Unzulässiges bedingtes Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unzulässig, wenn es hilfsweise abgegeben wird für den Fall, dass ein vorangegangenes rechtshängig gemachtes Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam sein sollte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhungserklärung.

Die Bekl. schlossen mit der G. N. GmbH einen Mietvertrag über die Wohnung A. K. in Berlin. Die D. A. V. mbH & Co. KG forderte die Bekl. mit Schreiben vom 20.2.2008 auf, einer Mieterhöhung zuzustimmen und nahm die Bekl. auf Zustimmung gerichtlich in Anspruch. Diese Klage wurde vom Amtsgericht Wedding durch Urteil vom 10.9.2008 (20 C 258/08) wegen fehlender Aktivlegitimation abgewiesen. Die D. A. V. mbH & Co. KG legte gegen dieses Urteil Berufung ein.

Mit Schreiben vom 10.10.2008 forderte die D. A. V. GmbH namens der Kl. die Bekl. auf, einer Erhöhung der bisherigen Bruttokaltmiete von 387,58 € um 45,44 € auf 433,02 € ab dem 1.1.2009 zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen wurde begründet mit dem Berliner Mietspiegel 2007. Zugrunde gelegt wurden kalte Betriebskosten i.H. von 1,88 €/m2. Weiterhin enthielt das Mieterhöhungsverlangen folgenden Satz: "Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise zugestellt, für den Fall, dass das rechtshängig gemachte Mieterhöhungsverlangen vom 20.2.2008 nicht wirksam sein sollte."

Auf Hinweis des Landgerichts Berlin, dass die Berufungssumme nicht erreicht gewesen sei, nahm die D. A. V. mbH & Co. KG ihre Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 10.9.2008 zurück.

Die Klage ist nicht begründet. Es fehlt bereits an einem formell wirksamen Mieterhöhungsverlangen. Gem. § 558 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter vom Mieter zwar grundsätzlich die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Mieterhöhung ist jedoch darüber hinaus, dass das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter erklärt und begründet wird (§ 558 a Abs. 1 BGB). Das Erhöhungsverlangen muss unzweideutig ergeben, dass und in welchem Umfang der Vermieter von seinem Recht, eine Mieterhöhung zu verlangen, Gebrauch machen will (KG, NZM 1998, 107, 108). Das Erhöhungsverlangen ist bedingungsfeindlich (Staudinger-Emmerich, BGB, 2006, § 558 a, Rn. 13). Ein unzweideutiges Erhöhungsverlangen ergibt sich aus dem Schreiben der D. A. V. GmbH vom 10.10.2008 aber gerade nicht. Die Kl. machte die Abgabe ihrer Erhöhungserklärung nämlich vom Eintritt einer Bedingung abhängig. Denn das Mieterhöhungsverlangen sollte ausdrücklich nur für den Fall gelten, dass "das rechtshängig gemachte Mieterhöhungsverlangen vom 20.2.2008 nicht wirksam sein sollte". Bei dieser Bedingung handelte es sich auch nicht nur um eine sogenannte Rechtsbedingung, die lediglich gesetzliche Regelungen wiederholt (vgl. LG Berlin, GE 2002, 1266; Staudinger-Bork, BGB, 2003, Vorbem. zu §§ 158-163, Rn. 22 ff.). Aus Sicht der Erklärungsempfänger musste die gewählte Formulierung das rechtshängig gemachte Mieterhöhungsverlangen nämlich so zu verstehen sein, dass die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung vom 10.10.2008 nicht vom Nichtvorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen bei der Mieterhöhungserklärung vom 20.2.2008 abhängig sein sollte, sondern davon, ob die hinsichtlich dieser Erhöhungserklärung anhängig gemachte Klage - aus welchen Gründen auch immer - nicht erfolgreich sein sollte.

Hiervon geht im Übrigen wohl auch die Kl. aus. Denn sie macht im vorliegenden Prozess keinerlei Ausführungen zur Frage der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 20.2.2008, sondern trägt lediglich vor, dass die Zustimmungsklage vom Amtsgericht - nach Ansicht der Kl. fälschlicherweise - wegen fehlender Aktivlegitimation abgewiesen worden sei und diese Entscheidung inzwischen rechtskräftig sei.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 a BGB ist rechtstechnisch ein Angebot auf Abschluss eines neuen Vertrages, das der Mieter annehmen soll. Nach der Rechtsprechung darf es nicht unter einer Bedingung abgegeben werden, wobei sogenannte Rechtsbedingungen allerdings zulässig sind. Die Abgrenzung kann zweifelhaft sein, wie der vom Amtsgericht Wedding entschiedene Fall zeigt.

Durch die Verkäufe und Weiterverkäufe ganzer Wohnungsbestände, ggf. noch zusätzlich verkompliziert durch anschließende Umwandlungen, Namensänderungen oder Ausgründungen auf Gesellschaftsebene kann es zweifelhaft sein, wer denn über § 566 BGB in ein Mietverhältnis als Vermieter eingetreten ist. In einem solchen Fall hatte die Vermieterin, eine Gesellschaft, auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung geklagt. Das Amtsgericht hatte die Klage aus formellen Gründen abgewiesen, weil die Klägerin nicht Vermieterin, mithin auch nicht aktivlegitimiert sei. Die Klägerin legte Berufung ein. Vorsorglich gab sie ein neues Mieterhöhungsverlangen ab, in dem es hieß, es werde lediglich hilfsweise gestellt für den Fall, dass das rechtshängig gemachte frühere Mieterhöhungsverlangen nicht wirksam sein sollte. Nach einem Hinweis des Landgerichts, dass hinsichtlich des AG-Urteils die Berufungssumme nicht erreicht sei, nahm die Klägerin ihre Berufung zurück und verfolgte ihr hilfsweise gestelltes Erhöhungsverlangen weiter.

Mit Urteil vom 14. Mai 2009 wies das Amtsgericht Wedding diese Klage ab, weil ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen fehle. Die Vermieterin habe nicht unzweideutig erklärt, eine Mieterhöhung zu verlangen. Die Erklärung sei nicht unter einer Rechtsbedingung abgegeben worden, da aus der Sicht des Mieters die Wirksamkeit davon abhängig gemacht worden sei, ob die anhängige Klage für das vorangegangene Erhöhungsverlangen erfolgreich sein sollte oder nicht.

Dem Urteil ist nicht zuzustimmen. Abgesehen davon, dass bei Fehlen eines formell wirksamen Erhöhungsverlangens die Klage nicht als unbegründet hätte abgewiesen werden müssen, sondern als unzulässig, lag eine zulässige Rechtsbedingung vor. Das Erhöhungsverlangen wurde für den Fall hilfsweise erklärt, dass das erste Verlangen vom Gericht für unwirksam gehalten werden sollte. Das ist eine typische Rechtsbedingung, wie sie bei der Eventualanfechtung oder Eventualaufrechnung im Prozess allgemein als zulässig angesehen wird (BGH NJW 1968, 2099). Ein Unterschied zu dem vom Landgericht Berlin (GE 2002, 1266) entschiedenen Fall, in dem eine Rechtsbedingung angenommen wurde, ist nicht ersichtlich (vgl. auch Rieck ZMR 2005, 368).