Unzulässiges Teilurteil bei Gefahr widersprechender Entscheidungen

Unzulässiges Teilurteil bei Gefahr widersprechender Entscheidungen; Klage auf rückständige Miete und Räumung

Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.

1 Die Bekl. zu 1 mietete von den Kl. ab dem 1. August 2004 ein Hausgrundstück in S., das sie zusammen mit dem Bekl. zu 2 bewohnt. Die Kl. kündigten im Lauf des Jahres 2005 das Mietverhältnis mit Schreiben ihres erstinstanzlichen Prozeßbevollmächtigten mehrmals fristlos und nehmen die Bekl. auf Räumung und Herausgabe des Mietobjekts sowie auf Zahlung von rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung in Anspruch; die Bekl. berufen sich auf ein Recht zur Minderung der Miete wegen Mängeln der Mietsache und auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Mangelbeseitigung.

2 Das Amtsgericht hat die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs für gerechtfertigt gehalten und der Räumungs- und Herausgabeklage durch ein Teilurteil stattgegeben; zugleich hat das Amtsgericht sich die Anordnung von Beweiserhebungen zur Feststellung der konkreten Höhe des der Bekl. zu 1 zustehenden Mietminderungsbetrages und des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts vorbehalten. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die vom Senat zugelassene Revision der Bekl., mit der diese ihr Begehren auf Abweisung der Räumungs- und Herausgabeklage weiterverfolgen.

3 Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Amtsgericht.

I. 4 Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

5 Die Bekl. seien zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts verpflichtet. Zwar habe bei der Bekl. zu 1 ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug entgegen der Auffassung des Amtsgerichts weder bei der Kündigung vom 6. Juli 2006 noch bei den weiteren fristlosen Kündigungen vorgelegen. Die Kl. hätten jedoch mit ihrer Kündigung vom 6. Juli 2006 das Mietverhältnis aus einem anderen wichtigen Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam fristlos gekündigt. Die Bekl. hätten die Vertragsgrundlage zerrüttet, indem sie einen Wanddurchbruch zwischen Küche und Wohn-/Eßzimmer vorgenommen und das Schwimmbad trotz Abmahnung nicht ordnungsgemäß betrieben und nicht ordnungsgemäß stillgelegt hätten; angesichts dieses Verhaltens sei den Kl. die weitere Durchführung des Vertrages unzumutbar.

II. 6 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung in prozessualer Hinsicht nicht stand. Die Revision rügt - ebenso wie schon die Berufung der Bekl. - zu Recht, daß dem Räumungs- und Herausgabeanspruch der Kl. durch ein Teilurteil stattgegeben worden ist.

7 Ein Teilurteil ist unzulässig, wenn es eine Frage entscheidet, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche noch einmal stellt, weil dann die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen besteht. Ein Teilurteil gemäß § 301 ZPO darf daher nur ergehen, wenn die Beurteilung des durch das Teilurteil entschiedenen Anspruchs, auch unter Berücksichtigung einer abweichenden Beurteilung durch das Rechtsmittelgericht, vom Ausgang des Streits über die weiteren Ansprüche unabhängig ist (st.

Rspr.; Senatsurteil vom 22. Juni 2005 - VIII ZR 378/04, MietPrax-AK, § 301 ZPO Nr. 1, unter II; Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 236/05, WM 2007, 1901, Tz. 25). Diese Grundsätze haben das Amtsgericht und das Berufungsgericht nicht beachtet. Das Berufungsgericht hätte das unzulässige Teilurteil des Amtsgerichts nicht bestätigen dürfen, sondern hätte das Teilurteil aufheben und die Sache zur weiteren Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückverweisen müssen.

8 1. Das mit einem Zahlungsverzug der Bekl. zu 1 (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB) begründete Teilurteil des Amtsgerichts über die Verurteilung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts ist unzulässig. Es birgt die Gefahr widersprechender Entscheidungen in sich, weil das Amtsgericht bei der späteren Entscheidung über den Zahlungsanspruch an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der Bekl. nicht gebunden ist (Senatsurteil vom 22. Juni 2005, aaO). Deshalb könnte das weitere Verfahren über den Zahlungsanspruch, wenn das Teilurteil inzwischen rechtskräftig geworden ist, zu dem Ergebnis führen, daß die von der Bekl. zu 1 geltend gemachte Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, daß Mietrückstände, die eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt hätten, nicht bestanden; das widerspräche dem auf Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung.

9 Ebenso könnte im Rechtsmittelverfahren über das vom Amtsgericht erlassene Teilurteil ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Zahlungsverzug der Bekl. zu 1 mit Mietrückständen entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verneint und die Räumungsklage dementsprechend abgewiesen werden; auch daran wäre das Amtsgericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren der Kl. nicht gebunden, so daß es das Vorliegen von Mietrückständen, die eine fristlose Kündigung gerechtfertigt hätten, wiederum bejahen könnte; dies widerspräche einer im Rechtsmittelverfahren erfolgten Abweisung der Räumungsklage.

10 2. An der Unzulässigkeit des vom Amtsgericht erlassenen und vom Berufungsgericht bestätigten Teilurteils ändert sich nichts dadurch, daß das Berufungsgericht das Recht der Kl. zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nicht auf einen Zahlungsverzug der Bekl. zu 1 mit Mietrückständen, sondern auf einen anderen wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB (Zerrüttung der Vertragsgrundlage) gestützt hat. Die Gefahr widersprechender Entscheidungen ist dadurch nicht beseitigt worden. Hätte nämlich die Begründung des Berufungsgerichts im Rechtsmittelverfahren keinen Bestand, so käme es darauf an, ob die Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs begründet ist; vom Standpunkt des Berufungsgerichts müßte die Räumungsklage dann abgewiesen werden. An diese Entscheidung wären jedoch das Amtsgericht und auch das Berufungsgericht im nachfolgenden Zahlungsprozeß - wie ausgeführt (unter 1) - nicht gebunden (Senatsurteil vom 22. Juni 2005, aaO). Es könnte also im Zahlungsprozeß über die Mietrückstände zu einem Urteil kommen, nach dem die (abgewiesene) Räumungsklage doch begründet gewesen wäre. Das soll vermieden werden.

III. 11 Auf die Revision der Bekl. ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Der Senat kann über die Unzulässigkeit des Teilurteils selbst entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO). Er hebt auf die Berufung der Bekl. das Teilurteil des Amtsgerichts auf und verweist die Sache gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7, Satz 3 ZPO an das Amtsgericht zurück (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 27).

Klagt ein Vermieter auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjektes, ist ein Teilurteil unzulässig, wenn es eine Frage entscheidet, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche noch einmal stellt, entschied der Bundesgerichtshof.

Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis mehrmals fristlos und nahm die Beklagte auf Räumung und Herausgabe sowie auf Zahlung rückständiger Miete und Nutzungsentschädigung in Anspruch. Die beklagten Mieter beriefen sich demgegenüber auf ein Recht zur Mietminderung sowie auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen unterbliebener Mangelbeseitigung. Das AG hat die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges für gerechtfertigt gehalten und der Räumungs- und Herausgabeklage durch ein Teilurteil stattgegeben. Zugleich hat sich das AG Beweiserhebung hinsichtlich der konkreten Höhe des Mietminderungsbetrages und des Zurückbehaltungsrechts der Mieter vorbehalten.

Der Bundesgerichtshof vertrat die Auffassung, ein Teilurteil sei unzulässig, wenn es eine Frage entscheide, die sich dem Gericht im weiteren Verfahren über andere Ansprüche noch einmal stellt, weil dann die Gefahr sich widersprechender Entscheidungen bestehe. Ein Teilurteil dürfe nur ergehen, wenn der durch Teilurteil entschiedene Anspruch unter Berücksichtigung der abweichenden Beurteilung durch das Berufungsgericht vom Ausgang des Streits weiterer Ansprüche unabhängig sei. Schließlich könne das weitere Verfahren über den Zahlungsanspruch zu dem Ergebnis führen, daß die von der beklagten Mieterin geltend gemachten Mietminderungs- und Zurückbehaltungsrechte in solcher Höhe begründet seien, daß Mietrückstände für eine fristlose Kündigung nicht ausgereicht hätten.