Unzulässige Tierhaltungsklausel

Unzulässige Tierhaltungsklausel; Hundehaltung

Eine Formularklausel, wonach Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner usw., auch in Pension gegebene Tiere, nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden können und eine etwaige Erlaubnis jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden kann, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] II. Die Berufung ist unbegründet.

Die Kl. kann vom Bekl. nicht nach § 546 Abs. 1 BGB die Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist nicht durch die seitens der Kl. erklärte Kündigung vom 29. März 2012 beendet worden. Die Kündigung war weder als außerordentliche fristlose (§ 543 BGB) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) wirksam.

Der Bekl. hat durch die Hundehaltung seine vertraglichen Pflichten nicht mehr als unerheblich schuldhaft verletzt im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ohne Erfolg macht die Kl. geltend, dass der Bekl. gegen § 11 des Mietvertrages verstoßen habe. Die Klausel in § 11 des Mietvertrages ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die Regelung hat folgenden Wortlaut: „Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden. Die Haltung von Kleintieren ist erlaubnisfrei." Die in Rede stehende Klausel benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil aus ihr nicht hervorgeht, an welche überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis zur Tierhaltung gebunden sein soll (vgl. dazu BGH, Beschluss v. 25. September 2012 - VIII ZR 329/11 - NJW‑RR 2013, 584 f. Tz. 5, zitiert nach juris). [...]

Fehlt es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, hängt die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehört, von einer umfassenden Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Vertragsparteien sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn ab (BGH, Urteil v. 20. März 2013 - VIII ZR 168/12 - GE 2013, 678 = NJW 2013, 1526 ff., Tz. 24).

Diese Abwägung fällt hier nicht zum Nachteil des Bekl. aus. Die Kl. trägt nicht vor, dass die streitgegenständliche Wohnung durch die Hundehaltung beschädigt werde. Es ist auch unerheblich, dass das über 380 Wohnungen verfügende Haus im Jahre 1965 in Plattenbauweise errichtet wurde, wobei die Wände zwischen den einzelnen Wohnungen derart dünn sind, dass beinahe sämtliche Geräusche aus den Nachbarwohnungen wahrgenommen werden müssen. Denn die Kl. trägt nicht vor, dass von den in der streitgegenständlichen Wohnung gehaltenen Hunden irgendwelche Störungen ausgegangen seien. Gleiches gilt auch für den Hundekot im Inneren der Liegenschaft und der Aufzüge. Dass die hier in Rede stehenden Hunde diesen hinterlassen hätten, trägt die Kl. nicht vor. Unstreitig werden im Haus mehrere Hunde gehalten.

Ob die Hunde in der streitgegenständlichen Wohnung artgerecht gehalten werden können, spielt für die hier allein maßgebliche mietrechtliche Betrachtung keine Rolle (vgl. BGH, Beschluss v. 22. Januar 2013 - VIII ZR 329/11 - GE 2013, 346 f., Tz. 3). Selbst wenn die Haltung nicht artgerecht sein sollte, würde dies zwar möglicherweise tierschutzrechtlich relevant sein, jedoch keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen.

Danach kann dahinstehen, ob eine mehr als unerhebliche schuldhafte Vertragsverletzung seitens des Bekl. selbst dann nicht vorliegen würde, wenn eine umfassende Abwägung der wechselseitigen konkreten Belange und Interessen hier im Ergebnis dazu geführt hätte, dass das Halten der Hunde in der streitgegenständlichen Wohnung nicht mehr vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst ist. Es kann auch offen bleiben, ob die Kl. in einem solchen Fall zunächst gehalten gewesen wäre, den Bekl. nach § 541 BGB auf Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch zu nehmen.

Weil nach den obigen Ausführungen schon kein Grund für eine ordentliche Kündigung besteht, liegt erst recht kein eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigender Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB vor. [...]

Die formularvertragliche Vereinbarung des Widerrufs einer Erlaubnis zur Tierhaltung „jederzeit unter Angabe von Gründen" ist unwirksam, weil aus der Klausel nicht hervorgeht, an welche überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen die Erlaubnis zur Tierhaltung gebunden sein soll.

Die mietvertragliche Tierhaltungsklausel lautete:

„Tiere, insbesondere Hunde, Katzen, Hühner, usw., auch in Pension gegebene Tiere, dürfen nur nach erteilter vorheriger Erlaubnis des Vermieters gehalten werden. Eine etwaige Erlaubnis kann jederzeit unter Angabe von Gründen widerrufen werden. Die Haltung von Kleintieren ist erlaubnisfrei."

Der Mieter hielt in der Wohnung Hunde und schaffte sie nach Aufforderung durch den Vermieter auch nicht ab. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos und fristgerecht. Die Räumungsklage hatte beim Amtsgericht keinen Erfolg, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Der Mieter habe durch die Hundehaltung seine vertraglichen Pflichten keineswegs mehr als unerheblich schuldhaft verletzt.

Die in Rede stehende Tierhaltungsklausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil aus ihr nicht hervorgehe, an welche überprüfbaren Beurteilungsvoraussetzungen die Erteilung der Erlaubnis zur Tierhaltung gebunden sein solle (Hinweisbeschluss des BGH vom 15. September 2012 - VIII ZR 329/11 -, NJW-RR 2013, 584).

Fehle es damit an einer wirksamen vertraglichen Regelung, hänge die Frage, ob die Haltung von Haustieren zum vertragsgemäßen Gebrauch nach § 535 Abs. 1 BGB gehöre, von einer umfassenden Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Vertragsparteien sowie der anderen Hausbewohner und Nachbarn ab (BGH, GE 2013, 678).

Diese Abwägung falle vorliegend nicht zum Nachteil des Mieters aus. Der Vermieter trage nicht vor, dass die streitgegenständliche Wohnung durch die Hundehaltung beschädigt werde. Es sei auch unerheblich, dass das Mietshaus in Plattenbauweise errichtet worden sei, wobei die Wände zwischen einzelnen Wohnungen derart dünn seien, dass beinahe sämtliche Geräusche aus der Nachbarwohnung wahrgenommen werden müssten.

Der Vermieter trage nicht vor, dass von den in der streitgegenständlichen Wohnung gehaltenen Hunden irgendwelche Störungen ausgegangen seien. Gleiches gelte auch für den Hundekot im Inneren der Liegenschaft und der Aufzüge. Dass die hier in Rede stehenden Hunde diesen hinterlassen hätten, sei nicht vorgetragen. Unstreitig würden im Haus mehrere Hunde gehalten. Ob die Hunde artgerecht gehalten werden könnten, spiele für die hier allein maßgebliche mietrechtliche Betrachtung keine Rolle. Selbst wenn die Haltung nicht artgerecht sein sollte, würde dies zwar möglicherweise tierschutzrechtlich relevant sein, jedoch keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten darstellen.

Das Urteil des Landgerichts liegt auf der Linie des BGH, vor allem auf der der neuesten Entscheidungen aus 2013 (VIII ZR 329/11 – Bearded Collie und VIII ZR 168/12 – generelles Hundeverbot). Hierbei ist darauf hinzuweisen, dass damit nicht jegliche Tierhaltung schrankenlos möglich ist. Vielmehr setzt anschließend eine umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn ein. Voraussetzung dafür ist allerdings ein dezidierter Vortrag des Vermieters zu den konkreten Auswirkungen der Tierhaltung in dem betreffenden Mietverhältnis. Daran fehlt es zumeist – wie gerade auch der vorliegende Fall zeigt.