Unzulässiges Teilurteil über Räumungsklage bei noch nicht entscheidungsreifer Widerklage

Ein stattgebendes Teilurteil über eine Räumungsklage darf nicht ergehen, wenn noch nicht entscheidungsreife (Zahlungs-) Widerklage erhoben worden ist, die sich u. a. auf Rückzahlung unter Vorbehalt geleisteter Miete bezieht, die auch Gegenstand der Kündigung ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigungen der Kl. vom 17.3., 23.3., 13.4., 20.4. und 11.6.2010 sowie Rückbauansprüche gegenüber den Bekl. zu 1. und 2. bezüglich Trennwänden und Türen. Widerklagend begehren die Bekl. die Erstattung außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten in Höhe von 694,37 € sowie die Rückzahlung vermeintlich überzahlten Mietzinses von 454,08 €.

Das AG hat der Räumungsklage durch das angefochtene Teilurteil stattgegeben und die Widerklage für nicht entscheidungsreif erachtet. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Bekl. zu 1. und 2. seien mangels Genehmigung zum Rückbau der von ihnen vorgenommenen Einbauten verpflichtet.

Insbesondere die Kündigung vom 13.4.2010 sei gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet, weil zwar die dort aufgeführten einzelnen Beanstandungen jede für sich nicht ausreichten, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen zu lassen, jedoch führe das Verhalten der Bekl. insgesamt zu einer Zerrüttung des Dauerschuldverhältnisses, vor allem wegen der z. T. unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen und der unerlaubten Umbauten. Hiergegen wenden sich die Bekl. mit der Berufung [...].

[...] In der Sache ist ein gemäß § 301 Abs. 1 Satz 1 ZPO unzulässiges Teilurteil ergangen, so dass das Urteil gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 7 ZPO aufzuheben und [...] zurückzuverweisen war.

Hierbei kann dahinstehen, ob - wie das angefochtene Urteil meint - eine Summierung kleinerer verhaltensbedingter Verstöße des Mieters, die jeder für sich eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen könnten, in ihrer schlichten Summierung zu einer „Zerrüttung" des Mietverhältnisses als Kündigungsgrund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB führen können, was zweifelhaft ist (Blank in Blank/Börstinghaus, 3. Aufl. 2008, § 543, Rn. 5; a.A. wohl Bieber in MüKo, 5. Aufl. 2008, § 543 Rn. 12). Denn jedenfalls stützt die angegriffene Entscheidung diese Auffassung, wonach die Summierung vorliegend zu einer solchen „Zerrüttung" der Vertrauensgrundlage führe, insbesondere auf die unerlaubten Umbaumaßnahmen und das Zahlungsverhalten der Bekl., die z. T. Nachzahlungen unter Vorbehalt leisteten und Minderungen geltend machten, weist aber zu Recht auf die jeweils für sich genommen nicht ausreichende Schwere etwaiger Verstöße, die im Urteil nicht genau benannt werden, hin.

Unter diesen Umständen ist es nicht ausgeschlossen, dass die im Rahmen der Widerklage geltend gemachte Rückforderung, die auf einer - unter Vorbehalt geleisteten - Zahlung der Bekl. von 605,64 € beruht, von den Bekl. nicht geschuldet war; wenn sonach die verbleibenden Gründe, auf die sich diese Kündigung stützt, nämlich der behauptete Annahmeverzug mit der Mängelbeseitigung und die Umbauten als einzige Gründe verbleiben, aber in ihrer Summe nicht ausreichen, um die materielle Berechtigung zur Kündigung zu begründen, verwirklichte sich die Gefahr widersprechender Entscheidungen, weil erst die Entscheidung über die Widerklage Gewissheit über die Zahlungsverpflichtung der Bekl. zu erbringen vermag, zumal auch das Amtsgericht selbst davon ausgeht, dass einer der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB nicht erfüllt war.

So darf nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung auch bei subjektiver oder objektiver Klagehäufung oder grundsätzlicher Teilbarkeit des Streitgegenstandes ein Teilurteil (§ 301 ZPO) nur ergehen, wenn die Gefahr einander widersprechender Entscheidungen - auch infolge abweichender Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht - ausgeschlossen ist. Eine Gefahr sich widersprechender Entscheidungen ist namentlich dann gegeben, wenn in einem Teilurteil eine Frage entschieden wird, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche oder Anspruchsteile noch einmal stellt oder stellen kann. Das gilt auch insoweit, als es um die Möglichkeit einer unterschiedlichen Beurteilung von bloßen Urteilselementen geht, die weder in Rechtskraft erwachsen noch das Gericht nach § 318 ZPO für das weitere Verfahren binden (st. Rspr.; BGH vom 26.4.1989 - lVb ZR 48/88, BGHZ 107, 236, 242; vom 4.2.1997 - VI ZR 69/96, VersR 1997, 601, 602 und vom 25.11.2003 - VI ZR 8/03, VersR 2004, 645, 646). Eine solche Gefahr besteht bei einer Mehrheit selbständiger prozessualer Ansprüche, wenn zwischen den prozessual selbständigen Ansprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung besteht oder die Ansprüche prozessual in ein Abhängigkeitsverhältnis gestellt sind (BGH vom 28.11.2003 - V ZR 123/03, BGHZ 157, 133, 142 f.; v. 7.11.2006 - X ZR 149/04, NJW 2007, 156; v. 29.3.2011 - VI ZR 117/10, NJW 2011, 1815). So liegt es hier, wo Bestehen und Umfang eines möglichen Zahlungsverzugs eines von mehreren Elementen darstellen, die erst gemeinsam mit anderen Vertragsverstößen zur Annahme eines Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 1 BGB führten. Die Folge einer solchen Verzahnung ist zwingend die einheitliche Entscheidung über den gesamten Streitgegenstand.

Hängt die Räumungsklage hinsichtlich der Kündigungsberechtigung vom Gegenstand der erhobenen – noch nicht entscheidungsreifen – Widerklage des Mieters ab, darf kein Teilurteil zum Räumungsanspruch ergehen.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und stützte die Kündigung u. a. darauf, dass der Mieter unerlaubte Umbauten in der Wohnung vorgenommen und die Miete z. T. unter Vorbehalt geleistet habe. Im Räumungsrechtsstreit erhob der Mieter Widerklage auf Erstattung außergerichtlich entstandener Anwaltskosten und Rückzahlung vermeintlich überzahlten Mietzinses. Das Amtsgericht gab der Räumungsklage durch Teilurteil statt, weil zwar die in der Kündigung aufgeführten einzelnen Beanstandungen jede für sich nicht ausreichten, um die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar erscheinen zu lassen, jedoch das Verhalten des Mieters insgesamt zu einer Zerrüttung des Dauerschuldverhältnisses geführt habe. Vor allem die z. T. unter Vorbehalt geleisteten Mietzahlungen und die unerlaubten Umbauten seien hierfür maßgeblich. Die Widerklage auf Zahlung sei noch nicht entscheidungsreif. Dagegen die Berufung des Mieters.

Das LG Berlin, ZK 63, hob das Teilurteil auf und verwies die Sache an das Amtsgericht zurück. Der Erlass des Teilurteils sei unzulässig gewesen. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die im Rahmen der Widerklage geltend gemachte Rückforderung im Hinblick auf die unter Vorbehalt geleistete Zahlung Erfolg habe; wenn danach die verbleibenden Gründe, auf die sich diese Kündigung stütze, nämlich der behauptete Annahmeverzug mit der Mängelbeseitigung und die Umbauten als einzige Gründe verblieben, aber in ihrer Summe nicht ausreichten, um die materielle Berechtigung zur Kündigung zu begründen, verwirkliche sich die Gefahr widersprechender Entscheidungen, weil erst die Entscheidung über die Widerklage Gewissheit über die Zahlungsverpflichtung des Mieters zu erbringen vermöge. Eine solche Gefahr bestehe nach höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einer Mehrheit selbständiger prozessualer Ansprüche, wenn zwischen den Ansprüchen eine materiell-rechtliche Verzahnung bestehe oder die Ansprüche prozessual in ein Abhängigkeitsverhältnis gestellt seien. So liege es hier, wo Bestehen und Umfang eines möglichen Zahlungsverzugs eines von mehreren Elementen darstellten, die erst gemeinsam mit anderen Vertragsverstößen zur Annahme eines Kündigungsgrundes führten. Die Folge einer solchen Verzahnung führe zwingend dazu, dass einheitlich über den gesamten Streitgegenstand von Klage und Widerklage zu entscheiden sei.

In diesem Zusammenhang wird zunächst auf das Urteil des BGH vom 11. Mai 2011 - VIII ZR 42/10 - zur Zulässigkeit eines Teilurteils Bezug genommen. In der Entscheidung des Amtsgerichts klingt offenbar an, dass viele kleinere verhaltensbedingte Verstöße eines Mieters, die jeder für sich eine fristlose Kündigung nicht rechtfertigen können, in ihrer Summierung zu einer „Zerrüttung" des Mietverhältnisses als Kündigungsgrund führen könnten.

Die ZK 63 meint dazu, dass diese Ansicht zweifelhaft sei. Dem mitgeteilten Sachverhalt ist zu entnehmen, dass das Verhältnis der Mietvertragsparteien vorliegend tatsächlich zerrüttet war. Dieser Umstand ergibt so jedoch keinen Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 1 BGB. Im Mietrecht gilt nicht das „Zerrüttungsprinzip". Allerdings können einzelne (feststehende) Vertragsverstöße, die für sich genommen jeweils noch keine Kündigung rechtfertigen können, in ihrer Gesamtheit schon einen Kündigungsgrund darstellen und eine Räumungsklage rechtfertigen.