Unzulässiges Farbdiktat „weiß” für Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung

Unzulässiges Farbdiktat „weiß” für Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung; Begrenzung der Farbwahl auf eine einzige Farbe; unangemessene Farbvorgabe

Eine Schönheitsreparaturklausel, die die Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe einengt, schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt; die Klausel ist insgesamt unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben macht, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhält, ist durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteiligt eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (Senatsurteile vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045 = NZM 2008, 605 Rn. 18; vom 22. Oktober 2008 - VIII ZR 283/07, GE 2008, 1621 = NJW 2009, 62 Rn. 17 f.).

2 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter wegen der unangemessenen Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl (§ 4 Abs. 6 in Verbindung mit § 25 Nr. 3 des Mietvertrags) gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB insgesamt unwirksam ist. Soweit die Revision demgegenüber geltend macht, die maschinenschriftlich eingefügte Bestimmung über die Farbwahl sei zwischen den Parteien individuell vereinbart worden, zeigt sie entsprechenden Sachvortrag in den Tatsacheninstanzen nicht auf.

3 Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe bezieht sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaubt es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt ist und den Mieter deshalb unangemessen benachteiligt. Das Berufungsgericht hat zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin geht, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, der dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspricht und eine rasche Weitervermietung ermöglicht. Dieses Interesse erfordert es aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwert. Für den Mieter hingegen ist, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden kann, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Das Verfahren wurde durch Revisionsrücknahme erledigt.

Eine Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt.

Die Schönheitsreparaturklausel enthielt die Formulierung, dass die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben sei. Das LG Berlin, ZK 63, hielt die Klausel im Schadensersatzprozess des Vermieters gegen den Mieter für unwirksam, was zur Revision führte.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, es sei beabsichtigt, die Revision durch Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Die Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Formularklausel zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter bezüglich der Farbwahl Vorgaben mache, der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB standhalte, sei durch die Rechtsprechung des Senats geklärt. Danach benachteilige eine Farbwahlklausel den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe Geltung beanspruche und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lasse (Urteile in GE 2008, 1045 und 2008,1621). Die im Mietvertrag enthaltene Farbvorgabe beziehe sich zwar nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache und erlaube es dem Mieter somit, die Wohnung während der Mietzeit nach seinem persönlichen Geschmack zu dekorieren. Die Einengung der Farbwahl auf nur eine einzige Farbe („Weiß") im Zeitpunkt der Rückgabe schränke die Gestaltungsfreiheit des Mieters aber in einer Weise ein, die nicht durch berechtigte Interessen des Vermieters gerechtfertigt sei und den Mieter deshalb unangemessen benachteilige.

Das Berufungsgericht habe zutreffend darauf abgestellt, dass das berechtigte Interesse des Vermieters dahin gehe, die Wohnung in einem Dekorationszustand zurückzuerhalten, die dem Geschmack eines größeren Interessentenkreises entspreche und eine rasche Weitervermietung ermögliche. Dieses Interesse erfordere aber nicht, den Mieter für den Zeitpunkt des Auszugs zwingend auf einen weißen Anstrich festzulegen, weil auch eine Dekoration in anderen dezenten Farbtönen eine Weitervermietung nicht erschwere. Für den Mieter hingegen sei ein gewisser Spielraum bei der farblichen Gestaltung auch für den Rückgabezeitpunkt von nicht unerheblichem Interesse, weil er sich dann aus wirtschaftlichen Erwägungen dafür entscheiden könne, schon während der Mietzeit eine Dekoration innerhalb der für den Rückgabezeitpunkt vorgeschriebenen Bandbreite farblicher Gestaltung vorzunehmen, um nicht beim Auszug nur wegen der farblichen Gestaltung eine sonst noch nicht erforderliche Renovierung vornehmen zu müssen.

Es war eigentlich aufgrund der Entscheidungen des BGH VIII ZR 224/07 und VIII ZR 283/07 vorauszusehen, dass ein Farbdiktat in einer Schönheitsreparaturklausel auch für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache unwirksam ist (vgl. auch Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl. 2010, § 535 Rn. 109). Das hat der BGH jetzt in diesem Beschluss ganz klar bestätigt.