Unzulässiges Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung für nicht namentlich benannten Vermieter

Ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung "namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" ist jedenfalls dann unwirksam, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden.

Die Kl., eine im Rechtsverkehr als solche auftretende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (im folgenden: GbR), verlangt von der Bekl. Zustimmung zur Erhöhung der Brutto-Kalt-Miete für die von ihr innegehaltene Wohnung.

Die Kl. ist am 31. Januar 1990 in das Grundbuch als Eigentümerin des Gebäudes, in dem sich die in Rede stehende und von der Bekl. innegehaltene Wohnung befindet, eingetragen worden. Zuvor haben zahlreiche Eigentümerwechsel an diesem Gebäude stattgefunden.

Mit Schreiben vom 29. November 2004 bat die Hausverwaltung der Kl.,

"namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer (...)"

die Bekl. vergeblich um Zustimmung zur Erhöhung der "Kaltmiete" von 427,89 Euro um 71,34 Euro auf 499,23 Euro mit Wirkung ab dem 1. Februar 2005.

Die Klage war abzuweisen, weil sie unzulässig ist.

Für die Zulässigkeit einer Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unter anderem ein entsprechendes vorgerichtliches und wirksames Verlangen des Vermieters im Sinne des § 558 Absatz 1 BGB neuer Fassung erforderlich (vgl. BGH NJW-RR 2004, 1159; BayObLG NJW-RR 2000, 964; LG Berlin GE 1999, 777; MM 1980, 18; AG Köpenick GE 2005, 621 f.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage [2003], § 558 b, Rn. 92 m. w. N., in Verbindung mit § 558 a, Rn. 7 m. w. N.; Weidenkaff, in: Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 64. Auflage [2005], § 558 b Randnummer 7 m. w. N.).

Ein solches ist hier aber nicht gegeben:

a) Ein vorgerichtliches und wirksames Begehren nach Zustimmung zur Mieterhöhung bedingt unter anderem, daß die Kl. als Vermieterin die Bekl. als Mieterin zu einer entsprechenden Zustimmung wirksam, aber vergeblich aufgefordert hatte (§ 558 b Absatz 2 Satz 1 BGB n. F.). Dem genügt das Schreiben der (...) vom 29. November 2004, das als einziges für ein solches Verlangen hier in Betracht kommt, jedoch nicht.

(1) Ein Verlangen nach Zustimmung zur Mieterhöhung im Sinne des § 558 Absatz 1 Satz 2 BGB n. F. muß von dem Vermieter als Erklärendem stammen oder ihm zumindest zuzurechnen sein (vgl. KG MDR 1998, 529; LG Berlin GE 1999, 777; ZMR 1997, 358; AG Köpenick aaO.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., vor § 558, Rn. 16 und 17 m. w. N.; Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 558 a, Rn. 2 m. w. N.). Dem wird das in Rede stehende Schreiben vom 29. November 2004 jedoch nicht gerecht.

Die Bekl. konnte anhand dieses Schreibens nämlich nicht hinreichend erkennen, wer ihr (aktueller) Vermieter sein soll, der befugt war, von ihr die Zustimmung zur Mieterhöhung im Sinne des § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB zu verlangen (§§ 133, 157 BGB).

(b) Im Hinblick darauf, daß ausweislich des Mietvertrages vom 10. April 1979 eine Frau A. als Vermieterin (und Grundstückseigentümerin) der Bekl. gegenüber aufgetreten war, daß zwischenzeitlich mehrere Eigentümerwechsel in bezug auf die von der Bekl. innegehaltene Wohnung stattgefunden hatten, daß die Kl. als Vermieterin nur eine teilrechtsfähige Außen-GbR als Rechtsträger ist - und somit keine Mehrzahl von Eigentümern sein kann, die die HV vertreten haben will - als auch wegen der strengen Voraussetzungen, die der Gesetzgeber an ein ordnungsgemäßes Zustimmungsbegehren im Sinne des § 558 Absatz 1 BGB n. F. gesetzt hat, fehlt in dem Schreiben der HV die namentliche (und korrekte) Angabe des aktuellen Eigentümers dieser Wohnung, der über § 566 Absatz 1 BGB ggf. aktueller Vermieter der Bekl. (geworden) ist.

(aa) Zum einen hat die HV im Namen von mehreren Grundstückseigentümern gehandelt, obwohl die Kl. als teilrechtsfähige Außen-GbR im Sinne des § 705 BGB behauptet, die aktuelle Eigentümerin - also nur eine Person - zu sein.

Insoweit ist auch schon nicht hinreichend deutlich, für welche Personenzahl die HV ihre Erklärung im Sinne des § 164 Absatz 1 BGB abgegeben hatte, was ebenfalls zum Nachteil der Kl. geht.

Das ist aus der Sicht der Bekl. als Erklärungsempfängerin auch nicht unerheblich: Die HV hatte nämlich von der Bekl. in der Vergangenheit mit Schreiben vom 29. Dezember 1990, vom 15. November 1991, vom 29. Dezember 1992, vom 25. Juli 1994 und vom 25. Oktober 1995 die Zustimmung zur Mieterhöhung begehrt, aber weder dort noch in dem vorliegenden Schreiben einen konkreten Vermieter genannt, in dessen Namen sie gehandelt haben will. Mithin wurde die Bekl. bis heute von der Hausverwaltung der Kl. im unklaren gelassen, wer im Sinne des § 566 Absatz 1 BGB anstelle von Frau A. zum jeweiligen Zeitpunkt ihr Vermieter war - vor allen Dingen wurden entsprechende Eigentümerwechsel - von wem auf wen ? - nicht mitgeteilt.

(bb) Hier kommen auch nicht die Grundsätze über das Geschäft, für wen es angeht, zum Zuge.

Danach ist es für den Vertreter entbehrlich offenzulegen, daß er im fremden Namen handelt, weil es aus der Sicht des Erklärungsempfängers gleichgültig ist, wem die abgegebene Willenserklärung zuzurechen ist (vgl. BGH, NJW 1955, 590; Heinrichs, in: Palandt, aaO., § 164, Rn. 8 m. w. N.).

Die HV hat indes mit dem Wortlaut ihres Schreibens vom 29. November 2004 deutlich gemacht, daß sie im Namen mehrerer Dritter handelt.

(cc) Des weiteren genügt es bei einem Mieterhöhungszustimmungsbegehren auch nicht, daß sich die Person des von dem Erklärenden vertretenen Vermieters aus den Umständen ergibt (vgl. zu diesem Rechtssatz im allgemeinen BGH NJW 1989, 164; Heinrichs, in Palandt, aaO., § 164, Rn. 1 m. w. N.), oder es sogar entbehrlich ist, diese Person zu benennen (vgl. hierzu im allgemeinen Heinrichs, in: Palandt, aaO., m. w. N.).

Diese Grundsätze sind auf ein Zustimmungsbegehren des Vermieters im Sinne des § 558 Absatz 1 BGB n. F. nicht anwendbar, weil der Gesetzgeber für ein wirksames vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen mit §§ 558 und 558 a BGB strenge formale Voraussetzungen geschaffen hat. Demzufolge ist eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung schon als unzulässig abzuweisen, wenn diese Formalien nicht eingehalten worden sind (vgl. OLG Hamburg MDR 1974, 585; LG Berlin GE 1999, 777; WuM 1980, 18; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 558 b, Rn. 92 m. w. N.).

Mit dieser einschneidenden und von dem Gesetzgeber bewußt streng gefaßten Rechtsfolge, die ihren Ursprung in §§ 558 Absatz 1; 558 b Absatz 2 BGB hat, wäre es nicht zu vereinbaren, wenn das Zustimmungsverlangen der HV in dem Sinne ausgelegt werden könnte, daß sie die Kl. als aktuelle Vermieterin der in Rede stehenden Wohnung, die sich bei einem Eigentümerwechsel nach Abschluß des Mietvertrages nur über § 566 Absatz 1 BGB n. F. ermitteln läßt, vertreten hat (so im Ergebnis auch KG MDR 1998, 529; LG Berlin, jeweils aaO.; LG Berlin GE 1999, 777; AG Köpenick GE 2005, 621 f.; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, vor § 558, Rn. 17 f. m. w. N.).

(dd) Entgegen der Auffassung der Kl. ist es von der Bekl. auch nicht im Sinne der §§ 138 Absatz 1 ZPO; 242 BGB bzw. § 174 Satz 2 BGB treuwidrig, ihre Eigentümerstellung an der in Rede stehenden Wohnung und damit über § 566 Absatz 1 (i. V. m. § 549 Absatz 1) BGB n. F. ihren Vermieterstatus in Abrede zu stellen.

Die von ihr in Ablichtung mit nachgelassenem Schriftsatz vom 8. November 2005 zu den Akten gereichten Schreiben der HV an die Bekl. vom 29. Dezember 1990, vom 15. November 1991, vom 29. Dezember 1992, vom 25. Juli 1994 und vom 25. Oktober 1995 stellen zwar Mieterhöhungszustimmungsbegehren für die in Rede stehende Wohnung dar, zu denen die Bekl. jeweils ihre Zustimmung erteilt haben soll. Aber dort wie auch in der vorliegenden wurde bzw. wird ein konkreter Vermieter nicht namentlich genannt, in dessen Namen die HV die Zustimmung der Bekl. zur Mieterhöhung begehrt (hatte). Mithin wurde die Bekl. bis heute von der HV im unklaren gelassen, wer i. S. d. § 566 Absatz 1 (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB n. F. anstelle von Frau A. zum jeweiligen Zeitpunkt ihr Vermieter war - vor allen Dingen wurden entsprechende Eigentümerwechsel - von wem auf wen? - nicht mitgeteilt.

Dann aber war es der Bekl. weder vorprozessual noch im sich daran anschließenden hiesigen Rechtsstreit verwehrt, von der Kl. nunmehr einen entsprechenden Nachweis über ihre Eigentümer - bzw. Vermieterstellung an der in Rede stehenden Wohnung zu verlangen.

(ee) Wollte man hingegen der Rechtsauffassung der Kl. folgen, so hätte dies zur Konsequenz, daß sich der Mieter erst durch eigene Ermittlungen Gewißheit von der konkreten Person seines aktuellen Vermieters verschaffen müßte. Dazu wäre er - so wie hier - bei einem mehrfachen Eigentümerwechsel nach Abschluß des Mietvertrages darauf angewiesen, in das Grundbuch Einsicht zu nehmen und daraus den aktuellen Eigentümer zu entnehmen (§ 566 Absatz 1 BGB n. F.).

Im vorliegenden Fall könnte die Bekl. aber selbst mit einem Blick ins Grundbuch die für die Vermieterstellung der Kl. im Sinne des § 566 Absatz 1 BGB n. F. erforderliche Kette von Voreigentümern nur sehr schwer ermitteln, die letztendlich auf die ursprüngliche Vermieterin und Grundstückseigentümerin, eine Frau A. zurückgehen muß: Frau A. ist dort als Nummer 12 der eingetragenen Eigentümer im bereits geschlossenen Grundbuchblatt vorhanden. Um die Kette zu der Kl. weiterzuverfolgen, müßte die Bekl. auch noch in das auf EDV-Basis umgestellte Grundbuch Einsicht nehmen und sich mit den Eigenheiten des dortigen Registers vertraut machen, das neben den an laufender Nummer 3 des Eigentümerverzeichnisse eingetragenen 52 (!) Namen "als Gesellschaft bürgerlichen Rechts" auch Rötungen und Berichtigungen enthält. Diese Bemühungen verlangt der Gesetzgeber dem Mieter mit § 558 Absatz 1 BGB (in Verbindung mit § 549 Absatz 1) BGB n. F. aber nun eindeutig nicht ab.

Schließlich müßten die Grundbuchämter in Konsequenz der Auffassung der Kl. geradezu mit einem Ansturm von ihre Rechte wahrnehmenden Mietern rechnen - und diesen Ansturm auch bewältigen -, der sich über die nicht preisgegebene Identität desjenigen erkundigen wollen, der von ihnen im Rechtssinne eine Mieterhöhungszustimmung begehrt, wie es die HV in der Vergangenheit angeblich für die Kl. getan hat.

(ff) Führt man die vorgenannte Rechtsauffassung der Kl. fort, so könnte sich jeder Vermieter-Verteter auf die von der HV gewählte Formulierung "namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" als für alle denkbaren Fälle eines Mieterhöhungszustimmungsbegehrens passende Generalklausel zurückziehen, ohne den aktuellen Vermieter mit dessen Namen bzw. Firma zu bezeichnen.

(aaa) Das Ergebnis dieser Rechtsauffassung wäre jedoch, daß es Sache - und Risiko - des Mieters ist, den aktuellen - und richtigen - Vermieter zu ermitteln, wenn es - wie hier - zum Rechtsstreit über das Mieterhöhungszustimmungsbegehren kommt. Das steht jedoch mit § 558 Absatz 1 BGB neuer Fassung und der übrigen Rechtslage im eklatanten Widerspruch:

Zum einen hat im Rechtsstreit grundsätzlich derjenige, der sich auf einen Rechtssatz beruft, die dazu erforderlichen Tatsachen darzulegen und zu beweisen (vgl. BGH NJW 1991, 1052; Greger, in: Zöller, Zivilprozeßordnung, 25. Auflage [2005], vor § 284, Rn. 17 a m. w. N.). Dies gilt auch für das (vorgerichtliche) Mieterhöhungszustimmungsbegehren des Vermieters, wenn - wie hier - sein Vermieterstatus bestritten worden ist.

Zum anderen hat der Gesetzgeber mit §§ 166 Absatz 1, 278 Satz 1 BGB deutlich gemacht, daß sich derjenige, der seine Angelegenheiten von einem Dritten besorgen läßt, die Kenntnis bzw. das Verhalten dieses Dritten zurechnen lassen muß. Wenn also - wie hier - der Vermieter im Wege der Arbeitsteilung und -delegierung ein Mieterhöhungszustimmungsbegehren nicht selbst verfaßt und unterzeichnet, sondern dies über eine Hausverwaltung erledigen läßt, so kann und darf ihm dies im Verhältnis zum Mieter nicht von seinen (Sorgfalts-) Pflichten entbinden, die er hätte, wenn er unmittelbar selbst handeln würde. Dieser Gedanke hat sich auch in den Grundsätzen über die Zurechnung bzw. das Verschulden nach Gefahrenbereichen (§ 282 BGB in der Fassung vor Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes vom 26. November 2001) bzw. § 280 Absatz 1 Satz 2 BGB, § 280 Absatz 1 BGB niedergeschlagen und ist auch sachgerecht.

Darüber hinaus vergißt Kl. über ihrer Argumentation offenbar, daß auch der Mieter gerade in Fällen wie dem vorliegenden mit vielfachen Eigentümerwechseln, in denen die (ggf. ausgewechselte) Hausverwaltung im Schriftwechsel ihm gegenüber niemals (!) den sie vertretenden Eigentümer bzw. Vermieter beim Namen genannt hat - ein durchaus berechtigtes Interesse daran hat zu erfahren, wer im Rechtsinne von ihm die entsprechende Zustimmung verlangt (§§ 558 Absatz 1, 164 Absatz 1 BGB).

(bbb) Das von dem Vertreter der HV im Termin am 25. Oktober 2005 hierzu vorgebrachte Argument, es könne bei der Vielzahl der in ihrem Portfolio stehenden Wohnungen schwierig beziehungsweise sehr zeitaufwendig sein, den jeweils aktuellen Wohnungseigentümer zu ermitteln, soll offensichtlich die jeweils involvierte Hausverwaltung von dem Risiko, die solche Ermittlungen und die entsprechende Benennung des Vermieters im schriftlichen Mieterhöhungszustimmungsbegehren gegenüber dem Mieter mit sich bringen können, befreien und auf Letztgenannten abwälzen. Das steht jedoch mit der zuvor geschuldeten Rechtslage in eklatantem Widerspruch.

(2) Diese formalen Mängel des Schreibens der HV sind auch nicht im Laufe des Rechtsstreites im Sinne des § 558 b Absatz 3 Satz 1 BGB n. F. wieder geheilt worden.

Diese Vorschrift bezieht sich nämlich lediglich auf Mängel i. S. d. § 558 a BGB. Letztgenannte Bestimmung hingegen regelt nur die Formbedürftigkeit des Verlangens der Zustimmung zur Mieterhöhung und die inhaltlichen Anforderungen an die Begründung für dieses Verlangen. Demgegenüber nicht erfaßt werden die sich aus § 558 Absatz 1 BGB n. F. selbst ergebenden Formalien, insbesondere, daß dieses Verlangen von dem Vermieter bzw. von einem Dritten in dessen Namen erklärt werden muß (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 558 b, Rn. 162 m. w. N.; Weidenkaff, in: Palandt, aaO., § 558 b, Rn. 19 m. w. N.).

b) Ein formell ordnungsgemäßes Zustimmungsbegehren der Kl. i. S. d. § 558 Absatz 1 BGB n. F. ist auch nicht in ihrem Klageschriftsatz vom 27. April 2005 zu sehen.

Hierfür wäre es erforderlich gewesen, daß der Kl. zumindest im Laufe des Prozesses deutlich gemacht hat, daß er diesen Schriftsatz (auch) als neues Zustimmungsbegehren ansieht und daß dadurch das weitere Prozedere im Sinne der §§ 558 ff. BGB gewahrt werden soll (vgl. BayObLG NJW 1981, 2197, AG Köln WuM 1985, 321; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 558 b, Rn. 166 m. w. N.). Entsprechende Erklärungen hat die Kl. jedoch nicht abgegeben.

Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist vom Vermieter in Textform an den Mieter zu richten. Bei einer Stellvertretung, etwa durch eine Hausverwaltung, muß klar sein, daß die Erklärung im Namen des Vertretenen abgegeben wird. Nach Auffassung des AG Charlottenburg muß darüber hinaus auch der Name des Vermieters benannt werden.

Das Haus war verkauft worden und es fanden auch danach noch Eigentümerwechsel statt. Letzte Eigentümerin war eine BGB-Gesellschaft. Die Hausverwaltung verlangte "namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Zustimmung wurde nicht erteilt.

Mit Urteil vom 17. November 2005 wies das AG Charlottenburg die Klage als unzulässig ab, da die Mieterin anhand des Erhöhungsverlangens nicht habe erkennen können, wer aktueller Vermieter sei. Es sei nicht ausreichend, daß sich aus den Umständen die Person des Vermieters ergeben könne. Die Einsichtnahme in das Grundbuch sei für den Mieter unzumutbar, wenn - wie hier - zahlreiche Eigentümer eingetragen seien und das Grundbuch auch Rötungen und Berichtigungen enthalte. Ein wirksames Erhöhungsverlangen sei auch mit der Klageschrift nicht nachgeschoben worden, da nicht hinreichend deutlich gemacht worden sei, daß die Klageschrift als neues Zustimmungsbegehren aufgefaßt werden solle.

Das Urteil geht zutreffend davon aus, daß der Mieter einen Anspruch darauf hat, daß der Vermieter einen Namen (und seine Anschrift) angibt. Daß deshalb ein Mieterhöhungsverlangen im Namen des jeweiligen Eigentümers unwirksam sein sollte, erscheint allerdings unzutreffend, denn die Gerichte sind nach ständiger Rechtsprechung des BVerfG nicht befugt, unter Berufung auf Formalien das materielle Erhöhungsrecht des Vermieters zu kürzen. Bisher haben weder das AG Köpenick noch das LG Berlin eine solche Auffassung wie das AG Charlottenburg vertreten. Im Fall des AG Köpenick (GE 2005, 621) hatte die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen und nicht als Vertreter gestellt. Im Fall des LG Berlin (GE 1999, 777) lag der Sonderfall vor, daß der Käufer vor Umschreibung im Grundbuch aufgrund einer Ermächtigung des Noch-Vermieters Zustimmung zur Mieterhöhung verlangte, wobei unklar war, wer als Absender des Erhöhungsverlangens gelten sollte. Solcher Sonderfall lag hier nicht vor. Für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens ist dann die Angabe des Namens des Vermieters nicht zu verlangen. Das LG Berlin (GE 1997, 1031) hat ausdrücklich unter Berufung auf § 164 Abs. 2 BGB ein Erhöhungsverlangen eines Hausverwalters ohne Angabe des Namens des Vermieters für wirksam angesehen.

Es dürfte daher richtiger sein, die Frage von der formellen Ebene auf die materielle zu verschieben. Der Mieter, der Zweifel hat, ob das Zustimmungsverlangen von dem berechtigten Vermieter stammt, ist zunächst zur Zustimmung nicht verpflichtet. Wenn der Nachweis der Eigentümerstellung im Rechtsstreit erteilt wird, kann der Mieter auch während des Rechtsstreits seine Zustimmung erklären mit der Folge, daß die Kosten des dann erledigten Rechtsstreits vom Vermieter zu übernehmen sind.