Unzulässiges Teilurteil auf Räumung bei noch anhängiger Zahlungsklage

Ein Teilurteil auf Räumung nach Kündigung wegen Zahlungsverzugs und unpünktlicher Zahlung ist unzulässig, wenn die Zahlungsklage rechtshängig bleibt, gegen die sich der Mieter mit einem Minderungs- und Zurückbehaltungsrecht verteidigt hatte. Das gilt auch dann, wenn die Kündigung zusätzlich auf fortgesetzte Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt wurde.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Durch das am 24. April 2013 verkündete Teilurteil hat das Amtsgericht die Bekl. zur Räumung verurteilt. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

Sie sind der Auffassung, das Amtsgericht habe nicht durch Teilurteil entscheiden dürfen. Zudem sei ihnen keine Pflichtverletzung zur Last zu legen, ein zur Kündigung berechtigender Mietrückstand habe nicht bestanden. [...]

II. Die Berufung ist in dem aus dem Urteil ersichtlichen Umfang begründet.

Das angefochtene Urteil war gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 ZPO aufzuheben und an das Amtsgericht zurück zu verweisen, da es sich um ein entgegen den Voraussetzungen des § 301 ZPO erlassenes Teilurteil handelt.

Das mit einem Zahlungsverzug und unpünktlicher Zahlung der Bekl. begründete Teilurteil des Amtsgerichts über die Verurteilung der Bekl. zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts ist unzulässig. Es birgt die Gefahr widersprechender Entscheidungen in sich, weil das Amtsgericht bei der späteren Entscheidung über die noch rechtshängigen Zahlungsansprüche der Kl. gerichteten Klage an sein Teilurteil über den Räumungsanspruch und die hierzu getroffenen Feststellungen zum Zahlungsverzug der Bekl. nicht gebunden ist (vgl. BGH, Urt. v. 12. Dezember 2007 - VIII ZR 269/06, GE 2008, 261 = NZM 2008, 280 Tz. 8, Kammer, Urt. v. 14. Mai 2013 - 63 S 507/12, GE 2013, 811). Deshalb konnte das weitere Verfahren über den Zahlungsantrag, wenn das Teilurteil inzwischen rechtskräftig geworden ist, zu dem Ergebnis führen, dass die von den Bekl. geltend gemachte Mietminderung und das Zurückbehaltungsrecht in solcher Höhe begründet sind, dass Mietrückstände, die eine Kündigung nach den §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 573 Abs. 1, Abs. 2 BGB gerechtfertigt hätten, nicht bestanden; das aber widerspräche dem auf unpünktliche Zahlungen und Mietrückstände gestützten Teilurteil über die Räumung (BGH, aaO.; Kammer, aaO.).

Ebenso könnte im Rechtsmittelverfahren über das vom Amtsgericht erlassene Teilurteil ein die Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand der Bekl. entgegen der Auffassung des Amtsgerichts verneint und die Räumungsklage dementsprechend abgewiesen werden; auch daran wäre das Amtsgericht bei seiner späteren Entscheidung über das Zahlungsbegehren der Kl. nicht gebunden, so dass es das Vorliegen von Mietrückständen, die eine Kündigung gerechtfertigt hätten, wiederum bejahen könnte; dies widerspräche einer im Rechtsmittelverfahren erfolgten Abweisung der Räumungsklage (BGH, aaO.).

An der Unzulässigkeit des vom Amtsgericht erlassenen Teilurteils ändert sich nichts dadurch, dass die Kl. den Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigungen nicht ausschließlich auf einen Zahlungsverzug der Kl. mit Mietrückständen, sondern auch auf die fortgesetzte Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt haben. Denn selbst wenn die Kammer die Kündigung, soweit sie lediglich auf eine Unpünktlichkeit der Zahlungen gestützt ist, für wirksam erachten würde, beseitigt dies nicht die Gefahr widersprechender Entscheidungen. Hätte nämlich eine entsprechende Entscheidung der Kammer keinen Bestand, so käme es darauf an, ob die Räumungsklage allein wegen des geltend gemachten Zahlungsverzugs begründet ist. Auch an diese Entscheidung wären jedoch das Amtsgericht und auch die Kammer im nachfolgenden Prozess über die Zahlungsklage nicht gebunden (BGH, aaO. Tz. 10). Es könnte damit hinsichtlich der noch nicht entschiedenen Streitgegenstände zu einem Urteil kommen, das dem bereits ergangenen Urteil über die Räumungsklage widersprechen würde. Das aber soll vermieden werden (BGH, aaO.; Kammer, aaO.).

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Satz 1 Nr. 7 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW‑RR 2011, 1365 Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Umfang ausgeübt, da die nur ausnahmsweise vorliegenden Voraussetzungen, den in erster Instanz anhängig gebliebenen Teil des Rechtsstreits in die zweite Instanz zu ziehen (vgl. dazu BGH, Urt. v. 12. Januar 1994 - XII ZR 167/92, NJW‑RR 1994, 379), hier nicht gegeben waren. [...]

Ist von mehreren in einer Klage geltend gemachten Ansprüchen nur einer entscheidungsreif, hat das Gericht nach § 301 ZPO durch Teilurteil zu entscheiden. Das ist allerdings dann unzulässig, wenn die Gefahr widersprechender Entscheidungen besteht, weil das Gericht in seinem Schlussurteil an die frühere Rechtsauffassung nicht gebunden ist. Wenn der Vermieter auf Zahlung und Räumung (wegen nicht gezahlter Mieten) klagt, ist das meist der Fall.

Die Mieter machten Mietminderung geltend und zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Beseitigung der Mängel. Die Vermieter kündigten fristlos und fristgerecht wegen nicht gezahlter Mieten, zusätzlich auch wegen fortwährend unpünktlicher Mietzahlung. Sie erhoben Räumungs- und Zahlungsklage; das Amtsgericht erließ ein Teilurteil auf Räumung.

Auf die Berufung der Mieter hob das Landgericht Berlin mit Urteil vom 15. Oktober 2013 das Teilurteil auf und verwies den Rechtsstreit an das Amtsgericht zurück. Das Teilurteil sei unzulässig, da im Verlauf des Rechtsstreits, möglicherweise auch in der Berufungsinstanz, das Gericht zu dem Ergebnis kommen könne, dass ein kündigungsrelevanter Mietrückstand wegen der Mietminderung und des Zurückbehaltungsrechts nicht bestehe. Die Gefahr widersprechender Entscheidungen gelte auch für den Kündigungsgrund der fortgesetzten unpünktlichen Mietzahlung, da nicht auszuschließen sei, dass eine entsprechende Entscheidung der Kammer keinen Bestand haben werde, so dass es wiederum auf die Höhe der Mietforderung ankomme.