Unzulässige Wohnnutzung eines Hobbyraums

1. Allein der Umstand, dass der BGH zu einer entscheidungserheblichen Rechtsfrage noch nicht Stellung genommen hat, rechtfertigt die Zulassung der Revision für sich genommen nicht.

2. Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raumes zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig.

3. Die behördliche Genehmigung zur Umnutzung des Raumes ist im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander ohne Bedeutung.

4. Bei einem auf die dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch beginnt die Verjährungsfrist mit jeder Zuwiderhandlung neu.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Bekl. sind Mitglieder der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer einer Wohnung sowie eines im Untergeschoss der Wohnanlage gelegenen, in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichneten Raums. Sie leben in ihrer Wohnung mit drei Kindern, von denen zwei im Hobbyraum übernachten.

2 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Unterlassung dieser Nutzung des Hobbyraums in Anspruch. Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, es sei bislang nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Nutzung einer in der Teilungserklärung als Hobbyraum bezeichneten Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken zulässig sei. Die Bekl. beantragen die Bewilligung von Prozesskostenhilfe für die Durchführung der Revision.

II. 3 Das Berufungsgericht meint, bei der in der Teilungserklärung enthaltenen Bezeichnung als Hobbyraum handele es sich um eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Eine abweichende Nutzung sei deshalb nur zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtung nicht mehr störe oder beeinträchtige als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Letzteres sei bei der Nutzung eines Hobbyraums zu Wohnzwecken nicht der Fall, da die Wohnnutzung eine intensivere und konfliktträchtigere Nutzung darstelle. Ob diese durch Familienmitglieder des Eigentümers einer in demselben Gebäude gelegenen Wohnung oder durch Dritte erfolge, sei unerheblich. Ebenso wenig komme es darauf an, ob es im konkreten Fall Beeinträchtigungen gebe. Dass die Bekl. eine behördliche Genehmigung für die Nutzungsänderung erhalten hätten, sei im Verhältnis zu der Eigentümergemeinschaft ohne Bedeutung. Der Unterlassungsanspruch der Kl. sei weder verjährt noch verwirkt.

III. 4 Der Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist zurückzuweisen, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg bietet (§ 114 Satz 1 ZPO). Ist die Revision, wie hier, von dem Berufungsgericht zugelassen worden, fehlt die Erfolgsaussicht, wenn sie nach § 552 a ZPO zurückzuweisen wäre (vgl. Senat, Beschluss vom 27. September 2007 - V ZR 113/07, juris). So liegt es hier.

5 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) liegt nicht vor. Der Umstand, dass der Bundesgerichtshof zu einer entscheidungserheblichen Rechtsfrage noch nicht Stellung genommen hat, rechtfertigt die Zulassung der Revision für sich genommen nicht. Erforderlich ist vielmehr, dass die Rechtsfrage umstritten ist oder dass ihr ein verallgemeinerungsfähiger Sachverhalt zugrunde liegt, für dessen Beurteilung es an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (vgl. näher Senat, Beschluss vom 27. März 2003 -V ZR 291/02, BGHZ 154, 288, 291 f.). Beides ist hier nicht der Fall.

6 Es entspricht allgemeiner Auffassung in Rechtsprechung und Literatur, dass die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu (nicht nur vorübergehenden) Wohnzwecken unzulässig ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1991, 139; ZMR 2004, 925; BayObLGR 2005, 2; OLG Düsseldorf, ZfIR 2000, 296, 297; OLG Zweibrücken, ZMR 2002, 219, 220; OLG München, ZMR 2007, 302; Bärmann/Klein, WEG, 11. Aufl., § 13 Rn. 26 u. 40; MünchKomm-BGB/Commichau, 5. Aufl., § 15 WEG Rn. 12; PWW/Elzer/Riecke, BGB, 6. Aufl., § 14 WEG Rn. 5; Palandt/Bassenge, BGB, 70. Aufl., § 15 WEG Rn. 17; Riecke/Schmid/Abramenko, WEG 3. Aufl., § 14 Rn. 16; Timme/Dötsch, WEG, § 15 Rn. 187, 193; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 15 Rn. 6 f.; Röll/Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, 9. Aufl., Teil B Rn. 70; vgl. auch BayObLG NZM 1999, 33 sowie Senat, Urteil vom 26. September 2003 - V ZR 217/02, GE 2004, 228 = NJW 2004, 364 u. Urteil vom 15. Januar 2010 - V ZR 40/09, GE 2010, 351 = NJW-RR 2010, 667 Rn. 5). Überwiegend wird dies damit begründet, dass eine Nutzungsbeschränkung mit Vereinbarungscharakter vorliege, bei der eine abweichende Nutzung nur zulässig sei, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr störe als die vorgesehene Nutzung als Hobbyraum, und dass dies bei einer Wohnnutzung nicht anzunehmen sei. Teilweise wird darauf abgestellt, dass die Wohnungseigentümer durch eine solche Nutzungsbeschränkung den gesetzlichen Maßstab des § 14 Nr. 1 WEG konkretisiert hätten und deshalb generell keine andere Nutzung hinnehmen müssten (Jennißen/Weise, WEG, 2. Aufl., § 15 Rn. 19d, 19e und 37 f.).

7 2. Auch die weitere Voraussetzung für eine Zurückweisung nach § 552 a Satz 1 ZPO - die Erfolglosigkeit der beabsichtigten Revision im Endergebnis - ist gegeben. Das Berufungsgericht nimmt auf der Grundlage der unter 1. dargestellten allgemeinen Auffassung ohne Rechtsfehler an, dass die Bekl. verpflichtet sind, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen, ohne dass es darauf ankommt, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall (derzeit) möglicherweise nicht störend ist. Zutreffend legt es seiner Entscheidung dabei zugrunde, dass die behördliche Genehmigung zur Umnutzung des Raums im Verhältnis der Parteien untereinander ohne Bedeutung und dass der Unterlassungsanspruch weder verwirkt noch verjährt ist. Letzteres folgt bereits daraus, dass die Verjährungsfrist bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu beginnt (vgl. § 199 Abs. 5 BGB sowie Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 199 Rn. 23).

Ein in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken genutzt werden.

Die Beklagten sind Eigentümer einer Wohnung sowie eines im Untergeschoss der WEG-Anlage gelegenen, in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum bezeichneten Raumes. Sie leben in ihrer Wohnung mit drei Kindern, von denen zwei ständig im Hobbyraum übernachten. Eine Wohnungseigentümerin nimmt die Beklagten auf Unterlassung dieser Nutzung des Hobbyraums in Anspruch. Das AG hat der Unterlassungsklage stattgegeben. Das LG hat die Berufung zurückgewiesen, jedoch die Revision an den BGH zugelassen. Zur Durchführung der Revision haben die Beklagten die Bewilligung von Prozesskostenhilfe beantragt.

Der BGH verweigert die Prozesskostenhilfe für die Revision, denn der Senat würde diese mangels Erfolgsaussicht durch einstimmigen Beschluss zurückweisen. Weder ist eine umstrittene Rechtsfrage gegeben noch ein verallgemeinerungsfähiger Sachverhalt, für den es an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt. Die Nutzung eines in der Teilungserklärung als Teileigentum und Hobbyraum ausgewiesenen Raums zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist unzulässig. Die Beklagten sind verpflichtet, die Nutzung ihres Hobbyraums zu Wohnzwecken zu unterlassen, ohne dass es darauf ankommt, dass die Wohn- bzw. Schlafnutzung im konkreten Fall derzeit möglicherweise nicht störend ist. Eine behördliche Genehmigung zur Umnutzung sei ohne Bedeutung. Die Verjährungsfrist beginne bei einem auf dauernde Unterlassung gerichteten Anspruch mit jeder Zuwiderhandlung neu.

Die Entscheidung überzeugt überhaupt nicht. Es leuchtet nicht ein, dass kein verallgemeinerungsfähiger Sachverhalt vorliegt, „für den es an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt". In ständiger Rechtsprechung wird dahin entschieden, dass in einer WEG-Anlage Wohnraum auch zu anderen Zwecken benutzt werden kann, wenn etwa die freiberufliche oder gewerbliche Nutzung (die auch nur tagsüber erfolgt) für die übrigen Wohnungseigentümer nicht konkret störender als eine Wohnnutzung ist. Das ist für Steuerberater und Ärzte entschieden. Erst wenn z. B. die Arztpraxen einen übermäßigen Patientenandrang haben, wird eine störende Beeinträchtigung angenommen. Dabei ist nach der jetzigen Rechtslage schon zu berücksichtigen, dass die Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 7 WEG mit einfacher Mehrheit über zusätzliche Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen können, also etwa die Reinigungskosten für das Treppenhaus sehr viel stärker auf den Praxisinhaber umlegen dürfen.

Es verwundert, wenn der umgekehrte Fall nun dahin entschieden wird, dass es nur auf den Wortlaut der Teilungserklärung, nicht aber auf konkrete Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer ankommen soll, nicht einmal bei „typisierender Betrachtungsweise". Wenn die beiden Kinder der Beklagten abends still den im Untergeschoss gelegenen Hobbyraum aufsuchen, um dort ihre Nachtruhe zu finden, handelt es sich wohl offensichtlich um eine überhaupt nicht störende Nutzung. Wenn der BGH zum Ausdruck bringen will, dass dies vielleicht nur „derzeit" nicht der Fall ist, sich dies aber später ändern kann, wenn die Kinder etwa laute Musik veranstalten, wäre der Unterlassungsanspruch auf die lautstarken Störungen zu beschränken, nicht aber auf die stille Nachtruhe. Die behördliche Genehmigung der Umnutzung (auf welcher Grundlage auch immer) ist sehr wohl ein Indiz dafür, dass von der konkreten Nutzung keinerlei besondere Störung für die anderen Hausbewohner ausgehen muss. Feierlustige Touristen, die sich kurzfristig wechselnd in innerstädtischen Wohnungen aufhalten, sollen sich im Rahmen normaler Wohnnutzung halten (BGH, GE 2011, 345 und 1629), während schlafende Kinder die zulässige Nutzung von Teileigentum überschreiten!?

Erfreulich ist nur die Klarstellung, dass mit jeder Zuwiderhandlung (die aber hier gerade nicht in der Schlafnutzung liegt!) der Unterlassungsanspruch neu entsteht und damit auch gerichtlich verfolgt werden kann, ohne dass die Einrede der Verjährung erhoben werden kann.