Unzulässiger Verzicht auf Miteigentumsanteil

Unzulässiger Verzicht auf Miteigentumsanteil; Verzicht auf Wohnungs- und Teileigentum

Die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungs- oder Teileigentum in das Grundbuch ist unzulässig.

I. 1 Der Antragsteller ist Eigentümer des in dem Eingang dieses Beschlusses bezeichneten Wohnungseigentums. In einem notariell beglaubigten Schriftstück vom 20. Juni 2005 erklärte er den Verzicht "an dem Grundstück gemäß § 928 BGB" und beantragte, alle erforderlichen Eintragungen in das Grundbuch vorzunehmen.

2 Das Grundbuchamt hat den Antrag als auf die Eintragung des Verzichts auf das Wohnungseigentum gerichtet ausgelegt und mit der Begründung zurückgewiesen, daß das Wohnungseigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden könne. Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zurückgewiesen. Das greift er mit seiner weiteren Beschwerde an.

3 Das Oberlandesgericht Düsseldorf möchte dem Rechtsmittel stattgeben. Hieran sieht es sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte (BayObLG NJW 1991, 1962; OLG Zweibrücken ZMR 2003, 137; OLG Celle MDR 2004, 29) gehindert und hat deshalb die weitere Beschwerde mit Beschluß vom 6. Februar 2007 (NZM 2007, 219) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

II. [...]

III. 8 Die zulässige weitere Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Der einzelne Eigentümer kann sein Wohnungs- oder Teileigentum nicht durch Verzicht aufgeben (a.A. Pick in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 3 Rdn. 79 f.; MünchKomm-BGB/Kanzleiter, 4. Aufl., § 928 Rdn. 4; Kanzleiter, NJW 1996, 905, 907 f. n. 2).

9 1. Der Senat hat bereits früher entschieden, daß ein Miteigentums-anteil an einem Grundstück nicht entsprechend § 928 Abs. 1 BGB durch Verzicht des einzelnen Miteigentümers aufgegeben werden kann (BGHZ 115, 1, 7 ff.). An dieser Rechtsprechung hat er in seinem Beschluß vom 10. Mai 2007 (V ZB 6/07, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt, vgl. in diesem Heft Seite 1244) festgehalten. Darin stützt er sich für seine Auffassung darauf, daß im Hinblick auf die Regelung in § 928 Abs. 2 BGB die Annahme des Verzichts auf einen Miteigentumsanteil an einem Grundstück schon begrifflich auf Schwierigkeiten stößt und sich das Miteigentum in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpft, sondern zugleich die Beteiligung an einer wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Miteigentümergemeinschaft zum Inhalt hat, an die jeder Teilhaber bis zu deren gesetzeskonformer Aufhebung gebunden ist (Umdruck S. 7 ff.); weiter weist der Senat darauf hin, daß der Ausschluß des Verzichts auf den Miteigentumsanteil nicht in Widerspruch zu der Entstehungsgeschichte der Vorschrift des § 928 BGB steht und die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 Satz 1 BGB nicht in unzulässiger Weise beschränkt (Umdruck S. 11 f.).

10 2. Für den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum gilt nichts anderes.

11 a) Nach der Definition in § 1 Abs. 2 und 3 WEG besteht Wohnungs- und Teileigentum aus dem Sondereigentum an einer Wohnung bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Gemeinschaftliches Eigentum ist nach § 1 Abs. 5 WEG u. a. das Grundstück. Das Miteigentum daran (§ 1008 BGB) ist die Grundlage des Wohnungs- und Teileigentums; das ergibt sich aus den Regelungen über das Entstehen dieser Eigentumsformen in §§ 3 Abs. 1, 8 Abs. 1 WEG (Senat, BGHZ 49, 250, 251). Ohne einen Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück gibt es kein Wohnungs- und Teileigentum (vgl. § 6 WEG). Kann aber ‑ wie ausgeführt ‑ ein einzelner Miteigentümer sein Miteigentum an einem Grundstück nicht durch Verzicht aufgeben, führt das dazu, daß auch Wohnungs- und Teileigentum nicht durch Verzicht aufgegeben werden können.

12 b) Setzt man sich über diese begriffliche Betrachtungsweise hinweg, gelangt man zu keinem anderen Ergebnis. Denn einer anderen Wertung stehen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entgegen, welche Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer regeln und zur Folge haben, daß kein Eigentümer außer durch Übertragung seines Eigentums einseitig aus der Eigentümergemeinschaft ausscheiden kann.

13 aa) Problematisch ist die ‑ vereinzelt vertretene ‑ Annahme, daß das Wohnungs- oder Teileigentum durch den Verzicht herrenlos würde (so aber Pick, aaO, § 11 Rdn. 23); denn den Begriff der Herrenlosigkeit verbindet das Gesetz nur mit dem Verzicht auf das Eigentum an beweglichen (oder ihnen gleichgestellten) Sachen oder Grundstücken (§§ 928, 958 ff. BGB). Rechte werden nach dieser Vorstellung nicht herrenlos, sondern erlöschen. Die ‑ sachenrechtliche ‑ Vorstellung eines durch Verzicht subjektlos gewordenen Wohnungs- oder Teileigentums scheitert daran, daß sich diese Eigentumsarten ‑ wie das bloße Miteigentum ‑ in der sachenrechtlichen Beziehung nicht erschöpfen, sondern zugleich die Beteiligung an der wechselseitige Rechte und Pflichten begründenden Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft zum Inhalt haben. Diese Mitgliedschaft kann man sich nicht subjektlos vorstellen; sie müßte mit dem Verzicht erlöschen. Das unterliefe jedoch die vorrangigen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes und kann folglich nicht angenommen werden.

14 bb) Das Erlöschen hätte nämlich ‑ entgegen der Auffassung des vorlegenden Gerichts ‑ die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Folge. Denn ihr Bestehen setzt auch voraus, daß die Miteigentumsanteile an dem gemeinschaftlichen Grundstück zusammen ein Ganzes ergeben; daran fehlte es, weil das Erlöschen des Wohnungs- oder Teileigentums zwingend das Erlöschen des Miteigentumsanteils zur Folge hätte.

15 cc) Anders als bei der "gewöhnlichen" Miteigentümergemeinschaft (§ 749 Abs. 1 BGB) kann jedoch kein Wohnungs- oder Teileigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, nicht einmal aus wichtigem Grund (§ 11 Abs. 1 Satz 1 und 2 WEG). Eine von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarung dürfen die Eigentümer nur für den Fall treffen, daß das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht (§ 11 Abs. 1 Satz 3 WEG). Ließe man den Verzicht auf das Wohnungs- und Teileigentum zu, setzte man sich über diese Regelungen hinweg. Dafür gibt es jedoch keinen rechtfertigenden Grund.

16 (1) Der von dem Beschwerdeführer angenommene und von dem vorlegenden Gericht erwogene Verstoß gegen Art. 14 GG liegt nicht vor. Die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes regeln Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer. Dazu gehört der Ausschluß des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen oder ‑ von einem Ausnahmefall abgesehen ‑ es zu vereinbaren. Derjenige, der Wohnungs- oder Teileigentum begründet (§§ 3, 8 WEG) oder erwirbt, begibt sich freiwillig dieses Rechts. Seine Eigentümerbefugnisse werden dadurch jedoch nicht eingeschränkt. Er kann sein Wohnungs- oder Teileigentum ‑ gegebenenfalls nur mit Zustimmung anderer Eigentümer oder eines Dritten (§ 12 Abs. 1 WEG) ‑ veräußern; daß es sich mangels Kaufinteressenten auch einmal als nicht veräußerungsfähig erweisen kann, ist ein rein wirtschaftliches Problem und von dem Veräußerungswilligen hinzunehmen.

17 (2) Der verzichtswillige Eigentümer ist auch nicht auf Dauer an die Eigentümergemeinschaft gebunden. Der Ausschluß des Rechts, die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft zu verlangen, hat nicht ihre Unauflöslichkeit zur Folge. Sie kann durch die Aufhebung des Sondereigentums nach § 4 WEG, durch eine Aufhebungsvereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer und durch das einseitige Aufhebungsverlangen nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG aufgelöst werden. Auch kommt in den von dem vorlegenden Gericht hervorgehobenen Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ("Schrottimmobilie") unter Berücksichtigung des der Regelung in § 22 Abs. 2 WEG, wonach kein Eigentümer zur Mitwirkung an dem Wiederaufbau des Gebäudes gezwungen werden kann, wenn dieser ab einem bestimmten Maß unwirtschaftlich ist, zugrunde liegenden Gedankens nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch jedes Eigentümers gegen die übrigen Eigentümer auf Aufhebung der Eigentümergemeinschaft in Betracht (vgl. KK-WEG/Elzer, § 11 Rdn. 20).

18 (3) In allen diesen Fällen entsteht mit der Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Bruchteilsgemeinschaft an dem Grundstück, deren Aufhebung jeder Miteigentümer jederzeit verlangen kann (§ 749 Abs. 1 BGB). Somit ist es nicht notwendig, entgegen der gesetzlichen Regelung die Möglichkeit zu eröffnen, daß ein Wohnungseigentümer einseitig durch Verzicht auf sein Eigentum die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft herbeiführen kann.

19 dd) Der Zulässigkeit des Verzichts des einzelnen Eigentümers auf sein Wohnungs- oder Teileigentum steht auch entgegen, daß nach § 16 Abs. 2 WEG jeder Wohnungs- und Teileigentümer verpflichtet ist, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück zu tragen. Diese gesetzliche Regelung des Umfangs der Kosten- und Lastentragungspflicht würde bei der Aufgabe des Wohnungs- oder Teileigentums durch Verzicht unterlaufen. Denn wenn ein Eigentümer auf diese Weise aus der Eigentümergemeinschaft ausscheidet, müßten die verbleibenden Eigentümer ‑ was das vorlegende Gericht verkennt ‑ zwangsläufig einen dem Miteigentumsanteil des Verzichtenden entsprechenden höheren Anteil an den Lasten und Kosten tragen, ohne daß ihnen ‑ mangels Anwachsung ‑ ein höherer Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Grundstück zustünde. Eine Rechtfertigung für diese gesetzeswidrige Mehrbelastung gibt es nicht.

20 3. Nach alledem ist die Zulässigkeit des Verzichts einzelner Wohnungs- oder Teileigentümer auf ihr Eigentum nicht anzuerkennen. Zulässig ist allerdings der Verzicht sämtlicher Eigentümer. Denn in diesem Fall wird zugleich das ganze Eigentum an dem Grundstück aufgegeben. Die rechtliche Situation ist dieselbe wie bei dem Verzicht auf das Alleineigentum nach § 928 Abs. 1 BGB.

Wer Wohnungseigentum erwirbt, hat sich auf Dauer gebunden, denn er kann nicht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft verlangen (§ 11 WEG). Er muß die Lasten und Kosten anteilig tragen und kann sich dem auch nicht durch einseitigen Verzicht auf das Wohnungseigentum entziehen.

Der Wohnungseigentümer, der offenbar keinen Käufer gefunden hatte, erklärte den Verzicht auf seinen Eigentumsanteil und beantragte die entsprechende Eintragung im Grundbuch. Das OLG Düsseldorf hielt das für zulässig und legte dem BGH die Sache zur Entscheidung vor.

Mit Beschluß vom 14. Juni 2007 verwies der Bundesgerichtshof auf seine Rechtsprechung, wonach auf einen Miteigentumsanteil nicht verzichtet werden könne. Das gelte auch für Wohnungseigentum. Die gesetzliche Regelung, daß kein Wohnungseigentümer eine Aufhebung der Gemeinschaft verlangen könne, dürfe nicht unterlaufen werden. Das gelte auch für Schrottimmobilien, denn anderenfalls müßten die verbleibenden Eigentümer einen höheren Anteil an den Lasten und Kosten tragen, ohne daß ihnen ein höherer Miteigentumsanteil zustünde.