Unzulässige Absenkungsbeschlüsse für eine Vielzahl von Beschlüssen

Beschlüsse, die ein Umlaufverfahren nach § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG ermöglichen, sind objektiv-normativ auszulegen. Es ist nicht statthaft, Absenkungsbeschlüsse für eine unbestimmte Vielzahl von Beschlüssen zu einem Themenbereich (hier Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) zu fassen.

I. Der Kl. hat einen in einem Umlaufverfahren gefassten Beschluss angefochten. Dieser sieht für die Beauftragung zur Fertigstellung der Tiefgarage eine Sonderumlage von 129.500 € vor, welche i.H.v. 3.500 € von den Sondereigentümern, welche eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage haben, binnen einer im Beschluss ausgeführten Zahlungsfrist zu zahlen ist.

Die Eigentümer hatten zuvor folgenden Absenkungsbeschluss gefasst: „Die WEG beantragt für die Dauer der Fertigstellungsphase zur Errichtungsverpflichtung der WEG bezüglich des Gemeinschaftseigentums für dringend notwendige Entscheidungen im Hinblick auf bauaufsichtsrechtliche Vorschriften und im Hinblick hierauf dringend zu beauftragende Maßnahmen die WEG-Entscheidungen im Wege eines Umlaufbeschlusses gemäß Umlaufverfahren § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG zu treffen.“

Nachdem auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung die Beschlussfassung erneut durchgeführt wurde, haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt. Das Amtsgericht hat die Kosten gegeneinander aufgehoben, da Zeugen zu hören seien. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Kl.

II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß §§ 91a, 569 ZPO statthaft und zulässig. Sie hat Erfolg.

Maßstab für die Kostenentscheidung ist gemäß § 91a ZPO das Obsiegen in der Hauptsache bei Fortsetzung des Prozesses. In diesem Fall hätte die Anfechtungsklage Erfolg gehabt, so dass es billigem Ermessen entspricht, der Bekl. die Kosten des Rechtsstreites aufzuerlegen.

Bei dem gefassten Beschluss handelt es sich um einen Umlaufbeschluss, der nicht einstimmig gefasst wurde. Daher ist er nur dann gültig, wenn zuvor ein Absenkungsbeschluss gemäß § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG gefasst wurde, welcher die Beschlussfassung über den konkreten Gegenstand im Wege des Umlaufverfahrens mit einfacher Mehrheit gestattet.

Hieran fehlt es.

Zu Recht weisen die Bekl. darauf hin, dass die Reichweite des Begriffes des „einzelnen Gegenstandes“ in § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG umstritten ist. Während dies zum Teil in zeitlicher Hinsicht im Hinblick auf ein einziges Umlaufverfahren verstanden wird (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rn. 648; dies. Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl., Rn. 7.244), wird andererseits eine sachliche Eingrenzung damit verbunden, wobei im Einzelnen umstritten ist, ob für einen einzelnen Regelungsgegenstand auch bei dem Erfordernis später mehrere Sachbeschlüsse zu fassen, ein einzelner Ablehnungsbeschluss genügt (Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 27), oder dies eine Vielzahl derartiger Beschlüsse erfordert (so Skauradszun ZWE 2022, 106 [108 ff.]).

Einigkeit besteht aber darin, dass der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG überschritten ist, wenn mehrere Beschlussgegenstände im Wege des Umlaufverfahrens beschlossen werden sollen. Dieser Beschluss kann nicht die Grundlage für einen Mehrheitsbeschluss ohne Versammlung bieten (näher Bärmann/Becker, 16. Aufl., § 23 Rn. 229; LG München I ZWE 2024, 222; AG München ZMR 2025, 176).

So liegt der Fall hier. Der Absenkungsbeschluss bietet jedenfalls keine Grundlage für die angefochtene Erhebung der Sonderumlage und die entsprechende Kostenverteilung lediglich auf die Eigentümer, denen eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage zusteht. Selbst bei weitestmöglicher Auslegung ist von dem Absenkungsbeschluss eine derart weitreichende Beschlussfassung nicht gedeckt. Auch Absenkungsbeschlüsse sind objektiv-normativ auszulegen, sodass im Grundsatz vom Wortlaut auszugehen ist (vgl. LG München I, ZWE 2024, 222 Rn. 14). Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind, weil sie sich etwa aus dem - übrigen - Versammlungsprotokoll ergeben (BGH NJW 2016, 2177 Rn. 20). Eine Zeugenvernehmung über die Umstände der Versammlung findet insoweit nicht statt.

Es findet sich hier in dem Wortlaut des Absenkungsbeschlusses nicht einmal ein Hinweis, dass eine Sonderumlage erhoben oder eine Änderung der Kostenversteilung beschlossen werden kann. Der Beschluss spricht lediglich von bauaufsichtsrechtlichen Vorschriften und hierauf dringend zu beauftragenden Maßnahmen. Dies spricht objektiv-normativ dafür, dass allenfalls dringend erforderliche Baumaßnahmen im Wege des Umlaufverfahrens beschlossen werden können. Eine Regelung auch über die Kosten im Wege des Umlaufverfahrens zu beschließen, enthält der Beschluss nicht.

Allerdings dürfte, was im vorliegenden Fall allerdings keiner Entscheidung bedarf, der Beschluss insgesamt den Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht entsprechen. Gegenstand der Beschlussfassung soll nämlich nicht nur eine einzelne konkrete Maßnahme sein, vielmehr sollen generell für ein bestimmtes Thema - nämlich die Fertigstellung des steckengebliebenen Baus - Beschlüsse im Umlaufverfahren ermöglicht werden. Eine sachliche Beschränkung ist weder durch die dringende Notwendigkeit der Entscheidung noch die Bezugnahme auf baurechtliche Vorschriften gegeben. Eine derart weite Beschlusskompetenz für Umlaufbeschlüsse besteht jedoch nicht. Der Fall unterscheidet sich deutlich von den in der Literatur diskutierten Fällen, in denen es um eine konkrete bauliche Veränderung, die ggf. mehrere Beschlüsse erfordert - wie etwa die Ersetzung des Internetanschlusses durch einen Glasfaseranschluss - geht (vgl. etwa Dötsch/Schultzky/Zschieschack, WEG-Recht 2021, Kap. 8 Rn. 27; Skauradszun ZWE 2022, 106 [108 ff.]).

Nach alledem war auf die Beschwerde die angegriffene Kostenentscheidung abzuändern. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen, bestehen nicht, zumal in Verfahren nach § 91a ZPO die Rechtsbeschwerde nicht zur Klärung von materiellen Fragen zugelassen werden darf.

Seit dem 1. Dezember 2020 können die Wohnungseigentümer gem. § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG einen „Absenkungsbeschluss“ fassen. Er zielt auf einen Beschluss außerhalb der Versammlung. Diesem müssen von Gesetzes wegen sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen. Mit einem Absenkungsbeschluss kann dieses Quorum auf das „normale“ Maß geändert werden. Die Wohnungseigentümer müssen dann beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Was aber ist ein „einzelner Gegenstand“?

Wohnungseigentümer K erhebt eine Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, den die Wohnungseigentümer außerhalb der Versammlung gefasst haben. Dieser Beschluss sieht für die Beauftragung zur Fertigstellung der Tiefgarage eine Sonderumlage von 129.500 € vor, welche i.H.v. 3.500 € von den Sondereigentümern, welche eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage haben, binnen einer im Beschluss ausgeführten Zahlungsfrist zu zahlen ist.

Die Wohnungseigentümer hatten zuvor folgenden Absenkungsbeschluss gefasst:

„Die WEG beantragt für die Dauer der Fertigstellungsphase zur Errichtungsverpflichtung der WEG bezüglich des Gemeinschaftseigentums für dringend notwendige Entscheidungen im Hinblick auf bauaufsichtsrechtliche Vorschriften und im Hinblick hierauf dringend zu beauftragende Maßnahmen die WEG-Entscheidungen im Wege eines Umlaufbeschlusses gemäß Umlaufverfahren § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG zu treffen.“

Da die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären, ist nur zu fragen, ob die Anfechtungsklage Erfolg gehabt hätte. Das Amtsgericht meint, dazu wären Zeugen zu hören gewesen und hebt die Kosten gegeneinander auf.

Das Landgericht sieht es anders! Der Absenkungsbeschluss habe schon keine Grundlage für eine bloße Mehrheitsentscheidung geboten. Denn der Anwendungsbereich des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG sei überschritten, wenn der Absenkungsbeschluss mehrere Beschlussgegenstände erlauben solle.

So liege der Fall aber. Der Absenkungsbeschluss biete jedenfalls keine Grundlage für die angefochtene Erhebung der „Sonderumlage“ und die entsprechende Kostenverteilung lediglich auf die Wohnungseigentümer, denen eine Nutzungsberechtigung an der Tiefgarage zustehe. Es finde sich im Wortlaut des Absenkungsbeschlusses kein Hinweis, dass eine Sonderumlage erhoben oder Umlagebeschluss gefasst werden könne. Der Beschluss spreche lediglich von bauaufsichtsrechtlichen Vorschriften und hierauf dringend zu beauftragenden Maßnahmen. Dies spreche dafür, dass allenfalls dringend erforderliche Baumaßnahmen beschlossen werden könnten.

Im Übrigen dürfte, was im Fall allerdings keiner Entscheidung bedürfe, der Beschluss insgesamt nicht den Anforderungen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG entsprechen. Gegenstand der Beschlussfassung solle nämlich nicht nur eine einzelne konkrete Maßnahme sein. Vielmehr solle er generell für ein bestimmtes Thema (= die Fertigstellung eines steckengebliebenen Baus) Beschlüsse außerhalb der Versammlung ermöglichen. Dies sei aber unzulässig.

Die Bestimmung zum Absenkungsbeschluss, also § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG, ist nicht gut formuliert. Klar ist, dass sie kein Einfallstor sein soll, für sämtliche denkbaren Beschlüsse außerhalb der Versammlung das notwendige Quorum abzusenken. Der im Fall absurd formulierte Absenkungsbeschluss hat aber eben dieses Ziel: „Dringend notwendige Entscheidungen“ für „dringend zu beauftragende Maßnahmen“ (= eine Vielzahl von denkbaren Entscheidungen) sollen bloß mehrheitlich getroffen werden. Ein solcher Beschluss ermöglicht gar nichts, er ist nichtig,

Ein Absenkungsbeschluss muss mithin – wie jeder Beschluss – „bestimmt“ gefasst werden. Denn er soll für einen Beschluss außerhalb der Versammlung eine Stimmenmehrheit einräumen, die von § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG abweicht. Aus diesem Grunde muss für jedermann wenigstens nach einer Auslegung klar sein, was der einzelne Gegenstand des Beschlusses nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG sein soll (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 23 Rn. 111). Hieran fehlt es im Fall erkennbar: Die möglichen Gegenstände bleiben vollständig im Dunklen. Sollte ein Vorschuss-Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG für weiteren Vorschuss sein Gegenstand (= eine Sonderumlage) sein, hätte man das sagen müssen. Ebenso hätte man sagen müssen, dass ein Umlagebeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht werden sollte.

Das Landgericht schreibt im Original im Übrigen penetrant „Umlaufbeschluss“ statt „Beschluss außerhalb der Versammlung“. Das ist aber ein veraltetes Denken. Einen „Umlaufbeschluss“ gab es nur bei der Schriftform, die aber § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG nicht mehr verlangt. Heutzutage reicht die Textform. Dass also ein Papier „umläuft“, sollte auch in Frankfurt Schnee von gestern sein.

Die h.M. vertritt derzeit im Übrigen die Ansicht, in einem Absenkungsbeschluss müsse ausdrücklich bestimmt werden, dass für den Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genüge (AG München, ZMR 2024, 257; AG Charlottenburg, ZWE 2023, 373 Rn. 19; AG Hamburg-Bergedorf, ZMR 2022, 1002 [1003]). Folgt man dem, war der Absenkungsbeschluss auch aus diesem Grunde „Murks“.