unzulässiger Deckendurchbruch

1. Ein Deckendurchbruch zur Verbindung zweier Eigentumswohnungen ist ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer unzulässig.

2. Ein den Deckendurchbruch billigender Mehrheitsbeschluß widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung.

3. Den Anspruch auf Rückgängigmachung des rechtswidrig vorgenommenen Deckendurchbruches kann jeder einzelne Wohnungseigentümer aus eigenem Recht gegen den betreffenden Miteigentümer geltend machen.

Die Antragsgegner sind Eigentümer von im zweiten und dritten Obergeschoß des Hauses belegenen Wohnungen. Um ihre Wohnungen miteinander zu verbinden, haben sie die Decke zwischen den Wohnungen für eine 0,87 x 3,40 m große Öffnung durchbrechen und eine Treppe einbauen lassen. Die Antragsteller sind Eigentümer der unter den Wohnungen der Antragsgegner belegenen Wohnung im ersten Obergeschoß.

Die Antragsteller haben einen den Durchbruch billigenden Mehrheitsbeschluß angefochten und von den Antragsgegnern die Beseitigung des Durchbruchs begehrt.

Aus den Gründen: Daß die Wohnungstrenndecke zwingend Gemeinschaftseigentum ist, gilt nicht nur bei unterschiedlichen Eigentümern von übereinander liegenden Wohnungen, sondern unverändert auch dann, wenn Eigentümeridentität bezüglich zweier übereinander liegender Wohnungen eintritt. Denn durch den Zuerwerb einer zweiten Wohnung tritt keine Änderung der Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) ein. Auch bei einer rechtlichen Zusammenlegung der übereinander liegenden Wohneinheiten (vgl. dazu KG, 1. ZS., NJW-RR 1989, 1360) würde sich im übrigen keine andere Beurteilung ergeben. Die rechtliche Situation des Gebäudes und seiner Teile ändert sich auch durch die Zusammenfassung mehrerer Wohneinheiten in einer Hand nicht.

Es kann dahinstehen, ob sogenanntes Mitsondereigentum an nicht tragenden Zimmerzwischenwänden zwischen zwei Wohneinheiten und ein Übergang des Mitsondereigentums in Alleinsondereigentum bei Identität der Eigentümer oder Zusammenlegung benachbarter Wohnungen anzuerkennen ist (vgl. hierzu BayObLG Rpfleger 1988, 103; OLG Zweibrücken NJW-RR 1987, 332 und Sauren DNotZ 1988, 667). Denn diese für nicht tragende Innenwände diskutierte Rechtsfigur ist auf Etagen-Trenndecken keineswegs übertragbar, zumal diese für den Bestand des Gebäudes oder dessen Sicherheit (auch Feuersicherheit) von erheblich größerer Bedeutung sind als dünne Zwischenwände.

Sind die Trenndecken zwischen den Wohneinheiten der Antragsgegner Gemeinschaftseigentum, ist ihr Durchbruch zur Errichtung einer Verbindungstreppe zwischen beiden Wohnungen eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausführt. Wenn derartige bauliche Veränderungen nicht gemäß § 21 Abs. 3 beschlossen oder gemäß § 21 Abs. 4 verlangt werden können, dann bedeutet dies, daß für diese Baumaßnahme die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist.

Rechtlich nicht haltbar ist aber die Annahme des angefochtenen Beschlusses, daß die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht erforderlich sei. Das Landgericht untersucht im Zusammenhang des § 14 Nr. 1 WEG nur, ob durch die Anlegung der Verbindungstreppe mit einer erhöhten Lärmimmission zu rechnen ist, und verneint diese. Der Lärmschutz ist jedoch nur einer von mehreren Gesichtspunkten, die für die Prüfung der Frage des Nachteils im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG hier von Bedeutung sind.

Solange die beiden Wohnungen der Antragsgegner nicht - mit Vollzug in den Wohnungsgrundbüchern - zu einem einheitlichen Wohnungseigentum verschmolzen sind, würde mit dem Deckendurchbruch ein nach § 3 Abs. 2 WEG fehlerhafter Zustand geschaffen. Wenn der Deckendurchbruch bei anfänglichem Bestehen die Eintragungsfähigkeiten der beiden Wohnungen je als Sondereigentum gehindert hätte, braucht kein Wohnungseigentümer später die Veränderung hinzunehmen. Die Baugenehmigung des Bauaufsichtsamtes hat auf diese privatrechtliche Würdigung keinen Einfluß.

Bis zu einer Verschmelzung der beiden Wohneinheiten im Grundbuch besteht auch die Gefahr, daß die Gemeinschaft und damit jeder Wohnungseigentümer von dem Erwerber einer Wohnung, gegebenenfalls auch dem Ersteigerer bei Zwangsversteigerung, auf Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in Anspruch genommen wird (vgl. Senat ZMR 1985, 346). Selbst die Zusage der Antragsgegner, die Gemeinschaft von Schäden dieser Art freizustellen, hindert nicht, etwa bei Insolvenz der Antragsgegner, den Eintritt dieses Falles. Eine dingliche Sicherstellung seitens der Antragsgegner erscheint vorstellbar, ist aber jedenfalls nicht angeboten und verschafft worden. Letztlich würde sie aber keine andere rechtliche Beurteilung bewirken.

Selbst bei Veschmelzung der beiden Wohneinheiten der Antragsgegner stellt die reale Zusammenfassung mehrerer Wohnungen zu einer Großwohnung regelmäßig einen Nachteil über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus dar. Denn typischerweise wird durch eine erhebliche Wohnungsvergrößerung eine andere Nutzungsart ermöglicht. Es besteht die Gefahr einer größeren Belegung, die sich auch zu unterschiedlichen Zeiten auf die verschiedenen Etagen konzentrieren kann. Abgesehen davon erscheint auch etwa eine wohnheimähnliche Nutzung denkbar. Es kommt nicht darauf an, ob sich diese Gefahr geänderter Belegung bereits gegenwärtig abzeichnet, denn jedenfalls läßt sich nach einer Zulassung der Verbindungstreppe später eine Beseitigung dieses Zustandes erheblich schwerer erreichen. Schließlich ist bei größeren Wohneinheiten, insbesondere wenn diese stockwerksübergreifend sind, der vorbeugende Brandschutz beeinträchtigt. Daß Sicherheitsbelange nach öffentlichem Recht nicht betroffen sind, ist unerheblich. Die öffentlich rechtlichen Vorschriften stellen oftmals nur einen Mindestschutz sicher, der bei völliger Trennung der Wohnungen erheblich übertroffen wird (vgl. dazu BayObLGZ 1971, 273; OLG Celle NdsRpfl. 1981, 38). Somit sind mit dem streitigen Deckendurchbruch durchaus Nachteile verbunden, die nach § 14 Nr. 1 WEG nicht von anderen Wohnungseigentümern hingenommen werden müssen. (...)

Entgegen der von dem angefochtenen Beschluß vertretenen Rechtsauffassung sind die Antragsteller auch befugt, allein und ohne Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer die Rückgängigmachung des Deckendurchbruchs zu verlangen. Kraft seines Miteigentumsanteils ist jeder Wohnunsgeigentümer bei einer Verletzung des Gemeinschaftseigentum selbst in seinen eigenen Rechten betroffen und kann die Beseitigung des ordnungswidrigen Zustandes verlangen. Es wäre auch ein unnötiger Umweg, wenn ein Wohnungseigentümer vielleicht erst in einem vorangehenden gerichtlichen Verfahren die anderen Wohnunsgeigentümer auf Zustimmung zu einem Vorgehen gegen den störenden Wohnungseigentümer in Anspruch nehmen müßte. Soweit der Bundesgerichtshof (NJW 1989, 1091) die Inanspruchnahme eines Dritten (Verwalters) durch die Eigentümergemeinschaft von einem Mehrheitsbeschluß abhängig gemacht hat, ist dies nicht auf den Fall zu übertragen, daß ein Wohnungseigentümer einen anderen wegen Verletzung von Pflichten aus dem Gemeinschaftsverhältnis in Anspruch nimmt.