Unzulängliches standardisiertes Rügeschreiben eines Inkassodienstleisters

Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (a.F.) weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinandersetzt.

I. Die Kl. begehrt als Inkassodienstleisterin aus abgetretenem Recht Rückzahlung im Zeitraum Mai bis August 2021 angeblich überzahlter Miete.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Kl. könne keine Zahlung verlangen, da das Rügeschreiben vom 1. Februar 2021 und die Mahnung vom 16. Februar 2021 sich nicht auf die im Mietvertrag vom 22. Januar 2020 vom Bekl. erteilten Auskünfte über eine umfassende Modernisierung der Mietsache bezögen. Gegen das ihr am 19. Dezember 2023 zugestellte Urteil hat die Bekl. mit am 11. Januar 2024 eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese mit am 9. Februar 2024 eingegangenem Schriftsatz begründet.

Sie ist der Auffassung, das Amtsgericht habe die Voraussetzungen des § 556g Abs. 2 BGB a.F. an den Inhalt einer Rüge überspannt. Die Schreiben vom 1. Februar und 16. Februar 2021 würden sich hinreichend mit der von dem Bekl. im Mietvertrag erteilten Auskunft auseinandersetzen.

II. Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat zutreffend erkannt, dass der Kl. Zahlungsansprüche i.H.v. 3.886,52 € für preisrechtswidrig überzahlte Miete im Zeitraum Mai bis August 2021 gemäß §§ 556g Abs. 2 Satz 1 a.F., 556d Abs. 1, 812 Abs.1 Satz 1 BGB nicht zustehen.

Der Mieter kann nach dem vom 1. Januar 2019 bis 31. März 2020 geltenden - und hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 2 EGBGB anzuwendenden - § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. eine nach den §§ BGB § 556d und BGB § 556e nicht geschuldete Miete nur dann zurückverlangen, wenn er einen Preisrechtsverstoß gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Hat der Vermieter eine Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB a.F. erteilt, so muss die Rüge sich gemäß § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. auch auf diese Auskunft beziehen.

Die Kl. hat zwar einen Verstoß gegen die §§ 556d ff. BGB gerügt, sich jedoch im standardisierten Rügeschreiben vom 1. Februar 2021 und der ebenfalls standardisierten Mahnung vom 16. Februar 2021 mit der von dem Bekl. in § 6 des Mietvertrages erteilten Auskunft zur umfassenden Modernisierung der Mietsache weder abstrakt noch konkret auseinandergesetzt. Dieser Formalfehler führt im streitgegenständlichen Zeitraum zum vollständigen Anspruchsverlust, da eine weitere Rüge vor Ablauf des streitgegenständlichen Zeitraums nicht geltend gemacht worden ist. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden und die Berufungsgangriffe vollständig erschöpfenden Ausführungen des Amtsgerichts, denen im Wesentlichen nichts hinzuzufügen ist, Bezug. Eine der Kl. günstigere Beurteilung wäre nur in Betracht zu ziehen gewesen, wenn die im Mietvertrag erteilte Auskunft des Bekl. unzureichend gewesen wäre. Die Auskunft des Bekl. entsprach aber nach der von der Kammer insoweit geteilten Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats des BGH den Anforderungen des § 556g Abs. 1a Satz 1 Nr. 4 BGB a.F. (vgl. BGH, Urt. v. Versäumnisurteil v. 18.5.2022 - VIII ZR 9/22, ZMR 2022, 788, beckonline Tz. 53).

Revision wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen, um eine höchstrichterliche Klärung des Inhalts und der Reichweite des § 556g Abs. 2 BGB a.F. zu ermöglichen.

Standardisierte Rügeschreiben eines Inkassodienstleisters, die sich weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft zur umfassenden Modernisierung der Mietsache auseinandersetzen, sind unzureichend.

Die Klägerin (Inkassodienstleisterin) begehrt aus abgetretenem Recht Rückzahlung angeblich überzahlter Miete. Das AG hat die Klage abgewiesen, weil das Rügeschreiben sich nicht auf die im Mietvertrag vom Beklagten erteilten Auskünfte über eine umfassende Modernisierung der Mietsache bezögen.

Ohne Erfolg! Die Klägerin hat zwar einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt, sich jedoch im standardisierten Rügeschreiben mit der von dem Beklagten im Mietvertrag erteilten Auskunft zur umfassenden Modernisierung der Mietsache weder abstrakt noch konkret auseinandergesetzt.