Unzulässige Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten

Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch in Milieuschutzgebieten ausgeschlossen, wenn - erstens - das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebau­ungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und - zweitens - eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Maßgeblich kommt es für das Vorliegen dieser Voraussetzungen auf die tatsächlichen Ver­hältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Beschwerde des Antragsgegners gegen die Nichtzulassung der Revision in dem Urteil des Senats für Baulandsachen des Kammergerichts vom 12. Juni 2020 - 9 U 2/17 Baul (GE 2020, 1432) - wird zurückgewiesen, weil weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht unbeanstandet getroffenen Tatsachenfeststellungen war die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen (vgl. BVerwG GE 2022, 49 ff. = BVerwGE 174, 109 ff.). Die Rügen der Beschwerde sind daher nicht entscheidungserheblich.

Dies gilt insbesondere für die vom Senat für symptomatisch rechtsfehlerhaft und grundsätzlich klarstellungsbedürftig gehaltene Auffassung des Berufungsgerichts, dass die Einverständnis- und Verpflichtungserklärung des Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht auch einseitig und formlos, sondern nur im Rahmen einer schriftlichen Vereinbarung i.S.d. § 11 Abs. 3 BauGB wirksam abgegeben werden könne (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, ZfBR 2020, 269, 276; OVG Lüneburg, Urteil vom 28. Februar 1980 - 1 A 109/78, BRS 36 Nr. 120 S. 267 [zu § 27 Abs. 1 BBauG 1976]; VG München, BeckRS 2020, 46263 Rn. 68; Stock in Ernst/ Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: April 2022, § 27a Rn. 17e und f; Kronisch in Brügelmann, BauGB, Stand: Januar 2022, § 27a Rn. 11, 24 ff.; BeckOK BauGB/Grziwotz, Stand: 1. Mai 2022, § 27a Rn. 7; Köster in Schrödter, BauGB, 9. Aufl., § 27a Rn. 3, 8 und 10; Paetow in Schlichter/Stich/Driehaus/Paetow, Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: April 2022, § 27a Rn. 6; Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB, 9. Aufl., § 27a Rn. 4 und Jarass/Kment, BauGB, 3. Aufl., § 27a Rn. 3, die kein solches zwingendes Formerfordernis annehmen).

Von einer näheren Begründung wird gemäß § 544 Abs. 6 Satz 2 Halbsatz 2 ZPO abgesehen.

Nach § 24 BauGB hat im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung die Gemeinde ein Vorkaufsrecht, was auch zugunsten eines Dritten ausgeübt werden kann. Nach Auffassung des KG sei Voraussetzung ein schriftlicher städtebaulicher Vertrag des Dritten mit der Gemeinde (KG GE 2020, 1432). Letztere Auffassung teilt der BGH nicht, sondern schließt sich dem BVerwG an, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts in Milieuschutzgebieten ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebau­ungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und die Gebäude im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts keine Missstände oder Mängel aufweisen (GE 2022, 49).

Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIM) hatte über ein Bieterverfahren drei Mietwohngrundstücke in Berlin-Schöneberg verkauft, die im Bereich einer Milieuschutz-Satzung lagen. Am Ende hatten vier Gebote zwischen 6,5 und 7,8 Mio. € vorgelegen. Die landeseigene GEWOBAG hatte 6,3 Mio. € geboten. Die BIM verkaufte für 7,8 Mio. € an eine GbR. Das Land übte sein Vorkaufsrecht zugunsten der GEWOBAG aus und bestimmte den Verkehrswert mit 6,32 Mio. €. Dagegen klagte die Verkäuferin. Das LG Berlin hob den Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Urteil vom 26. April 2017 - O 2/15 Baul - (GE 2017, 1554) auf. Das LG hielt den Bescheid für rechtswidrig. Die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts lägen nicht vor. Zum einen überschreite der Kaufpreis den Verkehrswert nicht deutlich. Davon sei erst bei einer Überschreitung um grundsätzlich mindestens 25 % auszugehen.

Die Ausübung sei auch aus anderen Gründen ausgeschlossen. Nach § 26 Nr. 4 BauGB sei die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück – wie hier – entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder (das LG wollte dieses ausdrücklich als „oder“ und nicht als „und“ verstanden wissen) den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme (Milieuschutz) bebaut und genutzt wird und die Gebäude keine Missstände oder Mängel i.S.d. § 177 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB aufweisen. Für Gebiete im Westteil der Stadt, für die kein Bebauungsplan existiert, gilt aber der als übergeleiteter Bebauungsplan geltende Berliner Baunutzungsplan von 1960.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei schließlich auch nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. In Milieuschutzgebieten sei dies nur dann der Fall, wenn konkrete Tatsachen die Annahme rechtfertigten, die Ziele der Erhaltungssatzung seien gefährdet. Die Berufung hatte das KG zurückgewiesen (GE 2020, 1432), das Urteil des LG aber nur im Ergebnis bestätigt. Voraussetzung zur Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten sei ein vorher geschlossener schriftlicher städtebaulicher Vertrag, auch bei landeseigenen Unternehmen. Die Nichtzulassungsbeschwerde wies der BGH – mit deutlicher Kritik an der Auffassung des KG – zurück.

Auf der Grundlage der vom Berufungsgericht unbeanstandet getroffenen Tatsachenfeststellungen war die Ausübung des Vorkaufsrechts jedenfalls nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Der BGH nimmt also denselben Standpunkt ein wie schon das Landgericht Berlin in seiner Ausgangsentscheidung (GE 2017, 1554) und das Bundesverwaltungsgericht in seiner grundlegenden Entscheidung vom 9. November 2021 (GE 2022, 49), wonach die Ausübung ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebau­ungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und keine Missstände oder Mängel aufweist. Reine Befürchtungen und Spekulationen über eine künftige abweichende Nutzung müssen dagegen unberücksichtigt bleiben.

Für „symptomatisch rechtsfehlerhaft und grundsätzlich klarstellungsbedürftig“ hält der BGH die Auffassung des Kammergerichts, wonach Voraussetzung zur Ausübung des Vorkaufsrechts der Gemeinde zugunsten eines Dritten sei, dass mit dem Dritten vorher ein schriftlicher städtebaulicher Vertrag abgeschlossen sein müsse. Eine solche Verpflichtungserklärung des Dritten könne auch einseitig und formlos abgeschlossen werden. Das betrifft nur den Fall, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht zugunsten eines Dritten überhaupt ausüben kann. Der Weg ist ihr aber durch das Grundsatzurteil des Bundesverwaltungsgerichts im Regelfall versperrt.