Unzulässiger Gebrauch des Sondereigentums (hier Lärmbelästigung)

Verletzt ein Wohnungseigentümer schuldhaft die ihm obliegende Verpflichtung, von seinem Sondereigentum nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, daß anderen Wohnungseigentümern kein unvermeidbarer Nachteil entsteht, ist er wegen positiver Forderungsverletzung zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Die Antragstellerin ist seit 1993 Eigentümerin einer Wohnung. Der Antragsgegnerin gehörte eine Gewerbeeinheit, die vermietet ist. Seit 1996 ist Eigentümerin der Gewerbeeinheit eine BGB-Gesellschaft, die aus der Antragsgegnerin und weiteren Gesellschaftern besteht. In der Gewerbeeinheit der Antragsgegnerin wird ein im Sondereigentum stehender Lastenaufzug und ein Ventilator zur Wärmeabführung im Technikraum betrieben. Der Streithelfer der Antragsgegnerin ist der Konkursverwalter über das Vermögen der Mieterin. Der Mietvertrag vom 4.10.1993 über die Wohnung der Antragstellerin wurde von den Mietern am nächsten Tag wegen des unerträglichen Lärms gekündigt, der von dem Teileigentum der Antragsgegnerin ausgeht. Die Antragstellerin veranlaßte ein selbständiges Beweisverfahren, in dem im Jahr 1996 ein Gutachten über die Lärmbeeinträchtigung erstellt wurde. Außerdem ließ die Antragstellerin in ihrer Wohnung zum Lärmschutz einen Teppich verlegen.

Die Antragstellerin hat im Jahr 1997 beantragt, die Antragsgegnerin zu verpflichten, die von ihrer Gewerbeeinheit ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen der Wohnung der Antragstellerin abzustellen und zu unterlassen, ferner die Antragsgegnerin zur Zahlung von 55.862,10 DM nebst Zinsen zu verpflichten. Der Betrag setzte sich zusammen aus den Kosten des Beweisverfahrens, den Kosten für den verlegten Teppich und entgangene Mieteinnahmen für die Zeit vom 15.10.1993 bis 31.3.1997.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin unter Abweisung des weitergehenden Antrags verpflichtet, die durch den Betrieb des Lastenaufzugs und des Ventilators verursachten Geräuschbeeinträchtigungen der Wohnung der Antragstellerin abzustellen und zu unterlassen; außerdem hat es die Antragsgegnerin zur Zahlung von 13.264,80 DM nebst Zinsen verpflichtet. Als Schadensersatz hat es lediglich die Kosten des Beweisverfahrens und einen Teil des Mietausfalls von 8.764,80 DM zugesprochen.

Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts haben die Antragstellerin und die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt. Die Antragsgegnerin hat beantragt, die Anträge abzuweisen. Die Antragstellerin hat unter Neuberechnung ihres Schadens zuletzt beantragt, die Antragsgegnerin zur Zahlung von 33.748 DM sowie 18.126,28 DM Zinsen zu verurteilen. Außerdem hat sie den Unterlassungsantrag auf die von dem Lastenaufzug ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen beschränkt und beantragt, der Antragsgegnerin für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Unterlassungsverpflichtung Ordnungsmittel anzudrohen. Hinsichtlich des Unterlassungsantrags wurde die Hauptsache wegen der Lärmbeeinträchtigung durch den Ventilator übereinstimmend uneingeschränkt und im übrigen hilfsweise für erledigt erklärt.

Das Landgericht hat unter Zurückweisung der weitergehenden Rechtsmittel klargestellt, daß die Hauptsache hinsichtlich des Unterlassungsantrags erledigt ist; ferner hat es die Entscheidung des Amtsgerichts dahin abgeändert, daß die Antragsgegnerin zur Zahlung von 41.770,82 DM nebst 5,85 % Zinsen aus 23.801,78 DM seit 1.5.2001 verpflichtet wurde. Die Gerichtskosten des Verfahrens hat das Landgericht der Antragstellerin und der Antragsgegnerin je zur Hälfte auferlegt und von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, die erfolglos blieb.

II. 2. (...) Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nur noch die Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Zahlung von Schadensersatz wegen der eingeschränkten Vermietbarkeit der Wohnung der Antragstellerin als Folge der von der Gewerbeeinheit der Antragsgegnerin ausgehenden Lärmbeeinträchtigungen. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zum Schadensersatz bejaht.

a) Nach den auf das vorliegende Sachverständigengutachten gestützten Feststellungen des Landgerichts, die für den Senat bindend sind (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 561 ZPO), war Ursache der inzwischen abgestellten Lärmbeeinträchtigungen der Ventilator in dem Teileigentum der Antragsgegnerin, der bis Oktober 1998 den zulässigen Grenzwert nachts überschritt. Bindend ist für das Rechtsbeschwerdegericht auch das Ergebnis der Beweiswürdigung des Landgerichts dahin, daß aufgrund des Schreibens des Mieters vom 5.10.1993 die Lärmbeeinträchtigung ursächlich für dessen Kündigung des Mietvertrags war (§ 27 Abs. 1 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO).

(1) Der Ventilator gehört ebenso wie der Lastenaufzug, der von der Antragstellerin ebenfalls als Quelle der Lärmbeeinträchtigung genannt worden war, zum Sondereigentum der Antragsgegnerin (§ 5 Abs. 1 WEG). Es handelt sich bei ihm um eine Einrichtung, die allein dem Betrieb des Teileigentums der Antragsgegnerin dient, in dessen Räumen er sich befindet. Die Voraussetzungen des § 5 Abs. 2 WEG liegen damit nicht vor, so daß Gemeinschaftseigentum an dem Ventilator ausscheidet.

(2) Nach § 14 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in einer solchen Weise Gebrauch zu machen, daß keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Er hat darüber hinaus für die Einhaltung dieser Verpflichtung durch die Personen zu sorgen, denen er die Nutzung seines Sondereigentums überläßt (§ 14 Nr. 2 WEG). Verletzt ein Wohnungseigentümer die sich hieraus ergebenden Pflichten, ist er zum Ersatz des dadurch einem anderen Wohnungseigentümer entstehenden Schadens unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung verpflichtet (BayObLG WE 1989, 60 f.; 1992, 23; OLG Hamm NJW-RR 1996, 335; Weitnauer/ Lüke WEG 8. Aufl. § 14 Rn. 10; Bärmann/Pick/Merle WEG 8. Aufl. § 14 Rn. 68).

(3) Durch geeignete Maßnahmen, nämlich den Einbau eines Frequenzumrichters, wie sie schließlich vorgenommen wurden, hätte die Lärmbeeinträchtigung der Wohnung der Antragstellerin von der Antragsgegnerin zu einem früheren Zeitpunkt beseitigt werden können. Die Lärmbeeinträchtigung bis Oktober 1998 stellt sich damit als ein bei einem geordneten Zusammenleben nicht unvermeidlicher Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG dar. Daß die Beseitigung der Lärmbeeinträchtigung nicht früher vorgenommen wurde, obwohl dies möglich gewesen wäre, ist von der Antragsgegnerin zu vertreten.

b) Ohne Rechtsfehler hat das Landgericht eine Haftung der Antragsgegnerin für den Schadensersatzanspruch bejaht, obwohl nicht sie Eigentümerin des Teileigentums ist, sondern eine BGB-Gesellschaft, deren Mitgesellschafterin die Antragsgegnerin ist. Eine notwendige Streitgenossenschaft sämtlicher BGB-Gesellschafter im Sinn des § 62 Abs. 1 ZPO liegt nämlich nicht vor. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch, der jetzt nur noch Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist, kann von der Antragsgegnerin allein erfüllt werden. Hierzu ist nicht das Zusammenwirken aller BGB-Gesellschafter erforderlich (vgl. hierzu Zöller/Vollkommer ZPO 22. Aufl. § 62 Rn. 17).

c) Die Schadensberechnung des Landgerichts im einzelnen ist nicht zu beanstanden. Dies gilt insbesondere auch insoweit, als das Landgericht ein Mitverschulden der Antragstellerin (§ 254 BGB) nicht darin gesehen hat, daß die Antragstellerin bis einschließlich August 1995 keine Anstrengungen unternommen hat, die Wohnung wenigstens zu einem geminderten Mietzins weiterzuvermieten. Der vom Landgericht festgestellte tatsächliche Ablauf der Ereignisse bis zu diesem Zeitpunkt rechtfertigt die Annahme des Landgerichts, daß die Antragstellerin wegen der ihr gegenüber gemachten Zusage, die Lärmbeeinträchtigung werde beseitigt, mit einer Weitervermietung zuwarten durfte.

Kann eine Eigentumswohnung eine Zeitlang nicht vermietet werden, weil von einer Gewerbeeinheit eine erhebliche Lärmbelästigung ausgeht, haftet der Teileigentümer für entgangene Miete.

In der Gewerbeeinheit einer Wohnungseigentumsanlage wurden ein im Sondereigentum stehender Lastenaufzug und ein Ventilator zur Wärmeabführung betrieben. Eine Wohnungseigentümerin vermietete ihre Wohnung. Der Mieter kündigte gleich am zweiten Tag wegen des "unerträglichen Lärms", der von dem Teileigentum ausging. Die Wohnungseigentümerin verlangte Ersatz der ihr im Laufe von dreieinhalb Jahren entgangenen Mieteinnahmen.

Die Vermietbarkeit der Wohnung war wegen der Lärmbelästigungen eingeschränkt. Die Wohnungseigentümerin durfte mit der Neuvermietung abwarten, bis die Lärmbeeinträchtigungen endlich beseitigt waren. Auch wenn die Gewerbeeinheit von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts innegehalten wird, haftet jeder einzelne Miteigentümer als Gesamtschuldner.