Unzulässiges Bestreiten einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung ohne Belegeinsicht

Unzulässiges Bestreiten einzelner Positionen der Betriebskostenabrechnung ohne Belegeinsicht; Beweislast für Hauswartkosten; Vereinbarung einer Abrechnungsfrist keine Ausschlußfrist; keine entsprechende Anwendung der Betriebskostenausschlußfrist für Wohn- auf Gewerberaum

1. Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig.

2. Die vertragliche Bestimmung der Abrechnungsfrist beinhaltet ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlußfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen.

3. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ist nicht entsprechend auf gewerbliche Mietverhältnisse anwendbar. 4. Zu den Voraussetzungen der Verwirkung einer Nebenkostennachforderung.

1. Die Kl. hat im vorstehenden Umfang nach § 535 Abs. 2 BGB bzw. § 535 Satz 2 BGB a. F. i.V.m. § 4 Ziffer 3 und 5 des Mietvertrages vom 6.5.1999 Anspruch auf Zahlung der sich aus den vom 2.2.2004 datierenden Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 ergebenden Nebenkostensalden einschließlich des im Wege zulässiger Klageerweiterung (§ 264 Nr. 2 ZPO) mit Schriftsatz vom 7.1.2005 hilfsweise geltend gemachten Erhöhungsbetrages von 1.768,68 € betreffend die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2002. (...)

b. Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2002 sind nicht ("nicht" ergänzt durch Redaktion) - auch nicht anteilig - um die in Ansatz gebrachten Kosten des Hauswarts zu kürzen.

aa. Die Kosten des Hauswarts sind nach § 4 Ziffer 3 a) des Mietvertrages in Verbindung mit Ziffer 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung (BV) umlagefähig. Der Berufung kann keine Folge darin geleistet werden, die Kl. habe - obgleich entgegen der Auffassung des Landgerichts für die Höhe ihrer Forderung beweispflichtig - keinen Beweis dafür angetreten, daß die angesetzten Kosten keine Kosten für Hausverwaltung oder Kleinreparaturen beinhalten. Ungeachtet der Beweislast hätte es allein vor dem Hintergrund, daß die Kl. unstreitig eine gesonderte Hausverwaltung mit den Verwaltungsaufgaben betraut hat, dem Bekl. oblegen, konkrete Anhaltspunkte dafür zu unterbreiten, daß die Kl. derartige Kosten in Ansatz gebracht hat. Ein pauschales Bestreiten einzelner Positionen ohne Einsicht in die Kostenbelege ist unzulässig (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 2003, 570). (...)

c. [...]

d. Die Kl. ist mit ihren Nachforderungen, auch soweit sie erstmals im Prozeß erhoben worden sind, nicht ausgeschlossen.

aa. Entgegen der Rechtsansicht des Bekl. ist der unter § 4 Ziffer 6 des Mietvertrages enthaltenen Regelung zur Abrechnungsfrist keine Ausschlußfrist für die Geltendmachung von Nachforderungen zu entnehmen (vgl. auch LG Limburg WuM 1997, 120; Schmidt, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rz. 3170; Langenberg, Handbuch des Betriebskostenrechts der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. J Rz. 16). Dafür, daß der Bestimmung neben den mit dem Eintritt der Abrechnungsreife verbundenen Rechtswirkungen weitergehende Rechtsfolgen zukommen sollen, findet sich kein Anhalt. bb. Ebensowenig ist vorliegend Raum für eine analoge Anwendung der allein für preisgebundenen Wohnraum konzipierten Bestimmung des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV 1970 in der ab dem 29.8.1990 geltenden Fassung. Eine Regelungslücke ist insoweit nicht erkennbar. Für eine Anwendung der vor dem Hintergrund der besonderen Schutzwürdigkeit des sozialen Wohnraummieters erlassenen Norm (vgl. OLG Düsseldorf ZMR 1998, 219) besteht im Bereich der Gewerberaummiete kein Bedarf. Entsprechendes gilt für eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Blank, in: Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 556 Rz. 170; Schmid, aaO., Rz. 3169). Der Gesetzgeber hat die allein für das Wohnraummietrecht konzipierte Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB in den Verweisungskanon des § 578 BGB bewußt nicht aufgenommen. Dies schließt eine entsprechende Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse aus.

cc. Die Kl. hat ihre Ansprüche auch nicht verwirkt (§ 242 BGB). Ein Recht ist verwirkt, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht und der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, daß dieser das Recht in Zukunft nicht geltend machen werde (BGHZ 84, 280 [281]; 105, 290 [298]; BGH NJW 2003, 824; BGH, Beschluß vom 16.2.2005, Az. XII ZR 24/02). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Ungeachtet des Zeitmomentes hat der Bekl. weder vorgetragen, sich darauf eingerichtet zu haben, keinen Nebenkostennachforderungen ausgesetzt zu sein, noch lassen sich seinem Vorbringen über den bloßen Zeitablauf hinausgehende Umstände entnehmen, aus denen er hätte ableiten dürfen, die Kl. werde keine Nachforderungen mehr geltend machen. Dahin stehen kann daher, ob der Bekl. die den korrigierten Nebenkostenabrechnungen vorangegangenen Abrechnungen vom 1.10.2001, 14.10.2002, 5.12.2002 und 12.12.2003 erhalten hat. dd. Bestand mithin keine Ausschlußfrist zu Lasten der Kl. und hat diese ihre Rechte auch nicht verwirkt, war die Kl. - ungeachtet des Zeitpunktes des Zugangs der vorgenannten Abrechnungen - schließlich nicht gehindert, weitere Nachforderungen im Prozeß zu erheben.

ee. Die Klageforderungen sind nach ordnungsgemäßer Rechnungslegung auch insgesamt fällig. (1) Soweit der Bekl. inhaltliche Mängel der Abrechnungen rügt, sind diese aus den vorstehenden Gründen nicht gegeben. Im übrigen berühren diese die mit Erstellung einer den Anforderungen von § 259 BGB genügenden Abrechnung eintretende Fälligkeit nicht (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 8.3.2006, Az. VIII ZR 78/05 = GE 2006, 502).

(2) Keine andere Beurteilung ergibt sich hinsichtlich des mittels Hilfsantrages geltend gemachten Nachforderungsbetrages. Einer erneuten förmlichen Rechnungslegung bedurfte es insofern zur Herbeiführung der Fälligkeit nicht. Unabhängig davon, daß sich die Nachforderung auf eine inhaltliche Unrichtigkeit der Abrechnung stützt, ist eine erneute Abrechnung jedenfalls angesichts der Darlegungen im klageerweiternden Schriftsatz vom 7.1.2005 entbehrlich.

2. Einwendungen gegen den Zinsanspruch hat der Bekl. nicht erhoben, so daß es hierbei sein Bewenden hat.

Die im Mietvertrag vereinbarte Frist für die Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet zwar den Vermieter, bis zu ihrem Ablauf abzurechnen, schließt aber Nachforderungen aus einer erst nach ihrem Ablauf erteilten Abrechnung nicht aus. Da für Gewerberaum auch keine gesetzliche Ausschlußfrist gilt, kann sich der Mieter gegenüber einer erst nach längerer Zeit erteilten Abrechnung höchstens auf Verwirkung berufen.

Der Gewerberaummieter berief sich gegenüber einer erst längere Zeit nach dem Ablauf des Abrechnungszeitraums erteilten Betriebskostenabrechnung darauf, daß die vereinbarte Abrechnungsfrist und auch die - seiner Meinung nach anlog anwendbare - Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums abgelaufen seien. Ferner berief er sich darauf, daß der Vermieter keinen Beweis dafür angetreten habe, daß in den Hauswartkosten keine Kosten für Hausverwaltung und Kleinreparaturen enthalten seien.

Das OLG Düsseldorf hielt das Bestreiten der Hauswartkosten für unzulässig, da der Mieter keine konkreten Anhaltspunkte dafür vorgetragen habe, daß - obwohl eine gesondert beauftragte Hausverwaltung mit Verwaltungsaufgaben betraut sei - Verwaltungskosten in den Hauswartkosten enthalten seien. Die vereinbarte Abrechnungsfrist sei keine Ausschlußfrist. Die für Wohnraum geltende Ausschlußfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums sei auf Gewerberäume nicht anwendbar. Die Nachforderungen seien auch nicht verwirkt, da der Mieter weder vorgetragen habe, sich darauf eingerichtet zu haben, keinen Nachforderungen mehr ausgesetzt zu sein, noch Umstände dargetan habe, aus denen er hätte ableiten dürfen, daß der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen werde.

Die Abrechnungsfrist ist diejenige Frist nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, innerhalb derer der Vermieter über die Betriebskosten und die darauf geleisteten Vorauszahlungen des Mieters abrechnen muß. In erster Linie ist die vertraglich vereinbarte Abrechnungsfrist maßgebend, die aber für Wohnraum ein Jahr nicht übersteigen darf. Ist keine Abrechnungsfrist vereinbart worden, gilt die gesetzliche Abrechnungsfrist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraums ( OLG Düsseldorf, Urteil vom 10. März 2005 - I-10 U 73/04 -, GE 2006, 255). Jedoch kann auch eine kürzere Abrechnungsfrist vereinbart werden (Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 105; zweifelnd: Langenberg NZM 2001, 783). Die Vertragsklausel, wonach die Abrechnung über die Nebenkosten jährlich "bis zum 30.6. erfolgen muß", verpflichtet den Vermieter zur Abrechnung bis zu diesem Zeitpunkt. Die Vereinbarung in einem Mietvertrag, daß über die Heiz- und Warmwasserkosten jeweils "nach Ablauf der Heizperiode" abzurechnen ist, verpflichtet den Vermieter spätestens bis zum Ablauf von drei Monaten nach Ende der Heizperiode (30.4.) abzurechnen (AG Köln ZMR 1980, 85). Die vertraglich vereinbarte - kürzere als ein Jahr - Abrechnungsfrist ist aber keine Ausschlußfrist (so bereits OLG Düsseldorf GE 2000, 341 = NZM 2001, 383). Der Vermieter ist nicht bereits nach Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist mit Nachforderungen aus der nach ihrem Ablauf dem Mieter zugegangenen Abrechnung ausgeschlossen.

Die Auffassung des OLG Düsseldorf, daß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf Gewerberaum nicht anwendbar ist, dürfte h. M. sein (a. A. aber jüngst AG Wiesbaden, Urteil vom 10. Oktober 2005 - 93 C 349/05 -, NZM 2006, 140).

Auch die Auffassung des OLG Düsseldorf, daß die Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen nur dann zu berücksichtigen sind, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert, ist h. M. nicht nur für Wohnraum (zu Wohnraum: LG Berlin, Urteil vom 26. November 2002 - 64 S 274/02 -; Urteil vom 18. November 2002 - 67 S 147/02 -, GE 2003, 253).