Unzulässige Verwertungskündigung bei Kauf eines wirtschaftlich abrißreifen Hauses

Nach der Rechtsprechung ist der Eigentümer mit der Verwertungskündigung ausgeschlossen, wenn er das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriß und Neubebauung erworben hat, so daß ein Rechtsentscheid über diese Frage nicht ergehen kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. kauften durch notariellen Vertrag vom 17. Juli 1998 ein mit mehreren Gebäuden und einer unterirdischen Bunkeranlage bebautes Grundstück zu dem Zweck, die bestehenden Gebäude abzureißen und ein neues Mehrfamilienhaus mit zu veräußernden Eigentumswohnungen zu errichten. Der Kaufpreis für das Grundstück betrug ursprünglich 2.000.000 DM und wurde durch den Änderungsvertrag vom 30. Oktober 1998 auf 1.800.000 DM herabgesetzt. In dem ursprünglichen Kaufvertrag hatten die Vertragsparteien als Voraussetzung für die Kaufpreisfälligkeit vereinbart, daß das Grundstück frei von Miet- und Nutzungsrechten ist. Diese Klausel wurde als Gegenleistung für die Kaufpreisreduzierung gestrichen. Die Bekl. sind auf Grund des Mietvertrages vom 16. Januar 1989 Mieter einer Wohnung in einem der Gebäude.

Durch Schreiben vom 31. März 1999, 31. August 2000 und 4. September 2000 kündigten die Kl. das Mietverhältnis gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB (a. F.). In der Kündigung vom 4. September 2000 führten sie zur Begründung aus: Sie würden bei Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden. Das Grundstück sei schon vor ihrem Eigentumserwerb nicht in einer wirtschaftlich vertretbaren Art und Weise zu bewirtschaften gewesen. Vor dem Erwerb hätten den laufenden Aufwendungen für das Grundstück in Form von Eigenkapitalverzinsung, Betriebskosten, Heizkosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungskosten von insgesamt 118.350,34 DM Mieteinnahmen von 31.200 DM gegenübergestanden, was zu einer Unterdeckung von 87.150,34 DM geführt habe. Bei Gebäudeerhaltung und Instandsetzung hätten sie laufende Aufwendungen von 166.889,18 DM einschließlich der Zinsen auf Anschaffungskosten und Investitionen zu tragen, während Mieteinnahmen nur in Höhe von 33.000 DM pro Jahr zu erwarten seien. Durch Mietsteigerung nach den geltenden Mietverträgen sei die jährliche Unterdeckung von 133.889,18 DM bis zum Jahre 2009 auf 127.648,49 DM zu verringern.

Die Bekl. sind der Ansicht, das Verhalten der Kl. stelle ein Spekulationsgeschäft dar. Die Kl. erlitten keinen erheblichen Nachteil, weil sie bei Erwerb des Grundstücks von der Vermietungssituation Kenntnis hatten. Die Kl. versuchten, mit der Kündigung wirtschaftlichen Wert zu realisieren, der ihnen niemals zur Verfügung gestanden habe, weil die Vermietung bereits den Kaufpreis gesenkt habe. Das Landgericht hält diese Argumentation der Bekl. für beachtlich, meint jedoch, daß zur Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. auf einen Fall der vorliegenden Art in der Rechtsprechung unterschiedliche Ansichten vertreten werden. Die Frage der Anwendbarkeit dieser Bestimmung werde auch in einer unbestimmten Vielzahl von Streitigkeiten wieder auftreten, da es das erklärte Geschäftsziel der Kl. sei, unwirtschaftliche Grundstücke anzukaufen und durch Abriß und Neubebauung wirtschaftlich zu machen. Sofern das Vorgehen der Kl. von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (n. F.) gedeckt sei, sei zu erwarten, daß diese Praxis auch von anderen Investoren auf andere Mietverhältnisse angewendet werde. Das Landgericht hat deshalb dem Senat folgende Frage zum Erlaß eines Rechtsentscheids vorgelegt:

"Ist der Eigentümer mit der Verwertungskündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB a. F. (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB n. F.) wegen Unwirtschaftlichkeit der Fortführung des bestehenden Mietverhältnisses ausgeschlossen, wenn er das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit zum Zwecke der sofortigen Verwertung durch Abriß und Neubebauung erworben hat?"

Der Erlaß eines Rechtsentscheids war abzulehnen, da die Vorlage mangels grundsätzlicher Bedeutung unzulässig ist.

1) Der Senat kann sich schon der Ansicht des Landgerichts nicht anschließen, wonach die Frage in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet werde. Die zitierten Entscheidungen sind ausweislich der veröffentlichten Entscheidungsgründe zu anderen Sachverhalten ergangen. Die Entscheidung des Landgerichts Augsburg vom 28.4.1992 (WuM 1992, 614) betraf den Fall, daß der Vermieter das Gebäude nach Sanierung der Wohnungen wieder gewinnbringend veräußern wollte. Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat ihre Entscheidung vom 25.5.1993 (GE 1993, 807) darauf gestützt, daß das abzureißende "Objekt" erst durch die Ankaufsfinanzierung unwirtschaftlich geworden sei. Sonstige einander widersprechende Entscheidungen sind dem Senat - auch nach Abfrage der JurisRechtsprechung, Suchparameter: § 564 b BGB, Abriß, wirtschaftliche Verwertung - nicht bekannt. Vielmehr sprechen die dort zitierten Entscheidungen der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin (MM 1990, 96) und des Amtsgerichts Berlin-Neukölln (MM 1992, 140) eher dafür, daß die zur Entscheidung gestellte Frage im Sinne des Landgerichts beantwortet wird.

2) Der Senat vermag aber auch nicht zu erkennen, weshalb sich die Rechtsfrage über den Einzelfall hinaus in der Praxis auch zukünftig immer wieder stellen wird. Soweit das Landgericht auf eine zunehmende Verdichtung der Bebauung in Berlin hinweist, mag dieser Gesichtspunkt bis zum 3.10.1990 von Bedeutung gewesen sein; heute verlagert sich die Bautätigkeit in bezug auf Wohnraum eher in die Außenbezirke Berlins bzw. dessen "Speckgürtel".

Soweit das Landgericht meint, daß die Vorgehensweise der Kl. für andere lnvestoren Anlaß zu einer gleichen Verfahrensweise biete, dürfte nach Auffassung des Senats wohl das Gegenteil der Fall sein. Gerade die Tatsache der Vermietung von Wohnungen stellt sich als Hindernis dar, das dem Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke des Abrisses entgegensteht.

Der Eigentümer kann ein Mietverhältnis kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Auslegung der Begriffe "angemessen" und "erheblich" ist im Einzelfall schwierig.

Die Kläger hatten ein mit mehreren Gebäuden und einer unterirdischen Bunkeranlage bebautes Grundstück erworben, mit dem Ziel, dort nach Abriß der Gebäude ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Die Mieter widersetzten sich der Verwertungskündigung und beriefen sich insbesondere darauf, daß den Käufern ja die Unwirtschaftlichkeit bekannt gewesen sei. Das Landgericht Berlin wollte einen Rechtsentscheid des Kammergerichts über diese Frage herbeiführen.

Mit Beschluß vom 10. Februar 2002 lehnte das Kammergericht den Erlaß eines Rechtsentscheids ab und verwies darauf, daß die ihm bekannten Entscheidungen von Amts- und Landgerichten die Frage nicht unterschiedlich beantworteten, sondern eine Kündigung in diesen Fällen ausschlössen. Eine grundsätzliche Bedeutung habe die Rechtsfrage auch deshalb nicht, weil nach der Wiedervereinigung von einer zunehmenden Verdichtung der Bebauung in Berlin nicht die Rede sein könne.

Ganz so einfach ist die Sache nicht. Derartige Fälle wurden früher häufig unter dem Stichwort "Kündigung zu Spekulationszwecken" behandelt (LG Münster WuM 1974, 128; AG Wiesbaden WuM 1972, 194; AG Bonn ZMR 1978, 267), wobei die Abgrenzung zwischen einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung und einer Verwertung zu Spekulationszwecken durchaus zweifelhaft ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank 7. Aufl. Rdn. 176 ff. und 191 zu § 564 b BGB). Ausgangspunkt für die Entscheidung muß § 566 BGB sein, wonach der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt; hierdurch wird ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen begründet. Die Rechtsposition des Mieters soll durch die Veräußerung nicht verschlechtert (aber auch nicht verbessert) werden. Wenn daher der Kündigungsgrund schon vor der Veräußerung bestanden hatte, weil schon zu diesem Zeitpunkt das Gebäude abrißreif war, kann auch der Erwerber sich darauf berufen (vgl. Beuermann ZMR 1979, 99). Da mit dem Erwerb ein neues Mietverhältnis begründet wird, sind hier durchaus auch die Grundsätze des Bundesverfassungsgerichts heranzuziehen, das in GE 1998, 852 wörtlich ausführt: "Es ist mit Art. 14 Grundgesetz nicht zu vereinbaren, eine Verwertungskündigung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 3 BGB nur dann zuzulassen, wenn die wirtschaftlichen Belastungen des Eigentums erst nach Abschluß des Mietvertrages eintreten." Das Kammergericht hätte daher einen Rechtsentscheid erlassen müssen, zumal die zweite Begründung, warum die Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung habe, kaum tragfähig ist. Auf die Verhältnisse in Berlin kommt es schon deshalb nicht ausschließlich an, weil das BGB nicht nur in Berlin gilt und das Rechtsentscheidsverfahren nicht nur einen OLG-Bezirk betraf.