst zu titulieren, obwohl das Bestehen dieses Anspruchs streitig ist.

Notwendige Folge der fehlerhaften Einzelbelastung des Klägers ist, dass auch alle anderen Abrechnungsspitzen fehlerhaft sind, so dass nicht nur der auf den Kläger entfallende Nachschuss, sondern alle weiteren Nachschüsse zu korrigieren sind.

Die Pflicht zur Erhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen trifft die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; die damit korrespondierende Pflicht, die Kosten zu tragen, trifft somit alle Wohnungseigentümer anteilig, falls nicht erkennbar in der Teilungserklärung diese Kostentragung auf den Sondernutzungsberechtigten allein übertragen worden ist.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister