Unzulässigkeit des Teilurteils bei der Gefahr widersprechender Entscheidungen

Ein Teilurteil über den Räumungsanspruch ist dann nicht zulässig, wenn bei der Entscheidung über die noch rechtshängige Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote eine Entscheidung ergehen könnte, die in Widerspruch zu dem Kündigungsgrund steht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung der tatbestandlichen Feststellungen wird abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

II. Die Berufung ist in dem aus dem Urteil ersichtlichen Umfang begründet.

Das angefochtene Urteil war gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 ZPO aufzuheben und an das Amtsgericht zurück zu verweisen, da es sich um ein entgegen den Voraussetzungen des § 301 ZPO erlassenes Teilurteil handelt.

Das mit einem Zahlungsverzug der Kl. begründete Teilurteil des Amtsgerichts über die Verurteilung der Kl. zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts ist unzulässig. Es birgt die Gefahr widersprechender Entscheidungen in sich, weil das Amtsgericht bei der späteren Entscheidung über die noch rechtshängige Mängelbeseitigungsklage der Kl. und der auf Feststellung einer Minderungsquote gerichteten Klage an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der Bekl. (richtig: Kl.) nicht gebunden ist (vgl. BGH, Urt. v. 12. Dezember 2007 - VIII ZR 269/06, GE 2008, 261 = NZM 2008, 280 Tz. 8). Deshalb könnte das weitere Verfahren über den Instandsetzungs- und Feststellungsantrag, wenn das Teilurteil inzwischen rechtskräftig geworden ist, zu dem Ergebnis führen, dass die von den Kl. geltend gemachte Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, dass Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt hätten, nicht bestanden; das aber widerspräche dem auf Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung (BGH, aaO.).

Ebenso könnte im Rechtsmittelverfahren über das vom Amtsgericht erlassene Teilurteil ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug der Kl. mit Mietrückständen entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verneint und die Räumungsklage dementsprechend abgewiesen werden; auch daran wäre das Amtsgericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren der Kl. nicht gebunden, so dass es das Vorliegen von Mietrückständen, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, wiederum bejahen könnte; dies widerspräche einer im Rechtsmittelverfahren erfolgten Abweisung der Räumungsklage (BGH, aaO.).

An der Unzulässigkeit des vom Amtsgericht erlassenen Teilurteils ändert sich nichts dadurch, dass die Bekl. den Ausspruch der fristlosen und ordentlichen Kündigung nicht ausschließlich auf einen Zahlungsverzug der Kl. mit Mietrückständen, sondern auf andere wichtige Gründe im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB gestützt haben. Selbst wenn die Kammer diese Kündigung für wirksam erachten würde, beseitigt dies nicht die Gefahr widersprechender Entscheidungen. Hätte nämlich eine entsprechende Entscheidung der Kammer keinen Bestand, so käme es darauf an, ob die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs begründet ist. Auch an diese Entscheidung wären jedoch das Amtsgericht und auch die Kammer im nachfolgenden Prozess über die noch anhängige Instandsetzungs- und Feststellungsklage nicht gebunden (BGH, aaO. Tz. 10). Es könnte damit hinsichtlich der noch nicht entschiedenen Streitgegenstände zu einem Urteil kommen, das dem bereits ergangenen Urteil über die Räumungsklage widersprechen würde. Das aber soll vermieden werden (BGH, aaO.). Dies hat das Amtsgericht, das eine Entscheidung im Wege des Teilurteils „wegen einer Auswirkung der Entscheidung auf ein Urteil über die Klage" für geboten erachtet hat, verkannt.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Umfang ausgeübt, da die nur ausnahmsweise vorliegenden Voraussetzungen, den in erster Instanz anhängig gebliebenen Teil des Rechtsstreits in die zweite Instanz zu ziehen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12. Januar 1994 - XII ZR 167/92, GE 1994, 275 = NJW-RR 1994, 379), hier nicht gegeben waren.

Die auch im Falle der Aufhebung und Zurückverweisung zu treffende Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit (Heßler, in: ZPO, 29. Aufl. 2012, § 538 Rz. 59) beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1, 713 ZPO.

Klagt ein Vermieter auf Räumung des Mietobjekts, ist ein Teilurteil über die Räumung unzulässig, wenn das Gericht über eine Frage entscheidet, die sich im weiteren Verfahren über den Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote noch einmal stellt.

Die Mieter klagten auf Mängelbeseitigung und auf Feststellung einer Minderungsquote. Daraufhin erhob der Vermieter (Wider-) Klage auf Räumung des Mietobjektes, die er auf Zahlungsverzug der Mieter und andere wichtige Gründe stützte. Das Amtsgericht entschied durch Teilurteil auf Räumung des Mietobjektes, wogegen die Mieter Berufung einlegten.

Die ZK 63 hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück. Das angefochtene Teilurteil sei unzulässig, weil es die Gefahr einer widersprechenden Entscheidung in sich berge. Denn bei seiner – noch ausstehenden – Entscheidung über die noch rechtshängige Klage auf Mängelbeseitigung und Feststellung einer Minderungsquote sei das Amtsgericht an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der Beklagten nicht gebunden, so dass die Gefahr einer widersprechenden Entscheidung bestehe. Das weitere Verfahren über die Klage auf Mängelbeseitigung und Feststellung einer Minderungsquote könne nämlich zu dem Ergebnis führen, dass die vom Mieter erhobene Klage auf Mängelbeseitigung und Feststellung einer Minderungsquote begründet sei, so dass Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, nicht bestünden. Dasselbe gelte insoweit, als die Kündigung des Vermieters auf andere wichtige Gründe gestützt worden sei.

Auch wenn Teilurteile über den Räumungsanspruch des Vermieters zu begrüßen sind, damit dieser trotz Streits über die Mängel der Mietsache bald wieder über sein vermietetes Objekt verfügen kann, muss immer berücksichtigt werden, dass ein derartiges Teilurteil nicht in Widerspruch zu späteren Entscheidungen über noch rechtshängige Ansprüche geraten darf.

Diese Gefahr dürfte jedoch dann nicht bestehen, wenn der eine fristlose Kündigung begründende – im Übrigen unstreitige – Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters entfällt, weil dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen (vgl. dazu BGH, Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11, GE 2012, 1619).

Bei der vor einer Zurückverweisung der Sache durch das Berufungsgericht an das Gericht des ersten Rechtszuges nach § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO erforderlichen Ermessensausübung sind der Umstand, dass die Sache bereits einmal zurückverwiesen worden war, und die damit einhergehende Verzögerung des Rechtsstreits gebührend zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2011, II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365). Richtig sieht die Kammer, dass diese Voraussetzungen für eine eigene Entscheidung nicht gegeben waren.